Движение против метра
Прошедший ноябрь показал относительную устойчивость на городском рынке и резкое падение спроса на загородном. В городском экономклассе зафиксирован рост активности покупателей при небольшом снижении цены, а элитные квартиры клиенты предпочитают арендовать, а не покупать. Эксперты связывают это как с мировой экономической, так и с внутренней политической нестабильностью.
Спрос растет, цены снижаются
«В ноябре вторичный рынок Москвы напомнил лучшие докризисные годы: наблюдался активный платежеспособный спрос, и традиционный «высокий сезон» все-таки состоялся»,— высказывает довольно-таки неожиданное мнение Олег Самойлов, генеральный директор «Релайт-Недвижимость». И тут же оговаривается: «Однако с двумя существенными «но». Первое — вся активность участников рынка была сосредоточена в низком ценовом сегменте. И второе — высокая активность происходила на фоне стабильных цен. Цены квартир в целом по рынку вели себя довольно вяло, что обусловило почти нейтральную ценовую динамику. При этом наиболее ликвидные одно- и двухкомнатные квартиры немного дорожали, а дорогие и многокомнатные — либо не росли в цене вовсе, либо незначительно падали, и в любом случае в их отношении у покупателей сохранялась возможность реального торга».
Руководитель офиса «Добрынинское» компании «Инком-Недвижимость» Юлия Лурье приводит следующую статистику: «В целом, по итогам ноября средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Москве снизилась на 1,5% и составила 162,4 тыс. руб. В сегменте наиболее дешевого жилья данный показатель опустился на 2,3% до 138 тыс. руб. за «квадрат». Качественные недорогие квартиры потеряли в цене также 2,3% и теперь стоят 149,5 тыс. руб. за кв.м».
На первичном рынке цены слегка подросли, но этот рост в пределах 1—2% можно вполне отнести на счет увеличения готовности строящихся объектов. А если принять во внимание сезонность (ноябрь — традиционно такой же «хлебный» месяц для продавцов недвижимости, как и май), то этот рост вполне можно считать стагнацией. И даже падением — учитывая, что многие строительные компании уже запустили программы новогодних скидок.
«В этом году на покупателей влияют заметные тенденции ухудшения общеэкономической ситуации, колебания валютных курсов, ожидание второй волны кризиса. Под влиянием этих факторов активизировались не только покупатели, желающие улучшить свои жилищные условия, но и те, кто ищет надежное вложение средств»,— считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».
Однако если действительно на рынок вернулись частные инвесторы, они предпочитают вкладывать средства в самый дешевый сектор рынка жилья. Наибольшей популярностью пользуются квартиры в городах ближнего Подмосковья.
Стирание различий
Ближнее Подмосковье становится постепенно главной площадкой для девелоперов московского региона и центром риэлторской активности.
«В ноябре наблюдалось явное повышение интереса к новостройкам Подмосковья,— отмечает Юлия Лурье.— Участились сделки с задачей продать московскую квартиру в блочной девятиэтажке и купить полноценную в техническом и экологическом плане квартиру в Подмосковье. Это стало даже трендом ноября — переезд из старья в Москве в новое современное будущее в Подмосковье. Это связано еще и с тем, что открыто огромное количество строительных адресов в области, при этом ничего нового на территории Москвы по соответствующим ценам и с прозрачными условиями покупки не появляется».
«В ноябре 2011 года продолжается тенденция постепенного перетекания спроса из Москвы в область,— подтверждает Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet.— В первую очередь это связано с уменьшением предложения в новостройках и высоким уровнем цен в столице. В области основная активность сосредоточена в классе эконом (проекты «Одинцовский парк», «Зеленоградский» и др.) и в проектах, вошедших в состав новой Москвы (например, в городе Щербинка). Покупатели активно приобретают недвижимость, рассчитывая на рост цен в будущем и сбережение своих денежных средств в настоящем».
Вполне возможно, что инвестиции в подмосковные новостройки окажутся выгодными в ближайшей перспективе. Цены на них понемногу растут и постепенно приближаются к уровню отдаленных московских районов. Жилые комплексы с удачным местоположением в пределах 15—20 км от МКАД по трассам с высокой пропускной способностью (Киевское, Калужское шоссе) продаются по цене не ниже 90—95 тыс. за квадратный метр. «Такие цены держатся даже в домах с полусерыми схемами реализации (например, в ЖК «Дубровка», где квартиры реализуются по предварительным договорам),— уточняет Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер».— Цены в ближайших пригородах сопоставимы со спальными районами самой столицы и вскоре могут их превысить. Уже сегодня, к примеру, цены на квартиры, реализуемые компанией НДВ в готовом доме в Немчиновке по цене 120 тыс. руб. за квадратный метр в однокомнатных квартирах превышают на 5—7% цены на квартиры сопоставимой комнатности в московском микрорайоне Царицыно».
Таким образом, можно констатировать повышение спроса в секторе экономкласса в Москве и Подмосковье, причем за пределами столицы это повышение гораздо более ощутимо.
Дорогое не покупают
Прошедший месяц явно не был удачным для рынка элитной недвижимости. «В ноябре подешевело дорогое жилье в престижных районах. Причем наиболее существенно это проявилось в самых, казалось бы, престижных и востребованных районах: в Центральном и Юго-Западном округе столицы»,— рассказывает Вера Удачина, генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость».
«Основным трендом можно считать очень низкий уровень первичных обращений,— соглашается Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED.— Вероятно, это связано с нестабильностью финансовых рынков и зоны евро, многие потенциальные покупатели элитной недвижимости решили повременить с решением жилищных вопросов. Также некое влияние на покупательскую активность оказали выборы в парламент и предстоящие выборы президента, хотя это явно не основная причина отложенного спроса. Можно говорить о том, что ожидаемый после активного лета спрос места не имел».
Впрочем, эксперты рассчитывают, что дефицит нового предложения все-таки скажется на покупательском спросе и приведет к повышению цен.
«Новые объекты на рынке практически отсутствуют, если не считать апартаменты от «Дон-Строя», которые все-таки не жилье, и новый комплекс в Хамовниках Knightsbridge Private park компании «Реставрация Н», завершение которого запланировано на начало 2015 года. Последние два объекта четко позиционируются в верхней границе элитного сегмента, они рассчитаны на очень состоятельного покупателя. Такая ситуация при условии активного рынка весной может привести к повышению цен, которые и на сегодняшний день нельзя назвать низкими».
Загород без спроса
Рынок земли и коттеджей был еще менее активен, чем городская «элитка». «По сравнению с октябрем спрос на загородном рынке упал на 20%,— констатирует Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют Менеджмент».— Свою роль сыграли предстоящие выборы и разговоры о возможном кризисе. Средние цены на загородном рынке в ноябре упали, в среднем, на 18%, что объясняется выходом большого количества дешевых проектов. Зато проекты, которые близки к завершению, планомерно дорожали на 2–3% ежемесячно. Доля таких проектов в ноябре составила 25%, летом их было 15%. Но эти проекты не оттягивают спрос на себя, у каждого сегмента свой покупатель. Однако в целом конкуренция на рынке участков без подряда очень высокая: на каждый поселок с подрядом приходится три-пять поселков без подряда».
«В ноябре на рынке было довольно тихо, а причины этого явления по большей части общественно-политические,— подтверждает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость».— Интерес покупателей к загородной недвижимости снизился чуть более чем на 6% по сравнению с октябрем, причем последняя неделя ноября была гораздо менее активной, чем предыдущие».
Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» компании «Инком-Недвижимость», приводит еще более удручающую цифру: «В ноябре мы наблюдали существенное снижение спроса в целом по рынку — около 30%. Причиной тому послужило не столько окончание «высокого сезона», сколько нестабильная ситуация в мировой экономике, скачки валют, выборы и ожидание новой волны кризиса».
Также проявилась интересная тенденция: замещение покупки арендой. «В ноябре было зафиксировано рекордное количество арендных сделок,— отмечает Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.— Очень многие наши клиенты, уже нашедшие «дом своей мечты» и вступившие в процесс обсуждения сделки, меняют свои планы и принимают решение арендовать коттедж».
Аналитики объясняют падение продаж политическими и макроэкономическими причинами, а не только и не столько окончанием «высокого сезона». «Очень многие ждали парламентских выборов. Фраза «созвонимся в понедельник после выборов и поймем, что делать» как нельзя лучше характеризует настроение покупателей, это буквально тренд сезона. Потом будем ждать президентских выборов. Потом, видимо, конца света. Многие ждут введения налога на роскошь. Никто толком не понимает, чего ждать от новой власти»,— эмоционально комментирует ситуацию Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED. Впрочем, потенциальные частные инвесторы также не знают, чего ждать от европейской и мировой экономики, и поэтому не спешат переводить активы в зарубежную недвижимость.