Гости города на положении хозяев
Рынок отелей остается "рынком туриста"
За минувшие четыре года в Петербурге был бум по вводу отелей. Это привело к тому, что заполняемость гостиниц снизилась. Сегодня уровень загрузки гостиничного комплекса города отстает от показателя 2007 года почти на 20%. В текущей ситуации рынок отелей Северной столицы остается рынком гостя. Именно турист является сейчас хозяином положения.
По данным Jones Lang LaSalle, около 40% качественного номерного фонда (около 3440 номеров) было выведено на рынок в период 2008-2011 годов, что, по мнению аналитиков, вызвало существенное давление на уровень цен и загрузки по городу.
В 2008-2009 годах гостиницы Санкт-Петербурга находились в затруднительном положении: резкий рост предложения на рынке совпал с глобальным экономическим кризисом. В результате в 2009 году основные показатели качественных гостиниц значительно ухудшились: ADR (средняя цена за номер в сутки) и RevPAR (доходность на номер) сократились в долларовом выражении на 34,1 и 47,6% соответственно.
"Снизив цены в кризис, отельеры Санкт-Петербурга постепенно восстанавливают объем загрузки, однако текущий уровень отстает от показателя 2007 года почти на 20 процентов", — говорят в Jones Lang LaSalle Hotels.
После сложного для туриндустрии Санкт-Петербурга 2009 года объем посещений города в 2010 году снова пошел в рост и даже превысил докризисный уровень, достигнув показателя в 5,1 млн прибытий. Положительная динамика отмечена как по иностранным туристам, так и по объему прибывших россиян, которые по-прежнему превалируют в общем объеме посетителей города на Неве.
"Благодаря своему культурному и историческому наследию Санкт-Петербург является популярным туристическим направлением. В отличие от гостиничного рынка Москвы, где доминирующую роль играет бизнес-туризм, Санкт-Петербург зависит от культурно-познавательного туризма, генерирующего 55-65 процентов спроса. Одновременно, по мере восстановления былой мощи промышленной базы Санкт-Петербурга, доля бизнес-поездок в последние шесть лет демонстрировала постепенный рост — с 25 до 39 процентов от общего объема лиц, размещаемых в гостиницах города", — рассуждает Марина Смирнова, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels.
Запуск в эксплуатацию скоростного поезда "Сапсан" позволил москвичам, на долю которых приходится более 30% всего объема внутреннего спроса, отказываться от ночевок в городе, сокращая время пребывания в Северной столице до одного дня. Очевидно, сходные процессы происходили и в сегменте въездного международного туризма, о чем говорит тот факт, что в 2008-2009 годах уменьшалось только количество ночующих посетителей как россиян, так и иностранцев, тогда как количество прибытий в город в этот же период оставалось на прежнем уровне или росло.
"Обычно это явление наблюдается на рынках с выраженной мотивацией поездок, когда посетители предпочитают сократить сроки пребывания на направлении, чем вовсе отказаться от путешествия. В данном случае это является еще одним доказательством роста делового потенциала города, что находит выражение в перераспределении спроса между традиционными туристами и деловыми посетителями", — поясняет госпожа Смирнова.
Марина Смирнова, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, говорит, что после "ударного" четырехлетнего периода вывода на рынок новых гостиничных номеров количество проектов, находящихся в начальной или активной стадии строительства, невелико. Ожидается, что к концу 2015 года рынок увеличится на 1389 номеров, 70% из которых будут соответствовать категориям mid-market / economy.
Среди новых гостиниц, завершенных в течение 2011 года, следует отметить сразу два "знаковых" проекта, которые вывели рынок Санкт-Петербурга на качественно иной уровень гостиничного сервиса — W St. Petersburg (137 номеров), первый в России сетевой lifestyle-бутик-отель, а также состоявшееся 11.11.11 официальное открытие Four Seasons St. Petersburg (183 номера, но полностью отель откроется в 2012 году, в котором мы и учитываем его номерной фонд). Вместе с тем, несмотря на столь стремительное увеличение предложения, Санкт-Петербург все еще уступает основным европейским рынкам по объему качественного гостиничного предложения.
Александр Волошин, директор по развитию Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает: "Гостиничные объекты Петербурга привлекательны для консервативных инвесторов, среди них присутствуют частные инвесторы и непрофильные девелоперы. Они рассматривают отели как актив с низким уровнем доходности (5-7 процентов), но с высокой вероятностью получения этого дохода".
Уровень обеспеченности гостиничными номерами в Петербурге пока значительно уступает среднеевропейскому уровню. "В ближайшие два года ожидается пополнение общего номерного фонда на 10 тыс. номеров, половина из них придется на сегмент премиум. В то время как наибольшим спросом пользуются гостиницы уровня 3*, нехватка которых ощущается наиболее остро", — говорит Александр Волошин.
В течение 2011 года было введено в эксплуатацию 20 гостиничных объектов с общим номерным фондом 1060 номеров. Наибольший ввод был отмечен в 2009 году, тогда в городе появилось 1404 новых гостиничных номера. На конец 2011 года в Санкт-Петербурге функционирует 634 гостиницы с номерным фондом 26 539 номеров.
По данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам, по результатам 2011 года лидером по количеству номеров стал Центральный район (8638 номеров), на втором и третьем месте Курортный (6079 номеров) и Адмиралтейский (3490 номеров) районы.
Андерсон-Бунтз Блейк, председатель комитета по гостиничной недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор Hospitality Management, считает, что на гостиничном рынке начинается оживление: "На рынок выводятся долгожданные объекты (Domina Prestige, Four Seasons, Swissotel и другие), проходят сделки по приобретению знаковых объектов недвижимости (например, покупка отеля на пл. Островского, 2, предпринимателем Валерием Израйлитом), развиваются новые форматы (апарт-отели, lifestyle-отели). Таким образом, можно говорить о продолжающемся посткризисном восстановлении рынка гостиничной недвижимости и росте инвестиционной активности".