Рынок без инноваций

Несмотря на обостряющуюся конкуренцию на рынке бизнес-центров, принципиально новых форматов офисной недвижимости на рынок не выводится. В качестве более или менее свежего решения девелоперы лишь могут предложить "коворкинги" (оборудованные рабочие места для краткосрочной аренды фрилансеров) и "зеленые технологии".

Руководитель направления коммерческого строительства генподрядной компании STEP Виктор Фролов отмечает, что помимо увлечения "зелеными" строительными технологиями (энергосбережение, качественные стройматериалы и т. д.), которое ожидает российских девелоперов в ближайшие годы, на петербургском рынке бизнес-центров теоретически могут прижиться такие форматы, как загородный бизнес-центр и коворкинг. Впрочем, шансов у новичков не так много, считает господин Фролов: в Петербурге традиционно принято работать в деловом центре или строящихся деловых зонах на окраине, но все же в городской черте. "Кроме того, для полноценного развития сегмента загородных бизнес-центров, работа в которых, безусловно, несет в себе ряд плюсов, необходима очень хорошо развитая транспортная инфраструктура, чего в Петербурге пока нет", — отмечает он.

А коворкинги, нацеленные в первую очередь на арендаторов из малого бизнеса, ограничены в развитии площадками. По мнению Виктора Фролова, их логично развивать только в существующих зданиях, чаще всего в бывших промышленных объектах. "Такие помещения у нас в городе есть, но если сравнивать с общими объемами офисного рынка, их не так много. А если говорить именно о строительстве бизнес-центров с функцией коворкинга, то девелоперам и управляющим компаниям это не очень выгодно. Количество договорных отношений (а, следовательно, и организационные затраты) в этом случае существенно вырастает. Значительно проще строить классические бизнес-центры и сдавать их крупным арендаторам, тем более что рынок офисных помещений этому способствует. Кроме того, в России пока не самые хорошие условия для развития малого бизнеса, что также не самым лучшим образом сказывается на популярности коворкингов", — рассуждает господин Фролов.

"Коворкинги — это когда у сотрудника нет своего рабочего места, он совмещает его еще с кем-то, либо соотношение рабочих мест к числу общего количества работников составляет 70 процентов. При подобном способе организации рабочего пространства сотрудники заранее бронируют рабочее место. При этом их личные вещи хранятся отдельно. Такой принцип организации офисного пространства востребован у компаний, чьи сотрудники зачастую работают на выезде. Например, такая специфика работы в офисе компании PWC, Procter & Gamble. В Петербурге такой тренд будет развиваться медленнее в силу управленческого менталитета — "человек должен работать в офисе"", — поясняет Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation, полагает, что знаковых нестандартных проектов на рынок в 2011 году не вышло. "Бизнес-парки, клубные офисы или объекты других новых форматов в Санкт-Петербурге практически не представлены. На декабрь 2011 года в городе насчитывалось 10 многофункциональных комплексов, еще шесть находятся на различных этапах реализации, офисная функция при этом существует во всех проектах. Из "экзотики" можно назвать проектируемый на Васильевском острове МФК "Театр песни имени Аллы Пугачевой", который вместит концертный зал, торговые и офисные площади", — говорит госпожа Валуева.

С ней согласен управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев: "В настоящее время на рынке практически не появляются бизнес-центры новых форматов. Безусловно, существуют проекты, основной функцией которых является офисная, но при этом они имеют свою специфику, связанную, например, с арендаторами или с конструктивным устройством самого объекта. Примером могут служить лофт-проекты". Он указывает на то, что сегодня в Санкт-Петербурге реализуется проект БЦ "Ткачи", который расположен на набережной Обводного канала. "Ткачи" — многофункциональный центр, сочетающий в себе event — пространство, лекционные аудитории, офисные и торговые площади, кафе, рестораны и клубы. "К потенциальным основным арендаторам такого БЦ можно отнести различные организации, деятельность которых связана с искусством и творчеством", — говорит господин Андреев.

Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург", считает, что новым трендом в строительстве бизнес-центров является использование новейших технологий, в том числе и экотехнологий, которые обеспечивают максимальный комфорт и хорошее самочувствие в офисе будущим арендаторам. "По нашим наблюдениям, офисные центры европейского качества появляются в зоне Пулково — Airport City, Technopolis, Pulkovo Sky. "Аэропорт-Сити" позиционируется как проект из города будущего — при строительстве которого применены только экологически чистые и, что главное — и на чем никогда ранее не акцентировалось внимание, — безопасные для окружающей среды. Кроме того, особые технологии применены при устройстве вентиляции и других инженерных систем", — говорит господин Казанский.

Вероника Лежнева добавляет: "Нередко можно слышать о концепции "жить и работать в одном месте". Но ее сложно отнести как к временной моде, так и к долговременному тренду. Концепция "жить и работать в одном месте" уже присутствовала лет пять назад. Она подразумевает определенную специфику работу. Зачастую речь идет об IT-компаниях, об инженерных компаниях. То есть о компаниях, в которых работают люди с ненормированным рабочим графиком и ненормированным программой полетом мысли. В версии light мы видим эту концепцию в современных компаниях, которые и не подразумевают круглосуточное пребывание в офисе, но чье руководство делает все для того, чтобы человек чувствовал себя на работе максимально комфортно. Это подразумевает организацию на работе комфортной кухни, релакс-комнат, в которых можно вздремнуть 1-2 часа, возможно, душевые кабины. И сейчас появляются условия, чтобы в рамках офисного здания организовывать такое многофункциональное пространство. Ведь при отсутствии открытой планировки это сложно сделать".

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, считает, что в качестве относительно нового формата офисного центра стоит отметить технопарк. Пример такого объекта в Санкт-Петербурге — "Технополис". "В классическом понимании технопарки объединяют офисы и лаборатории, высокотехнологические производства, расширенную инфраструктуру, помещения для лабораторных исследований, испытательные стенды и другое необходимое оборудование, иногда жилье и располагаются рядом с высшими учебными заведениями и/или научно-исследовательскими институтами. Функционирование технопарка направлено на развитие какого-то определенного сегмента высокотехнологичной деятельности — IT, биотехнологии, энергетики. В Финляндии, например, в таких объектах дополнительно предлагают услуги приходящего бухгалтера, который составляет отчеты для небольших компаний, и это действительно работает. В наших реалиях дополнительные сервисы в таких проектах востребованы далеко не всеми арендаторами, поскольку они часто арендуют офис исходя из соотношения цена-качество, а не по отраслевому принципу", — говорит господин Пашков.

"В России наиболее глобальный проект технопарка — это проект "Сколково" (хотя формально таковым он не называется). В Санкт-Петербурге масштаб скромнее, зато реализация наиболее заметного проекта ("Ингрия") производится рядом со значимым высшим учебным заведением. Это единственный технопарк Петербурга, входящий в соответствующую государственную программу. В развитии петербургского технопарка "Ингрия" произошло значимое изменение — переход от яркой и романтичной, но труднореализуемой архитектурной концепции к более реалистичной. Также у нас действуют небольшие технопарки, которые созданы обычно на базе производственных помещений или научно-исследовательских институтов. Они также часто декларируют помощь организациям в развитии, но для получения глобального значимого эффекта технопарк должен иметь значимый размер, четко выбранное направление развитие и понятную научную и кадровую базу", — заключает господин Пашков.

Олег Привалов