Рублевка против Москвы

Грядущее присоединение к Москве анклава площадью около 2,2 тыс. га по Рублево-Успенскому шоссе посеяло раздор на элитной Рублевке. Часть населения в лице коренных жителей пытается не допустить застройки. Другая часть — в лице чиновничьего аппарата — предпочитает отмалчиваться, поскольку является как раз и инициатором, и выгодоприобретателем этой идеи.

АННА ВАСИЛЬЕВА

Отъехав от Москвы по Рублево-Успенскому шоссе 25 км, примерно до села Успенского, протиснувшись между заборами и выйдя наконец к реке, можно все-таки понять, за что полюбили эти места отечественные элиты и почему они десятилетиями здесь теснятся. После километров глухого забора здесь как-то приходишь в себя: вот они — просторы, заливные луга, а чуть дальше по реке — незастроенные остатки знаменитого террасного парка. В общем, с удивлением понимаешь, что в этом чиновничьем гетто зарыта все-таки красота и не только ради упоительного соседства друг с другом живут тут все эти люди.

Впрочем, теперь здесь должны произойти перемены. Потому что, отъехав от Москвы по Рублево-Успенскому шоссе 25 км, оказываетесь вы, между прочим, опять в Москве. Как известно, перед самым Новым годом Совет федерации принял постановление, по которому к лету законодательно должны быть окончательно закреплены границы Большой Москвы. Новые территории на картах обозначают розовым. Так вот, помимо большого розового языка, пририсованного на карте к Москве на юге, Большая Москва включит в себя три анклава: один, что называется, инновационный (Сколково), два других — чиновничьих и, как эти люди любят, на западе — Рублево-Архангельское и вот эти самые земли — Верхняя Рублевка между поселениями Ершовское и Успенское. Этот последний анклав — самый причудливый, если не сказать хуже. На карте он будет розовым в крапинку: земли попавших под раздачу населенных пунктов остаются в Московской области, а окружающие их прочие земли (которые, собственно, и есть красота) станут Москвой.

Два "чиновничьих" анклава имеют схожие истории. Эти территории стали Москвой, поскольку незадолго до кризиса большая их часть была заложена владельцами земель в госбанках — Сбербанке и ВТБ. Территории эти естественным образом предназначены для строительства элитного жилья, а с недавних пор понятие "элитное жилье" как будто даже стало плавно перетекать в понятие "недвижимость для чиновников" — вне зависимости от того, работать они там собираются или отдыхать. Так, летом прошлого года губернатор Московской области Борис Громов заявил, что на территории Рублево-Архангельского будет построен Международный финансовый центр. Это было на руку заявленным задачам по "спасению" Москвы, и территорию включили в новые границы столицы.

Насчет Рублевки никто ничего не заявлял и заявлять вроде бы не собирается. Да и трудно тут в самом деле что-то заявить. Как связанные с Москвой узеньким и вечно забитым шоссе заливные луга в пойме Москва-реки помогут чиновникам в решении хоть каких-то задач государственного масштаба? Да никак, в общем-то, хотя более мелкие задачи с помощью этих земель решить, конечно, можно.

Народный протест

Всю зиму на Рублевке шли митинги. Приезжали телевизионщики, хотели снять Пугачеву и Михалкова, скандирующих антимосковские лозунги, но уезжали недовольные: петиции Пугачева с Михалковым подписывали, а на митинги не ходили. Михалков объяснил, что не может, поскольку он — доверенное лицо президента, Пугачева ничего не объяснила. На митинги ходил и ходит народ попроще.

Валерий Пьянов — пенсионер, всю жизнь прожил в селе Уборы-Дубцы, напротив "дачи Молотова" (или "9-й дачи", в настоящее время проживает в ней Дмитрий Медведев). "А когда я был маленький, слышь, там Хрущев жил.— Пенсионер тянет меня за рукав.— Мы с пацанами речку переплывем и морковку у него воруем. Поймала нас охрана однажды, а Хрущев увидел — говорит: "Отпусти-ко". Дескать, речка общая, а если за морковкой недоглядел,— твоя вина. А сейчас вот на карту новую посмотрите. ВТБ границу застройки новой по самой кромке воды провел! К речке-то один выход остался на много километров вокруг, а теперь и его не будет!"

Не только к ностальгии и жалости взывают участники демонстраций, но и к здравому смыслу. "Ладно, про воздух думать не хотят в Москве,— объясняет другой мужчина, тоже в возрасте.— Хотя глупо это: роза ветров такая, что легкие Москвы не в Химках знаменитых, а здесь. Но про воду-то надо ж думать, про Москва-реку. Тут же заливные луга! Вы посмотрите, каждое наше село — на пригорке. В низинах вода близко, в пяти метрах. Там строить-то нельзя, инфраструктура такая, что канализацию прорвет, и что Москва пить будет?"

Преподаватель МГИМО Ольга Лихолетова с Николиной Горы все-таки настаивает на том, что про воздух нужно думать не меньше, чем про воду. "Это же преступление, что здесь происходит,— говорит она.— Три года назад вырубили несколько сотен гектаров настоящей сосны, продали. Мы в суд обращались, предъявляли фотографии — на них вековые сосны наши знаменитые. А судья спокойно так нам отвечает: да, вижу, это кустарник!"

"Нет, нас с Химкинским лесом равнять не надо,— вмешивается журналист Сергей Фонтон.— Мы люди разумные, про коммерческое использование земель понимаем. Но пусть будет конный парк! Пусть будет земля федеральная, но на ней — парк, любой, какой захотят! Только бы не застройка, хватит уже с Рублевки, нужно же хоть клочок земли без забора оставить. Ведь они сами здесь живут, эти авторы проекта, зачем свою же территорию убивать?"

Бесценный актив ВТБ

Выявить истинных авторов проекта "Москва Рублевская", конечно, практически невозможно. Существует версия, согласно которой в этом был заинтересован банк ВТБ. Сейчас он владеет половиной этого московского анклава, другая половина остается в собственности Московского конного завода (изначально все земли были, собственно, его же). До банка ВТБ земли проделали большой путь: их скупала "Алроса", потом "Акрон" Вячеслава Кантора, затем на какое-то время собственником стала Объединенная промышленная корпорация Сергея Пугачева. Цена, по которой ВТБ получил земли, баснословна. По словам местных жителей, на последнем витке скупки паев им предлагали по $80 тыс. за пай (это примерно 1,74 га), то есть земли приобретались по $46 тыс. за гектар. Очевидно, Пугачев купил их несколько дороже: скупка у пайщиков к моменту его появления уже закончилась. Но затем получилось так, что банку земли достались по $2,2 млн за гектар. Почему так получилось, сейчас вспоминать не принято, но ВТБ действительно выдал под залог 20 участков земли (1,1 тыс. га) кредит размером $2,4 млрд.

В 2010 году ВТБ заключил контракт с компанией Vesco Consulting для разработки концепции освоения этих земель. "Мы проанализировали рынок и предложили ВТБ просто перепродать участки, без ведения девелоперской деятельности",— рассказывает заместитель генерального директора компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева. По ее словам, это было сделано потому, что к тому времени стало понятно, что рынок по Рублевскому направлению переполнен качественными предложениями. "Падение спроса, к которому присоединялись огромные проблемы с транспортной инфраструктурой, делало все возможные проекты нерентабельными,— поясняет Алексеева.— Вложенные в элитное строительство деньги просто не оправдались бы".

ВТБ от предложения отказался, создав весной 2011 года управляющую компанию "ВТБ Недвижимость" для управления и повышения капитализации этих земель. Можно было бы предположить, что повышение капитализации земель как раз и осуществляется с помощью перевода их в московский статус, но на самом деле это не так. Дело в том, что к тому моменту владельцам удалось изменить статус этих земель с "земель сельскохозяйственного назначения" на статус "под индивидуальное жилищное строительство". Принадлежность к Москве тоже, скорее всего, стоимости земель не повысит. "Рыночная цена одной сотки земельного участка на рассматриваемых территориях достигает $20 тыс.,— объясняет генеральный директор компании Vesco Group Алексей Аверьянов.— Фактором дальнейшего увеличения стоимости может стать только улучшение транспортной доступности расположенной здесь жилой недвижимости за счет строительства скоростного дублера, но никак не московская прописка для покупателей".

Банк уже начал застраивать земли. На 30 га реализуется проект Николо-Успенское. Старший вице-президент ВТБ Павел Косов заявлял, что объекты в этом поселке будут продаваться в два раза ниже рыночной стоимости — всего по $2 млн за дом площадью 350 м на участке 17 соток, но только таким образом банку удастся вернуть хоть какие-то средства. Другие намечавшиеся проекты, числящиеся за оставшимися 19 участками, пока буксуют. Возможно, что буксуют они именно в связи с переходом в московское подчинение — в ожидании новых указаний. Источник, близкий к банку ВТБ, сообщил, что судьба этих земель действительно неизвестна: "Скажут застроить — застроят, скажут все отдать — отдадут".

Что и кто скажет, а главное, когда может сказать про концепцию Большой Москвы — такая же загадка, как и вопрос, зачем вообще эту Большую Москву придумали. В конце февраля сразу десять архитектурных бюро выиграли проводившийся московским правительством конкурс на разработку концепции Большой Москвы, каждое бюро получило на разработку по €250 тыс., и меньше всего они думают теперь о Рублевке. "Что касается куска земли на Рублево-Успенском шоссе, логику его присоединения я не могу вам объяснить. Наверное, на это были какие-то государственные мотивы. Мы в любом случае сначала возьмемся за основную присоединяемую территорию на юге",— сообщил нам директор архитектурного бюро "Остоженка" (одной из компаний--победительниц конкурса) Александр Скокан.

Ходят кони

Еще меньше в переводе земель в московское подчинение был заинтересован собственник второй половины анклава — Московский конезавод N1. "К Москве сейчас отходит приблизительно 90% нашей территории,— говорит первый заместитель генерального директора МКЗ N1 Керим Вагабов.— Это решение согласовано местными депутатами, утверждено Советом федерации. Нам, по сути, все равно, за кем числиться — за Москвой или за Московской областью. Главное, чтобы нам дали возможность продолжать заниматься своей деятельностью". Одно время владелец конного завода "Акрон" тоже рассматривал планы кое-какого строительства на части оставшейся территории, но, судя по всему, с переводом этих земель в другой статус использования возникли проблемы. "Это были исключительно наши мысли по поводу того, как повысить рентабельность завода, поскольку коневодство в нашей стране — отрасль убыточная. Но все земли МКЗ N1 имеют статус сельскохозяйственных, и мы будем заниматься только тем, что подпадает под понятие сельскохозяйственной деятельности",— объяснил Вагабов. Он солидарен с жителями Рублевки по поводу создания национального конного парка: "Мы бы действительно хотели создать там такую базу отдыха, куда люди могли бы приезжать, дышать свежим воздухом, кататься на лошадях. В конечном итоге сохранить статус племенного животноводческого хозяйства, поспособствовать созданию благоприятного экологического климата и улучшению социальной инфраструктуры".

Впрочем, то, какие планы вынашивают коневоды и местные жители, скорее всего, никакой роли не сыграет. По большому счету это они понимают и сами.

"Да понятно, что им неохота в Москву ездить на работу, а лучше тут еще десяточек зданий построить,— говорит пенсионер Валерий Пьянов.— Которые пониже домики — лохам продать, чтобы мокли там, а что получше — себе забрать. Вон туда, к Москве ближе,— бывшая дача Микояна, там сейчас Кожин живет из администрации президента. Там территория огромная, несколько домов стоит. Зачем вот Кожину ездить далеко куда-то, когда проще сюда народ завезти?"

Кстати, в конце января появилась информация о том, что предполагается выделить $136 млн на покупку 72 таунхаусов в поселке "Полянка делюкс" для нужд управления делами президента РФ. Это, конечно же, тоже на Рублево-Успенском шоссе.