Покупка или продажа квартиры — дело, безусловно, хорошее: в одном случае мы получаем метры, в другом — деньги. Но это — когда получаем. Куплю-продажу квартир разрешили в 1991 году. В первый день все прошло нормально: все квартиры, проданные в этот день, были "чистыми". На следующий день было заключено 11 сделок, из которых три, как потом выяснилось, на продажу одной и той же квартиры. Если вы думаете, что что-то с тех пор изменилось, то ошибаетесь: по данным ГУВД Москвы, пятая часть сделок с недвижимостью — чистой воды махинации.
Невменяемость на руку продавцам квартир
Вы купили квартиру? Рано радуетесь — и с новосельем можете не торопиться. Все возможные неприятности — впереди.
Нет никакой гарантии, что спустя полгода-год вам не придется с маниакальным упорством доказывать в суде, что квартира ваша, и за нее деньги заплачены. Ну, а уж о продаже и говорить нечего: здесь без денег остаться — раз плюнуть.
Максимально безболезненно расстаться с вашими деньгами или квартирой вам помогут профессионалы. Вот вы отказались бы от сотен тысяч долларов, которые сваливаются как снег на голову? Мошенники не отказываются — это выше их сил. А чтобы этому процессу придать стабильный характер, они трудятся в поте лица своего.
Так что если вы собираетесь купить (продать) квартиру, вам придется держать ухо востро: десять против одного, что вы попадетесь. И случится это вовсе не потому, что вы — неудачник или простофиля. А потому, что на свете по-прежнему есть великие комбинаторы.
Вы недавно стали счастливым обладателем квартиры, героически пройдя через всю рутину формальностей, и, усмехаясь про себя, думаете, что вам-то как раз уже все нипочем? Увы, ваша радость преждевременна, и успокаиваться рано — все впереди. Вообще, новоселье стоит праздновать не при въезде в новую квартиру, а спустя год-другой. И только в том случае, если за это время не появится "хозяин" квартиры.
Типичный пример: в риэлторскую фирму обратилась женщина с просьбой подыскать ей квартиру. Риэлторы нашли алкоголика, который продал ей квартиру по сносной цене — и радости ее, сами понимаете, не было предела. Но не прошло и полгода, как прогремел гром среди ясного неба: в судебном порядке сделка была признана недействительной. Оказалось, что выписаться этот алкоголик выписался, но вот никуда не прописался — разрешение на прописку на новое место жительства было липовым. Ко всему прочему выяснилось, что он состоит на учете в психдиспансере.
Продавая квартиру, владелец был в состоянии помешательства, легкого помутнения или приятного опьянения, одним словом, недееспособен — и, следовательно, сделка была признана недействительной.
В подобных ситуациях достаточно после совершения сделки пройти обследование или загреметь в больницу, с тем чтобы владельца недвижимости признали недееспособным частично или полностью. То же самое может произойти, если продавец квартиры находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения во время совершения сделки. Согласно законодательству, если он лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть сделку. Ему придется лишь доказать, что в этот момент он был невменяем.
Хотя спешим вас немного успокоить: ни один уважающий себя или просто честный нотариус не оформит подобной сделки.
К тому же, во время судебного разбирательства нотариус, безусловно, будет на вашей стороне. Ему обязательно придется доказывать, что сделка была совершена законно, поскольку в противном случае он лишится своей лицензии.
Ко всем чертям с матерями катись любая бумажка, но эта...
Купля-продажа квартир — по большей части дело бумажное. Вам придется самым внимательным образом перечитать с десяток самых разных скучных бумажек и каждую досконально проверить.
Но даже при самой тщательной проверке нет полной гарантии того, что вас не надуют: ведь большинство преступлений совершается именно по поддельным документам, нарисовать которые для профессионала не представляет особого труда.
Пустые бланки договоров и справок получить может практически любой человек. А воссоздать полный комплект печатей — две печати Департамента муниципального жилья --(ДМЖ), печать и штампы нотариуса, печати РЭУ и паспортного стола стоит сейчас примерно около $ 1000.
Трудно подделать только справку БТИ, поскольку она выдается на специальном номерном бланке. Но обладая мало-мальски серьезной техникой, можно подделать и эту бумагу со всеми ее степенями защиты. Причем настолько качественно, что обнаружить подделку сможет только эксперт-криминалист. К тому же, ее совершенно не обязательно подделывать, поскольку в московских БТИ для получения справки обычно требуется только паспорт владельца квартиры, а присутствие его необязательно.
Итак, вполне возможно собрать комплект документов на квартиру, свидетельствующих о том, что квартира принадлежит кому угодно. После чего квартира спокойно продается. Причем, часто сразу нескольким покупателям.
Для этого даже можно не утруждать себя подделкой документов. Достаточно получить их дубликаты: нотариусы, БТИ, РЭУ выдают их в неограниченном количестве. "Специалисты" просто просят дубликаты всех необходимых документов, греша на свою рассеянность. Таким образом собирается несколько полных комплектов документов на квартиру, заключается несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует в ДМЖ и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно. Можете себе представить, что ожидает их в Департаменте муниципального жилья на Зеленом проспекте.
-------------------------------------------------------
Некий молодой человек (мы не упоминаем адреса и фамилии, поскольку следствие по этому делу не закончено) покупал квартиру, тщательно проверяя все документы, все справки, биографии прежних хозяев, в общем — все скользкие моменты.
При регистрации сделки в ДМЖ на Зеленом его смутила печать на договоре: какая-то она была кривая-косая и нечеткая — наверняка, поддельная. Бдительный молодой человек решил подстраховаться, досконально проверив сведения о регистрации договора в ДМЖ — все оказалось в полном порядке. И он со спокойной душой рассчитался с продавцом.
Но к своему изумлению, у дверей только что купленной квартиры он столкнулся еще с тремя претендентами на нее. Все трое имели при себе договоры, якобы зарегистрированные в департаменте. Причем, у неудачников и мысли не возникло о том, что печати могут оказаться поддельными: они-то как раз были такими яркими и ровными. Как вы догадываетесь, отыскать ловкача-продавца не удалось.
--------------------------------------------------------
С одним специалистом высокого класса нам даже удалось познакомится лично. Подделывая документы, этот деятель продал свою квартиру. Восемь раз подряд.
— Проблем с оформлением у меня не возникло ни разу, — делился он богатым опытом. — Единственная неприятность, с которой пришлось столкнуться — назойливые "помощники" этих идиотов (покупателей в смысле), которые до сих пор пытаются меня разыскать. Ну пусть ищут — флаг им в руки.
Однако мошенникам совершенно не обязательно подделывать ворох документов. Иногда можно ограничиться лишь паспортом. В найденный или украденный паспорт вклеивается новая фотография — и новый владелец квартиры готов. Или еще тоньше: паспорт используют настоящий, а владельца паспорта "меняют" — либо находят двойника, либо гримируют так, чтобы было какое-то сходство с последней фотографией в документе.
После этого можно спокойно собирать настоящие справки и заключать вполне настоящие договоры от имени владельца квартиры. Что говорить о новичках, которые покупают квартиру, не имея ни малейшего опыта в этой области... Если даже профессиональные риэлторы иногда нарываются на неприятности.
Сотрудник одной риэлторской фирмы (понятно, что название фирмы нас настоятельно просили не указывать) поделился таким случаем из своей практики. Одна женщина обратилась в фирму с предложением купить у нее квартиру. Как положено, все документы на квартиру были собраны. Она даже показала разрешение на прописку на новое место жительства. Вроде бы все в полном ажуре. Риэлторы приватизировали квартиру и благополучно ее купили.
И вот в один прекрасный день объявилась другая дама, которая вполне убедительно доказывала, что квартира принадлежит лично ей на законных основаниях — она в ней, видите ли, прописана. Как и следовало ожидать, первой дамы и след простыл. После нехитрого расследования удалось установить, что разрешение на прописку было с поддельными печатями РЭУ и паспортного стола отделения милиции. А квартира была приватизирована по фальшивому паспорту (первая дама обращалась в милицию, сказав, что потеряла паспорт и восстановила его на имя хозяйки квартиры, переклеив заодно фотографию). Проверив адрес, указанный в разрешении на прописку, риэлторы выяснили, что это — адрес пожарной части. Результат налицо: ни квартиры, ни денег.
Пострадать из-за потери паспорта может как покупатель, так и ни о чем не подозревающий владелец квартиры в том случае, если он вовремя не заявит о потерянном документе. Тут запросто можно лишиться квартиры, если не доказать, что подписи на документах — чужие. А покупателям можно посоветовать проверить в паспортном столе, действительно ли продавец квартиры тот, за кого себя выдает. Не лишним будет узнать, нет ли заявления об утере его паспорта.
Как утверждают сотрудники отдела экономических преступлений ГУВД, найти преступника, который использует утерянный или украденный паспорт, практически невозможно.
Что уж говорить о простых смертных, когда совсем недавно на Петровку обратились два председателя правления крупных московских банков, которые, купив квартиры, обнаружили, что одна квартира уже продана другому лицу, установить местонахождение которого силами милиции не представляется возможным. А в другой квартире уже кто-то живет на вполне законных основаниях.
Довольно часто совершаются преступления с поддельными обменными ордерами, выданными Мосжилсервисом. Оказывается, что подделать ордер предельно просто: надписи можно вытравить химическими растворами или даже сильным раствором хлорки. И тогда в вашем распоряжении оказывается практически новый бланк с печатью. Правда, запах хлорки может сохраниться.
Отличить поддельный ордер от настоящего можно очень простым способом: если посмотреть на свет, то на поддельном ордере невооруженным глазом видно желтую полосу в том месте, где раньше была надпись. В этих случаях квартиры через суд возвращаются либо государству, если владелец убит или пропал без вести, либо родственникам, если они есть, либо их настоящим владельцам.
Вам могут продать квартиру "с начинкой"
Человек, прописанный в квартире, имеет по нашим странным законам не меньше прав на жилплощадь, чем ее законный собственник. И если вы не позаботитесь о выписке прежнего жильца до того, как оплатите свое приобретение, может оказаться так, что переселиться в новую квартиру вам так и не придется. Владеть — владейте, распоряжаться — распоряжайтесь, продать даже можете, если покупателя на эту "квартиру с начинкой" найдете. А вот жить — извините, нельзя. Через суд вы можете выписать только того, с кем вы заключали договор купли продажи. Да и то лишь в том случае, если ему есть куда прописаться. Но ведь у него могут оказаться родственники, прописанные в той же квартире. А их трогать нельзя — родственники, как понимаете, это святое.
-------------------------------------------------------
К частному маклеру обратился человек, который хотел продать квартиру. Все документы были в порядке — в паспорте стоял штамп о выписке, в выписке из домовой книги значилось, что в квартире никто не прописан. Даже паспортистка в РЭУ подтвердила на словах, что выписка — настоящая. После того, как квартира была продана, выяснилось, что в квартире прописаны бывшая жена и сын продавца квартиры, а выписка — фальшивая. Слова паспортистки к делу не пришьешь, а выписать жильцов даже через суд не удалось. Жена жаловалась на сбежавшего мужа и утверждала, что она совершенно ни при чем.
--------------------------------------------------------
Вообще, с вопроса о том, когда и куда собирается выписываться владелец квартиры и его домочадцы, надо начинать разговор о покупке квартиры. Даже если никто вас не собирается обмануть, могут возникнуть непреодолимые препятствия для выписки из квартиры. Один из таких случаев мы уже описывали в рубрике "Личный опыт" ("Деньги", N 3, 1994).
Похожий случай произошел и с одним из маклеров, занимающихся куплей-продажей квартир. Сделка прошла все стадии оформления, была зарегистрирована в ДМЖ. Покупатель выплатил половину стоимости квартиры — оставалось только выписать прежнего владельца. А здесь случайно подвернулись мартовские праздники, продавец уехал к матери в Подмосковье и пропал. Через месяц его удалось найти в следственном изоляторе, где его задержали по подозрению в убийстве.
Понятно — о том, чтобы забрать его оттуда и выписать из квартиры, не могло быть и речи. В итоге пришлось оформлять все через суд, что заняло полгода. Да и то при том, что скорость прохождения дела всячески стимулировалась.
Как правило, все неприятности случаются, когда неопытные покупатель или продавец пытаются оформить сделку самостоятельно. Не всегда и сделки через частных маклеров завершаются успешно.
В крупных риэлторских фирмах существуют специальные отделы, которые занимаются доскональной проверкой каждого документа и самой квартиры. Кроме того, московские фирмы, имеющие лицензии на риэлторскую деятельность, относятся к проверке каждого варианта с особой тщательностью. Дело в том, что лишиться этой лицензии очень просто: для этого достаточно несколько раз "проколоться" и продать "криминальную" квартиру.
В Московской ассоциации риэлторов существует даже Комитет защиты прав потребителей, который рассматривает претензии к фирмам-членам МАР, оплачивает услуги юристов, если дело доходит до суда и даже может выплатить компенсацию в том случае, если клиент пострадал от ошибки той или иной риэлторской фирмы.
Однако по словам работников милиции, даже если вы обратитесь в риэлторскую фирму, нет стопроцентной гарантии от неприятных неожиданностей. Некоторые фирмы заключают договоры с покупателями на устной основе. И в случае, если с квартирой что-то не в порядке, фирма может отказаться от ответственности.
Кстати, нужно еще иметь в виду тот вариант, что ваш договор может быть заверен несуществующим нотариусом, который открыл контору, обзавелся всеми необходимыми печатями и штампами, не имея при этом лицензии. Сейчас только в Москве зарегистрировано в общей сложности около 500 нотариусов, среди которых встречаются и такие, которые оформляют документы задним числом или в отсутствие клиента. Обращаясь к нотариусу, узнайте в Московской городской нотариальной палате (тел.923-31-47), существует ли вообще нотариус, с которым вы намерены сотрудничать, уточните номер его лицензии. Кроме того, в Управлении внутренних дел существуют списки нотариусов, чьи печати подделывались или терялись (эти списки есть и в риэлторских фирмах, и в нотариальной палате).
Проданную квартиру можно вернуть
Практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем, предъявлять претензии можно в течение трех лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан (как правило, это относится к многодетным семьям), любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки. Были прецеденты, когда гражданский суд при предъявлении документов органов опеки аннулировал сделки купли-продажи квартир.
Если вы покупаете квартиру, а она продавалась ранее, обязательно выясните в ДМЖ, был ли там зарегистрирован такой договор. Первый признак того, что квартира криминальная — если она продавалась несколько раз на протяжении короткого промежутка времени. В этом случае вам не помешало бы пообщаться со всеми бывшими владельцами. Даже в архиве ДМЖ очень много поддельных договоров купли-продажи. С осторожностью следует покупать квартиру, если в ней ранее проживали престарелые люди. Это несложно выяснить у тех же соседей. Такие квартиры зачастую продаются по доверенности уже после того, как сам владелец квартиры умер. И сделка, естественно, является недействительной.
Система регистрации договоров в ДМЖ также не всегда способна отследить прохождение криминальных сделок.
Господин N, собираясь выехать из страны, решил продать свою неприватизированную 3-комнатную квартиру в центре. Для этого он нашел вариант обмена этой квартиры на уже приватизированную в районе Юго-Западной. Собрав документы на обмен квартиры и подав их в Бюро обмена (а на их рассмотрение требуется какое-то время), он одновременно занялся оформлением права собственности на свою квартиру в центре.
Причем, это — две совершенно разные операции, и если проводить их одновременно, они нигде и никак пересечься не могут. Буквально в один день господин N продает квартиру на Юго-Западной и в центре. Покидал страну он, сами понимаете, с легким сердцем. А покупатель квартиры в центре обнаружил в ней собрата с ордером. Казалось бы, оба имели совершенно равные права: один может владеть квартирой по праву собственности, другой — по праву прописки. Однако купивший эту квартиру не смог в нее прописаться, оставшись к тому же без денег.
Если сегодня — дешево, значит завтра — сердито
Если вы слышите фразу: "сделку надо совершить немедленно, а то у меня завтра самолет, поезд и т.д.", то это скорее всего значит, что на самолет хотят успеть с вашими деньгами. Обычно все махинации с квартирами проводят в обстановке намеренно созданной спешки и суеты. Если вас хотят обмануть на этапе регистрации в ДМЖ, то вас туда привезут скорее всего в тот момент, когда народу там больше всего: во второй половине дня или вообще в пятницу.
Ну и конечно же, не надо зариться на слишком дешевую квартиру. Если вам предлагают квартиру по цене значительно ниже рыночной, значит тут что-то не так. Если квартира продается по доверенности, то стоит поинтересоваться, почему и по возможности встретиться с настоящим хозяином. Не лишним будет и выяснить мотивы продажи квартиры.
Продавцам же квартир можно посоветовать не быть слишком доверчивыми. К вопросу передачи денег нужно подходить внимательнейшим образом. Как правило, деньги передаются после регистрации договора в ДМЖ. Но перед этим желательно, чтобы покупатель в присутствии продавца положил деньги в банк. Потом они вместе должны зарегистрировать договор в ДМЖ и уже после этого возвращаться в банк и забирать деньги в обмен на документы (см. "Деньги", N 3, 1994). Другой вариант — ваш знакомый с деньгами встречается с доверенным лицом продавца и по телефонному звонку или сигналу на пейджер передает деньги сразу после прохождения регистрации договора.
Можно конечно рассчитаться и после оформления бумаг у нотариуса. Но здесь тоже нужно быть настороже. До регистрации в ДМЖ дело может просто не дойти. Например, если вы имеете дело с лицом, действующим по доверенности от покупателя и у вас просят экземпляр договора, чтобы показать его покупателю, якобы находящемуся где-то тут в коридоре, не давайте под страхом смерти. Скорее всего доверенное лицо смоется вместе с договором.
Свой город можно не узнать
Внимательным и осторожным вам необходимо быть на каждом этапе сделки. Часто люди попадаются буквально на пустяках.
Банальный случай — покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на совершенно другую. Причем, мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир, часто на целом этаже или даже во всем доме. Да что там номера квартир! Это мелочи. В одном случае не поленились табличку с названием улицы перевесить. После этого покупателю с гордостью демонстрировали роскошную квартиру в районе Кутузовского проспекта. Правда, табличка на доме висела с названием улицы, находящейся в Текстильщиках. И документы, соответственно, на нее же и были. В результате новый хозяин так и не попал в свои апартаменты в престижном районе. Поскольку ту квартиру, которую он видел, сняли лишь на месяц. А его настоящие владения находились в "хрущевке" и стоили примерно на $ 50 тысяч дешевле.
Ну и совсем уж незначительный факт — наличие телефона в квартире. Как известно, присутствие этого незамысловатого признака цивилизации увеличивает стоимость квартиры примерно на $ 1000. Поэтому причины обмануть вас еще и на этом вполне объяснимы. Подсоединиться к соседской линии и поставить аппарат в квартиру, которую вы смотрите, не составляет труда. После покупки квартиры вы обнаруживаете, что про вас все забыли и никто вам не звонит. А на телефонной станции вам радостно объявляют, что этот номер вообще вам не принадлежит. Так что это лучше проверить до, а не после покупки квартиры.
В общем, каким образом вы будете покупать или продавать квартиру, куда и к кому вы будете при этом обращаться — решать вам. Но главное — это внимание к каждой мелочи. И, пожалуй, стоит отказываться от всех вариантов, вызывающих у вас хоть малейшее сомнение. Только так вы сможете избежать неприятностей и вам не придется подкармливать ныне бездомного бывшего хозяина вашей квартиры, который ночует на коврике под вашей дверью.
Николай ЛЯМИН, Кристина СТЕПАНЯН, Мария УХОВА