Что лучше — быть землевладельцем или квартировладельцем? С квартирами все более или менее ясно: растут, даже, казалось бы, самые неудачные — растут в цене. А что с землей? Риэлторы утверждают, что земля дорожает быстрее, чем квартиры — от 40% до 120% за год в валюте в зависимости от направления — и это против 30-процентного удорожания квартир за год. Если это так, то пора выяснить, что, в каких количествах и где покупать. Вопрос совсем не праздный — грядет сезонное повышение цен на землю и совершенно ни к чему переплачивать потом за то, что можно купить сейчас и дешевле.
Земля — крестьянам? Не факт
Что квартира — четыре (или сколько там) угла и никакого простора для фантазии: купил, отремонтировал, продал, и опять все по новой. Другое дело — земля. Масса возможностей: можно копать, а можно и не копать. Причем, результат во втором случае может оказаться ничуть не хуже — все зависит от того, насколько удачно вы подобрали себе участок. Конечно, если рассматривать земельный участок как место, где вы сможете без помех в поте лица бороться за собственный урожай, то по большому счету неважно, в каком районе Подмосковья будут проходить эти локальные бои. Но если вы покупаете землю с надеждой получить от нее в будущем нечто большее, чем штабеля банок с соленьями и вареньями, то ограничить свой интерес только черноземностью или глинистостью почвы было бы опрометчиво.
-------------------------------------------------------
Информация к размышлению:
В 1993 году цены на землю в Подмосковье подскочили к лету в 3 раза по сравнению с предыдущим годом, а к зиме упали на 20-30%. С февраля 1994 года цены на земельные участки уверенно поползли вверх, уже в марте опередив летние цены 1993 года. С мая по август земля дорожала примерно на 10%-15% в месяц.
К нынешнему лету земельные участки в 60-ти километровой зоне по всем столичным направлениям подорожают еще на 10-15%, утверждают специалисты фирмы "Алеко-холдинг".
А вице-президент компании"Инкомвест" Виктор Бунтин считает, что и дальние (за 60 км ) участки подорожают на 20-30%.
Эти прогнозы риэлторов связаны не с землей вообще, а с конкретными участками, расположенными по конкретным направлениям. Да что там конкретные направления — два аналогичных участка, расположенных относительно недалеко друг от друга, могут оцениваться с большим разбросом. Элементарный пример — по Рублевскому шоссе сотка "тянет" на 5-9 тысяч долларов, а по Подушкинскому шоссе (ну буквально в нескольких сотнях метрах от Рублевки) земля пока раза в полтора дешевле.
--------------------------------------------------------
При подборе участка земли вам предстоит отринуть столь доступные обыденному сознанию понятия, как метраж, этаж, район и балкон. Придется мыслить масштабнее — километрами, сотками, направлениями и коммуникациями. Последнее, кстати, момент если не решающий, то очень серьезный.
Представьте себе ситуацию: вы купили вполне пристойный участок (может быть, даже недалеко от Москвы) — с лесом, полем, чистейшим озерком и вдалеке от всяких очагов цивилизации. Безусловно, построить там что-нибудь уютное и приятное глазу не составит труда. Но вот незадача — ни газ, ни воду, ни тем более телефон вы не сможете подвести к своему месту отдохновения от трудов праведных — слишком далеко тянуть придется многочисленные трубы и провода. Конечно, нет ничего невозможного — и с коммуникациями удастся как-нибудь справиться, но обойдется это удовольствие дорого: до половины стоимости вашего участка. Так что коммуникации — вещь упрямая и задуматься о них желательно сразу, а не после покупки земли.
Где посыпать голову пеплом
Вы можете представить себе — себя, рассекающим воды какого-нибудь живописного водоема в гидрокостюме, надетом не удовольствия ради, а здоровья для? А как вы смотрите на перспективу принимать ежевечерне глоточек кагора в качестве профилактики от отравления? Что ж, и это можно реализовать на отдельно взятом участке земли, если он расположен в экологически неблагоприятном районе.
--------------------------------------------------------
Информация к размышлению:
Экологическая карта вся в пятнах, как шкура леопарда. Оказывается, у нас очень развита тяжелая промышленность — выбросы пыли и газа достигают 200 тонн в сутки, плюс еще 630 тонн ксилола в год. И все это несметное богатство сыплется на головы обитателей Подольска, Климовска, Серпухова.
Не отстает и химическое производство: концентрация формальдегидов и фенолов в десятки раз превышает норму. 3340 тонн сероуглерода, 378 тонн сероводорода, 0,5 тонн ртути дарит завод "Химволокно" ежегодно городу Клин. Плюс ко всем этим сюрпризам — 5-8 городских свалок на юге и штуки четыре на севере. Максимальные площади радиоактивного заражения находятся в Химках, в Солнечногорске, Мытищах, Балашихинском и Ногинском районах. А к северу от Можайска пахотные земли облагорожены тяжелыми металлами — там, среди всей этой роскоши величаво несут свои воды реки Лама и Истра. Зато такие участки и стоят от 90 до 200 долларов за сотку.
--------------------------------------------------------
Согласитесь, все эти испытания не для слабонервных, а, напротив, для обладателей железного здоровья, коим большинство из нас похвастать не может. В общем, с экологией все понятно. Классики оказались, разумеется, правы: она должна быть экологичной. И совершать сомнительные покупки, густо замешанные на сероводороде, углероде и прочих аксессуарах, пожалуй, не стоит — разве что в самых крайних случаях, если экономия ставится во главу угла.
Риэлторы единодушны: покупать "грязную" землю все равно что плевать против ветра — земельный участок может стать головной болью и повиснуть мертвым грузом. Не говоря уж о том, что ни о какой прибыли в такой ситуации и мечтать не приходится.
Тем не менее, покупают все, в том числе и участки с сомнительной "родословной": в районе Подольска или Клина дач и коттеджных поселков не меньше, чем на всех остальных направлениях.
Заместитель генерального директора АО "Поместье" Варвара Федько:
— Спрос есть и на такие направления, как Симферопольское и Калужское. А раз есть спрос, то мы предлагаем участки и там. Хотя мы считаем эти участки экологически нездоровыми. Но покупателей трудно переубедить — они порой не понимают, что это вредно и невыгодно.
Нет равновесия в природе
Если вы не расположены тратить крупные суммы на покупку земли, то вполне можно обойтись и малой кровью. Ведь закономерность по большому счету проста — чем дальше от Москвы, тем дешевле. Но здесь тоже есть о чем подумать. Скажем, покупаете вы какой-нибудь живописный шестисоточный участочек со всеми признаками канализации и цивилизации километрах в ста от города. Дешево? Да, дешево, но лишь на первый взгляд. Сколько времени займет дорога, и что это будет за дорога? Понятно, что в наших условиях о качестве таковых рассуждать просто кощунственно — и тем не менее. В конце концов, 100 километров от Москвы — не ах, как далеко: при хорошем раскладе часа полтора на машине. Но кто и где видел этот хороший расклад? Начиная с середины дня по пятницам на всех направлениях — пробки. В результате на дорогу уйдет не полтора часа, а раза в два больше. Плюс неприятности типа щебенки и гравия, а то и тривиального бездорожья, которые нарастают по мере отдаления от Москвы. На все это тратятся время, бензин, нервы и, разумеется, деньги. В подобной ситуации, согласитесь, оптимальной выглядит покупка земли поближе и, конечно, по приемлемой цене.
"Грязные" направления предлагается не рассматривать.
Перейдем сразу к менее рискованным и при этом относительно недорогим вариантам. Надо сказать, и здесь выбор есть — взгляните на карту Подмосковья. Голубые капельки и ниточки на карте — водоемы, реки, родники, внедренные в. леса — смешанные и сосновые. Правда, дешевые участки находятся в основном уже за 60-ти километровой зоной.
От 100 до 300 долларов за сотку можно купить участки по Ленинградскому, Курскому, Минскому и Симферопольскому направлениям (за 80 км от МКАД).
По Горьковскому, Калужскому, Каширскому, Рязанскому (за 60 км от МКАД) по $ 300-$ 600 за сотку. Те же цены — на участки по Киевскому и Калужскому направлениям, но уже за 80-километровым рубежом от МКАД.
По Ярославскому, Ленинградскому, Симферопольскому, Горьковскому и Каширскому направлениях в 40 - 60 км от МКАД участки стоят от $ 500 до $ 900 за сотку.
Да, кстати, окрестности по Дмитровскому направлению называют "Подмосковными Альпами". Зато по Горьковскому - земли плодородные, по Ярославскому - рыбалка хорошая. Это все, конечно, здорово, но одна мысль не покидает: нельзя ли купить участок, где зимой лыжня, как в Альпах, а рыбалка, как на Ярославке, и все это с "горьковским" плодородием? Похоже, что сей крутой гибрид найти сложно, но возможно. В конце концов, элементарный здравый смысл подсказывает — где дороже, там и лучше.
Ну а где дороже, понятно — на Рублево-Успенском направлении. Земля здесь самая дорогая: до 20 км от МКАД — $ 3-9 тыс. за сотку, от 20 до 40 км - $ 1-3 тыс. за сотку, от 40 до 60 км — от $ 500 до $ 2 тыс. за сотку.
--------------------------------------------------------
Информация к размышлению:
Риэлторские фирмы, продающие участки по Рублево-Успенскому шоссе, считают это направление приоритетным. Специалистами фирмы "Алеко-холдинг" в пользу Рублевки приводятся такие аргументы: правительственная трасса, всего 2 светофора на шоссе, самая близкая к Москве экологически чистая зона, красивые места, подведены коммуникации.
Савелий Орбант, представитель фирмы "Агра", утверждает, что участки в этом направлении будут пользоваться спросом и в дальнейшем. Хотя уже сейчас здесь практически все мало-мальски престижные участки распроданы. Но всего в 4-5 км от Рублевки есть Подушкинское шоссе, где и места не менее живописные, и цены пока не такие зверские.
Специалисты АО"Терра" считают, что после строительства Ново-Рижского моста "пробки" на Рублевском шоссе будут устранены. И несмотря на некоторую перенаселенность на этом направлении, сотрудники фирмы все-таки отдают предпочтение Рублевскому шоссе.
--------------------------------------------------------
Цены, конечно, впечатляют. Но совсем не факт, что и в дальнейшем Рублевка будет столь же популярна. Престижна — да, сомнений нет. Пока чиновники российского масштаба и прочие сильные мира сего благоволят к этой трассе, все здесь будет чистенько, аккуратненько и дорого. И все-таки цены на эти участки, скорее всего, уже пережили свой звездный миг.
Виктор Бунтин, вице-президент фирмы "Инкомвест":
— Престижные участки дорожать в ближайшее время не будут. Состоятельные клиенты стремятся купить их уже с коттеджами.
Кстати, вы давно были на Рублевке? Съездите — не пожалеете: здесь полумиллионные (в $, разумеется,) коттеджи стоят практически на голове друг у друга, и вряд ли их хозяева в восторге от того, что из окна дома напротив можно не напрягаясь созерцать подробности жизни соседей.
Тишины хочу, тишины...
Кстати, по поводу престижности есть и иное мнение. Дело не в Рублевке, а в том, чтобы на своем участке вы могли дышать свежим воздухом, любоваться пейзажем — и все тридцать три удовольствия желательно получить за умеренную плату. И при этом чувствовать себя свободным, не заботясь о том, что подумают или скажут соседи, когда у вас будет греметь музыка, шалить дети, или вы выйдете загорать в неглиже.
Роман Исаревич, коммерческий директор АО "КОНТ":
— Не хуже Рублевки или Минского — участки по Дмитровскому направлению или в заповедной Пахре (от 60 км и дальше — цена от $ 600 за сотку). Среди перспективных — также Покровское, Пятницкое, Киевское направления, Север (кроме города Дмитрова).
Варвара Федько, помощник Генерального директора АО "Поместье":
— Рублевское, конечно, хорошо, но есть места не хуже. Например, Ленинградское шоссе. Транспортное сообщение прекрасно налажено: автобус до "Речного вокзала", в перспективе — станция метро "Шереметьево". И леса здесь вырубке не подлежат — охраняются государством.
Так что стремясь к престижности направления, можно тоже выбирать, а не поддаваться сложившимся стереотипам.
Проверьте землю в банке
Тем не менее при покупке любого участка важен фактор не только его нынешней стоимости, но и ее ближайшая динамика. Хотелось бы, согласитесь, чтобы такой участок всегда можно было продать без проблем, получив еще и какую-нибудь прибыль. Да, с землей, как с банком: главное — не проколоться. В конце концов — определить, попали ли вы в точку, остановив свой выбор на конкретных сотках, можно по тем же банкам. Они ведь принимают землю под залог, значит, мы из этого можем сделать свои выводы.
Кредиты под залог земельных участков предоставляют, в частности, Эрго-банк, Индустрия-банк,"Балчуг" и "Менатеп". Но далеко не всякая земля может стать предметом залога.
Эрго-банк, например, готов предоставить кредит только под залог земли (70% от рыночной стоимости), расположенной в 50-ти километровой зоне. Кредит выдается сроком на полгода под 84% годовых в валюте. Индустрия-банк предпочитает Рублевку, правда, уже в 70-ти километровой зоне. Но голая земля банк не устраивает — кредит вы сможете получить только при наличии каких-то строений на вашей земле. Кредит предоставляется под те же 70% от рыночной стоимости земли и строения — под 30% годовых в валюте или под 190% годовых в рублях до 6 месяцев. Банк "Балчуг" направления не оговаривает, хотя и он кредитует участки, расположенные только в ближайшем Подмосковье. Здесь вам тоже не удастся заложить голую землю, а кредит вы получите под 50-70% — от стоимости участка и строения — под 32% годовых. И "Менатеп" предпочитает кредитовать ближайшее Подмосковье со строениями. Сумма кредита — 60-70% от рыночной стоимости под 25% годовых, но под участки стоимостью не менее $ 50 тысяч.
Дешевый властный вариант
Из всего этого следует, что лучше остановиться на золотой середине. То есть — ни близко, ни далеко, ни дешево, ни дорого. Средний такой участок... Они в природе есть. Правда, предстоит еще решить, у кого покупать землю. Здесь возможны два варианта: покупать у риэлторов и у местных властей. Ну, положим, с риэлторами ситуация проста: приходите в фирму, выбираете по базе данных место под солнцем, оплачиваете и получаете свидетельство о собственности и прочие бумажки, подтверждающие ваш статус землевладельца. Однако риэлторы — посредники между местными властями и покупателями и, следовательно, свою разницу с земельного участка они должны получить. В среднем, покупка земли у риэлторов оказывается на 20-30% дороже, чем из первых рук.
По логике вещей, проще и дешевле обратиться непосредственно к продавцам земли — администрациям районов Подмосковья. Местные советы продают землю всем — как юридическим, так и частным лицам. Для приобретения участка вам потребуется лишь заключить договор купли-продажи. Но вот вопрос: действительно ли удастся сэкономить? Увы, не факт. В соответствии с Постановлением главы администрации Московской области N 248 утверждена нормативная цена на землю, которая составляет от 5 млн руб. в Орехово-Зуевском районе до 30 млн 140 тысяч в Одинцовском за гектар. Но вряд ли вам удастся купить себе участок по таким расценкам: местные власти могут продавать землю и по договорным ценам, что весьма практикуется. В придачу к основной сумме договора купли-продажи представители местной администрации с вас могут настоятельно запросить еще некоторый финансовый довесок, например, на развитие инфраструктуры собственного района. Объяснять, что эта инфраструктура лично вам ни к чему, бесполезно. Скажем, в районе Пирогово рыночная стоимость сотки около 3 млн руб. И местные власти дешевле, чем риэлторы, вам эту землю вряд ли предложат. А в районе Чехова из тех же самых первых рук можно купить землю по $ 300 за сотку, хотя из "вторых" рук предлагают и по $ 100 за сотку.
-------------------------------------------------------
Документы, подтверждающие право владения землей:
свидетельство на право собственности на землю с кадастровым номером, печатью и подписью органа, выдавшего документ; план земельного участка; документ, удостоверяющий отсутствие задолженностей по уплате налога на землю; справка о нормативной цене участка.
-------------------------------------------------------
Риэлторы имеют одно неоспоримое преимущество перед местными властями — разнообразие предложений. Ведь в администрации района вам предложат только земли именно этого района, и, не вдохнови вас то, что предлагают власти, вам придется помотаться по Подмосковью в поисках нужного участка и пообщаться с энным количеством чиновников, что иногда сильно истощает нервы. С этой точки зрения гораздо проще обратиться в фирму и сидя перед компьютерной базой данных, подбирать собственность.
Зарыть — зарыли. А дальше что?
Пожалуй, осталось ответить на последний вопрос — во что все-таки выгоднее вложить деньги — в квартиру или в землю?.
Информация к размышлению:
Фирма "Инкомвест", Виктор Бунтин:
— Выгоднее вкладывать в квартиры, потому, что цены на этом рынке устоялись, и любая квартира ликвидна, а вот земля может преподнести сюрпризы. И насколько выгодно вам удастся продать свои сотки, зависит от участка. Если уж говорить о том, что может действительно принести прибыль, то это близко расположенный к столице, чистый, большой участок с коммуникациями.
Так что же это за участок?
Фирма "Самынка", Аркадий Крючков:
— Выгодно вкладывать деньги в большие участки от 40 соток. Скоро эйфория от того, что все строятся рядом друг с другом, пройдет, и мы начнем мерить землю акрами (40 соток), как это происходит в цивилизованных странах. Да и вообще, голая земля скоро перестанет интересовать состоятельных покупателей — их интерес переключится на застроенные участки.
Фирма "Терра", Михаил Бирюков:
— Выгодно вкладывать в ликвидные участки потому, что они уже через полгода могут быть проданы и принести прибыль. Идеальная земля — это кусок старого, освоенного участка с большими деревьями, коммуникациями, на чистом направлении. Как идеал — 25-50 соток, даже гектар на Рублевке.
Да, если купить участок земли по большому счету не проблема, то продать его может быть куда сложнее. С квартирами такие финты исключены — на каждую находится свой покупатель и пусть не сразу, но большинство квартир уходит по цене, которую за нее запросил продавец (если она не завышена до неприличия). Кроме того, земля — товар специфический и, в отличие от квартиры, далеко не первой необходимости. И если покупатель на конкретную квартиру находится за несколько недель, максимум, за пару месяцев, то с землей этот процесс может затянуться до бесконечности.
--------------------------------------------------------
Информация к размышлению:
45 км по Казанке, шестисоточный участок освоен, все коммуникации в наличии, рядом лес, озеро. Хозяева купили его в ноябре 1993 за 500 тыс. руб. (около $ 4 тыс. по курсу 1200 в конце ноября) и месяц назад объявили о продаже. Эта земля уже продана за 6 тысяч долларов. В результате ни о каких сверхприбылях и речи нет: всего 50% за два года.
Участок под Нарофоминском (80 км), 6 соток в садовом товариществе: не освоен, все коммуникации. Получен бесплатно, и владельцы уже год не могут его продать за $ 2 тыс., несмотря на заверения, что торг уместен.
Руза (75 км), участок 12 соток был куплен в конце 1989 за 12 тыс. руб. Сейчас владельцы хотят за этот участок 4,5 млн и уже три месяца не могут от него избавиться.
12 соток в Тучково были взяты в аренду на 50 лет у совхоза в 1989 году за 12 тыс. руб. Сейчас участок продан за 4,5 млн руб.
Рязанка, 35 км --два участка (8,5 и 6 соток). Все коммуникации, рядом лес, вода, но эти блага вот уже полгода хозяева продать не могут за $ 3,5 тыс. и $ 1,8 тыс.
Киевское шоссе, 30 км, 15 соток. Владельцы хотят выручить за полученную от предприятия землю $ 10 тыс., причем, готовы уступить и дешевле. Покупатель пока не найден.
--------------------------------------------------------
Цена земли под Москвой ($ за сотку, в зависимости от удаления)
| Направление | до 20 км | 40-60 | свыше 60 км | стоимость ($ за сотку) |
|---|---|---|---|---|
| Рублево-Успенское | 3000-9000 | 1000-3000 | 500-2000 | 400-1000 |
| Минское | 1000-2000 | 500-1000 | 400-800 | 200-700 |
| Калужское | 1000-2000 | 1000-1500 | 700-1200 | 500-700 |
| Симферопольское | 300-1200 | 700-900 | 400-600 | 300-500 |
| Каширское | 300-1000 | 400-700 | 400-600 | 250 |
| Ново-Рязанское | 200-800 | 350-400 | 400-600 | 250 |
| Горьковское | 500-1000 | 400-900 | 300-500 | 150 |
| Ленинградское | 1000-2000 | 400-800 | 200-400 | 300 |
| Ярославское | 700-1400 | 500-800 | до 400 | 300 |
| Пятницкое | 300-2300 | 1200-1500 | 400-800 | 100-400 |
ИНГА ЗАМУРУЕВА, ВАСИЛИЙ ФОНАРЕВ