Хотите сэкономить на квартире тысяч примерно 50-100 долларов? Это теперь можно устроить. В начале мая Департамент муниципального жилья начал выдачу очередникам субсидий, которые позволят им получить квартиру по себестоимости в любом районе города, да еще и со скидкой. И на этом можно сыграть. Но играть придется с государством, что, понятно, не воодушевляет. Зато в выигрышном варианте вы сможете получить квартиру по себестоимости.
Станьте третьим
Рыночными ценами на недвижимость все сыты по горло. Однако — рынок рынком, и нам в нашей игре он не понадобится вовсе. Все будет происходить в другом месте — там, где цены на жилье минимальны, и где за квартирами стоят бесконечные очереди из страждущих. Вот они-то нам и понадобятся, эти самые очередники.
Почему очередники? Да потому, что именно они сейчас имеют вполне законное право получить государственную субсидию на покупку квартиры. Размер предоставляемой субсидии может составлять от 5% до 70 % средней стоимости строительства дома или квартиры. Представляете, в какой минимум может обойтись покупка жилья? Нет, мы не начинаем охотиться за субсидиями — это наивно. Нас с вами может заинтересовать то, что стоит за этими субсидиями, а именно — квартиры.
Во-первых, далеко не у каждого очередника найдутся деньги для того, чтобы заплатить даже эти оставшиеся проценты от стоимости квартиры. Во-вторых, за долгие годы ожидания у многих очередников планы могли сто раз поменяться. И случается так, что уже не квартира нужна человеку, а живые деньги. А искать этих будущих партнеров надо в муниципальных округах.
Начальник отдела планирования Департамента муниципального жилья Олег Рябов:
— Дело в том, что сейчас вся эта схема по предоставлению субсидий отработана полностью, но только теоретически. Субсидий сначала будет немного — где-то по три-четыре на префектуру. Сейчас уже ведется учет желающих воспользоваться субсидиями. По нашей команде муниципалитеты отберут определенное количество человек на каждую префектуру. Пока желающих получить квартиру за счет субсидий очень много — естественно, люди, годами стоящие на очереди и имеющие деньги, хотят ускорить процесс получения жилья. Но в то же время нет гарантии, что все вставшие на учет выкупят эти квартиры. Ведь когда речь шла о коттеджах, желающих было 3400 семей, а выкупить их смогли только три семьи.
Чувствуете? 3397 коттеджей по себестоимости могли стать нашими. Так если уж с коттеджами не повезло, может быть, стоит на квартиры нацелиться?
Если вы причисляете себя к азартным игрокам, вам и карты в руки. Но это дело именно для людей, не чуждых азарта. Ведь выиграть здесь можно квартиру, а проиграть деньги. Правда, речь пойдет о суммах, эквивалентных не стоимости квартиры, а лишь ее небольшой части.
В общем, ситуация выглядит так — любой очередник, стоящий в очереди на квартиру, может обратиться за субсидией к муниципалитету. А тот, в свою очередь, может и не отказать. Причем, сначала эти самые субсидии получают те, кто стоят в очереди с 1982-85 гг. и при этом имеют минимальные доходы. Значит, именно эти люди и будут нас интересовать в дальнейшем.
По постановлению Правительства Москвы от 20 сентября 1994 года N 795 очередник, получивший эту субсидию, по своему усмотрению может выбрать любую квартиру в любом районе, причем, метраж ее может во сколько угодно раз превышать тот, который ему положен по норме. Правда, размер субсидий от этого не изменится, ему дадут ровно столько, сколько бы это составляло, покупай он квартиру в районе массовой застройки.
И чем на большее он замахнется, тем, естественно, больше ему придется доплачивать из своего кармана. Но пусть вас это не пугает — любого объема дополнительная площадь должна оплачиваться исходя из ее себестоимости, а это 2 млн 450 тысяч рублей в типовом доме, то есть около 400 долларов.
Так что в ваших интересах убедить очередника заказать большую квартиру в интересующем вас районе.
Схема предоставления субсидий проста. Сначала вносится ваша доля за приобретаемое жилье, в течение 5 банковских дней выделяются государственные субсидии, а потом предоставляется квартира.
Созрели? Дело за малым. Главное — правильно выбрать партнера. Где его искать, вы уже знаете — в очереди.
Конечно, занять их священное место в очереди вам не удастся, даже если вы заплатите сумму, которой они не располагают. Да этого вам и не надо. Ваша задача — договориться с ними полюбовно.
Давайте представим себе реальный вариант: у вас есть двухкомнатная квартира где-нибудь в Перово, рыночная цена которой составляет $ 60 тысяч. Но вы страстно желаете иметь квартиру в том же Перово, но трехкомнатную. При обмене с доплатой это вам может обойтись в $ 20-25 тысяч. Но играть — так играть, и вы поступаете умнее: находите нужного партнера предлагаете ему недостающие 30%, он получает квартиру, по договору обмена передает ее вам, а вы дарите ему свою перовскую квартиру. И если вас устраивает положенный ему метраж, допустим, метров 80, квартира вам может обойтись всего в 58 млн 800 тысяч рублей, а остальные 70%, то есть 137 млн 200 тысяч заплатит государство (на сегодняшний день субсидии выделяются из расчета 2 млн 450 тысяч рублей за квадратный метр — себестоимость строительства). Ну, как вам идея обмена "двушки" на "трешку" за $ 12 тысяч?
Заметим, что вам могут быть интересны как хозяева приватизированных, так и неприватизированных квартир или комнат. Разница лишь в том, что если жилье находится в собственности, то субсидии будут предоставляться с учетом уже имеющихся метров. То есть на 70-и процентную скидку частный собственник рассчитывать никак не может. Ну а если вы спокойно относитесь к тому, что субсидия будет меньше, то тогда по большому счету вам неважно, в каких отношениях с собственностью состоит ваш будущий партнер. Главное — ведь не размер субсидии, а метраж и район, где очередник должен получать квартиру. Понятно, что за квартиру в престижном районе он захочет побольше денег или потребует с вас что-нибудь мало-мальски приличное. Но вы все равно остаетесь в выигрыше. Судите сами: допустим, очередник имеет неприватизированную 25-метровую комнату и должен получить однокомнатную квартиру общей площадью метров 35, которая стоит 86 млн рублей (35 кв. м по 2,4 млн рублей). Но его и комната вполне устраивает. Ему просто нужны деньги. Однокомнатная квартира обойдется вам всего в 25 млн. 725 тысяч рублей (около 5 тысяч долларов), если размер субсидии составит 70%. Рыночная стоимость однокомнатной квартиры — около $ 48 тысяч. То есть даже если вам придется купить своему партнеру новую комнату в коммуналке за $ 20 тысяч (что вполне реально), ваш выигрыш составит $ 23 тысячи. Из этих денег вы вполне сможете удовлетворить своего благодетеля.
Если в том же варианте комната приватизирована, то результат может получиться не хуже — ведь комната остается в распоряжении очередника. Это значит, что ваши расходы уменьшаются на стоимость этой самой комнаты для очередника. Но субсидия уже будет предоставлена не на полную стоимость новой квартиры, а лишь на разницу в стоимости комнаты и квартиры — 17 млн рублей (при максимальной субсидии). Таким образом, для приобретения новой квартиры вам понадобится выплатить всего 68 млн рублей. ($ 13,5 тысяч.). Разницу между рыночной стоимостью квартиры и этой суммой (около $ 35 тысяч) вы можете полюбовно разделить с очередником.
Будьте кредитором
Конечно, плюсы этой хитрой операции налицо. Но игра есть игра, и без риска в ней не обойтись. Понятно, что сначала — взнос, и лишь потом — субсидии. Поэтому, как вы понимаете, деньги придется отдавать вперед. И это уже минус. Где гарантии, что ваш партнер, получив квартиру в собственность и вкусив прелести жизни в новой просторной квартире, купленной фактически за ваш счет, не решит вас, мягко говоря, надуть?
Таких гарантий нет. Он запросто может из нее не выписаться, и плакали тогда ваши денежки. Да, конечно же, можно заранее получить от очередника дарственную. Но нельзя забывать, что от дарственной он может отказаться в любой момент. Можно еще заключить договор, в котором очередник обязуется приватизировать будущую квартиру и потом передать ее вам. Но если он в дальнейшем откажется от своих обещаний, любой суд признает эту сделку недействительной, поскольку по закону новая квартира положена ему и жить ему, собственно, больше негде.
Как считают юристы, единственный приемлемый вариант защитить себя от возможных потерь — заключить с очередником кредитный договор под небольшие проценты, чтобы действительно было ясно, что для него это выгодно. Лучше всего указать сумму договора в долларовом эквиваленте на момент передачи денег, что допускается статьей 317 Гражданского кодекса.
Сделку, естественно, лучше оформить нотариально. Самое главное, квартира нигде упоминаться не будет. Затем по договору обмена квартира передается вам. Если же этого не произойдет, вы подадите в суд, и ваш партнер будет обязан вернуть вам кредит и проценты по нему. Если у него не окажется денег, взыскание может быть обращено на его имущество. Но и здесь не все так надежно, как хотелось бы надеяться. Ведь ни один суд не обяжет человека продать то, чего у него нет. Так что вполне вероятно, что должник по копейке будет выплачивать деньги в течение долгих лет.
Поэтому искать очередника, с которым вы собираетесь иметь дело, нужно очень и очень осторожно. Идеальный вариант партнера — ваш родственник или близкий знакомый. Хотя иногда именно родственники и близкие знакомые ухитряются подложить свинью (см. рубрику "Личный опыт"), так что наверняка здесь не угадать.
Гражданин! Вас тут не стояло
Проблемы? Да, безусловно. Но все мы давно успешно освоили замечательный вид спорта — бег с препятствиями. Сами создаем, сами преодолеваем. А раз так, то проще всего эту затею проверить на деле. В общем, мы решили "поверить алгеброй гармонию" и отправились туда, где есть все — и очередники, и субсидии, и квартиры — в муниципалитет. А если точнее, в муниципальный округ "Коптево", поскольку там подано уже 36 заявлений, что, согласитесь, немало. И появились мы там кстати: с 10 часов утра в пятницу шел прием населения по жилищным вопросам. И были там очередники, а среди них — и охотники за субсидиями. Бегло изучив очередь, мы сразу выбрали для себя потенциальных партнеров. Подойдя к одному из них, узнаем, что на очереди он стоит с 1983 года, и однокомнатная квартира ему положена, и о субсидиях он знает, только денег у него нет даже на минимальную доплату. А потому он согласен на любую комнату в коммуналке. О! Это то, что нам надо.
— А если мы за вас внесем недостающую сумму, и вы отдадите нам полученную квартиру, а сами поедете в комнату. Мы вам ее купим. Устраивает?
— Если это возможно... Конечно, устраивает, я вот зятя сдуру прописал, он меня совсем замучил, я от него куда угодно поеду.
Ну как вам? С первого раза, и что называется — в десятку. Окрыленные успехом, мы решили продолжить свои изыскания. Правда, следующие полчаса были потрачены впустую. И когда мы уже совсем отчаялись, потеряв надежду на успех, фортуна нам снова улыбнулась. Из кабинета начальника жилотдела бодро вышел молодой человек. Он поведал, что его семья из четырех человек живет в одной комнате в коммуналке. Уже 6 лет он стоит на льготной очереди как воин-интернационалист. Намерен получить трехкомнатную квартиру, причем с удовольствием поехал бы в Митино. Размер субсидий ему определили максимальный.
— А давайте сделаем так: вы за счет субсидий получаете для нас пятикомнатную квартиру где-нибудь в центре. Вы выплачиваете свои 30% — $ 18 тысяч, а мы находим вам трехкомнатную в Митино. Сколько бы вы хотели получить за эту услугу?
— Ну давайте считать. Лишние 2 комнаты я вам продам по рыночной цене. Так... метров 35, допустим, по $ 1500 — получится $ 52,5 тысяч. Я потрачу $ 18 тысяч., а выиграю, дайте подумать...почти $ 34 тысячи. Ну ничего. Согласен.
Игра игрой, но нам показалось не лишним тоже прикинуть, сколько мы выиграли бы на этой сделке. Взнос платит наш партнер, так что это не расход. В нашем минусе митинская квартира, это около 85 тысяч долларов и доплата за две комнаты — 52,5 тысячи долларов. А что мы со всего этого получаем? При нынешнем уровне цен полученная пятикомнатная квартира в центре стоит на рынке около четверти миллиона: а мы за нее отдали 137 тысяч. Значит — мы в плюсе. Больше ста тысяч долларов. Так, что играйте и выигрывайте, господа.
КРИСТИНА СТЕПАНЯН