Когда вы ставите перед собой задачу купить квартиру, то вам параллельно приходится решать, какую квартиру вы хотите, в каком районе она должна быть и какой максимум вы можете себе позволить за нее выложить. И далеко не всем хочется иметь типовую квартиру в типовом доме, в районе, не обезображенном цивилизацией. Некоторые видят себя не просто в квартире, а в хорошей квартире. Но такое желание часто упирается в деньги: квадратные метры в так называемом элитном жилье стоят от $2,5 тысяч до $8. Но ведь эти затраты можно уменьшить, да и расплату за такую квартиру можно растянуть на много лет.
Стоимость московских квартир уже давно перевалила за все границы возможного и разумного, не говоря уже о новом элитном жилье, появившемся в Москве в последние годы. Его цена сегодня колеблется от $2500 до $ 8000 за 1 кв. м. общей площади. Но комфорт сегодня в дефиците, и за дополнительные удобства приходится платить, заметьте, по самому высокому тарифу. А отличаются элитные квартиры от обычных именно этими дополнительными удобствами.
Ну во-первых, тот факт, что квартиры предлагаются в новом, как правило, нетиповом доме, уже существенно увеличивает их стоимость. Но зато вам еще долго не придется думать о ремонте. Во-вторых, опасения за собственную безопасность и неприкосновенность своей квартиры, въехав на такую площадь, вы можете оставить — все, практически все элитные дома, охраняются самым серьезным образом. И в-третьих: ваши бессонные ночи с попыткой определить в темноте, как чувствует себя ваша машина, брошенная у подъезда,канун в безвозвратное прошлое, поскольку подземный гараж или место на охраняемой стоянке вам обеспечены. А по утрам, когда вы будете спускаться к своей машине, ни лифт, ни лестничная клетка своим состоянием не испортят вам настроение — управление домом остается на совести застройщика.
Ну и последнее — качество самих квартир. Вероятно, не стоит говорить о том, что они большие. Холлы и кухни, в которых с равным успехом можно готовить обеды и танцевать, ванные и туалеты не в единственном экземпляре — все это атрибутика хорошей квартиры.
Понятно, что все эти прелести никого не оставят равнодушным. Хотя вопрос чаще всего стоит не что купить, а на что купить. Впрочем, и когда деньги есть, вот так, несколько сотен тысяч долларов выложить сразу под силу далеко не всем. Да и жалко. Но даже имея желание и возможность оплатить такую покупку далеко не всегда просто. Когда речь идет о суммах, близких к миллиону долларов, а нередко и "шкалящих" за эту цифру, расчет за покупку может оказаться проблемой.
Хорошо, если застройщик готов принять от вас наличные, однако практически все сегодняшние продавцы элитного жилья могут вас неправильно понять, если вы явитесь в фирму с туго набитым чемоданом наличности. Значит, придется говорить о безналичных платежах. Если на вашем российском счете есть нужная сумма, то все в порядке. Но, простите за эти сомнения, нам кажется, что такой суммы на счете у вас нет. По крайней мере здесь. Это понятно — у налоговой полиции "не женское лицо". Если вы — владелец какого-то предприятия, то вы можете перевести деньги (благо, на счете фирмы такие суммы есть) продавцу, который оформит квартиру на фирму. После такой операции не сложно будет сделать дарственную от фирмы самому себе, и квартира будет принадлежать уже лично вам. Однако при этом стоимость квартиры зачтется вам в доход, с которого придется заплатить довольно внушительный налог.
Что делать? Безналичный платеж можно провести через иностранную компанию, как вариант, офшорную. Однако, во-первых, такая компания должна иметь определенный статус здесь в России — например, иметь хотя бы юридический адрес, а значит, представительство. И, во-вторых, следует принимать в расчет ежегодный налог на собственность иностранных юридических лиц в России (1,5% от стоимости имущества).
Хорошо, если иностранный счет у Вас уже имеется. А если нет, то вам придется потратить время и деньги на открытие такого счета в офшорной зоне. Но даже в этом случае Ваша квартира будет оформлена на компанию, только уже иностранную. И, являясь реальным владельцем компании, вы опять же не можете быть реальным владельцем квартиры. В случае, если же вы все-таки захотите оформить квартиру на себя, то у определенных государственных структур возникнет вполне резонный вопрос, откуда у вас деньги за границей.
Поэтому, если вы знаете пути, как осуществить платеж за приобретаемую квартиру, и готовы потратить на это время и силы, то смело можете подыскивать себе возможные варианты. И самое главное, при покупке квартиры внимательно ознакомьтесь с полномочиями того, кому вы собираетесь перечислять деньги за квартиру или дом, где эта квартира расположена. Продавец должен быть собственником жилья.
Тема
Предположим, что вас эти многочисленные "если" финансового порядка не смущают, и решение уже принято. Тогда вам остается решить, что выбрать. Из только что построенного жилья вы можете себе предложить дом по улице Вересаева или в пер. Весковского. В первом случае вам предстоит иметь дело с АО"Тема", а во втором — с компанией "Элберт".
Что касается дома на Вересаева, то в нем всего 108 квартир, хотя общая площадь дома 32000 квадратных метров. Скажем честно, это самый большой дом в Москве из числа престижных. Квартиры в нем самые разные — есть очень маленькие, есть большие. Так вот очень маленькая, совсем крошечная квартирка занимает площадь всего 117,7 кв. м.. А те, которые побольше, доходят до 439 кв. м. И, заметьте, одинаковых квартир в доме нет вообще — они все различаются по планировке. А на последних этажах этого дома построены трехуровневые квартиры с выходом в зимний сад и на застекленную террасу общей площадью 160 кв. м. Разумеется, все эти прелести цивилизации облагорожены подземным гаражом и охраняются, а стоят от $3 до $8 тысяч за квадратный метр. Но на самые дорогие квартиры, вам, скорее всего, лучше не рассчитывать — они уже проданы.
Девятиэтажный дом в переулке Весковского тоже практически достроен. Квартиры там не совсем квартиры — это пентхаузы. Проще говоря, ваша квартира расположена не в одном уровне, а в двух — и на первом находится всякая подсобная чепуха типа кухни, санузла и прочего, а на втором — детская, спальни, гостиная. Площадь квартир, как и на Вересаева, различна, и самая маленькая, действительно маленькая — 120 кв. м.. Квартиры в этом доме стоят около $4200 за 1 кв. м. общей площади.
Если вы тяготеете к Арбату, то и здесь есть из чего выбрать. На Старом Арбате АО "Росштерн" отреконструировало несколько домов и за $4500-5000 (квадратный метр) можно себе что-нибудь подобрать. Ну, а если Арбат вам не подходит, то, может быть, Сретенка? Там в тихих переулочках есть несколько веселеньких домиков, отреконструированных компаниями "Центр-2000" и "Инженер". Веселеньких потому, что фасады зданий выкрашены в разные цвета. На Трубной улице квартиры от 200 кв. м& в домах, каждый из которых рассчитан на 2-3 семьи (а ведь прежде там жили в основном коммунальщики) стоят $3000 за квадратный метр.
Ну а если вас тянет поближе к солнцу, то можно въехать в мансарду. В этом случае, пожалуй,вам следует обратиться к компании "Домус", которая уже несколько лет занимается надстройкой мансард в домах на Фрунзенской набережной. Квартиры в этих мансардах стоят — от $4000 до $7000 за кв. м. общей площади.
Экономия на престиже
— Постойте,- скажете вы,-а где обещанная экономия? Давайте по порядку — мы как раз и добрались до этой темы. Итак, будем экономить и тянуть с оплатой? Пожалуйста.
Если вы хотите сэкономить часть денег на покупке жилья, то вам придется выбирать. Первое — покупать то, что еще недостроено и второе — покупать то, что уже есть в многочисленных совминовских и цековских домах.
Как правило, на этапе 75%-ной готовности дома стоимость квартиры на 25-30% дешевле стоимости готовой квартиры. Однако в каждом конкретном случае необходимо просчитывать все преимущества и потери, поскольку дострой иногда затягивается на годы. В стадии, близкой к завершению, находится несколько домов в районе Сретенки. Сейчас квадратный метр стоит там около $3 тысяч, а к моменту завершения реконструкции всего квартала, цены поднимутся до $4 тысяч.
Можно отправиться и в Сокольники. Там, на Маленковской улице к концу этого года должно завершиться строительство двух домов "повышенной комфортности". В $3200-3500 обойдется вам квадратный метр в такой квартире. Но это сейчас. После сдачи дома, как уверяют представители компаний "Панорама" и "ДИАРМ", занимающихся этим проектом, квартиры будут стоить дороже процентов на 20.
Предположим, что и это вам не подходит — ну нет настроения платить сегодня все и хочется растянуть удовольствие. Нет проблем. Можете, например, через "Агентство элитной недвижимости" купить себе квартиру в брежневском доме или доме Чазова. Да никто не будет возражать, даже если вы захотите поселиться в Доме Правительства (Дом на набережной) на улице Серафимовича. Причем, здесь вы можете позволить себе некоторую вольность при расплате (как по форме, так и по времени). То есть, заплатив от трети до 60% стоимости квартиры (от $2 до $4 тыс. за кв. м. в двухуровневых квартирах от 120 до 220 кв. м.), можно успокоиться и въезжать в квартиру. И уже потом выплачивать долг. Рассрочка предоставляется на срок от 3 месяцев до 10 лет. Правда, из расчета 26% годовых в валюте.
Самый дешевый вариант, он же самый рискованный
Если мы опять не попали "в точку", и вам хотелось бы чего-нибудь совсем "щадящего", то есть и такая возможность. Она связана с ценными бумагами. На этой неделе начнется продажа жилищных облигаций АО"Строительная компания МТФ". Проспект эмиссии на сто миллиардов рублей зарегистрирован Минфином РФ 29 декабря прошлого года. А сами облигации должны будут погашаться эмитентом элитным жильем, причем вполне конкретным. Речь идет вот о чем.
Между Аминьевским, Можайским шоссе и улицей Красных Зорь через три года должен быть построен целый комплекс, где, кроме офисных площадей, появятся элитные квартиры. Причем заказчиком и генеральным подрядчиком по этому проекту выступает АО"Тема", построившая дом на Вересаева. То есть надежда на то, что этот проект будет реализован, есть.
Номинальная стоимость облигации составляет 1,7 млн рублей. Но сейчас они начнут продаваться уже по $1,5тыс.,потому что первый этап с получением землеотвода, разработкой проектной документации, ТЭО и бизнес-плана уже пройден, и весной начнется реальное строительство. Каждая такая облигация гарантирует своему владельцу право на получение одного метра жилья или офисной площади в будущем комплексе на Можайке. А купить их можно в "Международной компании инвестиций" (Чаплыгина, 15). Руководство АО"Строительная компания МТФ" считает, что к моменту сдачи дома стоимость облигаций приблизится вплотную к реальной цене квадратного метра в построенном комплексе. А она, по аналогии с домом на Вересаева, должна будет составить все те же $4-6тыс. за квадратный метр.
Эти облигации представляют собой интерес по двум причинам. Во-первых, экономия при покупке жилья по такой схеме очевидна. Ведь если вы сейчас покупаете эти бумаги, то фактически квадратный метр вам обойдется в полторы тысячи долларов, что и по нынешним ценам на квартиры вполне приемлемо. А в данном случае, когда речь идет об элитном жилье, то цифры в принципе несопоставимы со стоимостью аналогичных готовых квартир. И, во-вторых, если у вас не окажется необходимого количества облигаций к моменту их погашения (минимальная квартира в 38 квадратных метров потребует 38 облигаций), то эти бумаги можно будет продать. Если дом будет сдан, то с продажи каждой облигации можно будет получить за эти три года около 100% в валюте, то есть больше 30% годовых. Но все эти приятные сюрпризы могут свершиться лишь при одном условии — если проект будет реализован.
В пользу того, что все будет в порядке, может свидетельствовать участие в проекте акционерного общества "Тема", которое имеет опыт создания подобного жилья. Кроме того, в проспекте эмиссии указано, что "по всему облигационному займу на сумму сто миллиардов рублей предоставлена гарантия Universal Fund Management, Credit Lyonnais USD, выраженная в безусловном обязательстве произвести погашение" в случае "невозможности эмитентом в установленные проспектом эмиссии сроки исполнить обязательства перед инвестором".
Однако, согласитесь, загадывать что-либо даже на столь незначительный срок, достаточно проблематично. А рассуждения о том, покупать - не покупать, скорее сродни дилемме, что предпочесть: синицу в руках или альтернативный вариант.
И, вполне возможно, стоит сесть и посчитать, насколько выгоднее может оказаться, например, покупка приличной квартиры в каком-нибудь "сталинском" и "барском" доме, чем покупка элитной квартиры по любому из вариантов. У вас наверняка есть знакомые, купившие хорошие, но старые и неотремонтированные квартиры. Спросите их, сколько стоил им ремонт и доведение своей покупки "до ума". Они вам назовут цифру, вполне сопоставимую со стоимостью однокомнатной квартиры. Да что там однокомнатной! Стоимость ремонта может сравняться и со стоимостью купленной квартиры, обратись вы в некоторые фирмы с просьбой сделать евроремонт.
Но ведь далеко не всегда все заканчивается локальным ремонтом отдельно взятой квартиры. Периодически счастливые новоселы вынуждены приводить в порядок лестничные клетки и даже менять коммуникации и отдельные агрегаты во всем доме. За свой счет. Если учесть эти возможные расходы, вполне обычная квартира может обернуться стоимостью престижного жилья. Так что вам, возможно, стоит взвесить все "за" и "против", прежде чем начинать подыскивать будущее жилье.
МАКС РИЦ, МАРИЯ УХОВА