Если у вас квартира в каком-нибудь тихом переулочке центра, то срок вашей жизни здесь уже сочтен с точностью до плюс-минус года. Изменения звездных орбит, солнечная активность и злой рок тут ни при чем. И не надо ходить к гадалкам и прорицателям — они вам не помогут. Предсказанием судеб, как выясняется, с не меньшим успехом могут заниматься и столичные власти, причем делают они это вполне профессионально. Дело в том, что грядет масштабная реконструкция центра, и для большинства зданий, расположенных в Центральном административном округе, определены конкретные сроки капитального ремонта. С отселением.
ЭПИГРАФ
"Если вы в своей квартире,
Лягте на пол — три-четыре."
В.С.Высоцкий
Сколько лет вы сможете прожить в своей квартире...
Увы, похоже, что покинуть свою историческую или недавно приобретенную родину придется и коммунальщикам, и владельцам частных квартир, и тем, кто еще не успел приватизироваться. Перед лицом грядущих перемен мы все равны. И не нужно тешить себя мыслями о "волновом переселении", когда жители реконструируемого дома переселяются в уже отремонтированный соседний, — на практике все гораздо прозаичнее: ведь в Южное Бутово и Зеленоград в основном въезжают коренные москвичи из центра...
Когда в наших руках оказалось постановление правительства Москвы # 774 от 13.09.94 года с приложением на 100 листов, в котором содержится перечень домов в центре города, подлежащих реконструкции в ближайшие годы, начались лихорадочные поиски. Каждый пытался найти близкий сердцу адрес, и, что вы думаете, — многим это удалось. Единственное, что оставалось, — просчитать, насколько реальна угроза отселения.
Для прояснения ситуации мы обратились к заместителю председателя Жилищного комитета ЦАО Виталию Дорошу.
К.С.:Все ли дома, фигурирующие в приложении к постановлению правительства, действительно будут отселены?
В.Д.:Да, реконструкция будет проведена по всем обозначенным адресам. Хотя сроки не обязательно совпадут с указанными в постановлении, так как далеко не на все дома сразу находится инвестор. Ну, согласитесь, вряд ли кто-то заинтересуется домами, битком набитыми коммуналками, или просто нефасадными зданиями.. По нашим сведениям, на 25% зданий, подлежащих реконструкции, еще не заключены контракты с инвесторами, или же эти контракты еще не оформлены.
К.С.:Есть ли надежда на то, что те, кого отселят, смогут вернуться после реконструкции в свою квартиру?
В.Д.:Более чем у 80% жильцов нет реальных шансов вернуться в центр, так как реконструкция подразумевает переселение главным образом в отдаленные районы в черте города. Лишь 10-15% всех желающих смогут занять муниципальную площадь в центре — прежде всего это относится к очередникам и жителям коммуналок, они по большей части тоже стоят на очереди. Да и расселять коммуналки мы стараемся в первую очередь. За 1994-й год 95% отреконструированной площади, принадлежащей муниципалитету, было выделено именно на переселение жильцов из реконструируемых домов. Кстати, вы знаете дом 5/20 по 1-му Басманному переулку? Вот его, например, отремонтировали, и после капремонта мы туда заселили жителей из нашего же района. Но, к сожалению, на всех желающих остаться в центре таких домов не хватит.
К.С.: Что же предложат тем, кому не хватит?
В.Д.: Жилая площадь предлагается в соответствии с действующим законодательством. Причем, у вас появится возможность выбрать из нескольких районов, таких, как Жулебино, Митино, Южное Бутово, Марьинский парк. Норма предоставления жилой площади в Москве — от 9 до 12 метров на человека. Новая квартира должна состоять из того же количества комнат, которые вы занимали раньше. В порядке уточнения: если вы, к примеру, занимали трехкомнатную квартиру площадью 140 кв.м, а вам предоставят те же три комнаты, но площадью 45 кв.м, — никакого нарушения в этом не будет. Отселить вас могут сразу, хотя на практике вероятнее всего отселение затянется на 2-3 года.
К.С.: А что произойдет, если я откажусь выезжать в Тьму Таракань? Возможно какое-то давление со стороны властей или фирмы, которая будет реконструировать дом?
В.Д.: Выселение жителей, отказывающихся от переезда на новое место, производится только в судебном порядке. Сначала же власти пытаются найти какое-то компромиссное решение, но, когда становится ясно, что "аппетиты растут", и жильцы предъявляют чересчур завышенные требования, не обоснованные законодательно, приходится обращаться в суд. И статьи 82,83,92,93,94,95,96 и 97 Жилищного кодекса, принятого в 1984 году, регламентируют порядок отселения, в том числе и принудительного. Но принудительно мы отселяем крайне редко. В выигрыше всегда оказываются жители коммуналок, которые в любом случае получают отдельные квартиры.
К.С.: Есть ли какая-то разница между теми, кто успел приватизировать квартиру, и теми, кто этого не сделал?
В.Д.: Как ни странно, жители, успевшие приватизировать свои квартиры к моменту отселения, не имеют никаких преимуществ перед остальными. В этой ситуации все оказываются на равных правах. Так что не стоит расстраиваться по поводу того, что в вашем доме приватизация уже запрещена. Распоряжением правительства Москвы # 16/40 ( сентябрь 1993г.) приватизация запрещается в домах, находящихся в аварийном состоянии. В РЭУ вы можете узнать, приватизируется или не приватизируется ваш дом и по каким основаниям он не приватизируется. Если же приватизация проведена в нарушение закона, то это оспаривается в судебном порядке. Если дом включен в программу реконструкции, то это не значит, что приватизация в нем запрещена. Однако не спешите приватизировать в таком доме квартиру, поскольку это ровным счетом ничего не даст при переселении.
К.С.:Неужели нет никакого выбора, и тем, кого отселяют из центра, придется довольствоваться в будущем видом из окна на окружную дорогу?
В.Д.: Как вам сказать. Сейчас Московская городская дума работает над проектом закона, согласно которому собственники смогут получить либо равноценные квартиры, либо — компенсацию (по рыночным ценам) потерь от переезда в менее престижное жилье, либо стоимость своей квартиры в рублях — по рыночным ценам. Собственник также сможет принять участие в инвестиционном проекте (рыночная цена квартиры — вклад в предприятие). Своей долей можно будет распорядиться по собственному усмотрению (продать, подарить, обменять). Однако не лишены оснований опасения, что даже если закон вступит в силу, на практике реализовать все эти права будет почти невозможно. Ну возьмите самое простое — кто и как сможет оценить степень престижности района? Это в рамках центра достаточно сложно, согласитесь. Что престижнее — Чистые пруды или Патриаршие?
Да, согласитесь, ситуация не из приятных, когда знаешь, что над тобой висит дамоклов меч, и когда он опустится на твою голову — неизвестно. Но хочется все-таки быть подготовленным к этому моменту и, случись отселение, предпринять какие-то шаги к решению ситуации в свою пользу.
Вас собираются отселять. Что предпринять?
За ответом на такой вопрос, разумеется, лучше обращаться к юристам. Так мы и сделали. Юрист, специализирующийся на решении жилищных споров и занимающийся этим последние 27 лет, согласился нас проконсультировать лишь при условии, что его фамилия нигде не будет названа. В этом интервью, с вашего позволения, назовем его просто Юрист.
К.С.: Что вы думаете по поводу постановления правительства о реконструкции центра?
Ю.: Это полный бред! Ну, во-первых, как можно выпускать документ, в котором нет никаких точных параметров? Ведь сроки реконструкции должны быть названы четко, а здесь, смотрите сами, год — туда, год — сюда. Кто проверил состоятельность инвесторов, с которыми заключаются контракты на реконструкцию? Ведь из-за того, что никто их не проверяет, сроки реконструкции затягиваются до бесконечности. Это постановление фактически незаконно, и вот почему: никто не имеет права выселить человека из его квартиры, причем вне зависимости от того, приватизирована эта площадь или нет. Согласно статье. 90 Жилищного кодекса, выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом. Выселение производится в судебном порядке. Допускается оно в административном порядке только с санкции прокурора и лишь в отношении лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом. Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно должны предоставляться другие жилые помещения. Взгляните на статью 91: "Граждане выселяются из жилых домов государственного или общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если:
1) Дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу.
2) Дом (жилое помещение) грозит обвалом.
3) Дом (ж. п.) подлежит переоборудованию в нежилое". И к какому пункту мы можем отнести то, что собираются реконструировать? Ведь в большинстве случаев реконструируются еще абсолютно нормальные пригодные для жилья помещения.
Обратите внимание и на 97-ю статью: " Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта". Именно эта формулировка — камень преткновения. Где вы видели такой закон, в котором определена эта самая черта города? Солнцево, это что, по-вашему, Москва? Это все что угодно, но никак не Москва. А как прикажете понимать многочисленные заявления мэра о том, что жители центра после реконструкции должны вернуться в центр? Конечно, слова ни к какому делу не подошьешь, но это заявления главы города, градоначальника, а не рядового клерка! Мэр заявил: жители центра должны на время капитального ремонта перебазироваться в переселенческий фонд, после чего возвращаться если не в свои квартиры, то хотя бы в свой микрорайон по окончании капитального ремонта. А что получается на практике — на практике под лозунгом "волнового переселения" жителей центра переселяют на периферию.
К.С.: Как вы считаете, владельцы приватизированных квартир действительно уравнены в правах с теми, кто занимает муниципальные площади?
Ю.: Закона о том, что жильцы приватизированных квартир могут в любой момент быть выселены, пока не существует. Закон о собственности, насколько я знаю, тоже пока никто не отменял. Так что единственный выход у тех, кто не хочет уезжать из центра, — обращаться в суд. То есть вам лично в суд подавать и не обязательно. Вы вправе отказаться от переезда, принудительно вас никто выселить не имеет права. Вам предъявят иск, а вы в свою очередь предъявите встречный иск о том, что вы требуете обязать инвестора предоставить вам жилую площадь в микрорайоне вашего фактического проживания. Обратите внимание на статьи 82 и 83 Жилищного кодекса. В одной говорится, что нанимателю предоставляется другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта в случае, если в результате капитального ремонта жилое помещение не может быть сохранено или у нанимателя образуются излишки жилой площади. А вторая статья о "предоставлении гражданам жилого помещения в связи с капитальным ремонтом жилого дома" гласит, что "при производстве капитального ремонта жилого дома, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке... Взамен предоставления жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое жилое помещение". Как видите, статьи закона защищают и права нанимателей, и права владельцев квартир. То есть бороться можно. Но что самое абсурдное, подобный процесс выиграть чрезвычайно сложно.
К.С.: Почему?
Ю.:Решение суда зачастую зависит не от законодательных реалий, а от моментов, не имеющих к ним никакого отношения. Мне как юристу, вы сами понимаете, говорить об этом крайне неудобно, но ситуация, к сожалению, выглядит именно так. В суде могут сыграть роль и связи фирмы, занимающейся реконструкцией, и, простите, тривиальные взятки. Такие тяжбы могут постоянно откладываться, они тянутся по два, по три года. Но в ваших интересах — не складывать оружие и, проиграв (не дай Бог) дело в районном суде, обращаться выше по этой судебной лестнице. Сами понимаете, подобные инциденты потребуют времени, денег и колоссального терпения.
Вам, вероятно, не терпится выяснить, будет ли Судьба к вам благосклонна и не окажетесь ли вы в ближайшее время "на чемоданах"? Ответить на этот вопрос вы сможете, взглянув на список зданий (добытый, скажем честно, с большим трудом), подлежащих реконструкции с отселением, который мы начинаем публиковать.
Если у вас возникнут какие-то сомнения по поводу будущей участи вашего дома, то развеять их вы сможете в управлении инвестиционной политики префектуры ЦАО или в отделе реконструкции вашего территориального управления.
КРИСТИНА СТЕПАНЯН