Скажите, у вас хорошая квартира? А, может быть, кухня маловата, комнат не хватает или вид из окна удручает? Если что-нибудь из перечисленного имеет место, стоит задуматься о переменах к лучшему. В конце концов, что вам мешает превратить свою, например, пятиэтажку во что-нибудь более симпатичное, а, скажем, Капотню сменить на район, где воздух почище. Все это вполне достижимо, будь у вас на то желание, время и деньги. Результаты от этой операции вы сможете ощутить уже скоро, поскольку риэлторы утверждают, что в ближайшее время от хорошего жилья можно ждать дальнейшего повышения цен, а от плохого, увы, лишь уменьшения.
Когда вы объясняете знакомым, как вас найти, что вы используете в качестве ориентира? Я с недавнего времени с гордостью объясняю, что от Сухаревской площади надо дойти до "Литературки" и повернуть налево к моему дому с эркерами. А вот моя приятельница по-прежнему страшно смущается. Сколько ее помню, текст всегда выглядел примерно так: "едете по Варшавке, поворачиваете у райкома направо, потом у помойки еще раз направо и от свалки, которая остается слева, проезжаете еще метров тридцать". После моего обмена она начала как-то очень болезненно реагировать на мою квартиру — ее тяготят и масштабы комнат, и вид из окна на гостиницу "Ленинградская". Но самое интересное, она начала задавать каверзные вопросы: сколько может стоить ее двухкомнатная в панельной девятиэтажке и сколько придется доплатить за что-нибудь подобное по метражу в центре или в каком-нибудь симпатичном и зеленом районе. В общем, она созрела и собирается кардинально улучшать свои жилищные условия. Единственное, что она еще не решила, какой из многочисленных вариантов этой операции ей подходит.
Начни сначала, все начни с нуля
Что же такое плохая квартира? Каждый из нас на этот вопрос имеет свой ответ. Кто-то для себя решил, что плохая квартира, это когда соседи чихают, а вы им, не повышая голоса, можете сказать "будьте здоровы" и быть уверенным, что пожелание будет услышано. Для других очевидным признаком плохой квартиры становится метраж, точнее, отсутствие такового. А некоторые могут не без основания заявить, что "плохо", это когда в квартире душно и копоть наплывает из труб соседнего завода. Да, безусловно, все эти параметры определяют низкий уровень жилья, но, по большому счету, это не профессиональное, а, скорее, обывательское представление. А для профессионалов, то есть для риэлторов, специалистов по операциям с недвижимостью, ответ на вопрос, что такое плохая квартира, выглядит так: к жилью низкого качества относятся квартиры гостиничного типа, знаменитые, но морально устаревшие пятиэтажки ("хрущевки") и девятиэтажные панельные дома, построенные до 70-75-х годов. Но основными критериями качества квартиры являются не только и не столько ее параметры. Район, в котором она расположена, — очень важный фактор.
Однако жить в "хрущевке" — не самый худший вариант. Ведь "хрущевки" бывают самые разные. Например, квартиры в "хрущевках", расположенных в престижных районах (допустим, в районе станции метро "Новые Черемушки"), стоят дороже, чем в новых домах с улучшенной планировкой в том же Митино. Однокомнатная квартира в 5-этажном доме стоит не меньше $ 35 тыс., в Митино же квартира в современном доме улучшенной планировки стоит $ 32-33 тыс. Пятиэтажка в Кузьминках и у Красных ворот — тоже две большие разницы (или четыре маленьких). Основным стоимостным фактором является не планировка, не размер кухни, а именно расположение квартиры. Поэтому сначала люди платят за район, потом за кухню (например, однокомнатная квартира с 5-метровой кухней процентов на 10 дешевле, чем такая же квартира, но с кухней 10 метров), и, уже в последнюю очередь, за общую и жилую площадь. Квартира с 10-12-метровой кухней и 15-метровой комнатой будет стоить примерно на 10% дороже, чем квартира с 20-метровой комнатой и 5-метровой кухней, при одинаковой общей площади.
Покупая или выменивая квартиру, мы привыкли думать в первую очередь о том, чтобы она была просторной, с хорошей планировкой, но, исходя из сиюминутных житейских обстоятельств, мы нередко забываем о том, что дальнейший рост ее стоимости — тоже вещь немаловажная. По мнению большинства риэлторов, главным стоимостным фактором квартиры является именно район, в котором она расположена. Поэтому прежде, чем заняться обменом своей малоудачной квартиры на нечто более приемлемое, стоит разобраться, что к чему и чего в будущем можно ожидать от удачного обмена.
Фирма "Стайл", коммерческий директор г-жа Уромова:
К непрестижным районам прежде всего нужно отнести районы Юго-Востока (Перово, Новогиреево, Жулебино и Капотня — самый чудовищный район, в который никто не хочет ехать). Кроме Капотни, все непрестижные районы поднялись в цене. В ближнем Подмосковье (Мытищи, Зеленоград) летом за $ 17-18 тыс. можно было купить однокомнатную квартиру, сейчас же она стоит $ 25-30 тыс. Летом однокомнатную квартиру в Троицке (Калужское направление) можно было купить за $ 15-18 тыс., а сейчас от $ 24-32
Эксперты фирмы "Адресъ":
"Очень выгодно покупать квартиры в домах-новостройках в Митино. В первую очередь, это экологически чистый район. А года через 3-4 после того, как достроят метро, в квартирах появятся телефоны, район станет очень удобным для жизни, стоимость квартир в нем резко возрастет. С полной уверенностью можно сказать, что Митино станет вторым Крылатским. Пока же хорошая трехкомнатная квартира в Крылатском стоит трехкомнатной и двухкомнатной квартир в Митино. На центр спрос постепенно падает, ведь в недалеком будущем он станет сугубо деловым районом Москвы."
Специалист фирмы, пожелавший не упоминать своего имени:
"Рост стоимости за год квартиры в хорошем районе — 30-35% на вложенную сумму в валюте. Это самое выгодное вложение, при котором ничем не рискуешь. Несмотря на то, что через 2-3 года квартиры в Митино будут цениться значительно выше, когда там появится метро и телефоны, Митино вряд ли станет вторым Крылатским. Да и само Крылатское лет через 100 превратится в обыкновенный пролетарский район, откуда побегут сначала богатые, потом люди среднего достатка, поскольку бедных там на порядок больше, чем богатых. Никто не будет обеспечивать функционирование домов, которые рассчитаны на 50-60 лет эксплуатации, когда 16-22-этажные панельные дома начнут разваливаться, прекратит работу водоснабжение, реконструкция будет невыгодна. Ведь Бруклин и Бронкс тоже не строились для проживания людей с низким достатком, но со временем превратились именно в такие. Пока же Крылатское — это отдельно обозначенный район с новой инфраструктурой. Это, несомненно, дорогой район, но все же действительно богатый человек, решая вопрос вложения денег, скорее будет жить в самом центре, чем в загородном коттеджном поселке. На центр спрос не упадет никогда, он будет всегда дорогим. Не пришло то время, когда центр может стать исключительно деловой частью города. Там еще будут обитать очень долго, так как богатые люди только начали покупать здесь квартиры. И в основном мало кого заботят вопросы экологии. Лично я бы, будь у меня квартира в центре, купил бы отличный кондиционер или еще что-то в этом роде, и никакие выхлопные газы мне бы ничуть не мешали наслаждаться жизнью в роскошной квартире."
Главный эксперт фирмы "Контакт" г-н Новиков:" Хотя выбор района — личное дело каждого, все же нет смысла переплачивать за дорогой район, покупая жилье среднего качества, так как самые дорогие районы будут застраиваться самым дорогим жильем, а если там будет оставаться жилье среднего качества, то оно будет дорожать медленнее, чем в средних районах. А самые дешевые районы — еще медленнее, так что если платишь деньги за приличное жилье, то зачем жить в плохом районе. А что касается Митино, то этот район никогда не станет элитным, так как он слишком большой и не выделен географически, особых природных условий в нем нет, да и по розе ветров похуже, чем то же Крылатское."
Доплата может скрасить и Капотню
Если мысли о том, что пора глобально заняться сменой обстановки, вас не оставляют, то пора переходить к делу. Понятно, что далеко не всем под силу оставить свою квартиру родителям или супругу (если дела семейные пошли вкривь и вкось) и купить себе новую. А вот обменять то, что есть, на нечто большее по метражу (в том числе и разъехаться) или лучшее по качеству и благополучнее по району, можно.
Ну, а уж если мы подошли вплотную к вопросу обмена, то прежде всего надо решить, стоит меняться или сначала продавать старую, а потом покупать новую квартиру. Надо сказать, это тот вопрос, ответ на который зависит от конкретных случаев. Обмен с доплатой обойдется вам дешевле, если вы меняете меньшую квартиру на большую, но если вы хотите поменять большую на меньшую, то нужно только продавать, а уж потом покупать.
Обмен с доплатой, когда вы меняете меньшее на большее, как правило, процентов на 15 обходится дешевле, чем прямая операция купли-продажи. Просто-напросто у вас больше шансов найти человека, которому по тем или иным причинам нужна именно ваша квартира, следовательно, на этом можно сыграть. Обмен через куплю-продажу — расширенная форма многостороннего обмена (значительно шире выбор вариантов, отпадает необходимость совмещать покупателя и продавца в одном лице.).
Закройте глаза и представьте себе, что вы живете в Капотне в не самой плохой однокомнатной квартире метров этак в 35-37 с 10-метровой кухней в 17-этажном панельном доме. А мечта всей вашей жизни — поселиться где-нибудь на Осеннем бульваре в Крылатском. Губа не дура, но вы попробуйте найти того, кто не задумываясь, махнется с вами районом, пусть даже за доплату. Остается надеяться на то, что на вашу квартиру позарится какой-нибудь алкоголик, которому все равно где жить, а с доплатой он счастливо проживет, никогда не трезвея. Возникает естественный вопрос, а во сколько это обойдется. В фирме "Новый Город" нам сказали, что переехать в однотипную квартиру из Капотни в Крылатское обойдется не меньше, чем в $ 10 тыс.
Услышав о $ 10 тыс., мы решили попытаться проделать операцию обмена той самой капотненской квартиры и обзвонили несколько фирм. Ответы были везде приблизительно одинаковы и такой обмен предлагался минимум за $ 17тыс., максимум — за $ 20 тыс. Но, кроме определения размера доплаты, многие риэлторы посчитали, что в этом конкретном варианте предпочтительнее использовать вариант купли-продажи. То есть сначала нам необходимо было бы продать свою квартиру в Капотне и потом уже выбирать из тех "крылатских" вариантов, которые могли предложить в фирмах.
Но на "крылатском" варианте мы решили не останавливаться и продолжили свои анонимные изыскания. Следующим номером нашей программы была однокомнатная квартира общей площадью 31 кв.м. с 5-метровой кухней в панельной "хрущевке", да еще и на 1-м этаже, да еще и в Кузьминках. Нам страшно захотелось изменить свою жизнь к лучшему, и риэлторов мы просили подобрать варианты поближе к "Соколу" или Октябрьскому полю. Только "хрущевка" нас уже не устраивала — тянуло к кирпичу и поближе к солнцу. "Минимум, на что вы можете рассчитывать — $ 15 тыс. плюс процент от стоимости квартиры, который вы должны заплатить нам за услуги," — сказали в одной фирме. "Ну, это чистой воды обмен, нам невыгодно этим заниматься и если вы хотите, чтобы мы вам помогли, придется выложить минимум $ 3 тысячи. Это только проценты, а уж сколько вам будет стоить обмен, посмотрим по ситуации, но боюсь, что меньше, чем $ 15 тыс. вам не отделаться,"-- сказали в другой фирме.
Следующий вариант, который был предложен для обмена — Медведково. Нам хотелось выяснить, на что можно рассчитывать "медведчанам", обитающим в хрущевских 5-этажках. Конкретно, мы надеялись, что в обмен на двухкомнатную квартиру площадью 44 кв.м. с кухней метров 6 нам предложат что-нибудь поближе к ВДНХ или Сокольникам. При этом мы решили не отходить от ленинского принципа "лучше меньше, да лучше," то есть были согласны даже потерять в площади. Что же мы выяснили? Оказалось, что совершенно не проблема выбраться из Медведково. Без всякой доплаты путем обмена нам удалось подобрать приличную однокомнатную квартиру в приличном доме и с хорошей кухней. Кстати, обменом без доплаты можно, как выяснилось, поменять изолированную 3-комнатную квартиру в Выхино общей площадью 55 кв.м. на маленькую 1-комнатную в центре в типовой 9-этажке общей площадью 32 кв.м.
Две двухкомнатных квартиры в "хрущевке", как выяснилось, равноценны одной приличной трехкомнатной квартире в районе новостройки с нормальной, семиметровой кухней. Очень сложно разменять 3-комнатную хрущевку. Можно, к примеру путем размена получить 2-комнатную квартиру в той же "хрущевке" и комнату в коммуналке в сталинском доме. Обмен без доплаты — это всегда потеря площади, если речь идет об улучшении качества. Кстати, иногда имеет смысл переехать из отдельной квартиры в коммунальную. Допустим, у вас есть двухкомнатная квартира в панельном доме в Медведково, а вы едете в две комнаты в коммуналке с одним соседом, которому лет так под 80, да еще и одинокому, в сталинский дом в хорошем районе, например, где-нибудь на Ленинском проспекте. Кстати, даже если сосед не одинок, у вас есть хорошие шансы удачно разъехаться.
Но это все были варианты, придуманные нами, а вот уже чистой воды реальность — данные по нескольким обменам, проведенным за последнее время фирмой "Стайл".
2-комнатная квартира общей площадью 54 кв.м в кирпичной 5-этажке на ул.Строителей (м "Университет") была обменена на 3-комнатную квартиру общей площадью 75 кв.м в Северном Бутово с доплатой $ 5тыс.
На ул. Молостовых (Новогиреево) 2-комнатную квартиру общей площадью 50 кв.метров в панельном доме без доплаты обменяли на 3-комнатную квартиру в Зеленограде общей площадью 54 кв.метра, правда, малогабаритную в 9-этажном панельном доме.
Двухкомнатная квартира общей площадью 54 кв.м (32 жилая), кухня 9,5 метров стоимостью $ 70 тыс. в Коньково была обменена на 3-комнатную квартиру в Орехово, но на 1-м этаже, общей площадью 59 метров, 40,5 жилой и 9 метров кухня, комнаты изолированные, этаж высокий, квартира с очень хорошим ремонтом и никакой доплаты — хватило даже на комиссионные 6%.
2-комнатная квартира на Университетском пр-те в кирпичном 8-этажном доме была обменена на полноценную 3-комнатную квартиру, причем не на 1-м этаже, метро Планерная, панельный дом, без доплаты.
1-комнатная квартира на Каховской 35 кв. м общей площади, стоимостью $ 40 тыс. на последнем этаже была обменена на 2-комнатную малогабаритную квартиру на ул.Бутлерова (Калужская) общей площадью 44 кв.м, жилая 28, кухня 6 кв.м в панельном доме с доплатой $ 5 тыс.
Переходим на самообслуживание
То есть потенциально вам ничего не мешает приобщиться к счастливчикам и "сломать карту". Но при этом совершенно не обязательно обращаться к риэлторам. Ведь, если вы помните, еще со времен, когда квартирный рынок был в эмбриональном состоянии, проблемы с обменом жилья решались через бюро обменов. И эти бюро, заметьте, живы и по сей день, только называются они теперь уже московское государственное коммерческое агентство "Мосжилсервис". Здесь тоже можно обменять квартиру.
Генеральный директор "Мосжилсервиса" Юрий Маврин:
"Людям деньги не нужны, им нужна живая площадь.
Разменивая трехкомнатную квартиру на двухкомнатную и однокомнатную, вы потребуете доплату. Но трудно найти того, кто захочет взять деньгами, а вот участок с домиком где-нибудь в Подмосковье вполне сойдет в качестве доплаты. Обмен, в отличие от купли-продажи, операция надежная. При купле-продаже человек, во-первых, теряет право бесплатной приватизации, а, во-вторых, может "налететь" на неприятности. Я уж не говорю о том, что при обмене не надо оплачивать наши услуги. Вы можете совершенно бесплатно воспользоваться нашей картотекой, а уж если вам захочется, чтобы наши специалисты сами подобрали вам вариант обмена, то цена будет договорная. Однако эта услуга обойдется вам на 30-40% дешевле, нежели услуги риэлторских фирм. Кстати, вы можете рассчитывать на то, что наши специалисты подберут вам цепочку обмена, а если в ней окажется недостающее звено, то мы сможем предложить квартиру из собственного фонда."
Но не исключено, что вам покажется слишком обременительным самостоятельно вгрызаться в гранит обменных вариантов и горы объявлений "куплю-продам". Можно обратить свой взгляд и на риэлторов, которые проведут операцию обмена "от и до". Другое дело, что выбирать риэлторскую фирму стоит с большой осторожностью и вниманием. Во-первых, можно обратиться к услугам фирм, входящих в московскую ассоциацию риэлторов или гильдию риэлторов. Но кроме этих фирм, в большинстве своем имеющих большие обороты, крупные базы данных и возможности обмениваться информацией, есть и маленькие фирмы, которые предоставят вам все те же услуги и нередко за меньший процент. Выбирая, стоит помнить некоторые нехитрые правила, которые обеспечат вам максимальную уверенность в исходе дела.
-------------------------------------------------------
Проверьте уставные документы фирмы и убедитесь, что у фирмы есть офис, а не снятая на короткий срок квартира в жилом доме. Не стоит очертя голову бросаться в объятия фирм, предлагающих слишком маленький процент (это, безусловно, приятнее, чем большой) — на альтруистов в этом бизнесе вы вряд-ли наткнетесь, а вот на мошенников — запросто. В среднем фирмы берут от 5% до 10% от стоимости квартиры. Обязательно нужно сразу оговорить с фирмой все ступени оформления документов и подбора вариантов. Будет лучше, если с фирмой, которую вы выбрали, уже имел дело кто-нибудь из ваших знакомых. Ведь есть риэлторы, которые уже на первых порах попросят вас заплатить, например, $ 100 за просмотр трех вариантов. А если они вас не устроят? При выборе квартиры через базу данных фирмы имеет смысл поинтересоваться, сколько в ней "живых" квартир, поскольку нередко тратится уйма времени на уже проданные квартиры. Ну а смотреть квартиру надо ехать с представителем фирмы — он удостоверится в праве на собственность владельца квартиры и сможет определить, не является ли квартира "криминальной".
-----------------------------------------------------
Все это совершенно не значит, что вам надо обязательно воспользоваться либо риэлторской фирмой, либо услугами "Мосжилсервиса". Ведь ничто не мешает вам и самостоятельно заняться обменом. Но это, пожалуй, для тех, кто не ищет легких путей. Далеко не всегда можно просто продать и так же запросто купить желаемое, доплатив при этом разницу. В соответствии с российским жилищным законодательством, вы не можете продавать квартиру, предварительно из нее не выписавшись. А представьте себе ситуацию, когда выписаться некуда. В соответствии с законодательством, нельзя выписаться из квартиры в никуда, можно только на конкретный адрес. Конечно, выход из этой ситуации существует — человек, который хочет продать квартиру и купить другую, может обратиться в риэлторскую фирму: ему купят квартиру, которая нужна, сделают договор мены, а его квартиру продадут, это абсолютно надежный вариант, но далеко не самый выгодный. А обойдется на 20% дороже, чем если бы вы занимались решением всех вопросов самостоятельно.
И это далеко не все. Ведь при большом желании и некоторых усилиях даже уже проданную квартиру продавец может себе вернуть обратно через суд. Вы отдадите деньги, а покупатель испарится, после чего вы обнаружите, что прописаться в квартиру не имеете права — и ищи ветра в поле. Закон о собственности противоречит положениям Конституции, гарантирующим право на жилье. Ну, а центр города — вообще отдельная история. Здесь есть дома, прописка в которые запрещена, дома, которые подлежат реконструкции с отселением (см."Деньги",# 5). Все это, безусловно, заставит вас много раз подумать, прежде чем решиться на какие-то манипуляции с квартирой. И тем не менее.
Для тех, кто занимается обменом квартиры или куплей-продажей самостоятельно, несколько рекомендаций от специалистов фирм "Адресъ" и "Вавилон":
1. При показе квартиры будьте предельно осторожны: дело в том, что вам могут показать квартиру, которая вас вполне устроит, но вы всего-навсего забудете взглянуть на номер дома или даже квартиры. И не обессудьте, если после подписания всех документов вы окажетесь в другой квартире, а продавца будете разыскивать ох как долго.
2. Если вы заключаете договор купли-продажи, тщательно ознакомьтесь со всей документацией на квартиру, хотя в РЭУ вам это будет сделать достаточно сложно. Но если вы выясните, что квартира часто перепродавалась, то поинтересуйтесь, почему. В любой риэлторской фирме есть следственный отдел, который тщательно все проверяет.
3. При совершении сделки владелец квартиры должен присутствовать лично. Внимательно сличайте фотографию в паспорте, потому что случается так, что продавец имеет лишь сходство с фотографией в паспорте. Обращайтесь в паспортный стол, тщательно проверяйте печати, они должны быть одного и того же РЭУ, пообщайтесь с представителями бухгалтерии, начальником ЖЭКа. Кстати, наиценнейшую информацию вы почерпнете у соседок-бабушек. Задаток отдавайте только прямому владельцу квартиры (на практике бывает так, что сборщики задатков собирают деньги сразу с нескольких "покупателей", а потом оказывается, что мальчики просто снимали квартиру). Кстати, при участии риэлторской фирмы вместе с задатком ей передаются на хранение правоустанавливающие документы.
4. Убедитесь, что человек продает вам квартиру, из которой выписаны все жильцы. Штамп в паспорте — еще не доказательство, обязательно проверьте это в ЖЭКе. Если вы не дай бог купите квартиру с прописанным жильцом, то никакой суд его оттуда не выпишет.
5. Будьте осторожны с продавцами, предлагающими квартиры очень дешево, а также по копиям документов. Тем более, не связывайтесь, если продавец вас слишком торопит.
6. Обращайте внимание на наличие в квартире телефона. Его запросто могут провести из соседней квартиры.
7. Будьте предельно осторожны, если продавец действует по доверенности на право продажи. Если человек умер, то доверенность теряет силу.
----------------------------------------------------
Что вам потребуется для того, чтобы самостоятельно решить проблемы с жильем. Справка из БТИ по форме 11а, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженностей по квартплате, копия финансово-лицевого счета и документ, подтверждающий право собственности на квартиру (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, договор мены, свидетельство о праве на наследование, договор дарения). Все документы должны быть зарегистрированы в департаменте муниципального жилья. Все участники сделки должны оформить у нотариуса договоры купли-продажи, заплатив при этом пошлину — 3-4%. Нотариус регистрирует сделку в реестре и она затем передается в департамент муниципального жилья. Если вы сами нашли вариант и подготовили документы, можно обратиться к риэлторам с тем, чтобы они правильно оформили сделку и провели ее через департамент. Такие услуги, в зависимости от того, намерены ли вы провести взаиморасчеты за квартиру через риэлторов или нет, стоят от $ 500 до $ 2тыс. Ну, а если вы намерены полностью все заботы переложить на плечи риэлторской фирмы, то вам придется заплатить от 5 до 10% стоимости квартиры.
-------------------------------------------------------
Безусловно, есть еще один вариант решения всех проблем — через маклеров. Надо сказать, в этом деле действительно попадаются асы. Но ведь, кроме профессионалов, есть еще и "любители". Так что подыскивать маклера, услуги которого вам обойдутся гораздо дешевле, чем услуги фирмы (1-2% от стоимости квартиры, либо фиксированная сумма в валюте) стоит крайне осторожно. В противном случае вы можете оказаться при пиковом интересе — без денег и без новой квартиры. С этой точки зрения гораздо безопаснее общаться с риэлторами: если у вас возникают какие-то серьезные претензии к фирме, то вы всегда сможете подать на них в суд.
Ради чего стараемся?
Да, в любом случае вам придется тратить силы, время и деньги. Так стоит ли игра свеч? Безусловно, все можно оставить и так, как есть, но при этом вам чем дальше, тем тяжелее будет продать свою квартиру или обменять ее на лучшую. Ситуация такова, считают риэлторы, что в ближайшие несколько лет хорошее жилье будет дорожать, а плохое дешеветь. То есть если вы упустите время, то потом вам будет все труднее осуществить свою мечту о хорошей, большой квартире в чистом районе. Судите сами: квартира в Кунцево, купленная меньше года назад за $ 30 тыс., сейчас продается за $ 45 тыс. А вот с хрущевками и прочими панельными радостями таких взлетов не происходит. Нет, конечно, эти квартиры растут в цене, но увы, чем дальше, тем сложнее вам будет ощутить этот рост.
ТАБЛИЦА
Средняя стоимость 1 кв.м общей площади квартир низкого качества, типовых квартир и квартир в "сталинских" домах в декабре 1994 г. (в $ )
| Месторасположение | квартиры низкого качества | типовые квартиры | "сталинские" квартиры |
|---|---|---|---|
| Центр | 1152 | 1332 | 1360 |
| Северо-Запад | 995 | 1005 | 1212 |
| Запад | 971 | 1230 | 1394 |
| Юго-Запад | 1081 | 1179 | 1381 |
| Юг | 847 | 959 | 987 |
| Юго-Восток | 835 | 899 | 843 |
| Восток | 825 | 990 | 1108 |
| Северо-Восток | 907 | 999 | 1167 |
| Север | 900 | 902 | 1120 |
Средняя стоимость 1 кв.м общей площади квартир низкого качества, типовых квартир и квартир в "сталинских" домах в январе 1995 г. (в $ )
| Месторасположение | квартиры низкого качества | типовые квартиры | "сталинские" квартиры |
|---|---|---|---|
| Центр | 1167 | 1394 | 1373 |
| Северо-Запад | 940 | 1089 | 1296 |
| Запад | 1013 | 1304 | 1450 |
| Юго-Запад | 1074 | 1302 | 1475 |
| Юг | 887 | 961 | 940 |
| Юго-Восток | 822 | 914 | 907 |
| Восток | 891 | 1059 | 1047 |
| Северо-Восток | 928 | 1144 | 1203 |
| Север | 859 | 976 | 1049 |
Данные фирмы SAVVA Real Estate
А теперь давайте решим простую задачу. Скажем, вы сейчас меняете свою двухкомнатную квартиру в "хрущевке", расположенную в Кузьминках, на однокомнатную в районе"Сокола" и в приличном типовом доме. Да, вам придется доплатить около $ 15 тысяч. Каким может быть результат? Во-первых, переселяясь в однокомнатную квартиру (если вам позволяет это сделать состав семьи), вы получаете наиболее ходовой на рынке недвижимости товар. Во-вторых, ваши расходы будут оправданы уже через несколько лет. Только с лета стоимость однокомнатных квартир выросла на $ 8-15 тысяч в зависимости от района, где расположена квартира.
Эксперты фирмы "Адресъ":
"С октября цены выросли в среднем на 30% на все жилье. Наиболее ликвидны нормальные однокомнатные квартиры, причем гораздо ликвиднее хорошая однокомнатная квартира, нежели 2-х или 3-комнатная в хрущевском доме. Хорошие однокомнатные квартиры дорожают быстро, их мало, и спрос на них превышает предложение."
Сейчас для продажи квартир в "хрущевках" и панельных типовых домах (постройки до 1975 г.) очень подходящее время. Пока процесс расселения больших коммуналок в центре нельзя считать завершенным, квартиры низкого качества будут пользоваться спросом. Ведь они самые дешевые на рынке и поэтому удобны для расселения. А многие жители коммуналок готовы ехать куда угодно, лишь бы не лицезреть в будущем лиц своих соседей. Но при этом все сложнее и сложнее заставить владельца комнаты в хорошей коммунальной квартире поехать в пятиэтажку.
Что же касается роста цен на квартиры, то большинство риэлторов склонны считать, что с течением времени все дорогое жилье будет дорожать, а дешевое дешеветь. Наступит время, когда рынок насытится сначала плохими районами, а затем плохими квартирами. Сначала будут дешеветь квартиры в плохих районах, потом в районах чуть получше, но традиционные районы компактного проживания людей с высоким достатком дешеветь не будут,— полагают многие специалисты. Пока же тенденции к подешевению квартир нет, цены более или менее стабильны, есть лишь обыкновенное временное приращение 1-3% в месяц, летом наблюдается спад, с осени цены опять растут вверх.
Идите напролом
Но представьте себе, и это еще не все. У вас остался еще один вариант, при котором вам не потребуется ни бродить в поисках хороших риэлторов, ни собирать в поте лица документы, ни закапываться в горы объявлений о купле-продаже квартир. Можно пойти иным путем, улучшая то, что есть, без всяких переездов.
Если вы стеснены в средствах и доплатить за хорошую квартиру у вас нет возможности, то при старании можно максимально улучшить свою жизнь даже в пятиэтажной "хрущевке". Никто не говорит об установке лифтов, что, кстати, тоже возможно, но слишком дорого. А вот сломать некапитальную перегородку — вполне реально. Да и стоить это будет гораздо меньше, чем любой обмен — максимум $ 400 за день работы (а вся эта операция может потребовать от 3 дней до недели). Ну, а если вы найдете строителей из Молдавии или с Украины, то ваша перепланировка окажется еще дешевле. Причем, разрешение БТИ на перепланировку совсем необязательно. В Европе, кстати, не принято жить в маленьких комнатах. Средний европеец предпочтет одну большую комнату, в которой зоны разгорожены мебелью по его усмотрению (правда, отдельная спальня — условие обязательное).
Скажем, у вас 2-комнатная квартира в 5-этажном доме типовой застройки с жилой площадью 28 кв.м. По стоимости ваша квартира равна однокомнатной (21 кв.м) в современном 14-16-этажном доме с кухней 10,6 метров. Но, заметьте, ликвидность вашей квартиры значительно ниже той однокомнатной. А теперь мысленно увеличьте вашу кухню за счет одной из комнат. В результате вы получаете однокомнатную квартиру с кухней метров 14, которая по стоимости будет значительно выше (на несколько тысяч долларов), чем ваша прежняя двухкомнатная. И рост ее стоимости уже будет определяться по параметрам приличной однокомнатной квартиры.
Мы, честно говоря, настолько увлеклись этой идеей, что перепланировав "нашу" квартиру, решили тут же ее и продать. Ну чем черт не шутит — может быть, мы сразу выиграем на этой операции несколько тысяч долларов?
И, знаете ли, выиграли. Предложив доперепланировочный вариант той самой 2-комнатной квартиры в пятиэтажной "хрущевке" в районе станции метро Бабушкинская на продажу нескольким фирмам, мы выяснили, что получим за нее минимум $ 34 тыс., максимум — $ 39 тыс. А вот ту же квартиру уже после перепланировки в четырех фирмах готовы были сразу "принять" по $ 45 тыс. в одной, за $ 39 тыс. в другой и еще в одной фирме — за $ 37тыс. Сами понимаете, что первый вариант нас устроил больше и нам не хватило в общем мелочи, чтобы положить в карман $ 8 тысяч — самой квартиры.
ТАБЛИЦА
Изменение стоимости 1 кв.м общей площади квартир разных типов в 1994 году (в $ )
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | % за год |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5-этажки | ||||||||||||
| 646 | 642 | 714 | 731 | 767 | 801 | 806 | 804 | 818 | 853 | 853 | 834 | 29 |
| 9-этажки | ||||||||||||
| 694 | 751 | 765 | 808 | 836 | 838 | 860 | 854 | 909 | 895 | 871 | 936 | 35 |
| Типовые квартиры | ||||||||||||
| 707 | 773 | 815 | 807 | 855 | 857 | 859 | 932 | 903 | 901 | 921 | 964 | 36 |
| "Сталинские" квартиры | ||||||||||||
| 884 | 989 | 950 | 993 | 1025 | 1068 | 1025 | 1066 | 1101 | 1120 | 1122 | 1228 | 39 |
Как видите, меньше всего в прошлом году дорожали пятиэтажки.
Данные фирмы SAVVA Real Estate
КРИСТИНА СТЕПАНЯН