Исход за город
Подмосковье
Начало 2012 года преподнесло игрокам рынка загородной недвижимости приятный сюрприз: рынок после трехлетнего затишья начал выходить из кризиса, а в сегмент коттеджей постепенно начал возвращаться спрос. Впрочем, радоваться пока рано: активизация покупателей вполне может оказаться временной, а цены на загородные обители все еще намного ниже докризисных.
Продуктивный январь
По данным "Инком-Недвижимости", в январе 2012 года на первичном рынке загородного жилья Московской области экспонировалось 662 организованных коттеджных поселка, а средняя полная цена предложения объекта (с землей) относительно декабря изменилась мало и отмечена на уровне 6,4 млн руб. за объект, что на 2% ниже, чем в предыдущем месяце.
"Тем не менее в январе более дорогих объектов было реализовано больше, чем в предыдущем месяце — это отразилось на цене реализации, которая увеличилась на треть и составила 4,6 млн руб.",— отмечает руководитель аналитического центра корпорации Дмитрий Таганов. "Январь оказался для нас очень продуктивным и удачным месяцем: мы выполнили план на 125%",— соглашается гендиректор "МИЭЛЬ-Загородной Недвижимости" Владимир Яхонтов. "В целом на рынке загородной недвижимости в 2011 году наблюдалась стагнация, но ситуация к концу года стала выправляться. Мы наблюдали очень высокую активность в конце 2011 года, которая постепенно перешла в активность начала 2012-го. С середины января вновь начались просмотры, звонки",— подтверждает наметившуюся тенденцию руководитель проекта коттеджного поселка "АкваВилла" Алексей Колядин. И активизация спроса происходит на фоне того, что весь 2011 год рынок загородной недвижимости переживал период глубокой стагнации.
Доли сегментов
Если все предыдущие годы наиболее ходовым товаром были участки без подряда, то сейчас спрос возвращается и в сегмент готовых домов. Так, по данным Blackwood, за период января--февраля 2012 года количество заявок на покупку домов, поступивших в компанию, возросло на 30%, при этом количество запросов на покупку участков без подряда осталось на том же уровне. Тем не менее в целом, как отмечает Дмитрий Таганов, структура рынка остается стабильной продолжительный период: львиную долю рынка занимают участки без подряда — 57%. 23% и 10% всего предложения приходятся на коттеджи и квартиры в малоэтажных жилых домах, а еще 8% и 2% — на таунхаусы и дуплексы.
Однако рост спроса признают все эксперты, отмечая, что в этом году высокий сезон на рынке загородной недвижимости начался раньше, чем ожидалось. "Это обусловлено тем, что закрывались сделки, начатые в прошлом декабре; кроме того, погода благоприятствовала просмотрам, реализовывался отложенный спрос, сформировавшийся до декабрьских выборов. А февраль нас подкосил морозами (клиенты не хотели покидать теплых домов и ездить на просмотры загородных объектов). Думаю, сейчас тоже формируется отложенный спрос из-за холодов, на реализацию которого можно рассчитывать в начале сезона",— говорит Владимир Яхонтов. Гендиректор "Вектор Инвестментс" Дмитрий Бадаев также говорит, что в январе в его поселке "Истринская долина" было просмотров больше, чем ожидалось,— примерно два-три в день, в то время как в феврале это число сократилось. "Для сравнения: в прошлом году просмотров до середины февраля практически не было. Поскольку ситуация на загородном рынке недвижимости во многом зависит от климатических условий, февральское затишье и январский всплеск этого года объясняются прежде всего теплым декабрем и холодными январем и февралем",— отмечает господин Бадаев.
По оценкам "МИЭЛЬ-Загородной недвижимости", в начале 2012 года число сделок с домами выросло примерно на 10% по сравнению с 2011-м, но большая часть сделок по-прежнему приходится на экономкласс.
Кроме того, по словам Дмитрия Бадаева, на некоторых направлениях наблюдается локальный рост интереса к загородным проектам — в частности, это касается Новорижского шоссе, реконструкция которого началась в начале февраля 2012 года. "В перспективе расширение Новой Риги сделает данное направление одним из самых транспортно доступных, поэтому покупатели проявляют к этому направлению повышенный интерес",— поясняет эксперт.
Возможный рост цен
Однако рост спроса пока не отразился на ценах, которые в январе--феврале практически не изменились и все еще остаются ниже докризисных показателей. Тем не менее если рынок будет развиваться так же бодро, как в начале 2012 года, то после начала высокого сезона на рынке цены могут начать расти, полагает коммерческий директор DNA Realty Евгений Данилов. Ценовая ситуация на рынке загородной жилой недвижимости по-прежнему остается стабильной.
Традиционно в зимние месяцы во многих поселках действуют праздничные акции и скидки, которые продлятся до начала активного сезона. "Примечательно, что все больше поселков во всех классах предлагают покупателям различные ипотечные программы для покупки загородных объектов",— добавляют в департаменте загородной недвижимости Blackwood.
"В свою очередь, активный спрос будет провоцировать рост цен на такую недвижимость — мы прогнозируем рост с марта-апреля на уровне 5-7%, а по итогам года рост по некоторым наиболее удачным предложениям составит 8-12%. Дешевые участки без проведенных коммуникаций и инфраструктуры покупателям сегодня не интересны, так же, как и поселки с наценкой за "статус" и "престиж"",— делает свой прогноз Алексей Колядин.