Возвращение в тихую гавань
Сложности, которые испытывает мировая экономика, положительно сказались на инвестиционном рынке Петербурга и России в целом. Прошлый год оказался рекордным по объему закрытых инвестиционных сделок на рынке недвижимости города, причем более половины инвестиций приходится на зарубежных игроков. Эксперты прогнозируют, что по крайней мере в первой половине года ситуация с инвестициями в российскую недвижимость будет оставаться благополучной.
Последняя четверть 2011 года, характеризующаяся ухудшением экономического климата, пагубно отразилась на рынках коммерческой недвижимости практически всего мира. В то время как Германия, Польша и Россия продолжают демонстрировать положительные результаты, другие европейские рынки, такие как Франция и Нидерланды, становятся все более нестабильными.
Это утверждает опубликованный глобальный обзор коммерческой недвижимости компании RICS. В докладе также говорится, что отрицательные новости в сфере макроэкономики подрывают уверенность в будущем у все большего числа мировых стран. Это приводит к падению спроса на аренду, к увеличению нереализованных запасов продукции, а также к уменьшению инвестиционной активности в большей части рассмотренных государств. Однако, несмотря на существующие проблемы, показатели Китая продолжают оставаться оптимистичными. Страна остается в списке самых стабильных экономик мира, наравне с Канадой, Бразилией и Россией.
Россия на фоне всеобщего переполоха продолжает демонстрировать позитивные результаты. Несмотря на то, что рентные ожидания должны вскоре прийти к равновесию, государство предполагает не только рост стоимости основного капитала, но и увеличение инвестиционной активности в стране. По данным глобального обзора коммерческой недвижимости RICS, уровень активности на российском экономическом рынке не только останется стабильным в течение первой четверти 2012 года, но и может в результате принести государству существенную прибыль.
В Европе с долговым кризисом и последующим за ним экономическим упадком лучше всех справляется Германия. Специалисты фиксируют увеличение потребительского спроса, рост ожидаемой арендной платы и инвестиционной активности, однако в более медленном темпе, чем на конец прошлого года. Похожие показатели демонстрирует и польский рынок.
Неустойчивая ситуация на других финансовых рынках Европы означает, что все большее количество стран вынуждено принимать меры по борьбе с кризисом. Среди них наиболее неутешительные показатели у Франции: рост количества нереализованной продукции, падение потребительского спроса и пессимистичные прогнозы на ближайшую четверть 2012 года. Финансовые рынки в Нидерландах и Италии реагируют на ситуацию примерно так же.
Однако самыми слабыми рынками Европы до сих пор остаются Греция, Португалия, Ирландия и Испания. Показатели этих рынков непрерывно падают, хотя и медленнее, чем в 2011 году.
Саймон Рубинсон, главный экономист RICS, говорит: "Перспектива минимального роста, но без возврата в явную рецессию, в долгосрочном прогнозе много значит для Европы, находящейся в гуще экономического хаоса и долгового кризиса. Тем не менее результаты опроса показывают, что коммерческая недвижимость во многих странах мира демонстрирует положительные результаты. В частности, данные указывают на то, что во многих быстро растущих экономических системах показатели продолжают увеличиваться, однако не так стремительно, как в прошлом году".
Согласно отчету компании CBRE, инвестиции в европейскую торговую недвижимость выросли до €9,4 млрд в четвертом квартале 2011 года, за год этот показатель достиг €37,2 млрд. Константин Лысенко, директор из отдела инвестиционных услуг "CBRE Россия", отмечает: "Если в 2009-2010 годах инвестиции в торговую недвижимость были непропорционально мало представлены в России, то сейчас ситуация быстро меняется в лучшую сторону. Качественные проекты в торговой недвижимости привлекают инвесторов возможностями активного управления, потенциалом к росту арендных ставок и тем, что традиционно выступают инструментом защиты от инфляции. С другой стороны, подобные объекты значительно более сложны с точки зрения анализа и зачастую находятся в руках владельцев или долгосрочных инвесторов, не желающих выводить их на рынок. Как показывает пример недавних сделок, еще один вызов, который представляют собой проекты в сфере торговой недвижимости, заключается в их объемах. Классическим инвесторам непросто переварить сделку на сумму более миллиарда долларов. Тем не менее завершенное недавно приобретение торгового комплекса "Галерея" в Санкт-Петербурге является хорошим примером успешного вложения в торговую недвижимость".
По данным Colliers International, по итогам 2011 года общий объем закрытых сделок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в Петербурге, включая покупку участков под жилищную застройку, составил около $2,3 млрд и превысил более чем вдвое показатели 2007-2008 годов ($980 и $930 соответственно) и в пять раз — показатель предыдущего 2010 года.
Самым динамичным сектором по итогам года стал сегмент торговой недвижимости: 70% от общего объема инвестиций составили сделки купли-продажи торговых активов (в большинстве своем действующих объектов, генерирующих доход). Самой крупной сделкой 2011 года как на рынке коммерческой недвижимости Петербурга, так и России в целом стала покупка американским фондом Morgan Stanley Real Estate Fund торгово- развлекательного центра "Галерея" у холдинга Meridian Capital за $1,1 млрд. Ставка капитализации в этой сделке оценивается в 9%.
Также к знаковым событиям 2011 года следует отнести покупку компанией Fort Group портфеля недвижимости компании "Макромир", включающего в себя все действующие и перспективные торговые центры "Макромира" в Санкт- Петербурге общей площадью 260 тыс. кв. м. Кроме того, в третьем квартале 2011 года был продан торговый центр "Пассаж" на Невском проспекте. Сумма транзакции оценивается в $80 млн. Продавцом выступил банк ВТБ, покупателем — компания Jensen Group.
"Доля сделок с офисной недвижимостью составила около 6 процентов. В основном это покупки для собственных нужд. С инвестиционными целями была совершена покупка офисного центра "Аэроплаза" площадью 33 тыс. кв. м компанией ЗАО "ПАН" в деловой зоне аэропорта Пулково", — рассказывают сотрудники Colliers International.
По итогам 2011 года был отмечен рост цен на действующие активы, приносящие арендный доход (офисные и торговые центры). Так, ставки капитализации на высококачественные активы класса А достигли докризисного уровня и были зафиксированы в диапазоне 9-10%, для класса В — 10,5-12%. Оценочные значения ставок капитализации для складской недвижимости класса А — 10-11%, для класса В — 11-13%.
В течение 2011 года сохранялся устойчивый спрос на проекты в сфере жилищного девелопмента. Сделки по приобретению земельных участков на различной стадии готовности под жилищное строительство составили 24% от всего объема инвестиционных сделок за период. В числе застройщиков, активно пополнявших свой земельный банк в 2011 году, можно отметить такие компании, как ГК "Эталон", Setl City, холдинг RBI, ГК ЦДС, ЗАО "ЮИТ Лентек". Стоимость земли в стоимости квадратного метра будущих улучшений (продаваемых жилых площадей) многоэтажного жилья эконом- и комфорт-классов на начало 2012 года находится в диапазоне $200-800 за кв. м (в среднем по городу — $400 за кв. м).
Подавляющее большинство сделок (около 90% по числу транзакций) происходило с участием локальных инвесторов. Однако по объему совершенных операций в денежном выражении около 55% было инвестировано иностранными игроками.
"Несмотря на волатильность европейской и американской экономик и возможные проблемы на мировом фондовом рынке, мы прогнозируем продолжение трендов 2011 года. Активность инвесторов сохранится в сфере жилищного девелопмента и объектов коммерческой недвижимости, генерирующих стабильный денежный поток, — это действующие бизнес-центры с удачным месторасположением, а также торговые центры с успешной концепцией. В 2012 году ожидается выход на рынок Петербурга ранее не представленных профессиональных западных девелоперов, в частности, в сегменте гостиничной недвижимости. Условия банковского финансирования становятся более гибкими. Большинство крупных банков готовы кредитовать строительные проекты, но реально доступными остаются кредитование под залог и рефинансирование. При этом сроки кредитования не превышают 3-5 лет. Ставки кредитования находятся на уровне 10-15 процентов в рублях и 7-12 процентов в валюте", — подводят итог в Colliers International.