На уступки идут все реже

Оживление экономики, наблюдавшееся последний год, ведет к тому, что рынок офисной недвижимости постепенно перестает быть "рынком арендатора". Собственники бизнес-центров, имеющих удачную концепцию и местоположение, теперь с неохотой идут на компромисс по снижению ставок аренды, а дополнительные места на парковке придерживают только для крупных арендаторов. Впрочем, продолжится ли такая тенденция в этом году — большой вопрос.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, обращает внимание на то, что последние два года объем поглощения в офисных центрах в среднем на 20% превышает объем нового ввода. По его данным за год средние ставки аренды выросли: в бизнес-центрах класса А значительно — на 20,7%, в классе B изменение составило 8,1%.

Значительный рост ставок аренды был отмечен еще в первом квартале 2011 года на фоне позитивных тенденций в конце 2010 года, когда средние ставки аренды буквально за квартал выросли в классе А на 10%, а в классе B на 3-4%. Однако собственники офисных объектов переоценили реальный рост рынка, и уже в следующем квартале средние ставки аренды в рублях немного снизились, в долларах же рост продолжился, причиной чему стало падение валюты на 1,16 руб. за квартал. Во втором полугодии ставки вновь начали расти. Тем не менее в классе B рост был стабилен, а в классе А значителен, что было обусловлено, во-первых, выходом на рынок современных высококачественных объектов со ставками, превышающими среднерыночные по сегменту, а во-вторых, ставки в рублях взлетели в тех объектах, где они изначально выставлялись в валюте, поскольку за полгода курс доллара вырос на 3,24 руб., а курс евро — на 1,78 руб.

На конец 2011 года арендные ставки на помещения класса A варьируются в диапазоне от $350 до $880 за кв. м в год, включая операционные расходы и не включая НДС. В классе B ставки находятся в пределах от $190 до $630 за кв. м в год.

"Речи о каких-то скидках и специальных предложениях уже не идет, у многих арендаторов, заключавших договоры в кризисный период, закончился льготный период аренды. Однако, несмотря на то, что рынок офисной недвижимости находится в фазе подъема, складывающаяся сегодня экономическая ситуация оказывает сдерживающее влияние как на арендаторов, рассматривающих возможность переезда, так и на девелоперов. Таким образом, многие игроки рынка продолжают откладывать принятие финального решения и по-прежнему занимают выжидательную позицию", — рассуждает господин Пашков.

Доля свободных площадей в бизнес-центрах продолжает снижаться: за год показатель упал с 14,9 до 10,6% по обоим классам. В классе A доля свободных площадей снизилась на 8,9 п. п., до 13,3%, в классе B — на 3 п. п., до 9,7%.

Небольшой рост свободных площадей был зафиксирован лишь в третьем квартале 2011 года (доля свободных площадей поднялась до 13,7%) в связи с выходом на рынок новых объектов с большим объемом свободных площадей.

"В абсолютном выражении объем свободных площадей на конец года составляет 174,1 тыс. кв. м", — говорит Николай Пашков. Господин Пашков полагает, что все это указывает на то, что рынок перестает быть "рынком арендатора".

С ним не согласен Андрей Розов, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. Он считает, что рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2011 году остался "рынком арендатора". "Доминирующую роль арендаторов можно отметить и для большинства европейских рынков. Данный тренд, скорее всего, сохранится и в 2012 году", — уверен он.

Нестабильная финансовая ситуация уже внесла определенные коррективы в планы арендаторов. "Если в первой половине 2011 года компании-арендаторы вели себя довольно активно, то к концу года ситуация изменилась. Объем чистого поглощения в октябре — декабре 2011 года достиг 20 430 кв. м офисных площадей (против 59 790 кв. м в четвертом квартале годом ранее). Такой низкий уровень поглощения за квартал свидетельствует о неуверенности рынка в будущей экономической ситуации. Потенциальные арендаторы заняли выжидательную позицию как минимум до весны 2012 года. Тем не менее показатели поглощения за год довольно высоки — 236 800 кв. м. Для сравнения: в 2008 году объем чистого поглощения составил 238 940 кв. м", — говорят в Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

Некоторые эксперты рынка, рассуждая о новых тенденциях, обращают внимание на то, что с улучшением экономической ситуации наметились первые признаки возвращения "децентрализации" офисных центров.

"В 2011 году наметилась тенденция расширения деловой зоны в Петербурге. В центре города появление новых проектов было единичным, и почти 80 процентов введенных за прошедший год площадей расположено за его пределами", — Дмитрий Абрамов, генеральный директор компании "БТК девелопмент".

Впрочем, Любава Пряникова, руководитель направления маркетинговых исследований коммерческой недвижимости КЦ "Петербургская недвижимость", отмечает, что в основном предложение офисных центров продолжает концентрироваться в деловых зонах — из 14 введенных в 2011 году объектов лишь два располагаются вне территорий офисных кластеров.

"Наибольшее увеличение объема предложения офисных площадей за 2011 год зафиксировано в формирующихся кластерах "Охта" и "Пулково-3". В "Охте" были введены три корпуса бизнес-центра "Санкт-Петербург Плаза" общей площадью 104 тыс. кв. м, при этом доля кластера в географической структуре предложения увеличилась с 4 до 9 процентов. В "Пулково-3" были введены два корпуса офисного комплекса "Аэропорт-Сити" — "Юпитер" и "Аэропорт". Общая площадь объектов — 16 тыс. кв. м", — говорит госпожа Пряникова.

"В 2012 году мы ожидаем ввод в эксплуатацию 190-210 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Почти половина площадей в заявленных проектах располагается в Московском районе. Среди них 38-этажный небоскреб Leader Tower на площади Конституции, бизнес-центр компании "Адамант" на Цветочной улице, общая площадь которого составит 56 тыс. кв. м, бизнес-центр "Цеппелин", входящий в состав многофункционального комплекса "Аэропорт-Сити" в зоне Пулково", — говорит господин Пашков.

По данным АРИН, в 2012 году ожидается ввод 15 качественных офисных объектов совокупной арендопригодной площадью порядка 190 тыс. кв. м.

Столь серьезные объемы (сопоставимые с объемами ввода в 2011 году и даже несколько выше) дают основания полагать, что рост ставок по-прежнему будет незначительным. Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, прогнозирует: "В 2012 году темпы снижения доли свободных площадей будут довольно медленными, поскольку объем нового предложения будет существенным для рынка и потребуется время для его поглощения. При этом высокий объем свободных площадей продолжит сдерживать рост ставок. Мы ожидаем, что реальный рост ставок будет происходить в диапазоне до 5-7 процентов, при этом в наиболее востребованных проектах этот показатель будет несколько выше".

Роман Русаков