Мы все зациклены на квартирах. Хочется просторную, уютную, да еще и в приличном районе. Ну а как насчет чего-нибудь комфортабельного со всеми удобствами и благами цивилизации в экологически привлекательном пригороде? В нескольких километрах от Москвы, причем, по сходной цене. За $ 75-120 тысяч вы сможете купить не двух-трехкомнатную квартиру, а собственный дом, который по габаритам даст фору большинству московских квартир. А покупать коттедж лучше именно сейчас: не пройдет и нескольких недель, как цены на загородное жилье рванут вверх и их рост приостановится лишь к осени. Но, решившись на такую покупку, не следует забывать о том, что далеко не каждый загородный дом стоит тех денег, которые за него просит продавец.
Тоска по родине — давно забытая наука
Мне приснилась "американская мечта": дом на лесной опушке, дети, гоняющие крокетные шары на зеленой лужайке под окнами, жена, плескающаяся рядом в бассейне, и я сам, с клюшкой для гольфа на фоне этого великолепия. Проснулся же как обычно: "разборку" соседа с женой на фоне лазерного проигрывателя, дети опять что-то уронили с грохотом, в ванной сипели краны, предупреждая об отсутствии воды. "Ну, хватит, — сказал я себе, рискну же я наконец-то реализовать собственные сновидения. — Коттедж и только коттедж, со всеми удобствами, непременно в собственность, недалеко от работы — вот решение всех проблем". И я обложился рекламными справочниками.
Чтобы не ломать голову с покупкой земли и последующей внутренней отделкой жилища, я решил приглядеть что-нибудь из предлагаемого "под ключ". Расхожее мнение, что основными критериями цены на загородный коттедж являются удаленность его от Москвы, степень готовности, уровень комфортности, оказалось неверным. По крайней мере, первые сомнения зародились во мне после знакомства с частными объявлениями. Кто-то стремился избавиться от коттеджа срочно, явно предлагая его по дешевке, кто-то, видно, вообще не представлял себе уровня существующих цен. Честно говоря, я сразу отказался от идеи приобретения дома на берегу Дона, в Воронежской области. Хотя тот и стоил пять миллионов рублей. А подмосковные собственники уже в рекламном объявлении охотно выдавали максимум информации о своем владении. Однако после первых же телефонных контактов с ними настроение мое резко упало. На другом конце провода мне расписывали красоты, дешевизну и даже в гости зазывали. Потом внезапно сообщали, что коттедж или без отделки, или вообще без крыши. При этом почему-то требовали немедленной оплаты наличными. Я понял, что при покупке дома у частных владельцев возможно не указывать в договоре купли-продажи реальную стоимость коттеджа. С одной стороны, удобно — избавляешься от хлопот с налоговой инспекцией. С другой, не знаю, как вы, а мне страшновато выезжать за город с сотней-другой тысяч "зеленых" без сопровождения.
Примерная стоимость коттеджей, предлагаемых по частным объявлениям
| направление | расстояние | материал | площадь | цена в $ |
|---|---|---|---|---|
| Киевское шоссе | 1 км | 450 кв.м + 20 соток | 200 тыс. | |
| Киевское шоссе | 15 км | кирпич, недостр. | 310 кв. м + 6 соток | 80 тыс. |
| Ленинградское шоссе | 5 км | кирпич | 350 кв. м + 18 соток | 165 тыс. |
| Ленинградское шоссе | 10 км | кирпич | 360 кв. м+ 15 соток | 195 тыс. |
| Ленинградское шоссе | 13 км | кирпич | 100 кв. м | 60 тыс. |
| Ленинградское шоссе | 17 км | кирпич | 980 кв.м + 30соток | 400 тыс. |
| Ленинградское шоссе | 20км | 365 кв. м + 15 соток | 200 тыс. | |
| Ленинградское шоссе | 132км | брус-кирпич | 250 кв.м + 12 соток | 30 тыс. |
| Дмитровское шоссе | 30 км | дерево | 2-эт. зд.+ 1,5 га | 350 тыс. |
| Калужское шоссе | 20 км | кирпич, без отделки | 220 кв.м + 16 соток | 135 тыс. |
| Калужское шоссе | 35 км | 454 кв. м | 220 тыс. | |
| Ярославское шоссе | 5 км | брус | 150 кв. м + 6 соток | 120 тыс. |
| Ярославское шоссе | 34 км | кирпич | 250 кв. м без отделки | 75 тыс. |
| Переславль-Залесский | 125 км | каменный | 350 кв.м.+ 16 соток | 50 тыс. |
| Горьковское шоссе | 12 км | кирпич | 420 кв.м + 15 соток | 220 тыс. |
| Горьковское шоссе | 17км | кирпич, недостр. | 300кв. м + 18 соток | 85 тыс. |
| Егорьевское шоссе | 20 км | кирпич, без отделки | 820 кв.м | 115 тыс. |
Тогда-то вспомнил я о посредниках. Сначала обратился к тем, которые муниципальные коттеджи предлагают. В Московском инвестиционно-торговом центре жилья, официальном дилере правительства Москвы, меня оборвали, пояснив, что коттеджи уже раскуплены. Удача меня ожидала в Российском агентстве инвестиций и недвижимости (РАИН). По поручению правительства Москвы мне предложили коттеджик на выбор — в Южном Бутово или Жулебино. Панельные, двухэтажные. В Бутово площадью побольше — 330 квадратных метров, в Жулебино — 220. Коммуникации шикарные — телефон, газ, тепло. И все это удовольствие обещалось за 540 миллионов рублей (около 120 тысяч долларов).
Сначала меня насторожило, что дома стоят без отделки. Потом меня озадачил менеджер, сообщивший, что жилье муниципальное, а, значит, полагается только москвичам. Тоска, — подумал я, когда выяснилось, что еще до заключения договора только за заказ коттеджа я должен внести 10 процентов стоимости в виде залога. "А его, — добавила сотрудница, — вы вряд ли вернете, если решите отказаться в последнюю минуту".
На Московской центральной бирже недвижимости мне с ходу предложили огромный коттедж за полмиллиона "зеленых", но, уловив мою печаль, добавили, что можно подыскать и что-нибудь подешевле. Правда, не очень близко. Двухэтажный деревянный домик на 87-м километре Ярославского шоссе мог обойтись всего в 40 тысяч долларов, но не гарантировал при этом никаких удобств. Двухэтажный кирпичный коттедж с 12 сотками земли на 5-м километре Калужского шоссе оказался великоват — 400 квадратных метров, да вдобавок не достроен.
В Центрально-Европейской торговой компании за недостроенный кирпичный коттедж на 30-м километре Рублевского шоссе к 250 тысячам долларов мне необходимо было выложить еще 15 тысяч долларов наличными — комиссионные фирмы. В "ЛВН холдинг" и "Транстрэйд" комиссионные — 7 процентов, но с каждой партнерской фирмой (которые достраивают, облагораживают или наполняют ваш коттедж коммуникациями за ваш же счет) договариваться вам придется уже самим. При том, что большинство этих объектов недоделаны. В "ЛВН холдинг" мне даже посоветовали платить за поэтапное строительство "под ключ": чем больше заплатишь, тем больше сделают.
Фирмы-посредники, торгующие коттеджами
| наименование | расположение | площадь | цена в $ | дополнительные условия |
|---|---|---|---|---|
| Московская Центральная биржа | все направления; например: | 2-х этаж. | 40 тыс. | Дерево, без гарантий удобств |
| недвижимости | Ярославское ш. (87 км.от МКАД) | |||
| Российское агентство | Южное Бутово | 330 кв.м | около 120 тыс. | |
| инвестиций и недвижимости | Жулебино | 220 кв.м | телефон, газ, тепло | |
| (РАИН) | ||||
| Центрально-Европейская | Калужское (5 км от МКАД) | 400 кв.м | 249730 | Кирпич, телефона нет, канализ., сауна |
| торговая компания | Рублево (30км от МКАД) | 220 кв.м | 250 тыс. | Пультовые ворота, красная черепица, 10 |
| соток, электр., отопл. стацион., | ||||
| охраняемый поселок | ||||
| "ЛВН холдинг" | Минское шоссе (18 км от МКАД) | 165 кв. м (2-х этаж.) | 75 тыс. | Строящиеся коттеджи, керамзито-бетон |
| - "- | 292 кв.м (3-х этаж) | 120 тыс. | внутренняя отделка деревом, газ, | |
| автоном. канализ., вода, телефон, срок | ||||
| сдачи - конец лета, 100 % предоплата, | ||||
| наличная оплата, можно руб. по курсу. | ||||
| Комиссионные 5-7 % включены в стоимость | ||||
| Симферопольское шоссе (9 км от | 250 кв. м | 195 тыс. | Сдача к лету, панель | |
| МКАД) | ||||
| "Транстрэйд" | Дмитровское шоссе, поселок (30 | 500 кв. м+ 15 соток | 300 тыс. | Кирпич, в теч. месяца достр, канализ., |
| км от МКАД) | газ, телефон, коммуникации. | |||
| - " - (2 км от МКАД) | 220 кв. м | 220 тыс.+7% | Посредникам — наличными |
--------------------------------------------------------
Документы, подтверждающие право собственности на землю и коттедж:
договор о купле-продаже, заверенный нотариусом и зарегистрированный в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству; свидетельство о праве собственности на землю и план участка заверяется там же; дом регистрируется районным БТИ, которое выдает соответствующий документ — там же подтверждают план участка и застройки, подготовленный бюро технической документации.
--------------------------------------------------------
Дай же ты всем понемногу и не забудь про меня
Пообщавшись с посредническими фирмами, решил попытать счастья с конторами, предлагающими готовые коттеджи с землей. В первой же, АО "Кантри-лтд", предложили коттеджи из оцилиндрованных бревен с участком в 12 соток. Расстояние не близкое — в 42 километрах от кольцевой по Рязанке. Двухэтажный дом обошелся бы в 30 тысяч долларов. Но без отделки. При этом фирма наотрез отказалась установить мне телефон. Пообещали только газ, холодную воду и канализацию. Смутило меня и то, что фирма арендует землю на 35 лет, но обещает оформить коттедж в собственность — я не понял, что мои внуки будут делать через эти 35 лет — съезжать с земли, выкатывая по бревнышку родовое гнездо? Да и дорога, как я понял, не ахти — насыпная. Значит, можно и застрять ненароком по весне или осенью. Что-то моя мечта не вытанцовывается: где же этот дом, в котором мне не придется клеить обои и протягивать телефонный кабель? А главное — я не хочу дом за 250 тысяч долларов: с такими деньгами мне проще купить еще квартиру-другую в Москве, а воздухом я готов дышать и в ближайшем парке.
Несколько фирм предложили коттедж в рассрочку. АО "Агра", в частности, предлагает рассрочку на год под 48% годовых в валюте, продавая загородные дома во всех направлениях (стоимость дома должна выплачиваться равными долями ежемесячно). АО "Хорошево-Мневники" предложил вариант рассрочки на 1,5 — 2 года. При этом первоначальный взнос за дом составил бы 30% от общей стоимости, а процент тот же — 48 годовых. Правда, коттедж я смогу получить только через полгода. Да и место не очень удобное — 45-50 километров надо ехать по Ярославке, а потом еще 10 километров добираться по насыпной дороге до желанного дома.
В АО "Сильвия" мне с ходу предложили коттедж в 25 км от кольцевой автодороги по Ленинградскому шоссе, в 4-х километрах от Лобни. Правда, тут же огорчили, сообщив, что дома еще не достроены, возведены только кирпичные коробки без отделки под 3-х уровневые коттеджи с цокольным этажом и чердаком. Хотя цоколь потом можно будет приспособить под гараж, а мансарду - под мастерские. "Значит, без проблем не обойтись", — мелькнуло в голове. Но очень вежливый сотрудник расписывал дальнейшие прелести — дом в коттеджном поселке, огороженном и охраняемом. В 500 метрах — озеро Круглое. Лес. Подведена телефонная сеть с московскими номерами, у каждого коттеджа — автономная канализация, зимний водопровод осталось только подвести прямо в дом, артезианская скважина обеспечивает поселок водой, подводится газ и даже строится собственный магазин. "Соседи, — добавил менеджер, — в самом поселке люди серьезные, да в общем и по всей округе тоже — рядом дом отдыха МВД". Вдобавок ко всем плюсам — 10 соток участка. "На них поле для гольфа не уместится, — подумал я, — как, впрочем, и для крокета". "Если вы хотите купить домик у нас, надо поторопиться", — прервал мои размышления менеджер. Из 35 имеющихся коттеджей оставалось 3 или 4. Можно купить дом прямо сейчас — коробка обойдется в 100 тысяч долларов, а потом доделывать коттедж самостоятельно или с помощью "Сильвии", которая может даже джакузи установить на одном из ваших этажей. За готовый дом с типовой отделкой (мне пообещали закончить все, в том числе и монтаж коммуникаций до начала этого лета) придется выложить 250, а то и больше тысяч долларов. Если же выплачивать стоимость по частям — фирма оформит покупку в рассрочку. Сразу надо внести 50 % стоимости, остальное в течение года из расчета 36 % годовых (то есть, за год моя покупка подорожает еще на $ 50 тыс. Платить, объяснила менеджер, можно наличными рублями или по перечислению. Ну дались им всем эти четверть миллиона долларов. Не знаю как вас, а меня такие цифры смущают.
Уходя, я попытался припомнить все выгоды, загибая пальцы. Близко, рассрочка, все условия. Но что-то они зациклились все на четверти миллиона, а мне эта сумма режет слух.
Компании, предлагающие коттеджи с землей
| наименование | направление | расстояние от МКАД (км) | площадь | цена в $ | условия |
|---|---|---|---|---|---|
| АО "Сильвия" | Ленинградское | 25 | 300 кв.м+10 соток | свыше 250 тыс. | кирпич; возможна оплата в |
| рассрочку | |||||
| АО "Хорошево-Мневники" | Пушкинский р-н, | 45-50 | 160 кв м и выше + 10 соток | 500 за кв.м | Срок получения через 6 |
| Ярослав напр. | месяцев. Кирпич, вода, | ||||
| отопление, газ, телефон | |||||
| местный | |||||
| АО "Кантри-лтд" | Рязанское шоссе | 42 | 160 кв.м + 12 соток | 30 тыс. | Дерево, недостр., рассрочка, |
| газ, хол. вода. |
Это дело не к добру — надо строить самому
Стоп,- подумал я,- если доделывать все равно придется самому, не проще ли все сделать самому от начала до конца? Да и зачем мне чужая земля, если у меня собственный участок за Загорском уже пару лет пустует. В НПП "Тема" мне предложили 4 типа сборных коттеджей от 134 до 230 квадратных метров. Готовы доставить и установить на участке, правда за метр возьмут от 600 долларов. Да еще и за прилагаемый гараж потребуется доплатить. Нет, пожалуй, $ 600 тоже перебор — это за коттедж в полторы сотни метров мне придется тысяч девяносто долларов заплатить, а потом еще думать о коммуникациях — увольте.
С такими мыслями я очутился в "Стройреконструкции". Тут: "Чего изволите? Кирпичный коттедж? Из отечественного или импортного материала? По вашему проекту или без? Коммуникации обойдутся дороже. А если без них, то за квадратный метр импортных материалов придется выложить от 500 долларов. За отечественный квадратный метр — 300-400 долларов". Потом меня насторожила реакция сотрудника, вежливо поинтересовавшегося, далеко ли участок. Пояснил, что предпочитаю строительство в ближайшем Подмосковье, не далее 30 километров. Особого желания строить где-то под Загорском у них не наблюдалось. Сразу заговорили об удорожании, а я попятился к выходу.
В "Августе" предложили из своего материала керамзито-бетонный коттедж площадью от 120 до 150 квадратных метров, но брались только за "коробку". То же ждало меня и в Ассоциации "Зелакс", предложившей сборный двухэтажный коттедж из хвойных пород дерева. Везде, правда, обещали построить месяца за три. Но коммуникации надо было брать на себя. Обещанные при этом госрасценки были примерно такие же, как и в "Стройреконструкции". В "Зелаксе" согласились доставить и стройматериалы, но подсчитали, что перевозка на пяти машинах обойдется в мое Загорье долларов в 600.
Конечно, строительство коттеджа получается намного дешевле покупки готового. Сравнив расценки строителей и продавцов, я прикинул, что запросто могу сэкономить тысяч так пятьдесят долларов. За коробку заплачу от 30 до 40 тысяч, максимум 70, а остальное можно доделывать по своему вкусу и деньгам. В конечном итоге, в сотню я смогу уложиться.
В фирме "Созидатель" расценки строительства типового кирпичного коттеджа равнялись 2 миллионам рублей за квадратный метр. Для них далеко оказалось где-то за Рязанью, но в компании попросили во избежание недоразумений непременную предоплату. За каждый строительный цикл. В течение четырех месяцев мне пообещали все закончить и даже коммуникации подвести. Но в этот момент я вспомнил, что у моих оболтусов каникулы начинаются в мае, а куда их на этот оставшийся месяц строительства деть, я не мог сообразить.
Компании, строящие коттеджи
| наименование | материал | срок | цена | условия |
|---|---|---|---|---|
| "Стройреконструкция" | кирпич | 3 мес. | $ 500 за кв. м (имп. мат.) | |
| $ 300-400 (отеч. мат.) | готовы разработать проектную | |||
| документацию, доставка материалов | ||||
| самостоятельно | ||||
| Ассоциация "Зелакс" | дерево или | 3 мес. | 136 -216 кв.м | |
| керамзито-бетон | $ 29 - 77 тыс. | поэтапная оплата, 15% перв. взнос, | ||
| перевозка, 5 машин, 1 доллар - 1 км | ||||
| НПФ "Созидатель" | любой | 4 мес. | от 2 млн руб. за 1 кв. м | поэтапная оплата, готовы составить |
| проект, доставить материалы |
Вконец отчаявшись, я даже задумался, отчего не сбывается сон? Ведь черная кошка мне по дороге нигде не попадалась, да и в подробности своего, как я теперь уже понимаю, кошмара, я никого не посвящал. Тем не менее мечта оставалась мечтой. Варианты оказываются либо дорогими, либо неудобными, либо недостроенными. Никто так и не предложил мне отдельного дома со всеми коммуникациями, недалеко и недорого. Может, засучить рукава и самому воздвигнуть дворец?
Кирпич пока еще недорог — ТОО Стройсервис пообещало доставить его на участок за 400 рублей штука. На домик площадью около двухсот метров кирпича понадобится тысяч пятьдесят штук. Так, миллионов 15-20 уже пристроили. Плюс десяток миллионов за цемент, щебень, песок, еще внутренняя отделка, коммуникации. Да, конечно, за все это тоже придется платить. Но здесь уж я сам выбираю, сколько тратить и на что. Внутренняя отделка — линолеум, желательно получше и поимпортней — доллара 4 за квадратный метр. То есть, можно уложиться в 500-800 долларов. Облицовочная плитка стоит в среднем долларов 25 за квадратный метр, хотя можно подобрать и что-нибудь подешевле (правда, на себе экономить мне, честно говоря, не хочется). Потом двери: в среднем каждая по 120-140 долларов (а их штук пять понадобится как минимум), оконные блоки — еще долларов по 200 за штуку (тоже одним не отделаешься). Да, ко всем этим признакам цивилизации еще рулонов несколько обоев придется купить долларов по десять. В конце концов, не обязательно использовать импортные материалы — можно и нашими отделаться. Единственное, на чем не стоит экономить — на коммуникациях (они стоят от 3 до 9 тысяч долларов).
Боже мой, я ведь напрочь забыл о том, что сам в руки лопату (или чем там строят?) не возьму под страхом смертной казни, а значит, надо еще учесть стоимость работ. А работа, как правило, стоит ровно столько же, сколько и стройматериалы. В общем, тысяч в семьдесят пять долларов я укладываюсь, и это уже хорошо. Во-первых, потому, что за такие деньги дом со всеми прелестями мне так никто и не предложил, а во-вторых, потому, что свой домишко я через годик смогу раза в два дороже продать. Только дорогие коттеджи, по четверти миллиона долларов уже сейчас никому не нужны. А такие как мой с руками оторвут.
Старший эксперт Московской центральной биржи недвижимости Евгений Сендел:
— С 1992 года, когда начался коттеджный бум, и до начала 1994 подмосковные коттеджи выросли в цене на 30 процентов. К концу марта нынешнего года дома в Подмосковье вновь начнут дорожать, а к лету цена на них может подскочить на 15-20 процентов. Подорожают сравнительно недорогие коттеджи, расположенные в поселках не далее 40 километров от московской кольцевой автодороги. Стоимость тех, которые подальше, или на которые уровень цен и так высок, останутся на прежнем ценовом уровне.
Заместитель директора АО "Сильвия" Валерий Табагуа:
— По поводу коттеджа можно торговаться. Если вам предлагают дом за 350 тысяч долларов, то можно снизить его цену до реальной — тысяч на сто, как минимум. Если вы покупаете недорогой коттедж недалеко от Москвы, в поселке, а не на отшибе, с отлаженными коммуникациями, то смело можете продать его через несколько месяцев процентов на тридцать-сорок дороже.
Да, в Подмосковье сложилась забавная ситуация с коттеджами. С одной стороны, нельзя сказать, что они никому не нужны. А с другой, я за все свои хождения по многочисленным риэлторам и застройщикам не обнаружил очередей за загородным жильем. Дорогие коттеджи стали неликвидным товаром и их гораздо труднее продать, чем купить. Люди состоятельные готовы выложить любые деньги за то, что они не станут потом продавать. Для них это престиж. Но на каждого такого покупателя сейчас с десяток дорогих коттеджей. Вот такие резиденции и "зависли" на рынке. А нам, согласитесь, нужно быть уверенными, что в любой момент мы сможем свою загородную недвижимость продать и получить с этой операции какую-то прибыль. Поэтому у нас остается не очень много вариантов - строить самим, что совсем не просто, или покупать недорого у частных продавцов, без помощи посредников.
ИГОРЬ ВИКТОРОВ