Ключевой вопрос

Покупатели не просто готовы, но и хотят приобретать загородные дома, полностью готовые к проживанию, хором уверяют риэлторы, сетуя на то, что девелоперы таких вариантов предлагают слишком мало. Как выяснила под видом "тайного покупателя" обозреватель Дома НАТАЛИЯ ПАВЛОВА-КАТКОВА, предложений на первый взгляд хватает. Вот только термином "дом под ключ" каждый застройщик распоряжается по-своему.

Подряд особого назначения

Есть такая притча — про трех незрячих мудрецов, решивших уяснить, что представляет собой слон. Один потрогал слона за ногу, второй — за хобот, третий — за хвост. В итоге у каждого составилось свое собственное мнение о сером гиганте, имеющее с реальностью слишком мало общего. Припомнила я эту историю, когда приступила к изучению "домов под ключ" от застройщиков коттеджных поселков. Как у тех слепых мудрецов, у владельцев каждого поселка под этим термином понимается что-то свое. Причем своих "мудрецов от загородки" наберется немало: по сведениям руководителя аналитического центра портала ГдеЭтотДом.РУ Александра Пыпина, выражение "дом под ключ" применяется примерно в 10% коттеджных поселков.

Казалось бы, откуда тут может взяться путаница? Ведь смысл понятия "дом под ключ" очевиден и однозначен. Есть земельный участок, есть коттедж, в котором функционируют все инженерные коммуникации, выполнена внешняя и внутренняя отделка, расставлена мебель. Ну ладно, мебели, наверное, может и не быть, но все остальное есть наверняка. Приноси мешочек денег, отдавай его продавцу и вселяйся в свое новое приобретение хоть через пять минут после совершения сделки.

Большинство застройщиков с такой трактовкой в корне не согласно. Возьмем, например, поселок Chehov life от компании Life Development, коттеджи в котором рекламируются как "дома под ключ". Расположен поселок вблизи деревни Волосово у реки Сухая Лопасня (50 км от МКАД по Варшавскому шоссе) и застраивается каркасными домами. Правда, стоит лишь обратиться к менеджеру по продажам, как тут же выяснится, что местные дома "под ключ" — это совсем не то, в чем с легкостью можно начинать жить.

Во-первых, уже построенных или хотя бы уже строящихся домов в продаже у застройщика нет вообще. Есть земельные участки, на которых строительство начинается с того момента, когда заключается договор с покупателем. То есть, по сути, предлагаемый продукт можно назвать "участками с подрядом на строительство". Собственно, по такой схеме они и продаются. Покупатель сразу при внесении оплаты получает на руки договор купли-продажи земли и договор подряда на строительство.

Во-вторых, на данный момент земельные участки в поселке отличаются не только своим расположением и габаритами, но и уже подведенными к ним коммуникациями. Так, к большинству подведено только электричество и лишь к некоторым — еще и газ. При покупке именно тех участков, к которым подведен газ, в договоре подряда на строительство застройщик прописывает возведение дома с внешней отделкой, подключенного ко всем коммуникациям, с разведенной по всем помещениям системой отопления, установленным газовым котлом и зимним водопроводом.

При этом внутренняя отделка коттеджа договором вообще не предусмотрена. Именно такой вариант здесь понимают под термином "дом под ключ" (в базовой же конфигурации отсутствует не только отделка, но и системы коммуникаций, за исключением электричества). То есть сразу после завершения подрядных работ своими собственными силами и дополнительными финансами как минимум предстоит еще облагородить внутреннее пространство. Иными словами, гораздо корректнее было бы назвать услуги, оказываемые застройщиком поселка, возведением домов под чистовую отделку. Но этот термин нынче не в фаворе, вот и пользуются актуальным (хоть и мало похожим на правду) выражением "дом под ключ".

По данным менеджера по продажам поселка Chehov life, дом площадью 145 кв. м в варианте, именуемом застройщиком "под ключ", на данный момент обойдется покупателю в 4 млн руб. (против 3,1 млн в стандартной комплектации). К слову, тут есть еще один нюанс. В этой цене (а также цене любого коттеджа других габаритов) "заложена" стоимость участка площадью шесть соток. При этом имеющиеся в продаже участки в большинстве своем более масштабны. Поэтому покупателю предстоят еще и дополнительные расходы: по 100 тыс. руб. за каждую "лишнюю" сотку. А появления самого дома в его завершенном (с точки зрения застройщика) виде придется ждать еще несколько месяцев.

Легко не отделаешься

Свое собственное понимание термина "под ключ" имеется и в коттеджном поселке "Феникс", который компания "Барекс групп" возводит у деревни Аринино Раменского района Московской области (50 км от МКАД по Егорьевскому шоссе). Поселок застраивается пеноблочными двухэтажными домами площадью 112-174 кв. м, а габариты участков варьируются от 8 до 15 соток. И опять же домов как таковых на сегодняшний момент нет — их еще предстоит возвести. Зато сам продукт, который в итоге получит покупатель, куда привлекательнее. Это будет дом с оштукатуренным фасадом, со всеми подземными коммуникациями (водопроводом от общепоселкового водозаборного узла, газопроводом среднего давления и сетями электричества) и их полной разводкой по дому. Плюс полностью выполненная внутренняя отделка — ламинат в комнатах и коридорах, плитка в кухне и ванных комнатах, обои на стенах, пластиковые стеклопакеты на окнах, пластиковые межкомнатные и металлическая входная двери, а также капитальная лестница между этажами. Покупателю останется установить сантехнику, бытовую технику и завести мебель — и можно будет заселяться. То есть предлагаемый застройщиком дом действительно будет достаточно высоко подготовлен к проживанию в нем.

Единственный момент, который вызывает некоторые вопросы,— используемая в поселке схема продаж. По сведениям сотрудников отдела продаж компании "Барекс групп", с покупателем, который выскажет свой интерес к "Фениксу", заключат единый предварительный договор, в котором будут прописаны как особенности земельного участка, так и дома, который предстоит возвести. По их словам, объединение земельных взаимоотношений с делами чисто строительными связано с тем, что свидетельства о паве собственности на участки еще не получены (хотя их кадастровые планы уже имеются). Само строительство домов планируется начать в конце марта, как только появится климатическая возможность приступить к земельным работам. При этом первую очередь поселка завершат за один-полтора месяца, и уже в мае в "Фениксе" ожидают первых новоселов.

Еще ближе попадание в классический смысл термина "дом под ключ" у поселка, расположенного в 45 км от МКАД по Новорижскому шоссе, продажей которого занимается "МИЭЛЬ-Недвижимость". Обещается, что дома в нем сдаются действительно полностью готовыми к проживанию — с мебелью, посудой и даже полотенцами. Чтобы эта фишка уж точно не осталась незамеченной покупателями, в поселке ее закрепили дважды — в названии проекта ("Золотой ключик") и в именовании продукта "ключ-люкс".

На практике, впрочем, выясняется что термин "под ключ" имеет отношение лишь к половине предлагаемых коттеджей (всего их в поселке 42). Остальные возводятся по принципу "участки с подрядом на строительство", поэтому мебель и прочие изыски в них могут возникнуть только по желанию самого покупателя, а не по инициативе застройщика. Кстати, поскольку все коттеджи здесь строятся из клееного бруса, особой потребности во внутренней отделке не возникает.

Интересен и еще один нюанс. По словам риэлтора из компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", занимающегося продажами в этом поселке, цены в "Золотом ключике" недавно были снижены. Так, сегодняшний коттедж площадью 240 кв. м на участке в девять соток обойдется в 14 млн руб., а аналогичный по параметрам продукт группы "ключ-люкс" — в 16,5 млн руб. Если же при доме той же площади участок будет 11 соток, то цены составят 16,7 млн и 19 млн руб. соответственно. И это при том, что в продаже осталось лишь 12 коттеджей, 6 из которых уже действительно построены в комплектации "ключ-люкс" (а остальные будут строиться под потребности конкретных покупателей). Сам факт снижения цен может говорить только о том, что рыночный ажиотаж вокруг продукта "дом под ключ" явно преувеличен либо те варианты, которые предлагаются под таким названием, плохо попадают в потребности покупателей, даже если действительно являются полностью подготовленными к проживанию.

Игра по понятиям

Набор трактовок термина "дом под ключ" перечисленными вариантами отнюдь не ограничивается. В риэлторской практике встречаются совсем уж экзотические ситуации. "Основная проблема, с которой может столкнуться покупатель, приобретая дом "под ключ", заключается в том, что объект может оказаться не введенным в эксплуатацию,— рассказывает управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац.— Дом будет построен, подключен к коммуникациям, но с точки зрения документов это будет земельный участок без строения. Таким образом застройщики оптимизируют эксплуатационные расходы в поселке и снижают налоговую нагрузку". Впрочем, ситуация может быть и зеркально противоположной. "Тогда "домом под ключ" будут называть юридически чистый коттедж, на который имеется полный комплект документов",— говорит директор отдела продаж загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко. При этом физическое состояние дома и степень его готовности к реальному проживанию могут быть абсолютно любыми.

Придумать свою собственную трактовку понятия "дом под ключ" мало. Надо еще суметь ее грамотно аргументировать. С этой задачей застройщики справляются на "отлично". Так, свое собственное мнение есть у компании Villagio Estate, которая ведет ряд проектов в 23 км от МКАД по Новорижскому шоссе. "Домами под ключ" она предлагает называть качественные коттеджи со всеми коммуникациями, внешний облик которых полностью завершен. Причем речь идет не только об отделке фасадов, но и о ландшафтном дизайне придомовых участков — с организованными газонами, живой изгородью и высаженными крупномерами высотой 13 м. Правда, при этом речи о внутренней отделке домов, а тем более их меблировке даже не заходит. "В элитном сегменте загородного строительства предпочитают покупать дома со свободной планировкой для воплощения индивидуального дизайна",— поясняет позицию компании директор по маркетингу корпорации "Инком" Лидия Гречина.

В компании "СКМ Групп", которая на 14-м км Новорязанского шоссе строит поселок "Малаховское озеро", "домами под ключ" именуют коттеджи под отделку, в которых инженерные коммуникации разведены по всем помещениям таким образом, чтобы облегчить покупателям воплощение любого дизайна внутреннего пространства. "Изучив потребности наших клиентов, мы поняли, что их главное желание — не быть связанными никакими техническими ограничениями, мешающими реализовывать свои уникальные идеи по планировке, поэтому именно в таком виде свой продукт мы им и предлагаем",— говорит генеральный директор входящей в "СКМ Групп" компании "СКМ Риэлти" Наталья Семенова. Иными словами, аргументы, подтверждающие правоту позиции каждого отдельного застройщика, находятся всегда. Вот только покупателям от этого не легче. Ведь заранее предугадать, что именно скрывается за термином "дом под ключ", невозможно.

Закон не писан

Причина столь вольного обращения застройщиков с термином "дом под ключ" связана с тем, что юридически это понятие никак не регламентировано. "В российском законодательстве прописаны лишь общие требования, предъявляемые к жилым домам,— рассказывает Константин Гуричев, юрист по недвижимости и земельному праву компании Sameta.— Так, жилым считается дом, предназначенный для постоянного проживания, обладающий полным набором всех жизненно необходимых коммуникаций и возведенный с учетом климатических, конструктивных и прочих требований, определяемых различными строительными нормативами. Распространяется это требование на все жилые дома вне зависимости от того, предназначены они для индивидуального проживания или же являются многоквартирными. Более того. С тех пор как дачи попали в список мест постоянного проживания и в них разрешили регистрацию, те же самые требования распространяются и на них. А ведь значительная часть коттеджных поселков располагается на землях, предназначенных под дачное строительство, то есть дома в них де-юре являются дачами. Никаких прочих требований, обязывающих застройщиков доводить дом до ума, то есть выполнять в нем внутреннюю отделку, а тем более — меблировку, в законодательстве нет. Эта стадия работ регламентируется индивидуальным соглашением между застройщиком и покупателем, что и дает возможность каждому играть с термином "дом под ключ" на свой лад".

Казалось бы, самих застройщиков такое положение вещей должно вполне устраивать, поскольку дает им пространство для маневра. Однако на практике это не вполне так. Неслучайно в борьбе с разноплановыми трактовками и в попытке однозначно описать свой продукт застройщикам приходится изобретать изощренные термины типа "ключ-люкс". "Проблема заключается в том, что покупатель, нацеленный на приобретение готового дома в новом поселке, столкнувшись раз-другой с подменой понятий, вообще перестает доверять всем застройщикам. Даже тем, у кого готовые к проживанию дома на самом деле имеются в активе,— объясняет директор по развитию компании "Гуд Вуд" Александр Дубовенко.— В итоге клиенты зачастую полностью отказываются от своих первоначальных планов и бросаются в другую крайность: начинают присматриваться к участкам без подряда, на которых можно построить все, что душе угодно. На мой взгляд, такая ситуация — это полностью вина рынка. Он сам подталкивает покупателей к такому шагу. Если ситуация не изменится и однозначная смысловая нагрузка за термином "дом под ключ" на рынке не закрепится, о гармоничных поселках с едиными архитектурными концепциями и без перманентно идущего ремонта можно даже не мечтать".

Сколько времени есть у загородных застройщиков, чтобы прийти к единому соглашению? На первый взгляд — много. Ведь сейчас, как утверждают в департаменте загородной недвижимости компании Blackwood, даже в сегменте высокобюджетного загородного жилья 90% всех покупательских запросов приходится на готовые и меблированные, куда можно заселиться и полноценно жить сразу после оплаты. Однако если взглянуть на ситуацию с другой стороны, нахождение консенсуса не терпит отлагательства. Ведь на 25-30 запросов приходится лишь 3-4 качественных предложения. Что же будут делать те 22-27 покупателей, кому домов "под ключ" не достанется? Будут ли они дожидаться, пока застройщики договорятся между собой? Очень маловероятно. Скорее всего, они найдут другой способ решить свою проблему. Поэтому если участники загородного строительства не хотят, чтобы долгие годы на рынке править бал стали участки без подряда, договариваться стоит прямо сейчас, пока не стало слишком поздно.