Не хотите ли в коммуналку? Сознайтесь, вы немного шокированы этим вопросом. А зря: ведь комнаты в коммуналках, как и вся прочая столичная недвижимость, продолжают расти в цене. Причем, в прошлом году они подорожали примерно на 30%, опередив при этом цены на некоторые типы отдельных квартир. Но дело даже не в том, что комнаты растут в цене (это, безусловно, не повод, чтобы броситься их покупать), а в том, что операции с комнатами позволят вам сэкономить при покупке отдельной квартиры тысяч 10 долларов.
Приятное общество по сходной цене
Нет, я ни в коем случае не предлагаю вам оставить мысли о комфорте и изолированности. Да я и сам только под страхом смертной казни расстанусь со своим однокомнатным уютом. Однако в последнее время мысли о комнатах мне не дают покоя. Дело вот в чем. Один мой знакомый как-то разоткровенничался и раскрыл мне тайну происхождения своей четырехкомнатной квартиры на проспекте Мира. Оказалось, что праматерью этой квартирки была комната. За год эта комната сначала стала однокомнатной квартирой (благодаря доплате), затем — двухкомнатной, потом трехкомнатной и в конечном итоге четырехкомнатной. В процессе этих головокружительных перевоплощений докупались комнаты, которые и менялись на новые, большие квартиры. Этот пример меня в такой степени вдохновил, что я решил заняться комнатами вплотную — мои мечты о двухкомнатной квартирке начинали обретать какую-то почву.
Как выяснилось, далеко не я один проявляю живой интерес к такому неполноценному жилью. Умные люди, как выяснилось, давно поняли, что комната в коммуналке является промежуточным этапом на пути к полноценной отдельной квартире. Вариантов операций с комнатами, конечным результатом которых является квартира, несколько. Правда, такие операции требуют значительных усилий и времени, но игра стоит свеч, поскольку на элементарном обмене двух комнат в коммуналках на однокомнатную квартиру можно сэкономить несколько тысяч долларов.
Кстати, при первых же хождениях по комнатам я наткнулся на конкурентов. Оказалось, что и многие риэлторы специализируются на этом бизнесе и не случайно: в прошлом году операции с комнатами в коммуналках могли приносить до 100% дохода. Правда, и риэлторы не могут похвастать особыми темпами в этом бизнесе — каждая сделка с комнатами занимает не меньше месяца.
Ситуация с ценами на комнаты в Москве несколько сложнее, чем с квартирами. С квартирами все понятно: вопрос, где и какая квартира, дает четкий ответ, сколько она стоит. А вот с комнатами дело обстоит иначе. Здесь определяющими факторами являются не столько качество квартиры и ее местоположение, сколько количество и даже личности соседей. Так, комната в двухкомнатной квартире с одним соседом может быть дороже аналогичной комнаты в четырех-пятикомнатной квартире процентов на 15-20. Кроме того, коммунальные квартиры часто располагаются в старых домах, поэтому состояние квартиры и дома приобретает немаловажное значение. Но и это еще не все. Комнаты по своему статусу могут быть перспективными и неперспективными, и от этого тоже зависит их цена. К первому разряду относятся комнаты метражом более 12 кв. м с балконом в квартирах с минимумом соседей и поддающиеся расселению. Так что, определить стоимость комнаты точно можно только на месте, да и то существует люфт примерно в тысячу долларов.
По данным фирмы "РЭНИ", за прошедший год цены на комнаты в коммунальных квартирах в среднем подскочили более чем на 30%. Так, если средняя по размерам и качеству комната зимой 1994 г. продавалась за $ 6-7 тыс., то сегодня за нее просят уже $ 10 тыс. В перспективных квартирах (выгодных с точки зрения расселения) цена комнат составляет $ 15-16 тыс., а в исключительных случаях может доходить и до $ 45 тыс.
Средняя стоимость 1 кв. м неприватизированных комнат в Москве
| Местонахождение | Цена ($/1 кв. м) Кирпичные и новые панельные дома | "Хрущевки" |
|---|---|---|
| Центр | 1400 | 900 |
| Юго-Запад, Крылатское | 1300 | 900 |
| Северо-Запад, кроме отдаленных | 1100 | 850 |
| районов | ||
| Рижское направление, кроме | 1100 | 850 |
| отдаленных районов | ||
| Восток, Юго-Восток | 700 | 600 |
| Северо-Восток, Юг, отдаленные | 800 | 650 |
| северные районы | ||
| Информация предоставлена фирмой "Форт" | ||
Рынок комнат весьма отличается от рынка квартир — местоположение объекта диктует цены, причем, критерии тут иные, нежели квартирные. Так, самые дорогие комнаты располагаются в районе метро "Университет", затем следуют комнаты в районе Ленинградского проспекта и в Центре. А самые дешевые комнаты — в Люблино и прилегающих районах. Что касается цен на комнаты в Подмосковье, то они примерно на 30% ниже, чем в Москве.
Квартира в рассрочку без процентов
Самое простое, что можно сделать c комнатой в коммунальной квартире, это поменять ее на отдельную квартиру, доплатив владельцу определенную сумму. Сколько конкретно придется доплатить при обмене, определяется обычно по договоренности. Как правило, при соблюдении всех правил и с учетом реальных цен на жилье, эта сумма составит примерно 75-80% от разницы между стоимостью комнаты и стоимостью квартиры, которую вы хотите получить. Например, доплата, при обмене комнаты стоимостью $ 18-20 тыс. на однокомнатную квартиру стоимостью около $ 40 тыс. может составить $ 15-16тыс., а порой и меньше. В результате такой операции вы, во-первых, экономите несколько тысяч долларов, а во-вторых, избавляете себя от необходимости сразу выкладывать крупную сумму, как,например, при покупке квартиры. Кроме всего прочего, если у вас не хватает денег на покупку отдельной квартиры сразу, вы можете устроить сами себе рассрочку, постепенно покупая необходимое для обмена на отдельную квартиру количество комнат в коммуналках. Причем, вместо расходов по кредиту вы получите очевидный доход от роста стоимости ваших комнат.
Ну, а начать операцию по обмену лучше не с покупки комнаты, а с поиска человека, желающего переехать из отдельной квартиры в комнату. И только потом подбирать комнату, исходя из пожеланий вашего партнера. Вообще, к личности человека, который с вами меняется, необходимо отнестись достаточно трепетно. Скажем, опекунский совет не разрешит обмен с ухудшением жилищных условий в том случае, если в квартире есть несовершеннолетние дети, инвалиды или престарелые. Всегда стоит проверить, не является ли эта квартира "криминальной". То есть не стоят ли за человеком, пытающимся обменять свою квартиру на вашу комнату, "добрые дяди" или родственники, заставляющие его меняться с доплатой. Во избежание последующих проблем от подобных вариантов стоит сразу отказаться.
Существует и другой способ купить квартиру "по частям", для которого вам могут понадобиться комнаты в коммуналке. Для этого вам придется найти людей, которые хотят получить за отдельную квартиру два или более жилых помещения. В объявлениях об обмене вам необходимо искать слово "разъезд". Желающих пореже встречаться со своими бывшими или настоящими родственниками всегда предостаточно.
Две комнаты, тысяч по 15 долларов каждая, могут вам принести в результате обмена одно- или даже двухкомнатную квартиру стоимостью никак не меньше $ 40 тыс. А при благоприятном стечении обстоятельств вам может достаться квартира, стоящая все $ 50 тыс. — это будет зависеть от того, какие комнаты вы предложите в обмен на квартиру и от того, в какой степени владельцы квартиры надоели друг другу.
Кстати, последний фактор может оказаться решающим. Представьте себе однокомнатную квартиру, в которой живут он и она. Счастливый брак, затем не менее счастливый развод — и апофеозом, по логике вещей, должен стать разъезд. А вот последнее уже сложно, поскольку однокомнатную квартиру при отсутствии достаточных средств можно обменять только на две комнаты. Но чаще всего мирно решить проблему разъезда не удается — бывшие супруги не хотят уступать друг другу ни метра и долго ищут варианты, которые бы устраивали обоих. В какой -то момент у одного из них терпение лопается, и он обращается в суд. А вот здесь вы и можете выступить благодетелем со своими комнатами. Дело в том, что в суд обращаются в том случае, если один из живущих в квартире не согласен на разъезд. И тогда суд обязывает его выбрать один из трех вариантов, предложенных противоположной стороной. Вы можете, предварительно договорившись с одной из сторон, предлагать для размена комнаты. Причем, как показывает практика, в таких ситуациях "поставщики" комнат идут по "нисходящей", предлагая первые два варианта более-менее удачных, а третий — сами понимаете.
Но подобные ситуации встречаются далеко не на каждом шагу. Объявлений о продаже квартир несравнимо больше, чем объявлений о разъезде, и вам придется с этим считаться. В частности, стоит отказаться от идеи выменять квартиру в конкретном районе, а тем более, в доме — ее вы можете прождать всю жизнь. Гораздо проще остановиться на каком-то реальном варианте обмена комнат на квартиру, а в дальнейшем уже идти к своей мечте дорогой купли-продажи. То есть, гораздо удобнее менять уже полученную квартиру на следующую с доплатой или без, либо продавать ее и затем покупать то, что хочется.
Совершенно не обязательно останавливаться на достигнутом, обменяв две комнаты на однокомнатную квартиру. Если в результате этой операции источники вашей энергии, а заодно и финансовые ресурсы, не иссякли, то игру можно продолжить. Однокомнатная плюс еще одна комната позволят вам "расшириться" до двух комнат, и так до разумной бесконечности (вспомните моего "четырехкомнатного" приятеля с проспекта Мира). На такой случай существует даже правило: N-комнатная квартира равна (N-1)-комнатной квартире + комната.
Играйте на чужом интересе
Если вы уже владеете комнатой в коммуналке, то можете попробовать завладеть всей квартирой. Цианистый калий, колющие, режущие предметы и огнестрельное оружие мы не рассматриваем. Гораздо проще попробовать отселить соседей в равноценные комнаты, возможно, доплатив им за связанные с переездом неудобства, и остаться жить в отдельной квартире. Правда, как отмечают риэлторы, такие операции редко заканчиваются удачно, и главным образом по причине особенностей психологии наших сограждан. Ведь обладатель комнаты в коммуналке, которому предлагают переселиться в другую комнату, да еще и получить за это энную сумму денег, понимает, что сосед в результате останется в отдельной квартире. И даже если никто другой не пообещает ему больше, чем сосед, есть вероятность, что предложение будет отвергнуто.
Все предыдущие варианты операций с комнатами в коммунальных квартирах относились, в основном, к так называемым "неперспективным" комнатам, то есть находящимся в коммуналках, не подлежащих приватизации или просто не выгодных для расселения. Кроме того, если вам повезет, возможна покупка комнаты в квартире, перспективной с точки зрения ее дальнейшего расселения. Однако сделать это не так просто. Если продавец утверждает, что квартира перспективная и со дня на день будет расселена, сразу же возникает вопрос, почему же сам он не хочет дождаться этого счастливого момента и получить за свою комнату отдельную квартиру. Поскольку возможность расселения квартиры значительно поднимает ее стоимость, то эту возможность надо проверить. Во-первых, поинтересоваться, разрешена ли в этом доме приватизация. Во-вторых, поговорить с соседями, согласны ли они переехать из этой квартиры. Правдами и неправдами вы должны выяснить, нет ли среди ваших соседей человека, стоящего на очереди. Если таковой есть, оставьте мечту об этой квартире, иначе ждать своего звездного часа вам придется до тех пор, пока очередник не получит квартиру (а это может продлиться бесконечно долго: сейчас квартиры получают те, кто встал на очередь 10 лет назад).
Если приватизация квартиры возможна, и вся загвоздка только в соседях, то соберите все свое обаяние и способность убеждать людей. И, возможно, вам скорее удастся договориться с соседями, чем предыдущему хозяину комнаты. А расселить квартиру можно и самостоятельно (см "Деньги", # 0, 1994).
При расселении коммунальной квартиры иногда удается, даже не прилагая мало-мальских усилий, получить известный выигрыш. Просто надо угадать ту комнату в той квартире, на которую риэлторская фирма "положила глаз". Если запастись терпением и твердо стоять до конца, можно получить за свою комнатушку раза в два-три больше, чем другие жильцы. Поскольку в том случае, если вы остаетесь одним из последних при расселении дома или подъезда, фирме ничего не останется, как принять все ваши требования. Одной из риэлторских фирм пришлось предоставить жильцу коммуналки в Собиновском переулке за комнату в 18 кв. м трехкомнатную квартиру в шестнадцатиэтажном доме в Ясенево, стоимость которой достигает $ 100 тыс. Фирма была вынуждена на это пойти, так как весь подъезд был уже расселен и занятой оставалась одна эта комната. Главное здесь — не переборщить, поскольку у многих фирм есть, кроме традиционных, еще и нетрадиционные способы убеждения коммунальщиков.
"Там все места блатные расхватали"
Поскольку комнаты обычно используются как промежуточный этап для приобретения отдельных квартир, немногие московские фирмы занимаются в чистом виде куплей-продажей комнат в коммунальных квартирах. Риэлторы в основном покупают комнаты для тех же обменов и расселений. Очень немногие риэлторские фирмы специализируются на купле-продаже комнат. Да и там выбор не поражает воображение. Поэтому заниматься поисками необходимой комнаты вам лучше всего самостоятельно. Кроме того, риэлторская фирма редко пропустит перспективную комнату, на которой можно заработать.
В последнее время в основном предлагаются к продаже так называемые неразменные комнаты, то есть находящиеся в коммуналках, не подлежащих приватизации или просто не выгодных для расселения. В целом, рынок комнат в столице представлен преимущественно неприватизированными комнатами — они составляют более 90% предложений. Цены приватизированных комнат, изредка попадающих на рынок, процентов на 8-10% выше (год назад эта разница составляла 10-20%). Большая часть предлагаемых к продаже комнат находится в трехкомнатных квартирах.
Преимущество приватизированных комнат состоит в простоте и, соответственно, скорости оформления сделки. Продажа неприватизированных комнат — операция более длительная, поскольку осуществляется путем обмена. В собственности фирмы имеется "подставная" приватизированная комната (возможно, более дешевая), которая оформляется на покупателя. Затем она обменивается на продаваемую комнату в коммунальной квартире, а после получения ордеров и прописки покупателя в новой комнате бывший жилец коммуналки, получивший по обмену комнату агентства, заключает с ним договор купли-продажи на эту комнату (напомним, что комната является приватизированной) и прописывается к своим родственникам в Москве или другом городе. Вся операция занимает около двух недель. Услуги по оформлению этой сделки при использовании приватизированной комнаты, принадлежащей агентству, составляют примерно $ 1,5 тыс.
С приватизацией комнат у вас могут возникнуть определенные проблемы. Дело в том, что приватизировать можно только квартиру целиком, то есть вам придется заручиться согласием соседей. Правда, сейчас Департамент муниципального жилья разрабатывает проект постановления, согласно которому будет возможна приватизация отдельных комнат в коммунальных квартирах. Но не надо забывать, что приватизация жилья возможна для вас всего один раз. Так что, если вы до сих пор не воспользовались этим правом, возможно стоит его приберечь для более серьезного случая.
НИКОЛАЙ ЛЯМИН