Бутово, Жулебино, Митино — еще пару лет назад мы от одних этих названий шарахались. А теперь ничего, привыкли. И не просто привыкли — многие уже стали коренными митинцами и бутовцами. Риэлторы утверждают, что спрос на эти районы высок, и в перспективе митинские и прочие квартиры будут дорожать. Уже сейчас цены на жилье в Митино и Бутово растут быстрее, чем во многих других московских районах. В конце концов, чем черт не шутит — может быть, через несколько лет районы-новостройки повторят судьбу Крылатского и станут оазисами цивилизации за кольцевой дорогой? И если таковое может произойти, возникает следующий вопрос — не пора ли покупать там квартиры?
Не уезжай ты, мой голубчик. В Бутово
Вспомните, ведь лет десять-пятнадцать назад название Крылатское не говорило нам ни о чем. Очередники, получавшие там квартиры, были явно не в восторге от такого приобретения — далеко от центра, ни магазинов, ни школ и прочего. А уж о телефонах и думать было нечего. Единственное, что хорошо — зелени вокруг полно, и глазу есть на чем остановиться. Всего несколько лет понадобилось на то, чтобы Крылатское стало одним из самых элитных московских районов, и цены на квартиры там приближаются к двум тысячам долларов за квадратный метр.
Казалось бы, Крылатское — явный лидер и соперничать с ним ни один из новых районов не может. Не факт.
Специалист фирмы "Адресъ" Анна Бородина:
— Лично я бы в Крылатском жить не согласилась — слишком ветреное место. Если бы мне предложили выбирать, то я предпочла бы Крылатскому новую квартиру в Митино.
Стоимость одного квадратного метра общей площади жилья в Крылатском в 1993-1995 гг. по данным фирмы SAVVA REAL ESTATE
| 1-е полугодие 1993 | 2-е полугодие 1993 | 1-е полугодие 1994 | 2-е полугодие 1994 | 1-е полугодие 1995 |
|---|---|---|---|---|
| $ 919 | $ 1040 | $ 1147 | $ 1536 | $ 1739 |
В последние два года на новые районы начался настоящий бум: в большинстве риэлторских фирм заявок на приобретение квартир в Северном Бутово и Митино гораздо больше, чем на все остальные московские районы. Риэлторы считают, что связан такой спрос исключительно с выигрышной планировкой квартир в этих домах. Большой метраж, десятиметровые кухни и холлы вполне компенсируют отдаленность районов. И цены на такие квартиры за последние полгода поднялись на 25%, что для Москвы в общем нетипично (в остальных районах цены выросли на 10-15%). Может быть, нам, жителям центра, Ясенево, Кунцево и прочих насиженных мест, пора сниматься с обжитых квартир и стройными рядами двигаться к окружной дороге в Митино и Жулебино? Многие риэлторы полагают, что пока новое жилье относительно недорого, вкладывать в него — очень выгодно.
Эксперт юридического объединения "Бансо" Александр Барсуков:
— Купив квартиру где-нибудь в Митино, Северном Бутово или Жулебино, вы ни в коем случае не проиграете: само по себе строительство будет только дорожать, тем самым гарантируя вам реальную защиту от инфляции.
Коммерческий директор фирмы SAVVA REAL ESTATE Юрий Радченко:
— Квартиры в районах-новостройках, особенно в Митино и Жулебино, несомненно, будут только дорожать. Уже сейчас на них высокий спрос, а через какое-то время, с появлением метро и телефонов, цены здорово взлетят. И при желании вы всегда сможете свою квартиру продать, и очень выгодно.
Но есть и другое мнение. Главный эксперт фирмы "Агентство Контакт" Борис Новиков:
— Вкладывать деньги в квартиры районов-новостроек невыгодно — вопрос транспорта не будет решен еще очень долго, и в связи с этим я бы рискнул спрогнозировать обвал цен.
Полем свежий ветер — я давно его хотел
Что же это за волшебные места, где квартиры растут в цене с таким достойным упорством? Места действительно замечательные. В лучшем случае — 800 метров за кольцевой дорогой (это Жулебино, ближайший московский район), то есть Москвой эти районы можно назвать с большой натяжкой. Помните "Иронию судьбы" — главному герою трезвеннику пришлось плотно загрузиться, чтобы не обнаружить разницы между московскими и питерскими новостройками. А здесь без всяких возлияний вы можете с тем же успехом не обнаружить никакой разницы между Бутово, Жулебино, Митино или Марьинским парком. Чистое поле, в котором расположены жилые кварталы, строительные краны и отдельно вкрапленные граждане у телефонных будок. Под ногами — одинаково бурая грязь, вокруг одинаково тоскливый пейзаж. Хотя насчет одинаково тоскливого мы, пожалуй, погорячились. Риэлторы уже обнаружили явную разницу между этими близнецами-братьями — и цены на жилье в новых районах существенно разнятся.
Эксперт юридического объединения "Бансо":
— По престижности, да и по экологии, среди новых районов несомненно лидирует Митино. Жилье здесь дорожает стремительно. Не зря же многие депутаты живут именно в Митино. Прекрасные районы — Никулино и Ново-Переделкино, правда, в Никулино строят совсем мало, но это очень престижное место, в 5 минутах езды от "Юго-Запада", квартиры там стоят $ 1300-$ 1500 за метр. Ново-Переделкино — это тоже Юго-Запад (в 30 минутах от Юго-Западной или Проспекта Вернадского). Жилье там стоит порядка $ 1000 за метр.
Северное Бутово — тоже неплохой район, цены там приблизительно такие же как в Митино, а по экологии он ничуть не уступает: рядом Битцевский парк, воздух свежий, много зелени. На второе место мы бы предложили Жулебино. Явный недостаток — то, что он расположен на Востоке: в километре — Люберцы со всей своей оборонной промышленностью, совсем рядом (600-800 м) — кольцевая дорога и какой-то загадочный объект типа аэродрома, над которым постоянно летают вертолеты. Однако среди покупателей есть ценители Жулебино, поскольку этот район — ближайший к центру города. На третьем месте — Южное Бутово. Перспектива появления метро и телефонов здесь нулевая, грязи по колено. Совсем недалеко — Щербинка и Подольск со своими химическими предприятиями. Цены на жилье колеблются от $ 850 до $ 900 за квадратный метр. Ну и на самом последнем месте, конечно же, Марьинский парк. Экологическая ситуация — хуже не придумать. Туда едут люди, которых вынуждают обстоятельства. Квартиры здесь в перспективе предусмотрены под выселение. Стоят они $ 700-750 за метр, и в цене поднимаются пока очень и очень медленно. А сам я живу в Митино, и сие обстоятельство меня вполне устраивает.
Марьинский парк: чем пахнет?
Этот район с поэтичным названием вызывает дрожь не только у риэлторов. Экологи называют этот район "болотом на г-не". Сейчас там стройку развернули так, что ее уже не остановить. А поля эти так полями фильтрации и остались, и по мнению экологов, взрывоопасная ситуация тоже пока не устранена. Дело в том, что когда грунты — на поверхности, то газ метан, который в них образуется, окисляется, не причиняя никому вреда, а если эти грунты захоронить, ну хотя бы залить асфальтом (как это сделано в Марьинском парке), то окисления не происходит, что может кончиться взрывом. Согласитесь, здесь есть о чем задуматься. Правда, при строительстве вырываются траншеи, которые засыпаются песком, чтобы газ имел возможность выйти наружу. Но вызывает большие сомнения, чтобы все нормативы соблюдались. Специалисты считают, что если здесь и строить, то никак не жилые дома.
Заместитель председателя Московского городского комитета охраны окружающей среды и природных ресурсов Сергей Васильев:
— Если говорить о Марьино, то сегодня это абсолютно непригодная для жилья территория. Ведь в течение многих лет она использовалась для осадков сточных вод, почва сильно загрязнена, территория газит (идет испарение вредных веществ). Ведь опасность есть уже там, где нет очевидной безопасности. Хотя бывшие Люблинские поля ненамного хуже, чем другие районы Москвы, например, Братеево или Центр. Но ведь если изменить ситуацию в Центре уже нельзя, то здесь-то речь идет о том, что сначала неплохо было бы иметь стопроцентную гарантию безопасности, а потом уже застраивать. Ну а что касается других новых районов, то жить в них можно, лучше всего в Митино или в Жулебино, хотя в Митино абсолютно изуродован ландшафт (приезжаешь в Митино, и ощущение такое, что ты на каком-нибудь Алтуфьевском шоссе). Очень хороший район — Ново-Переделкино. Да и Бутово, как Северное, так и Южное — тоже неплохо, а то, что Подольск рядом, не так страшно, ведь промышленность там наполовину простаивает, и если в целом сравнивать с Москвой, где 30 с лишним промзон, то обстановка здесь относительно благоприятная.
Но так считают риэлторы и экологи, а у властей насчет Марьино свое, абсолютно противоположное мнение.
Заместитель супрефекта муниципального района Марьино по строительству Александр Самуйлов:
— Здесь район застраивается, за редким исключением, домами типовых серий. Я считаю, что они давно морально устарели. Но с другой стороны, строятся и дома новых серий, с шестикомнатными квартирами, с кухнями по 16 метров, по два санузла в квартире, огромные холлы. Это, кстати, муниципальное жилье для очередников. Ну а с инфраструктурой вопрос решается традиционно: к 1996 году ждем метро, ждать уже, правда, устали, но что поделать? Строительство на территории Марьинского парка сейчас ведется ударными темпами. Это самая гигантская строительная площадка в Москве.
Недавно сюда приезжали немцы, так у них дух захватило от наших масштабов. Ну а в плане экологии ситуация постепенно выравнивается: в процессе строительства идет рекультивация полей фильтрации, осадки вывозятся, разбиваются зеленые зоны. Многие промышленные предприятия, ранее загрязнявшие среду, сократили свое производство и выброс вредных веществ в атмосферу. Кроме того, проводятся мероприятия по закрытию Люблинской станции аэрации. Сам я, кстати сказать, живу в Марьино, и вполне этим доволен: в пяти минутах от работы, что для Москвы большая редкость.
На природе цены растут быстрее
Да, пожалуй, единственное, чем можно себя утешить в такой ситуации — близостью работы. Но далеко не каждый обитатель Марьино и прочих новых районов может похвастать тем же. В целом расстояния от работы до дома измеряются не часом и не двумя. При этом ни в одном из районов метро и не пахнет (в Марьино пахнет, но не метро). Риэлторы полагают, что с решением транспортных проблем цены на жилье в новостройках взлетят (хотя они и без того высоки). Но пока не то, что с транспортом — с телефонами проблема. Однако приобретение квартиры в доме без телефона и с видом на МКАД тоже может стать многообещающим вложением. Купленная в 1993 году за $ 20 тыс. митинская однокомнатная квартира сейчас стоит $ 38-39 тыс. Причем, и в дальнейшем стоимость квартир неуклонно будет расти. По прогнозам риэлторов, уже в этом году они подорожают на 50-60%.
Эксперты фирмы SAVVA REAL ESTATE:
— Митино — ничуть не хуже того же Крылатского или Кунцево, где загазованность гораздо выше, чем в Митино. Кстати, очень многие из Кунцево или Крылатского едут именно туда. Судите сами: одна трехкомнатная квартира в Крылатском стоит трехкомнатной и двухкомнатной квартир в Митино. Жулебино, кстати, не менее перспективный район, чем Митино. Сейчас на него брошены все силы. В Жулебино-1 и Жулебино-2 инфраструктура развита на уровне Митино. Но ведь строятся еще три жулебинских района. Вертолетное поле тоже предполагается застроить домами для Министерства обороны. После застройки Жулебино вряд ли найдется столь же выигрышный район для заселения. Через год-два Митино и Жулебино абсолютно сравняются и в цене, и во всем остальном. Между прочим, на машине от Жулебино до площади Дзержинского — всего 25 минут. Из Митино же вы доберетесь до центра в лучшем случае за 45 минут. Из Бутово вы будете добираться еще дольше. Дома в Северном Бутово практически не отличаются от жулебинских и митинских, но этому району мы отводим третье место. И, конечно же — на последнем месте Марьинский парк, где самое дешевое жилье в пределах Москвы.
Стоимость 1 кв.м общей площади жилья в районах-новостройках по данным фирмы SAVVA REAL ESTATE.
| Район | 3-й квартал 1994 г. | 4-й квартал 1994 г. | 1-й квартал 1995 г. |
|---|---|---|---|
| Митино | $ 800 | $ 998 | $ 1052 |
| Бутово | $ 791 | $ 889 | $ 958 |
| Жулебино | $ 772 | $ 819 | $ 929 |
Заместитель супрефекта муниципального округа Жулебино Дмитрий Рубис:
— Между прочим, наш район ничуть не хуже того же Митино. Мы строим уже третий год, и еще будем года два строить. Я уверен, что в ближайшем будущем Жулебино станет одним из самых престижных районов. У нас уже есть практически все, что нужно для нормальной жизни: и школы, и детские сады, и все прочее. Где-то к 1997 году будет построена станция метро "Жулебино", автобусов ходит много, да к тому же можно добраться на электричке (ст. Косино). По-моему, все очень обнадеживает.
Заместитель супрефекта муниципалитета Южное Бутово Анатолий Петрин:
— Мы, конечно, в процессе развития. Строительство метро, скажу честно, в далеком будущем, раньше 2000 года даже надеяться не стоит. А вот с телефонами вопрос решается. Сейчас запускается АТС на пять тысяч номеров, и летом предполагается еще на 30 тысяч.
Заместитель супрефекта по экономике муниципального округа Северное Бутово Владимир Осин:
— Со временем Северное Бутово превратится не то что во второе Крылатское, а даже в первое.
Ну что же, возможно, и риэлторы, и супрефекты правы: о приобретении квартиры на задворках Москвы действительно можно задуматься всерьез. Новое жилье, кроме того, что стабильно дорожает, имеет еще одно неоспоримое преимущество — оно новое и, въезжая в квартиру, можно не думать о ремонте как о неизбежном всемирном потопе. Морально эти квартиры устареют только лет через 10-15, когда появятся новые серии типовых домов. Кроме всего прочего, оплатить такую покупку можно и в рассрочку, когда половина стоимости квартиры вносится сразу, а остальная часть — в течение трех месяцев (см."Деньги", N 5).
Но согласитесь, как-то подозрительно много "за" и мало "против" приобретения жилья в московской тьмутаракани. Пожалуй, единственным существенным "против" является только отдаленность этих районов. Хотя не только.
Главный специалист Института развития Москвы Александр Стрельников:
— Новые спальные районы обречены стать бедными родственниками на фоне обжитых московских территорий. Уже сейчас их существование сопряжено с многочисленными проблемами, а позже они только усугубятся. Ведь бюджет трещит, и никаких надежд на изменение к лучшему. А это значит, что рассчитывать можно только в лучшем случае на возведение типовых коробок.
КРИСТИНА СТЕПАНЯН