Вот заживем-то когда, граждане!
М. Зощенко
Мы уже писали о том, что кондоминиум может спасти нас практически от любых неприятностей, которыми так щедро одаривают нас власти. Реконструкция с отселением - не беда! Кондоминиум нас спасет. Нет денег? Так на кондоминиуме и заработать можно. И о квартплатах здесь можно позабыть, и о грязи в подъезде и окрестностях. В общем эта штука, казалось, должна бы стать панацеей от всех бед.
Выяснить, так ли это, решила наш корреспондент ИНГА ЗАМУРУЕВА.
Мне всегда хотелось жить в таком замечательном доме, где соседи не ловят миг удачи, выкручивая лампочку на моей площадке, чтобы приспособить ее на свою. И последние новости я вполне могу прочитать в газете, а не на стене. А запах!
В общем, кроме чисто профессионального интереса к кондоминиуму, я почувствовала еще и интерес шкурный. Кстати, я оказалась в числе счастливчиков, кто обнаружил свой дом в черных списках зданий, подлежащих реконструкции с отселением. И поэтому, сами понимаете, мне надо было срочно влиться в ряды кондоминиумцев и кондоминиумок. Но для начала предстояло решить задачу, а где эти ряды строятся.
-------------------------------------------------------
Кондоминиум — совместное владение и пользование недвижимым имуществом. Жильцы создают товарищество домовладельцев, чтобы самим решать, как распорядиться совместным имуществом. Такое товарищество создается для управления общей собственностью, ее эксплуатации, а также согласования интересов и прав различных домовладельцев.
-------------------------------------------------------
Не мудрствуя лукаво, я направляюсь в Департамент муниципального жилья родного Северного округа. Агитатор мне попался что надо: начальник отдела Департамента муниципального жилья Северного округа Татьяна Смирнова.
— Другого пути, кроме как кондоминиум, у нас нет. Все колхозы из трех букв — РЭУ, РЭП, ДЭЗ, ЖЭК и прочие — тратят наши деньги не по назначению. Они не в состоянии проконтролировать ни тепло, ни воду, ни порядок: не может же техник проследить за работой одной-единственной уборщицы в 30 вверенных ему домах. Кстати, финансирование этих нужд сократилось до 30%, а в 1996 году и этих денег, будьте уверены, вы не увидите. Вот и получается, что только кондоминиум может стать истинным хозяином дома. Но имейте в виду, что рассчитывать на какую-то сверхприбыль жилтоварищества не придется. В лучшем случае, прибыль будет составлять не более 4-6% годовых от коммерческого использования помещений. Но зато вы станете полноправным хозяином, будете знать, что ваши деньги уходят не в песок, а в ваш собственный фонд: ваш дом будет украшен накрахмаленными занавесками и свежесрезанными цветами. Внизу, за столиком, будет сидеть консьерж, как в лучших домах.
Да, действительно, есть такой пункт, что жилтоварищество — некоммерческая организация. Но не следует понимать это буквально. Можно заниматься коммерцией, если деньги будут направлены на содержание жилого фонда, ремонт и реконструкцию. Можно сооружать землеотводы, строить на придомовой территории все что угодно — гаражи, автостоянки, склады, и запросто сдавать их в аренду, но при условии, что заработанные деньги вы будете тратить исключительно на нужды жилтоварищей. Более того, в банке можно получить кредит под залог недвижимости, то есть всего, что находится на принадлежащей вам территории. Причем, деньги вы будете возвращать не из своего кармана, а за счет коммерческого использования нежилых помещений. Совет тем, кто через кондоминиум стремится заработать сразу и побольше — лучше откажитесь от этой затеи. Кстати, жилтоварищи как таковую квартплату не платят. То есть, конечно, платят, но уже не так. Вот вы, например, если горячую воду отключают или свет во всем доме погас, будете скандалить и разбираться, чтобы вам снизили коммунальные платежи? Вряд ли. А в жилтовариществе должны стоять счетчики, которые фиксируют всякую всячину, и вы оплатите только те услуги, которые вам были реально предоставлены. Кроме всего прочего, кондоминиум не платит налога на прибыль: организация-то некоммерческая. Вот уйду на пенсию и сама займусь организацией кондоминиума. У нас, между прочим, 23 заявления на регистрацию кондоминиумов.
------------------------------------------------------
Кондоминиум возможен в домах, где не менее 51% общей площади приватизировано. Для регистрации кондоминиума необходимо подготовить учредительные документы: устав, учредительный договор, протокол собрания учредителей, заявление в Регистрационную палату. Затем проводится общее собрание учредителей (представителей жильцов), на котором все эти документы одобряются, и этот пакет далее передается в Регистрационную палату. Через неделю вы получите временное свидетельство о регистрации. С этим свидетельством вы встаете на учет в налоговую инспекцию и открываете расчетный счет в банке. Со справками оттуда вы возвращаетесь в регистрационную палату и получаете постоянное свидетельство.
--------------------------------------------------------
А неплохая идея — если г-жа Смирнова собирается ждать до пенсии, то мне ничего не мешает заняться этим уже сейчас.
Но все-таки не буду горячиться — надо найти кого-нибудь, кто уже прошел сей славный путь и пожинает лавры своей кондоминиумной победы. Да и власти могут не владеть ситуацией в нужном мне объеме — у них свой кондоминиум. Не может же быть, чтобы закон о кондоминиумах был, а самих кондоминиумов не было. В общем, опять я в поисках и в мыле.
Звоню в Городской департамент муниципального жилья и беру на абордаж приятный дамский голос. Голос сначала пытается отбрыкаться, но потом, ощутив полную безнадежность этой затеи, просит пару минут повисеть на телефоне и вновь проявляется в телефонной трубке уже с интересующей меня информацией. "Только вы с ними поосторожнее,— услышала я напутственное, — я вам телефончики-то домашние даю".
"Я так устала, так расстроена, у меня болит голова и сердце",— сказала мне первая кондоминиумка из "Ямского Поля", как только я произнесла заветное слово. Ладно, я не буду рассказывать ей о своем состоянии здоровья, но и ее, честно говоря, меня мало волновало. В общем, я ее склонила к встрече.
— Я похожа на идиотку? — с порога заявила новая знакомая, — четыре года я уже занимаюсь этой историей и, что вы думаете, кроме чугунной ограды — ноль. Нет, мы все напрасно тратим силы, время и здоровье, потому что нашим властям ничего не надо, в гробу они все это видели. Вы что же, думали, что зарегистрировав кондоминиум, вот так сразу и начнете новую беззаботную и безбедную жизнь, запросто сдавая нежилые помещения, получая прибыль и распоряжаясь ею так, как вздумается вашей левой ноге?
О своей левой ноге в этот момент я как-то не подумала.
Но как мне был понятен обаятельный Бегемот, оторвавший завирале Бенгальскому голову на знаменитом сеансе гипноза в варьете! Не может быть, чтобы все было так плохо. Кто-то здесь явно врет — то ли власти, то ли моя собеседница. С точки зрения законодательства все в ажуре. По идее жилтоварищи должны запивать шампанским ананасы и все свое свободное время переваривать рябчиков. Но милая дама продолжала меня убеждать в обратном.
— В нашем доме находится фирменный магазин. В прошлом году мне показалось, что вот оно, началось благоденствие — нам передали половину от того, что магазин заплатил за аренду. И, что вы думаете, — городские власти на основании 813-го постановления правительства Москвы отобрали эти деньги в фонд бюджета, несмотря на горячие заверения мэра проконтролировать ситуацию. Бедный Юрий Михайлович, ведь он тоже человек, и руки у него до всего не доходят, нас много, а он один. А как он нам руку жал, когда мы зарегистрировались.
Итак, что мы имеем? Получается, что товарищество может многое и в то же время не может ничего. Но если кто-то создает эти самые кондоминиумы, то наверняка не забавы ради. Может, мне просто-напросто не повезло, и случай с "Ямским Полем" — исключение из правила, или дом волею судьбы находится под несчастливой звездой? Но так или иначе, а без боя я решила не сдаваться. Чем черт не шутит? Ведь у меня в запасе оставалась еще парочка телефонов.
Уверенной рукой набираю номер телефона председателя "Тверской заставы", расположенной по адресу 1-я Тверская-Ямская, 36. Моя попытка ограничиться телефонным общением оказалась тщетной. Мне решительно была назначена встреча не где-нибудь, а на Огаревке, возле самого Департамента муниципального жилья. После первых же двух фраз я поняла, что имею дело с не менее темпераментной особой.
— За три года я наговорилась об этом на всю оставшуюся жизнь. Проблем столько, что их можно обсуждать бесконечно. Судите сами: ведь наше товарищество получило распоряжение департамента о передаче дома в управление нашего кондоминиума еще в октябре прошлого года, но эта волокита тянется по сей день. Мысль о создании товарищества родилась в 1992 году, поскольку жить так дальше становилось невыносимо: РЭУ нас просто-напросто перестало обслуживать, капитальный ремонт затягивался, а он просто необходим. Но город денег на это мероприятие искать не хочет. Вот мы и решили создать ТОО.
После выхода постановлений о кондоминиумах мы твердо решили перерегистрироваться, на что ушло фактически полтора года, и в январе 1994 г. мы уже превратились в кондоминиум. Это уже прогресс, хотя дом в управление мы пока не взяли, но в ближайшее время это произойдет. Тогда мы уже станем действительно собственниками, сами будем распоряжаться деньгами и управлять домом. Если это получается у РЭУ, то почему мы не сможем? Пока же это титаническая борьба и напряжение, но игра стоит свеч, да и сил на это брошено немало. Есть вещи, которые просто не укладываются в голове: например, в нашем доме есть арендатор, который снимает нежилое помещение. Я уже не говорю о том, что эти деятели не хотят тратиться на ремонт — бог с ними, но снизойти до хотя бы минимального участия в благоустройстве дома можно было бы. Ведь ясно, что все расходы ложатся на наши плечи, а нам это, как вы догадываетесь, не по карману. Именно такие условия мы намерены ставить арендаторам. И будьте уверены, когда дом перейдет в наши руки, своего мы добьемся.
Ну слава Богу, — думаю я, — у этих хоть руки еще не опустились, на что-то надеются. Ладно, пойдем дальше — у нас там еще один боец в запасе остался из "Триумфальной" на 1-й Тверской-Ямской, 7. Трубку сняла довольно словоохотливая дама. Я не пойму — у них в кондоминиумы по половому признаку принимают, что ли? Сплошные дамы.
— Кондоминиумы перспективны, но дело это зверски сложное, по крайней мере, для нас, поскольку никакой коммерческой деятельностью мы не занимаемся, все члены нашего товарищества — обыкновенные жильцы. А во всех постановлениях относительно кондоминиумов масса противоречий и недоработок. К примеру, лицензию мы получили еще в августе 1994 года сроком на один год, и до сих пор дом не передан на баланс. Ведь никакого фонда в помощь жилтовариществам нет, а ведь все эти оформления стоят денег, собрать их с жителей очень трудно, и мне как председателю все приходится делать за свой счет. Сейчас мы занимаемся тем, что высчитываем, каким образом и на какие средства сможем содержать дом, для того, чтобы со спокойной душой поставить его на баланс. А на сегодняшний день у нас есть справка из дирекции о том, что дом наш убыточный — на три миллиона рублей с лишним. Хотя как он может быть убыточным, если в нашем доме есть казино (бывшее кафе), французская парикмахерская и коммерческий магазин "Подарки", непонятно. Как только мы возьмем дом на баланс, они должны будут перечислять на наш лицевой счет 47,5% от своей прибыли. На мне же колоссальная ответственность перед всеми жильцами. А наша цель — при минимальных затратах и минимальном количестве обслуживающего персонала — содержать дом в идеальном порядке. Но нам это пока не удается. Да, мы — кондоминиум, но на своей шкуре преимуществ этого мы не ощущаем. А вот став балансодержателями, мы "раскрутим" и казино, и парикмахерскую, и "Подарки", пусть финансируют и установку забора, и швейцаров в подъездах. В принципе, мы к этому близки. Да, я, конечно, была дурой, когда ввязалась в эту историю, но не жалею об этом, хотя и живу лишь надеждами.
Скажу честно, если раньше мысль о кондоминиуме приятно согревала мою душу и буквально не шла из головы, то сейчас я уже готова расстаться с ней без всякого сожаления. Проблема, как выясняется не только в законодательных неувязочках. Баланс — вот камень преткновения. Из многочисленных разговоров с жилтоварищами я поняла, что власти делают все возможное, чтобы отказать кондоминиумам в передаче дома на их баланс. Чаще всего жилотдел теруправления неправомерно отказывает жильцам, мотивируя это тем, что здание приватизировано не полностью, или же нет уверенности в том, что дом будет поддерживаться в надлежащем порядке. Причина же одна. Передав здание на баланс кондоминиума, власти теряют то, на чем делаются деньги — недвижимость. Понятно, что если жилтоварищества начнут расти как грибы после дождя и брать на себя управление недвижимостью, власти потеряют контроль над ней, а значит и деньги. Безусловно, можно попытаться взять дом на баланс в судебном порядке, но во-первых, такой практики нет, а во-вторых, сия борьба потребует уйму времени на разбирательства и денег на юристов.
--------------------------------------------------------
Документы, которые вы должны предоставить в Департамент муниципального жилья для получения дома на баланс: заявление, копия свидетельства о регистрации, копии устава и учредительного договора, протокол с решением членов правления товарищества о передаче дома кондоминиуму, копия свидетельства руководителя кондоминиума об окончании курсов при департаменте жилья, копия лицензии на право управления зданием. Департамент муниципального жилья должен выпустить распоряжение о передаче дома на баланс. Согласно постановлению Правительства Москвы N 813, тердирекция в месячный срок создает комиссию и передает дом правлению.
--------------------------------------------------------
Что ж, ситуация очевидна: волки сыты, а овцы целы. То бишь кондоминиумы есть и жилтоварищи в них спокойно сосуществуют, и при этом власти ничем не рискуют и остаются при своем. Но у меня была мечта не просто в жилтоварищи пойти, а отвертеться как-то от реконструкции. Не прояснить этого момента я не могла. И что вы думаете — удалось? Ничего подобного. С одной стороны, действительно это головная боль кондоминиума, когда и как ремонтировать свой дом. Но с другой стороны, основать жилтоварищество на базе дома, подлежащего реконструкции, невозможно — власти не дадут. Значит, и здесь поезд ушел, и в последний вагон я уже не успела. Остается придумывать дальше какие-то ходы, "чтоб себя от растраты избавить и Балду без расплаты оставить". И кое-что уже придумалось. Но об этом читайте в следующих номерах журнала.