Хотя все мы давно усвоили, что покупка недвижимости является одним из самых выгодных и надежных вложений денег, все равно эта операция воспринимается, как некий расход. То есть капитал, конечно, растет и неплохо, но потрогать, а тем более потратить то, что выросло, нельзя. Как же быть, если срочно требуется крупная сумма, а деньги у вас появятся только через какое-то время? Не продавать же квартиру каждый раз, когда понадобятся деньги. Но вся прелесть недвижимости состоит в том, что под нее можно получить кредит. Правда, получая до сих пор кредиты, мы были вынуждены переоформлять квартиры на кредиторов и де-юре переставали быть их владельцами. Теперь этот неприятный момент можно обойти.
Залог — это продажа за полцены
В общем и целом схема получения кредита под залог вашей квартиры одинакова у большинства фирм, предлагающих подобные услуги. Она предусматривает выдачу вам кредита лишь при одном условии, а именно: при продаже вашей недвижимости организации-кредитору. То есть, в полном смысле слова продавать недвижимость вам не придется, и до окончания срока кредитного договора вы можете спокойно проживать в вашей квартире. Правда, с юридической точки зрения она будет уже не вашей, потому что перед выдачей кредита вы заключите договор купли-продажи. В случае своевременного погашения кредита договор купли-продажи будет расторгнут, и недвижимость снова станет вашей. Если же вам не удастся вернуть сумму, которую вы заняли, то с квартирой придется расстаться.
Для того, чтобы получить кредит под залог квартиры, вам требуется, во-первых, ею владеть (то есть она должна быть приватизированной), а во-вторых, иметь на нее правоустанавливающие документы (справка БТИ и свидетельство о собственности). Кроме того, из квартиры все должны быть выписаны. Так что, если у вас нет другой квартиры, в которую вы могли бы выписаться, о кредите можно забыть, так как вас не выпишут до тех пор, пока вы не предоставите разрешение на прописку в другом месте.
Большинство банков и фирм, предлагающих кредиты под залог недвижимости, оценивают вашу квартиру самостоятельно или с помощью доверенных риэлторских структур. Причем, как правило, оценка эта будет несколько ниже, чем реальная рыночная стоимость вашей квартиры. Немногие фирмы, соглашающиеся на независимую экспертную оценку, честно заявляют, что учетная сумма занижается на 7-15% от оценочной. Понятно, что ориентироваться необходимо на банки и фирмы, которые оценивают вашу квартиру у известных риэлторов или оценщиков. Как мы уже писали ("Деньги", #4 за 1994г.), при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать $ 10-15 тыс. Поэтому, если сумма оценки вас не устраивает, возможно, стоит поискать другого кредитора.
Для вас вопрос о стоимости вашей квартиры является насущным по той простой причине, что от нее зависит максимальная сумма кредита, которую вы можете получить. В разных банках и фирмах эта сумма составляет от 50 до 80 % от оценочной стоимости вашей квартиры. При этом процентная ставка и срок кредитования существенно варьируются у разных фирм и зависят от фантазии, аппетитов, возможностей и солидности фирмы.
Условия предоставления кредитов под залог недвижимости в Москве
| Название фирмы | Телефон | Размер кредита (% от стоимости недвижимости) | Срок кредитования | Ставка процента |
|---|---|---|---|---|
| Русский кредитный | 955-48-26 | до 70% | не более 6 мес. | 3% в месяц |
| банк | ||||
| "Меркурий-Н" | 331-84-81 | до 80% | не ограничен | 7% в месяц |
| Банк "Менатеп" | 206-11-48 | не менее $ 50 | не более 1 года | 25% годовых |
| тыс. | ||||
| Страховая компания | 471-91-24 | 60-80% | 1-6 мес. | 5-10% в мес. |
| "Капитал" | ||||
| Агентство | 977-08-49 | 50-70% | от 3 мес. до 2 лет | 35% годовых |
| недвижимости "ФИН" | ||||
| "Эргобанк" | 926-40-66 | 70% | от 3 мес. | 7% в мес. |
| "РИЭЛТИНФО" | 923-82-87 | 60% | до 3 мес. | 200% годовых в |
| рублях | ||||
| Банк "Нефтяной" | 158-13-84 | 70% | от 3 мес. до 5 лет | 25-50% годовых в |
| зависимости от | ||||
| срока | ||||
| Банк "Брико" | 151-16-74 | 50% | до 3 мес. | 8% в мес. |
| Банк | 456-87-61 | 70% | от 3 мес. | 30% годовых |
| "Индустрия-Сервис" | ||||
| Банк "Балчуг" | 315-69-89 | 50-70% | 6 мес. с | 32% годовых |
| пролонгацией | ||||
| Банк "Пересвет" | 940-40-79 | 50% | до 1 года | 35% годовых |
При документальном оформлении кредита вы заключаете как минимум два договора. Поскольку квартиру вы формально продаете, первое, что вас попросят подписать — это договор купли-продажи квартиры. Обычно такой договор заключается с организацией. Но некоторые фирмы предложат вам доверить свои апартаменты вполне физическому лицу — сотруднику фирмы, что внушает некоторые опасения. Параллельно с договором купли-продажи вы заключаете кредитный договор, по которому обязуетесь вернуть деньги и проценты по кредиту.
Здесь у вас могут возникнуть непредвиденные осложнения. Ведь после того, как вы выписались и формально продали квартиру, вы не имеете права не то что жить, но и просто находиться в своей же собственной квартире. Тут уголовным делом грозит — "проникновение в жилище" со всеми вытекающими. Поэтому многие (но не все) фирмы заключают третий договор — об аренде, чтобы узаконить ваше проживание в своей собственной (фактически) квартире. Некоторые фирмы вообще обходятся без кредитного договора. В этом случае вы просто продаете квартиру, а проценты по кредиту оформляются, как арендная плата за проживание в родном доме.
Приготовьтесь к тому, что все расходы по заключению договоров, оплата нотариуса целиком ляжет на вас. И не думайте, что это такой уж пустяк. Например, стоимость оформления продажи трехкомнатной квартиры может обойтись сейчас более, чем в $ 700.
Дальше все более или менее понятно — вы живете в своей квартире, ежемесячно платите проценты по кредиту (или арендную плату) и, по истечении срока кредита, возвращаете его, после чего формально выкупаете свою квартиру обратно. Если вы не успеваете вернуть кредит в срок, то вам грозит расставание с вашей квартирой. Правда, вам могут предоставить и пару недель отсрочки на то, чтобы вы попытались найти деньги. Но за такое великодушие придется платить отдельно — пеню от 0,5% до 2% от суммы долга в день. Если и за это время вам не удастся расплатиться, то жилье продается, и на этом ваши отношения с банком или фирмой заканчиваются.
Мнимая сделка — источник дохода?
Почему же, спросите вы, условия столь кабальны? Вопрос совершенно законный, поскольку они действительно достаточно жестки. И человек, согласившийся с ними, вряд ли будет чувствовать себя комфортно. Все банки и фирмы, занимающиеся кредитованием под залог недвижимости, в один голос жалуются на несовершенство законов и, главное, на до сих пор не отмененный институт прописки. Выписать по суду человека из квартиры, пусть даже ему и не принадлежащей, представляется задачей трудной или даже невыполнимой.
Конечно, все эти законодательные нюансы при оформлении кредитов больше интересуют кредитора, и тем не менее опасения, возникающие при получении кредита по данной схеме, вполне оправданы. Ведь если у фирмы, занимающейся одновременно несколькими видами операций (и в том числе выдачей кредитов под залог недвижимости), настанут по каким-либо причинам тяжелые времена, то фирма будет отвечать по обязательствам всем своим имуществом, в том числе и вашей квартирой (которая с юридической точки зрения, как вы помните, уже не ваша). Если же вы переписываете квартиру на частное лицо, возможность вернуть свою квартиру по суду представляется вообще маловероятной.
Судья одного из московских судов : У вас есть вполне законные основания для того, чтобы получить свою квартиру обратно. Для этого в суде необходимо доказать, что сделка была мнимой, то есть вы не преследовали цели продать квартиру, а договор купли-продажи прикрывал другую сделку, в данном случае — залоговую. Если вам удастся подтвердить это документами и свидетельскими показаниями, то договор купли-продажи будет признан недействительным, и квартира останется вашей.
Залог с человеческим лицом
Более комфортную схему кредитования под залог недвижимости с точки зрения оформления кредита предложил недавно московский "Фора-Банк". Получая ссуду в этом банке, вы остаетесь собственником своей квартиры. Вам не надо из нее даже выписываться. В своей деятельности банк опирается на российский закон "О залоге".
------------------------------------------------------
Коммерческий акционерный "Фора-Банк" получил лицензию Центробанка 31 августа 1992 года. Уставной капитал — 2 млрд руб. Основной сферой деятельность банка является выдача ипотечных кредитов.
------------------------------------------------------
Естественно, что закладываемая квартира должна быть приватизирована. Вы должны предоставить в банк свидетельство о собственности и справку БТИ. Банк проверяет подлинность документов и "чистоту" вашей квартиры.
Как утверждает руководство банка, вы получаете в банке не кредит, а ссуду, то есть имеется в виду, что никого не должно интересовать, на что вы будете использовать полученные деньги. Однако у вас внимательно поинтересуются, каким образом вы собираетесь возвращать кредит. "Нам не нужны ваши квартиры. Банку только надо, чтобы все кредиты возвращались в срок. Поэтому человеку, не имеющему представления о том, как он будет расплачиваться за кредит, мы денег не дадим", — сказал председатель правления банка Александр Синельников. Так что, прежде чем получить ссуду, вам придется доказать, что через полгода или год у вас будет сумма, необходимая для возврата ссуды. Например, если вы предполагаете использовать кредит для проведения каких-либо торговых операций, то эксперты банка даже просчитают ваш доход. Откажут вам и в том случае, если служба безопасности банка выяснит, что деньги вам нужны для того, чтобы расплатиться с другими кредитами или если ваши планы по использованию этих денег выходят за рамки законов. Правда, если в вашей квартире проживают несовершеннолетние дети или пенсионеры, вам откажут в выдаче кредита.
Таким образом проверяются все потенциальные клиенты. Все тесты и беседы занимают от трех дней до недели. В результате, по словам руководителя банка, из двухсот человек, обратившихся за кредитами в феврале этого года, получили их только двадцать.
Оценку вашей квартиры производит независимая риэлторская фирма, название которой руководство банка сообщить отказалось, сославшись на то, что она часто меняет название. Причем, заемщику предъявляется оценочный акт, в котором указано, что для целей залога оценочная стоимость занижена на 8% от рыночной. Объясняется это достаточно просто: в случае невозврата кредита банк должен иметь гарантию, что сможет быстро продать вашу недвижимость, поэтому изначально ее рыночная цена занижается.
При получении кредита вы подписываете два документа: договор займа и договор о залоге квартиры. Оформление всех договоров и оплата накладных расходов производится за счет клиента, причем договора, заверенные у нотариуса, предоставляемого банком, обойдутся вам в три процента от стоимости закладываемой квартиры, поскольку банк самостоятельно готовит все документы. Уже после выдачи денег банк оформляет в Департаменте муниципального жилья свидетельство о залоге.
Согласно договору, вы получаете в качестве кредита половину оценочной стоимости вашей квартиры. За пользование кредитом вы выплачиваете ежемесячно 8% от полученной суммы. Получить кредит вы можете на срок от одного месяца до года. Все документы оформляются в рублях через долларовый эквивалент по курсу ЦБ. Выдают деньги тоже в рублях, но в банке есть обменный пункт, в котором можно сразу обменять рубли на валюту по курсу, который, по словам представителей банка, на 1% превышает текущий биржевой.
В том случае, если вы не возвращаете вовремя кредит, банк начинает начислять пеню в размере 0,5% за каждый день просрочки. Параллельно вас пригласят "пообщаться" в банк, где вам предложат добровольно оформить передачу заложенной квартиры банку. Причем, банк гарантирует покупку вам другой квартиры на сумму разницы между стоимостью квартиры и вашей задолженностью. В том случае, если вы отказываетесь, дело передается в суд, где банк добивается решения о продаже вашей квартиры на судебных торгах. До тех пор, пока квартира не продана и банк не получил всех денег, на сумму вашего долга начисляются проценты и пени. Кроме того, оплата судебных издержек станет тоже вашим достоянием. На сумму, оставшуюся после всего этого, вы можете купить себе какое-нибудь жилье.
Закладывайте то, что дорого
Пока мы занимались поисками наиболее удобного и безболезненного варианта получения кредита, появилась идея посчитать, а стоит ли эта овчинка выделки, и не проще ли все упростить до тривиальной продажи нынешней квартиры и покупки затем новой. Времени продажа квартиры должна занять не больше, чем оформление кредита, а полученная сумма должна быть ощутимо выше — вы ведь продаете квартиру не по заниженной цене, а по реальной, рыночной. Опять же процентов платить не потребуется никому. Жалко, конечно, расставаться с родным домом, да и подорожать квартиры могут, пока вы соберетесь купить новую. Вот это и необходимо вам просчитать.
Если сравнить проценты по кредиту, которые вам придется платить, с прогнозом риэлторов относительно роста цен на московскую недвижимость в 1995 году (см. "Деньги", #9 за 1994г.), то мы увидим, что с материальной точки зрения выгодно закладывать только очень хорошие и дорогие квартиры, которые должны по прогнозам подорожать на 30% за год. Да и то только в банках, процентная ставка по кредитам которых не превышает 2-3% в месяц или 30% годовых. С другой стороны, залоговые операции позволят вам не думать о том, где жить. А вот при продаже квартиры такой вопрос у вас неизбежно возникнет. Хорошо, если это не проблема. В противном случае вам придется снимать жилье и платить за аренду. То есть продав квартиру, вы можете потерять значительную сумму: во-первых, на росте стоимости жилья и во-вторых--на аренде, стоимость которой приблизительно составляет 1% от стоимости квартиры в месяц.
Так что, как говорится, думайте сами, решайте сами. Можете пойти на предлагаемые условия и получить кредит уже сегодня. Можете повременить с кредитом до тех пор, пока отменят прописку. Если деньги вам нужны на длительный срок, то можно продать квартиру по рыночной цене, с тем, чтобы выкупить ее после того, как появятся деньги. Чтобы успокоить вас хоть немного, заметим, что подобные операции кредитования проводятся в России не первый год, и пока мы не располагаем информацией ни об одном случае, когда человек, своевременно вернувший кредит, не получил бы назад свою квартиру. И все же в отношении выбора фирм постарайтесь больше ориентироваться не на предлагаемые проценты, а на известность фирмы и срок ее работы на рынке. Кроме того, постарайтесь узнать, на какую структуру будет оформлена ваша квартира — лучше, если эта фирма не будет заниматься никакой другой деятельностью, кроме оформления "заложенных" квартир на свой баланс.
НИКОЛАЙ ЛЯМИН