Ну нет возможности купить квартиру, заплатив за нее сразу все. Что делать? До недавнего времени у человека, оказавшегося в такой ситуации, был один выход — обратиться к коммерческим фирмам. Да, здесь было из чего выбирать — от продажи в рассрочку или кредитов на покупку квартиры до многочисленных бумаг, кои обещали владельцам все те же квадратные метры. Но при общении с коммерческими фирмами всегда возникают сомнения в их надежности: надуют, не надуют. А так хочется чего-нибудь стабильного, надежного и солидного. Если московское правительство, по вашему мнению, перечисленными качествами обладает, то теперь за квартирой можно обратиться и к нему: московские власти тоже начали продажу муниципального жилья в рассрочку.
Рассрочка вам поможет устранить недоделки
Если вам не терпится подпортить новый потолок пробкой от шампанского, то вам, вероятно, подойдет первый вариант рассрочки. Теоретически выглядеть эта операция должна таким образом: сначала вы оплачиваете 50% стоимости квартиры, затем празднуете новоселье и только после этого приятного момента выплачиваете оставшуюся часть стоимости вашей квартиры в течение трех месяцев. При этом на остаток суммы ежемесячно начисляются проценты в размере учетной ставки Центрального банка. В настоящее время она составляет 200% годовых. Таким образом, ежемесячно на невыплаченный остаток вашей суммы будет начисляться примерно 16,7%, то есть за три месяца стоимость вашей квартиры увеличится на четверть.
ВЫНОС
Предположим, что вы остановили свой выбор на покупке 30-метровой однокомнатной квартиры в районе метро "Добрынинская", где квадратный метр стоит сейчас 6 млн рублей. Сразу вам понадобится выплатить 90 млн рублей. А в течение следующих трех месяцев вы должны будете выплатить еще 135 млн рублей (90 млн задолженности и проценты за три месяца). То есть однокомнатная квартира обойдется вам в 225 млн рублей.
КОНЕЦ
Так выглядит теория. На практике же, скорее всего, все произойдет иначе. Да, безусловно, выбрав этот путь приобретения квартиры, вы имеете право въехать в новый дом. Но захочется ли вам сделать это? Ведь понятие "дом сдан в эксплуатацию" далеко не всегда означает, что в нем можно жить. Как показывает практика, три месяца, отведенные вам на окончательные расчеты за квартиру, уходят на устранение недоделок.
Есть еще одна немаловажная деталь, которая, возможно, заставит вас смириться с этим трехмесячным ожиданием. Дело в том, что собственником купленной вами квартиры вы станете только после того, как полностью выплатите остаток стоимости приобретенной вами жилплощади. А до этого момента ваши права на квартиру будут сомнительны, поскольку в договоре о рассрочке ваш юридический статус на этот период времени не определен никак.
ВЫНОС
Муниципалитет уже достаточно давно является крупнейшим продавцом жилья на московском квартирном рынке. Ежегодно по коммерческим ценам реализуются сотни тысяч квадратных метров муниципального жилья. Кроме того, с каждым годом строится все больше и больше квартир и все большую часть из них московские власти продают по коммерческим ценам на московском рынке жилья. На заседании правительства Москвы, состоявшемся 31 января, глава департамента муниципального жилья Петр Сапрыкин сказал, что в 1995 году планируется реализовать по свободным ценам около 1 млн квадратных метров муниципального жилья.
Но в последнее время цены на муниципальное жилье достигли максимального уровня, и продать столь значительное количество квартир становится все сложнее и сложнее. Дело не только в ценах, приблизившихся к рыночным, но и в том, что муниципальное жилье строится по большей части в районах, которые Москвой можно назвать с большой натяжкой. Это заставило московское правительство и департамент муниципального жилья искать новые методы продажи квартир. В конце прошлого года было принято постановление, которое разрешает продажу муниципального жилья в рассрочку.
КОНЕЦ
Затяжной прыжок
Но трехмесячная рассрочка далеко не потолок. Вы ведь можете выбрать и второй, "затяжной" вариант расплаты. Это удовольствие можно себе продлить на целый год. И весь этот год вы гордо сможете носить имя инвестора — придется поучаствовать в прямом инвестировании муниципального жилья еще на этапе строительства.
Сначала все будет выглядеть так же, как и в первом случае: половина стоимости квартиры вносится сразу. Естественно, на оставшуюся часть вам ежемесячно будут начислять проценты по той же учетной ставке Центробанка. Таким образом, стоимость вашей квартиры за этот год увеличивается больше чем вдвое (заметим, все расчеты происходят в рублях). А окончательно рассчитаться за свою новую квартиру вы должны не позднее чем через две недели после приемки дома в эксплуатацию.
Если предложение отцов города вам кажется любопытным, то вам не потребуется подстерегать мэра на Тверской или ехать в департамент муниципального жилья в надежде оплатить там половину своей будущей квартиры. Вам предстоит иметь дело с несколькими риэлторскими фирмами, которые правительство Москвы уполномочило заниматься операциями с муниципальными квартирами.
ВЫНОС Фирмы, осуществляющие продажу муниципального жилья по поручению правительства Москвы:
АО "Оргкомитет", Московский инвестиционно-торговый центр жилья, МП "Мосжилцентр", Российское агентство инвестиций и недвижимости, Русская инвестиционная компания, ТОО "Отделстрой", МП "Моспереселение", ТОО "РЕАЛС", Жилстройкомитет, АО "Мосаэро", АО "Авгур".
КОНЕЦ
Правда, сегодня реально осуществляют операции по продаже муниципальных квартир в рассрочку только две фирмы из этого списка: АО "Оргкомитет" и "Мосаэро". Причем последняя может предложить вам только схему трехмесячной рассрочки. Если вам кажется наиболее приемлемым вариант инвестирования строительства, то здесь вам сможет помочь только "Оргкомитет". "Мы уже месяца четыре продаем муниципальные квартиры в рассрочку и заключаем договора на инвестирование в процессе строительства, — сказала г-жа Кузина, сотрудник коммерческого отдела АО "Оргкомитет". — Но до сих пор эта программа шла в порядке эксперимента. А сейчас мы начинаем продавать муниципальные квартиры в рассрочку уже на основании постановления московского правительства".
Покупая квартиру, выбирайте сезон
Безусловно, остановив свой выбор на покупке муниципального жилья, вы вряд ли что-то выиграете. По крайней мере, в деньгах. Ведь цена вашей квартиры изначально рассчитывалась по рыночным ставкам. Да и те деньги, которые вы заплатили сразу, могли бы приносить доход (от 70 до 200% годовых в рублях). И тем не менее. Вы оплачиваете свою квартиру в рублях и по фиксированным ценам. То есть вне зависимости от роста курса доллара и изменения цен на жилье стоимость квадратного метра для вас будет величиной постоянной. Хотя, скорее всего, сэкономить на покупке жилья даже в этом варианте вы сможете только при условии, что его стоимость увеличится вдвое: ведь двойную стоимость квартиры вам в любом случае придется заплатить (50% оплачены сразу, а на остальные 50% накручиваются проценты. Причем речь идет о начислении сложного процента). То есть фактически та же однокомнатная квартира на "Добрынинской" обойдется вам минимум в 195 млн руб., максимум — в 664 млн руб. Все будет зависеть от того, как вы намерены рассчитываться. Можно ведь выплатить всю сумму задолженности сразу, а можно растянуть на год. Никто не будет возражать, даже если вы внесете всю сумму долга в последний месяц. Но именно в этом случае квартира окажется самой дорогой, благодаря начислению сложного процента.
ВЫНОС
Вернемся все к той же 30-метровой квартире на "Добрынинской" с шестимиллионной стоимостью квадратного метра. Если вы вносите все деньги сразу, то она вам обойдется в 180 млн, что по сегодняшнему курсу составит около $45 000. Если вы решите выплачивать деньги не сразу, а постепенно, то 90 млн, то есть $22 500, вы обязаны внести в момент заключения договора. Остальные платежи с учетом начисления сложного процента могут выглядеть таким образом, если вы отсрочите их на:
1 мес. — 105.03 млн руб.— 4480 руб./$ — $23 444
2 мес. — 122.57 млн руб.— 5017 руб./$-- $24 430
3 мес. — 143.04 млн руб.— 5619 руб./$-- $25 456
4 мес. — 166.92 млн руб.— 6293 руб./$-- $26 524
5 мес. — 194.80 млн руб.— 7048 руб./$ — $27 639
6 мес. — 227.34 млн руб.— 7893 руб./$-- $28 802
7 мес. — 265.30 млн руб.— 8840 руб./$-- $30 011
8 мес. — 309.60 млн руб.— 9900 руб./$-- $31 270
9 мес. — 361.31 млн руб.— 11088 руб./$-- $32 586
10 мес. — 421.65 млн руб.— 12418 руб./$-- $33 954
11 мес. — 492.06 млн руб.— 13908 руб./$-- $35 400
12 мес. — 574.24 млн руб.— 15576 руб./$-- $36 867
Курс $ рассчитан с тем условием, что его ежемесячный рост составит порядка 12%.
КОНЕЦ
Если вы по каким-то причинам откажетесь от идеи покупать квартиру, то рассчитывать на то, что вам выплатят процент за использование ваших средств, не приходится. Вам вернут лишь то, что вы внесли, и, естественно, в рублях.
Но выигрыши в этой схеме все-таки есть, и они очевидны. Первое, что отличает этот вариант от предложений коммерческих фирм, в частности от предложений по долевому строительству (см. "Деньги" # 1, 1995), — это то, что деньги начинают собирать не в момент получения землеотвода или разработки проектной документации, а к завершению строительства фундамента и возведению первого этажа. То есть вероятность того, что вы получите квартиру за 12 месяцев, значительно увеличивается. Правда, никакой ответственности за несвоевременную сдачу дома в договоре об инвестировании не предусмотрено.
Есть и другая особенность, выгодно отличающая данную схему покупки жилья от предложений коммерческих фирм. При инвестировании средств в строительство муниципального жилья вы с самого начала знаете точный адрес дома, в котором будете жить, этаж и параметры своей квартиры. Причем вы можете выбрать квартиру не только на "задворках" Москвы, в Южном Бутове или Жулебине, но и в таких солидных и престижных районах, как Ленинградский проспект, Царское село, у станций метро "Новослободская" и "Добрынинская". Вам предложат список адресов на несколько страниц, чем ни один коммерческий застройщик похвастаться не может.
ВЫНОС
Некоторые адреса и цена за квадратный метр (в млн руб.) в муниципальных квартирах, предлагаемых уполномоченными фирмами в настоящее время.
| Южное Бутово | 3.3--4.7 |
| Жулебино | 3.3--3.5 |
| Печатники | 3.9 |
| Теплый Стан | 4.2 |
| Царицыно | 4.5 |
| Добрынинская | 6.0 |
| Царское село | 11.5 |
| Ленинградский пр-т | 11.5 |
| Новослободская | 11.5 |
Но, пожалуй, самым серьезным плюсом является то, что продавцом жилья выступает правительство Москвы, точнее, департамент муниципального жилья. То есть при любых условиях вам не придется долго искать, с кого спросить.
ВЫНОС
Президент МЦБН Михаил Раздольский: — Данная схема имеет свои достоинства и недостатки. С одной стороны, общепризнанным фактом является надежность сделок с государственными структурами. Кроме того, в свете предстоящей реформы системы оплаты за жилищно-коммунальные услуги немаловажным является тот факт, что квартиры получаются в новых домах и существенных расходов на ремонт в ближайшее время не предвидится. Вы можете надеяться, что в вашем доме в ближайшее время не провалится крыша и вам не придется ремонтировать дом за свой счет. Но за эти преимущества необходимо платить. Высокие проценты — это вообще бич риэлторской деятельности, и схема московского правительства не является исключением. А вообще, лучше всего накопить денег и купить хорошую квартиру сразу.
Начальник отдела маркетинга фирмы SAVVA R.E. Андрей Куприянов: — Для принятия решения о покупке квартиры по данной схеме важно правильно спрогнозировать рост цен на жилье и изменение курса доллара. Оптимальным моментом для заключения подобных сделок является период с осени до весны, поскольку летом, как правило, и курс доллара, и цены на жилье практически не растут.
КОНЕЦ
НИКОЛАЙ ЛЯМИН