Вам все еще не нравится ваша квартира? Вы еще не нашли оптимального способа переехать в новые апартаменты? Покупать новую квартиру, пусть даже и в кредит, возможности нет. А есть ли у вас квартира, из которой вы давно хотите переехать в большую и лучшую? Но для этого, понятное дело, вам требуется доплатить, причем сразу и часто довольно существенную сумму. Тоже тяжело? Но ведь заплатить разницу можно не сразу, а растянув это удовольствие, скажем, на год.
В исполнении фирмы "ЭМИСпро" обмен в кредит мало чем отличается от покупки квартиры в кредит. Все достаточно просто. Вы выбираете квартиру, делаете первый взнос, переселяетесь в новые апартаменты на правах арендатора и выплачиваете стоимость квартиры и проценты по кредиту. Единственным отличием является то, что последним взносом за новое жилье станет ваша старая квартира, которую вы продаете через агентство сразу, как только выплатите всю сумму доплаты за обмен.
Неприятное отличие обмена путем купли-продажи, пусть даже и в кредит, от прямого обмена с доплатой состоит в том, что сэкономить на доплате, скорее всего, не удастся: вам придется общаться с риэлтором и никакие уговоры не заставят его скинуть цену. По деньгам все будет просчитано "от и до".
Бездеятельность фирмы — источник спокойствия
По словам руководителя кредитной группы фирмы г-на Ермакова, агентство "ЭМИСпро" одним из первых на московском рынке предложило услуги по продаже квартир в кредит. Г-н Ермаков с гордостью продемонстрировал 25 договоров с клиентами, которые уже получили квартиры в собственность.
В схему кредитования, которую предлагает агентство, кроме вас (клиента) и фирмы "ЭМИСпро", включаются банк и фирма-гарант. А выглядит операция следующим образом. Сначала вы заключаете договор с агентством, которое подбирает вам квартиру, проверяет ее юридическую чистоту и оформляет необходимые документы. Причем, в заявке вы можете указать более двадцати интересующих вас параметров квартиры, вплоть до вида из окна. Согласно договору, фирма обязуется в течение 30 дней предоставить вам на выбор три варианта вашего будущего жилья, соответствующих всем вашим запросам. А начиная с четвертого варианта, вам придется платить $ 20 за каждую новую квартиру. "Если человек отказывается от трех вариантов, подобранных по его заявке, — говорит г-н Ермаков, — то он просто не знает, чего хочет. А за привередливость надо платить".
В случае, если вас устраивает предложенный вариант, вы заключаете договор, по которому агентство обеспечивает получение кредита для покупки квартиры. Все услуги фирмы обойдутся вам в 7,5% от стоимости квартиры. У вас есть возможность получить кредит и для покупки квартиры, найденной самостоятельно. Но без услуг агентства обойтись все равно не удастся, поскольку проверить квартиру и документы можно только там. Кроме того, "ЭМИСпро" произведет самостоятельную оценку квартиры и, если стоимость квартиры завышена, агентство не даст добро на выдачу кредита. Деньги, правда, придется платить те же.
Следующим этапом для вас будет заключение кредитного договора с банком и договора гарантии с фирмой-гарантом. Кредитованием вашей покупки займется Русский акцептный банк. По условиям получения кредита в Акцептбанке, вы должны сразу внести не менее 25% от стоимости квартиры. Остальные 75% оплачиваются банком и оформляются как кредит. Максимальный срок кредитования — 12 месяцев. Кредит вы должны выплачивать ежемесячно равными долями. За пользование кредитом вы должны выплачивать 2,5% в месяц или 30% годовых в валюте (процентные ставки по кредитам на покупку недвижимости в различных московских банках колеблются от 25% до 60% годовых в валюте). Причем, проценты начисляются в течение всего срока пользования кредитом на всю сумму, а не на сумму остатка. Таким образом, если вам захочется приобрести в кредит трехкомнатную квартиру стоимостью $ 100 тыс., то для начала вам необходимо иметь $ 25 тыс., а ежемесячная плата в течение года составит вместе с процентами $ 8125. Никто не запрещает вам выплатить сразу больше четверти стоимости квартиры или погасить кредит досрочно. Таким образом, вы сможете уменьшить ежемесячные выплаты.
Все это время вы можете жить в новой квартире, но принадлежать она будет фирме-гаранту, которой является "Дивайз эстейт Лтд.". Это — специально созданная Акцептбанком и агентством недвижимости "ЭМИСпро" фирма для оформления на ее баланс квартир, продающихся в данное время в кредит. По уставу фирма не имеет права заниматься никакой коммерческой деятельностью, кроме выдачи гарантий для получения кредитов. Нахождение квартиры на балансе "Дивайз эстейт Лтд." обеспечивает возврат средств банку в случае неплатежеспособности заемщика. С другой стороны, отсутствие возможности заниматься коммерческой деятельностью гарантирует вам получение квартиры, даже если одновременно обанкротятся и банк, и фирма-риэлтор. Но за все приходится платить. Такое увеличение "степеней защиты" вашей сделки будет стоить вам 2% от стоимости квартиры, которые также выплачиваются сразу.
Теперь попробуем подсчитать, сколько будет стоить ваша новая квартира. Для примера возьмем все ту же трехкомнатную квартиру за $ 100 тыс. Сначала вы выплачиваете 7,5% агентству недвижимости и 2% фирме-гаранту, что в общей сложности составляет $ 9,5 тыс. После этого вы вносите в банк 25% от стоимости квартиры. Еще $ 25 тыс. То есть на начальном этапе вам необходимо иметь $ 34,5 тыс. После этого вы начинаете ежемесячно выплачивать по $ 8125. В результате, за год вам придется выплатить $ 97500. В конечном итоге, новая квартира вам обойдется в $ 132 тыс. Кроме того, оплата нотариального оформления всех сделок ляжет также на вас. Это 4% от стоимости квартиры, указанной в договоре.
В том случае, если вы вовремя не заплатите очередной взнос, на сумму задолженности начнут начислять пеню в размере одного процента в день. Если вы задержите оплату более, чем на десять банковских дней, банк имеет право, согласно договору, выселить вас из квартиры и продать ее. В этом случае вы получите разницу между суммой, уже выплаченной вами за квартиру и суммой начисленных за это время процентов по кредиту, и пени за просрочку платежа на день погашения задолженности. Правда, так поступают в основном с клиентами, не имеющими возможности расплатится. "Мы стараемся выяснить причины, по которым человек не заплатил вовремя, — сказал г-н Ермаков, — и в том случае, если у вас нет возможности вносить деньги ежемесячно, мы можем пойти навстречу. "ЭМИСпро" может даже выкупить квартиру у фирмы-гаранта и общаться с клиентом напрямую. Правда, условия оплаты в этом случае оговариваются индивидуально".
Мы уже писали о расселении коммунальной квартиры или разъезде одной семьи, как о достаточно выгодном способе покупки большой квартиры (см."Деньги", # 0, 1994, ## 8 и 9, 1995). При благоприятном раскладе на расселении можно сэкономить до $ 50 тыс. Агентство "ЭМИСпро" и в этом случае предлагает вам воспользоваться кредитом. Условия предоставления кредита в этом случае не меняются. Вы вносите 25% от суммы, необходимой для покупки квартир жильцам коммуналки. На остальную сумму вы получаете в банке кредит под те же 30% годовых. Кроме того, фирма "ЭМИСпро" подберет квартиры, необходимые для расселения. Правда, за это вам также придется платить. Стоимость услуг агентства по поиску и проверке юридической чистоты квартиры составляет 6% от стоимости каждой квартиры, участвующей в расселении. Требования к квартире, которую вы хотите расселить, те же: запросы коммунальщиков не должны быть чрезмерными, то есть конечная стоимость расселения коммунальной квартиры должна быть несколько ниже ее реальной рыночной стоимости.
Банк платит за все
В настоящее время агентство недвижимости "ЭМИСпро" в качестве эксперимента предложило новою схему использования банковского кредита для покупки квартиры. В том случае, если вам накладно купить даже в кредит новую квартиру, вы можете использовать для оплаты свою старую квартиру. Речь идет, собственно, об обычном обмене с доплатой. И доплату эту вы можете произвести в кредит.
В общем, схема предоставления кредита для проведения обмена с доплатой сходна с кредитованием покупки квартиры. Сначала специалисты агентства оценивают ваше прежнее жилище. Причем, естественно, оценено оно будет не по максимальной цене. "Вы же понимаете, — сказал г-н Ермаков, — существует верхний и нижний предел разброса рыночных цен на одну и ту же квартиру. По максимальной цене квартиру может продать только профессионал, да и то ему на это понадобится иногда месяц. Нижний предел — это цена, по которой квартира спокойно продается в течение недели. Такие цены обычно используются для залога квартир. При кредитовании обмена с доплатой мы оцениваем квартиру по цене, близкой к средней рыночной или немного ниже".
Дальше вы находите самостоятельно или с помощью фирмы "ЭМИСпро" продающуюся квартиру, которая вас устраивает по всем параметрам. Как обычно, агентство проследит за тем, чтобы цена на квартиру не была завышена. Банк выдает кредит на покупку выбранной квартиры. С вас требуется только внести 25% от разницы между стоимостью новой квартиры и вашего прежнего жилища. Покупка оформляется на фирму-гарант "Дивайз эстейт Лтд". После этого вы начинаете ежемесячно равными долями погашать сумму доплаты и проценты по кредиту. Причем, деньги вы можете вносить как в валюте, так и в рублях по курсу ММВБ на день оплаты.
Надо сказать, что с процентами вас ожидает неприятный сюрприз. Начисление производится не на сумму разницы между стоимостью старой и новой квартир, а на всю стоимость новой квартиры. Это связано с тем, что предыдущее ваше жилье остается за вами до тех пор, пока вы полностью не выплатите всю сумму кредита, и новая квартира не перейдет в вашу собственность.
Понятно, что дешевле бы было продать имеющуюся у вас квартиру и получать кредит только на сумму доплаты. В этом случае проценты начислялись бы на меньшую сумму. Но здесь в очередной раз камнем преткновения для вас станет не отмененный институт прописки. Ведь для того, чтобы продать квартиру, вам необходимо из нее выписаться, а для этого требуется новое жилье, в котором можно прописаться. А ее-то именно вы и пытаетесь купить. Схема агентства "ЭМИСпро" как раз и рассчитана на людей, не имеющих второй квартиры или добрых родственников для прописки.
Единственное, что вас может утешить, так это возможность хотя бы частично компенсировать повышенные проценты по кредиту за счет сдачи в аренду своей старой квартиры. Агентство "ЭМИСпро" готово помочь вам с поиском клиентов. Один из "лишних" 2,5%, которые начисляются на стоимость вашей прежней квартиры, вы можете сэкономить. Например, вы меняете, свою двухкомнатную квартиру стоимостью $ 50 тыс. на все ту же стотысячную "трешку". "Лишних" процентов вы платите $ 1250 в месяц или $ 15 тыс. в год. За это время на аренде вы отобьете всего $ 6000.
После того, как вы выплачиваете полностью разницу между стоимостью нового и старого жилья, заключается договор мены двух квартир между вами и фирмой-гарантом. В результате вы становитесь владельцем новой квартиры.
Агентство недвижимости "ЭМИСпро" получило лицензию на проведение риэлторской деятельности N 000007 в декабре 1994 г.
НИКОЛАЙ ЛЯМИН