Технопаркам пророчат светлое будущее
Приход большого числа производителей и потребность в инженерно подготовленных территориях привели к появлению в городе большого числа проектов индустриальных парков в регионе. Пока инвесторов останавливают лишь колоссальные затраты на создание инженерных сетей.
Сейчас в городе и области развивается 16 проектов индустриальных парков (ИП), общей площадью 1,2 тыс. га. Крупнейшими из них являются проекты "Марьино" (реализует "ВТБ Капитал"), Greenstate (финская компания ЮИТ), "Дони-Верево" ("Старт Девелопмент"), "Тосно" (Trigon Capital), индустриальный парк "Приневский" (Tellus Group), "Федоровское" в Тосненском районе (ООО "Фед-Иммобилен"), "Звезда", а также строящийся на бюджетные деньги технопарк "Ингрия". Эти проекты находятся в активной стадии строительства и уже имеют своих резидентов. По мнению Михаила Тюнина, руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, девелоперы проявляют все больше интереса к этому сегменту рынка. Однако пока строительство индустриальных парков продвигается крайне медленно. Первые проекты появились в регионе еще в 2006 году, но реализован из них пока только ИП "Уткина Заводь", первым резидентом которого стала компания Fazer.
Большие перспективы
"Петербург обладает высоким инвестиционным потенциалом. Это подтверждает выход на наш рынок международных производственных компаний, среди которых автогиганты MAN, Nissan, Scania, Toyota, завод по производству LCD телевизоров и плазменных панелей TPV Technology. За последний год 31 процент всех сделок на рынке аренды индустриальных площадей составляют сделки с производственными компаниями", — считает Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург. Он отметил, что до сих пор производители чаще всего выбирали складские помещения для размещения производства, поскольку перепрофилировать готовое здание значительно проще, чем построить его с нуля. Подготовка территории, проведение сетей и само строительство займет не менее двух лет, а также потребует серьезных средств. Однако сокращение складских площадей должно привести к увеличению спроса на земли в индустриальных парках. По оценкам Николая Казанского, пока спрос на них не так велик, а, соответственно, и строятся они крайне медленно. Потенциальными резидентами индустриальных парков могут быть самые разные производители — от автомобильных сборочных производств до фармацевтических компаний.
Генеральный директор технопарка "Ингрия" Ирина Калашникова также считает, что ведущие мировые IT-компании пока не готовы инвестировать собственные средства в капитальное строительство и отдают предпочтение аренде складских готовых зданий. По мнению специалиста, чтобы ускорить процесс создания индустриальных парков, необходимы изменения в действующем законодательстве. "До сих пор не принято окончательное решение о предоставлении инвесторам, участвующим в создании технопарков, тех же налоговых льгот, что и резидентам "Сколково". В частности, отчисления в фонд оплаты труда для резидентов подмосковного инновационного центра составляют 14 процентов вместо 34", — считает Ирина Калашникова.
Как правило, резидентами индустриальных парков становятся малые и средние компании, которым необходимо 0,5-1 га земли. Именно на таких производителях экономический кризис отразился больше всего. Сейчас участники рынка отмечают, что многие инвесторы, которые планировали приобретать участки в индустриальных парках, в конце 2011 года решили отложить покупку из-за разговоров о надвигающейся второй волне экономического кризиса. Интерес к этой территории будет возвращаться по мере стабилизации ситуации на финансовых рынках.
Административный ресурс
Первый проект технопарка в Санкт-Петербурге начали продвигать в 2006 году городские власти. ОАО "Технопарк Санкт-Петербурга", 100% акций которого принадлежит администрации города, разработало концепцию технопарка "Ингрия" на 32 га земли в районе станции метро "Дыбенко". Как рассказала Ирина Калашникова, в этом году начнется строительство первой очереди проекта, открытие которой запланировано на 2013 год. Общий объем инвестиций составит 30 млрд рублей, из которых 66% — средства частных инвесторов, а 34% — государственные инвестиции. Первыми резидентами "Ингрии" станут Microsoft, DataArt, НТЦ "Северо-Западная лаборатория".
Работа над проектом индустриального парка в Марьино и получение разрешений на строительство началась в 2007 году. Однако уже в 2008 году "ВТБ Капиталу" пришлось менять концепцию парка с учетом кризисных тенденций. Тогда было принято решение полностью отдать территорию под промышленное строительство. Еще несколько лет понадобилось для согласования проекта планировки территории, разработки градостроительной документации, и лишь в конце прошлого года компания смогла приступить к инженерной подготовке территории, которая завершится в июне 2012 года. Компания "ВТБ Капитал" уже вложила в проект 108 млн рублей.
Участки в будущем индустриальном парке общей площадью 40 га уже выкупили ООО "Е-авто" (сборочное производство гибридных автомобилей под брендом "Е"), ЗАО "Автомобильный завод "Яровит Моторс"" (производство грузовых автомобилей) и ООО "Техноэксим" (производство новых систем, агрегатов и компонентов для автомобилей). Как отметил Александр Паршуков, директор управления паевых земельных фондов ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами", сейчас ведутся переговоры еще с рядом машиностроительных компаний, которые планируют приобрести 12 га земли в Марьино. Компании приобретают в собственность земельные участки выбранной площади и формы с пакетом градостроительной документации и полным набором мощностей по всем видам инженерных сетей (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение).
По словам Александра Паршукова, изначально инвестор планировал строить инженерные сети за свой счет. Однако после проведения всех расчетов компания пришла к выводу, что такой подход приведет к очень высокой конечной стоимости земли в Марьино, которая будет недоступна для большей части небольших предпринимателей. "В результате в апреле 2011 года было подписано соглашение о сотрудничестве, которое позволило привлечь ресурсы города на часть работ по инженерной подготовке территории и тем самым снизить инвестиционную нагрузку на промышленные предприятия, заинтересованные в открытии производств в индустриальном парке", — рассказывает он. За счет администрации Санкт-Петербурга территория будет обеспечена внешними сетями газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, а также будут построены транспортные подходы к территории.
Зарубежный опыт
Еще один крупный проект с 2006 года в Ленобласти реализует финская компания ЮИТ. Индустриальный парк Greenstate расположен на 112,4 га земли в поселке Горелово — территория бывшего танкового полигона. Помимо подготовки документации и получения необходимых согласований компании пришлось за свой счет провести вырубку кустарника, демонтировать старые сооружения, проложить инженерные сети, построить канализационный коллектор и оплатить присоединение к сетям. По оценкам Максима Соболева, директора по развитию объектов недвижимости компании "ЮИТ Санкт-Петербург", для обеспечения 1 га земли электроэнергией необходимо не менее 10 млн рублей, а на 100 га земли придется потратить уже 1 млрд рублей. Он считает, что причиной замораживания большого числа проектов индустриальных парков в 2007-2008 годах стало именно то, что инвесторы не смогли адекватно оценить стоимость создания необходимой инженерной инфраструктуры.
Сейчас участок обеспечен водоснабжением(3 тыс. куб. м в сутки), электроэнергией (27 МВт), на его территории котельная мощностью 30 МВт, построена собственная пожарная станция. "Для того чтобы сделать территорию еще более привлекательной, была построена железная дорога, по которой можно принимать грузы из порта Санкт-Петербурга и других регионов России", — рассказывает Максим Соболев. Общий объем инвестиций в проект оценивается в 6 млрд рублей. А стоимость земли в индустриальном парке для резидентов составляет 175 евро за 1 кв. м.
ИП Greenstate уже заполнен на 40%. На его территории находится логистический центр, завод по производству мясных продуктов финского концерна Atria Group plс, а также производственные помещения для хранения и упаковки косметической продукции. Еще два участка приобрели компании "Актив Медикал Групп" и "Севзапметалл" (дистрибьютор холдинга "Северсталь").
Золотая земля
По оценкам экспертов, стоимость земли в индустриальных парках варьируется от $45 до $150 за 1 кв. м. Главными ценообразующими факторами в данном случае являются месторасположение участка, наличие качественных подъездных путей, наличие коммуникаций (водоснабжение, водоотведение, газоснабжение и другое). Немаловажную роль играет количество выделяемых на участок электрических мощностей (в среднем по рынку — 0,2-0,5 МВт/га). Земля на территории активно развивающегося индустриального парка, в котором есть якорные резиденты, коммуникации и хорошая транспортная доступность, оценивается в $100-150 за 1 кв. м. В то же время стоимость 1 кв. м на территории парка, удаленного от города, с плохими коммуникациями и сложностями с оформлением права собственности, не превысит $45-60 за кв. м.
Существующих сегодня в городе и области индустриальных площадей уже слишком много для Санкт-Петербурга. Эксперты уверены, что востребовано из них будет не более 30-35%. "В ближайшие годы девелоперы продолжат развивать этот сегмент рынка. Однако в период до 2017 года, по нашим прогнозам, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области будут активно продвигаться не более 3-4 таких проектов", — считает Михаил Тюнин. Важную роль при реализации подобных проектов играет и политика городской администрации по выведению промышленных предприятий за пределы города и привлечению новых производителей в регион. Эксперты также уверены в том, что резкое повышение интереса к этому сегменту рынка возможно в случае расширения границ Санкт-Петербурга.