Если вы помните, мы писали о грандиозном плане реконструкции центра и о грозящем в связи с этим массовом переселении (см. "Деньги", N 5, N 10, 1995). Очевидно, что и сами власти, и те, кто непосредственно претендует на наши квартиры, заинтересованы в том, чтобы отделаться от нас с вами побыстрее и по возможности с наименьшими затратами. Опубликовав списки домов, мы пообещали их жильцам помочь найти какой-нибудь приемлемый выход из сложившейся ситуации. И кое-что нам найти удалось, и это — не кондоминиум (см. "Деньги", N 12 1995). Существует документ, который при умелом использовании способен защитить права если не всех жильцов, то хотя бы владельцев приватизированных квартир.
Нельзя ждать милостей от инвестора
Вполне возможно, что про существующее постановление правительства Москвы вы еще ничего не слышали, а значит, не догадываетесь, что при изрядном упорстве даже из такой неприятности, как выселение, можно извлечь для себя определенную выгоду. И если вы думаете, что инвестор, взявшийся за ваш дом, сам любезно предложит вам ознакомиться с документом и доходчиво объяснит вам, что квартира в Марьинском парке — не тот максимум, на который вы можете рассчитывать, то можем вас разочаровать. Тем не менее, речь идет о действующем постановлении, которое так или иначе обязывает инвесторов уважать права собственников. И если вы кровно заинтересованы в том, чтобы выйти победителем из истории с расселением и переселением, то Постановление Правительства Москвы от 12 июля 1994 г. N 576 "О маневренном жилищном фонде и о порядке и условиях возмещения убытков собственникам жилых помещений при отселении их из домов, подлежащих сносу, реконструкции, комплексному капитальному ремонту и по другим основаниям" вполне может упростить предстоящую борьбу с инвестором, которому собирается сначала "попросить" вас из вашей квартиры, а затем заняться реконструкцией дома.
-------------------------------------------------------
Из постановления правительства Москвы от 12 июля 1994 г. N 576 "О маневренном жилищном фонде и о порядке и условиях возмещения убытков собственникам жилых помещений при отселении их из домов, подлежащих сносу, реконструкции, комплексному капитальному ремонту и по другим основаниям":
В случаях, если подлежащие реконструкции или капитальному ремонту жилые помещения сохраняются в жилищном фонде, то по требованию переселяемых собственников жилых помещений застройщик предоставляет им на условиях аренды жилые помещения в маневренном жилищном фонде с последующим возвратом на ранее занимаемую жилую площадь. Гражданам, являющимся собственниками жилых помещений в домах, подлежащих высвобождению по различным основаниям, возмещаются убытки в полном объеме. По выбору собственника жилого помещения возможны следующие варианты компенсации: выплата потребительской стоимости утрачиваемого жилого помещения, предоставление жилого помещения на праве собственности с аналогичными потребительскими качествами, предоставление на условиях аренды жилого помещения на период капитального ремонта, реконструкции, строительства нового жилья, предоставление жилого помещения с возмещением разницы в потребительской стоимости между утрачиваемым и предоставляемым жилым помещением, участие в инвестиционном проекте.
-------------------------------------------------------
Разумеется, это постановление — не панацея. Покинуть родной дворик вам скорее всего придется. Но компенсацию этой потери вы можете выбрать сами. Хотите — деньгами, хотите — площадью, а если можете себе позволить, то и поучаствовать в проекте реконструкции вашего дома. Отнеситесь к закону с пристрастием. С идеей вернуться в свой дом после окончания ремонта мы давно уже распрощались, поскольку ни одному инвестору не выгодно вкладывать средства в дом с тем, чтобы потом вселять жильцов обратно. Однако в соответствии с постановлением и это возможно. Главное — вовремя подписать с инвестором необходимые соглашения.
Юрисконсульт жилищного управления "Басманное" Александр Иванников: Если вы знаете, что дом после ремонта останется жилым, вы имеете полное право поставить вопрос о том, чтобы вам предоставили маневренную площадь и после завершения реконструкции вернуться обратно. Однако, если площадь квартиры, которую вы занимали, изменилась в сторону увеличения, вы должны выкупить разницу. И наоборот, если в результате реконструкции ваша квартира окажется меньше, чем была, то вам должны доплатить определенную сумму. Эти права гарантируются 31-й статьей Закона о собственности, где совершенно четко прописано, что если вас отселяют по каким-либо причинам, то обязательно нужно восполнить ту площадь, которую вы занимали в точных количествах по метражу или компенсировать денежными средствами по рыночным ценам. Если вы обусловили все эти решения договором или каким-то соглашением, вы имеете полное право обратиться в суд, взыскать стоимость своего имущества, в данном случае квартиры, и если вы понесли какие-то другие расходы, взыскать и эти расходы. Так что любая семья, владеющая квартирой на правах собственности, имеет право вернуться в свою квартиру после реконструкции. Кстати, если дом просто капитально ремонтируется, то, как правило, никаких изменений не происходит. Беда только в одном, что в договоре инвестора с городом есть пункт, в котором говорится, что если за шесть месяцев до сдачи дома в эксплуатацию инвестор предоставит необходимую площадь территориальному управлению для отселения людей, то он имеет право выкупить площадь в реконструируемом доме. Но опять-таки, если жильцы не будут согласны уезжать из своего дома в предоставляемые квартиры, они имеют право через суд оспорить все эти действия и просить в исковом порядке вселить их на эту площадь.
Кристина Степанян: Когда дом ставится на реконструкцию, как узнать о том, останется ли он жилым?
А.И.: Во всех решениях, распоряжениях и постановлениях, которые принимаются по капитальному ремонту и реконструкции, сразу указывается, для каких целей будет производиться отселение: или это реконструкция дома под нежилые нужды, или реконструкция с целью улучшить его планировочную схему и установить необходимое инженерное оборудование, а потом вселить туда людей. Сейчас строго запрещено переделывать жилые дома в нежилые. Лишь в крайнем случае правительство Москвы разрешает реконструировать дом под нежилые нужды — это когда организация, берущаяся ремонтировать дом, выплачивает огромные деньги для строительства домов, да и то, если дом, который они взялись расселять, действительно — в аварийном состоянии, и чтобы его отремонтировать, нужно денег затратить гораздо больше, чем для того, чтобы построить новый дом. В статьях 8 и 9 Жилищного кодекса оговорено, что перевести жилое помещение в нежилое может только правительство Москвы, и больше никто. И во всех по существу документах, где ставится вопрос о реконструкции, содержится строгое предупреждение, чтобы жилой фонд не уменьшать, даже в центральной части. А постановлений на этот счет много, так что никаких сомнений не может быть.
К.С.: В постановлении сказано, что размер маневренной площади, временно предоставляемой жильцам, может быть меньше установленной нормы. Не значит ли это, что человека на время могут переселить в коммуналку?
А.И.Маневренный фонд — это такой фонд, который полностью благоустроен. Он должен соответствовать уровню благоустройства жилища данного населенного пункта. Из квартиры вас могут переселить только в квартиру. Но не обязательно в центре, здесь такого жилья мало. Как правило, это дома в районах новостроек. Бывают даже такие случаи, когда люди едут на время ремонта в маневренный фонд, а потом привыкают и просят разрешения закрепить за ними эту площадь.
К.С.: Как понимать пункт постановления о том, что собственникам жилых помещений в домах, подлежащих высвобождению, возмещаются убытки в полном объеме?
А.И.: 31-я статья Закона о собственности говорит, что при изъятии частной собственности ее необходимо в полной мере восполнить. То есть человеку должны предоставить равноценную площадь. Это не значит, что если у меня отобрали квартиру в центре, взамен могут предоставить на окраине — это уже явное ущемление интересов. Если жилец согласен — пожалуйста. Не согласен — пусть воюет в суде. Ведь выселять его все равно будут через суд. Но, как правило, людям предлагают в качестве компенсации большее количество метров, и на этом все споры заканчиваются. В случаях, если вы за свой счет делали замену каких-то конструкций, но только с согласия межведомственной комиссии, то вы можете обратиться с иском в суд о возмещении разницы по сравнению с той квартирой, в которую вы поедете.
Но если вы занимались этим без разрешения, то хоть покройте крышу золотом, а стены отделайте платиной, никто вам ничего платить не будет. А если же разрешение оформлено должным образом, то вам обязаны предоставить квартиру с отделкой, равноценной вашей. Если же речь идет просто о косметическом ремонте, то все отделочные работы делятся на два вида — простые и повышенного качества. Если простое качество у вас установлено, то вам дадут квартиру с простой отделкой, и вы не вправе требовать компенсации. И наоборот, если у вас ремонт высокого качества, а вам дают квартиру с простой отделкой, вы можете подсчитать разницу и подать иск в суд о возмещении вам средств, затраченных на ремонт. Суд назначит вам эксперта, который все сравнит, оценит и определит, есть ли у вас право требовать компенсацию. Могу сказать, что суд очень редко удовлетворяет подобные иски. Но повторю еще раз, что во всех случаях у собственника возникает право на компенсацию затрат.
К.С.: Что значит выплата потребительской стоимости утрачиваемого помещения?
А.И.: Потребительская стоимость — это неправильная, на мой взгляд, формулировка. Ведь сегодня нет никаких конкретных указаний, как эта стоимость определяется. Есть пока только один критерий определения потребительской стоимости — местонахождение дома. Ведь Москва разбита на шестьдесят с лишним зон, и в каждой из них квадратный метр площади имеет свою цену. Так вот, пропорционально цене земли определяется и стоимость здания, находящегося на этой земле. Есть очень много требований, которые должны учитываться и закладываться в коммерческую стоимость жилища: и какой подъезд, и куда выходят окна, и есть ли перед домом сквер, и на каком расстоянии от улицы стоит дом, и балкон, и лифт. В пункте постановления — это строительная стоимость плюс все те потребительские качества, которые будут эту стоимость увеличивать, а может, даже и уменьшать. Я считаю, это сказано не совсем точно, надо было бы сказать — рыночная стоимость.
К.С.: Существуют ли еще какие-то постановления, защищающие права собственников при их отселении из домов?
А.И.: Главное, что есть закон. Ориентироваться нужно, главным образом, на него. Ведь все права собственников регулируются Законом о собственности (ст. 30, 31). И этого более, чем достаточно.
Ключ от квартиры — не самое главное
Судя по всему, с юридической точки зрения мы вполне защищены. Но, увы, как показывает практика, это еще ничего не значит. Ведь при выселении из собственной квартиры мы сталкиваемся не с законом, а с инвестором. И после беседы с юристом у нас возникло непреодолимое желание пообщаться с жильцами какого-нибудь подлежащего реконструкции дома. Наш выбор пал на дом N 12/12 в Панкратьевском переулке.
Многим жильцам там уже предложили квартиры, и люди в буквальном смысле сидят на чемоданах. Как вы понимаете, нас главным образом интересовали именно собственники. Только один житель дома знал о постановлении, защищающем права собственников квартир. Но, как и следовало ожидать, узнал он о нем не от инвестора. "Ну да, документ есть, а что толку? Нам говорят, что дом будет ремонтироваться под нежилые нужды. Ведь нас же просто-напросто водят за нос. Вы не представляете, каких трудов нам стоило узнать, что расселять нас будет "Промрадтехбанк". Ну предложили мне несколько вариантов, что-то вроде дома на железнодорожных путях в районе "Рижской". Вы бы туда поехали? Ну вот и я о том же. Был вариант, который меня устроил, но эту квартиру тут же кому-то перепродали. А сейчас вообще ничего не предлагают".
Однако среди жильцов нашлись и такие, которые остались довольны предложенными вариантами. Всех, правда, мучил один и тот же вопрос: когда же можно будет переехать в новые квартиры? "Мне предлагали даже квартиру в центре, на Сухаревской, но я от нее отказалась: она была в отвратительном состоянии. Потом я согласилась на двухкомнатную квартиру на Соколе, она оказалась даже чуть больше по площади, чем моя трехкомнатная. Но состояние тоже оставляло желать лучшего. И нам предложили следующее: либо дать денег на ремонт, либо инвестор сам отремонтирует квартиры. Среди жильцов были не очень умные, которые согласились на деньги, и были совсем не умные, вроде меня: я согласилась на второе. Так вот, когда мне сделали ремонт, я целый год не могла получить ключи от квартиры. Когда я их получила и поехала смотреть "ремонт", я увидела обвалившийся кафель и отставшие от стен обои. Сейчас я не могу получить ордер на свою квартиру, впрочем, как и все остальные жильцы. Терпение мое подходит к концу. Я поставила условие, что если в течение двух недель я не получу ордер, я продам квартиру, и инвестор будет иметь дело уже не со мной, а с какой-нибудь семейкой, которую будет не так просто расселить".
Тут нам уже ничего не оставалось, как пообщаться с самим инвестором. Главным образом, нас интересовало, знают ли в "Промрадтехбанке" о постановлении и собираются ли его как-то применить.
Сотрудник "Промрадтехбанка", не пожелавший упоминать свое имя: Если бы нам при заключении контракта сказали, что существует такое постановление, и что мы обязаны его выполнять, мы бы, наверное, обратили на это внимание. Я узнал о нем от вас чисто случайно. Но даже если кто-то из жильцов захочет въехать обратно, этого не произойдет. Какой нам тогда интерес браться за реконструкцию этого дома? Если бы мы знали об этом с начала, мы бы, может быть, и контракт не подписывали. Мы бы уже давно начали реконструкцию дома, но нам пока не удается передать законным образом жилье, купленное для отселяемых жильцов городу, чтобы он, в свою очередь, передал его по ордерам жильцам. А цепочка передачи на сегодняшний день городом не отработана. Вот на этом мы и споткнулись. И бьемся уже с этим с августа месяца прошлого года. Так что, в том, что квартиры жильцам до сих пор не переданы, нашей вины нет. Мы даже приостановили процесс покупки жилья для остальных жителей дома. Все дело в договоре передачи жилья между нами и Департаментом муниципального жилья. Департамент спорит у себя внутри, нужно ли регистрировать этот договор нотариально или нет.
Здесь вы больше не жилец
Ну, — скажете вы, только мало-мальская надежда появилась остаться при своем, и снова — полная безнадега. Нет, простите, ситуация, безусловно, непроста, но ни в коем случае не безнадежна. Ведь на всякого инвестора, кроме владельца квартиры, есть теруправление, которое не только подписывает контракт с инвестором на реконструкцию вашего дома, отслеживает соблюдение условий этого контракта, но и принимает окончательное решение относительно вашей будущей квартиры. Так что крайний есть — и это не мы с вами.
Начальник Территориального управления "Якиманка" Виктор Сокольский: В доме, который подлежит реконструкции и выставляется на конкурс, обычно проходит собрание жильцов, на котором присутствуют и представители территориального управления. Практически в каждом таком доме есть и приватизированные квартиры. И с жильцами этих квартир возникают основные проблемы. Прежде всего потому, что они выставляют в обмен на свои квартиры практически невыполнимые условия.
Алексей Белов: В постановлении говорится о том, что владельцы квартир могут претендовать на квартиры, равноценные тем, которые они теряют. Кто определяет, куда переселяется семья, и может ли она потом вернуться в свой дом?
В.С. После того, как в доме прошла реконструкция, город получает 50% реконструированной площади. Из этих 50% району выделяется процентов 10. Вот на эту площадь и можно вселять прежних жильцов этого дома. Но всех удовлетворить мы не сможем. В том случае, если мы уверены, в том, что сможем предоставить семье ее бывшую квартиру, заключается трехсторонний договор между жильцом, инвестором и территориальным управлением, в котором и оговариваются права каждой стороны. Но, как правило, мы снимаем проблемы с жильцами несколько иначе — предоставляем им квартиры, значительно большие по площади. То есть человек, теряя район, получает компенсацию метрами. И большинство это вполне устраивает.
То есть нельзя сказать, что ситуация очевидно складывается в нашу пользу, но, согласитесь, здесь есть о чем подумать и из чего выбрать. Если уж отселение неминуемо, то можно выбрать бескровный вариант борьбы и ждать милостей от инвестора и терагентства (хотя сложно себе представить, как вы собираетесь востребовать деньги за проведенный ремонт, доказательств которому, кроме как состояние самой квартиры, никаких нет). А можно пойти иным путем — кровавым, святым и правым — судиться. И здесь вы можете уповать уже не только на закон о собственности, но и на постановление московского правительства, которое имеет статус законодательного акта и не может быть проигнорировано судом.
Приложение к Положению о маневренном жилищном фонде
ДОГОВОР - ОБЯЗАТЕЛЬСТВО
г. Москва "___"_________199 г.
Мы, нижеподписавшиеся, застройщик ремонтируемого, реконструируемого, сносимого строения /ненужное зачеркнуть/ ____________________________________________________
(организация) _______________________________________________,
(фамилия, имя, отчество)
расположенного по адресу ______________________________c одной стороны, и собственник (наниматель, арендатор) квартиры(комнаты)_____________________________________,
(фамилия, имя, отчество)
проживающий в квартире N____ дома N____ по ___, состоящей из _________ комнат, общей площадью __ кв. м,жилой площадью _______________ кв. м, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Застройщик предоставляет на условиях аренды жилую площадь в маневренном фонде, а собственник (наниматель, арендатор) освобождает ранее занимаемую жилую площадь и переезжает на время проведения реконструкции (строительства) дома на предоставленную застройщиком жилую площадь.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Застройщик обязуется:
2.1.1. Предоставить на условиях аренды собственнику (нанимателю, арендатору) жилое помещение в маневренном фонде, пригодное для временного проживания.
2.1.2. Произвести за свой счет перевозку имущества собственника (нанимателя, арендатора) в жилое помещение маневренного жилищного фонда и после ремонта (строительства) — осуществить переселение на ранее занимаемую (или вновь построенную) жилую площадь.
2.1.3. Предоставить собственнику (нанимателю, арендатору) жилое помещение в ремонтируемом, реконструируемом, во вновь строящемся вместо сносимого доме, в другом муниципальном округе (территориальном управлении) /ненужное зачеркнуть/:
ул. ______________________________________________
дом ________ стр. _____ эт. ______ кв.____, кол-во комнат_____, из них изолированных ______, общей площадью___кв. м, жилой площадью _______ кв. м
2.2. Собственник (наниматель, арендатор) обязан:
2.2.1. После заключения договора аренды жилой площади в маневренном фонде в течение месяца освободить ранее занимаемую жилую площадь.
2.2.2. После письменного уведомления от застройщика о возможности переселения для постоянного проживания (п. 2.1.3) в течение месяца освободить арендуемую жилую площадь в маневренном жилищном фонде.
2.2.3. При сносе или реконструкции дома переселение собственника (нанимателя, арендатора) производится на вновь построенную жилую площадь. При этом жилая площадь предоставляется по договору дарения или мены (собственнику), по договору найма (нанимателю) и по договору аренды (арендатору).
3. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
3.1. Данный договор-обязательство должен быть удостоверен в государственной нотариальной конторе и зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья.
3.1.1. Договор-обязательство вступает в силу с момента регистрации в Департаменте муниципального жилья.
3.2. Договор-обязательство подписывают все взрослые члены семьи собственника (нанимателя, арендатора), достигшие 16-летнего возраста.
3.3. Все разногласия, которые могут возникнуть при выполнении настоящего Договора-обязательства или в связи с ним, будут решаться, как правило, путем переговоров между сторонами. Если стороны не придут к согласию, то дело подлежит рассмотрению в судебном порядке.
3.4. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, принятых на себя сторонами по договору _________
3.5. Настоящий договор-обязательство составлен
"____"__________199 г. в трех экземплярах.
4. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН
Застройщик Собственник
(наниматель, арендатор)
5. ПОДПИСИ СТОРОН
Должность, ФИО Собственник
(наниматель, арендатор)
(подпись, печать) Члены семьи:
Приложение к Положению о порядке и условиях возмещения убытков собственникам жилых помещений при отселении их из домов, подлежащих сносу, реконструкции, комплексному капитальному ремонту и по другим основаниям
ДОГОВОР-ОБЯЗАТЕЛЬСТВО
г. Москва
"____"________ 199 г.
Мы, нижеподписавшиеся, застройщик ремонтируемого, реконструируемого, сносимого строения /ненужное зачеркнуть/ _______________________________________________________
(организация)
_________________________________________________,
(фамилия, имя, отчество)
расположенного по адресу____________________________ _______________________,с одной стороны, и собственник квартиры (комнаты)_____________________________________,
(фамилия, имя, отчество)
проживающий в квартире N _____ дома N _____ по _____, состоящей из _____ комнат, общей площадью _____ кв. м., жилой площадью ______ кв. м., с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Застройщик возмещает в полном объеме убытки, понесенные собственником жилого помещения при отселении его из дома, подлежащего сносу, реконструкции, комплексному капитальному ремонту и по другим основаниям, а собственник освобождает ранее занимаемую жилую площадь в сроки, определенные настоящим договором.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Застройщик обязуется:
2.1.1. Выплатить собственнику потребительскую стоимость утрачиваемого жилого помещения в размере _____ руб. (сумма прописью)
2.1.2. Предоставить собственнику жилое помещение на праве собственности (по договору дарения, мены) с аналогичными потребительскими качествами взамен освобождаемого жилого помещения по адресу:
ул. _____ дом ______ стр. ____ эт. ____ кв. ____, кол-во комнат _____, из них изолированных _____, общей площадью _________ кв. м., жилой площадью ____ кв. м.
2.1.3. Предоставить собственнику на условиях аренды жилое помещение взамен освобождаемого жилого помещения по адресу: ул._____ дом ______ стр. ____ эт. ____ кв. ____, кол-во комнат _____, из них изолированных _____, общей площадью _________ кв. м., жилой площадью ____ кв. м.
2.1.4. Выплатить разницу в потребительской стоимости утрачиваемого собственником жилого помещения в размере __________________________________ руб. (сумма прописью)
2.1.5. Предоставить собственнику преимущественное право участия в инвестиционном проекте.
2.1.6. Предоставить собственнику иную компенсацию в форме _________________________________________________ /НЕНУЖНОЕ ЗАЧЕРКНУТЬ/
2.2. Компенсировать затраты по перевозке имущества собственника в размере ___________ руб. (сумма прописью)
2.3. Собственник жилого помещения обязан:
2.3.1. Освободить занимаемое жилое помещение в течение _______ с момента регистрации настоящего договора.
2.3.2. После письменного уведомления от застройщика о возможности переселения для постоянного проживания в течение месяца освободить арендуемую жилую площадь в маневренном жилищном фонде.
3. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
3.1. Данный договор - обязательство должен быть удостоверен в государственной нотариальной конторе и зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья.
3.1.1. Договор - обязательство вступает в силу с момента регистрации в Департаменте муниципального жилья.
3.2. Договор - обязательство подписывают все взрослые члены семьи собственника, достигшие 16-летнего возраста.
3.3. Все разногласия, которые могут возникнуть при выполнении настоящего Договора - обязательства или в связи с ним, будут решаться, как правило, путем переговоров между сторонами. Если стороны не придут к согласию, то дело подлежит рассмотрению в судебном порядке.
3.4. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, принятых на себя сторонами по договору__________________________________________________
3.5. Настоящий договор - обязательство составлен
"____ "___________ 199 г. в трех экземплярах.
4. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН
Застройщик Собственник
__________________ __________________
5. ПОДПИСИ СТОРОН
Должность, ФИО Собственник
(подпись, печать) Члены семьи:
Кристина СТЕПАНЯН, Алексей БЕЛОВ