Европа готовится к сокращению предложения на офисном рынке
Ограниченное количество новых проектов и недостаток финансирования, скорее всего, снизят долю вакантных офисных площадей в Центральной и Восточной Европе.
Об этом говорят данные нового исследования CBRE, международной компании в сфере коммерческой недвижимости.
Предложение строящейся офисной недвижимости в Центральной и Восточной Европе остается сниженным, и без заключения крупных предварительных договоров аренды девелоперы с трудом находят необходимое финансирование. Варшава остается исключением: здесь в течение 2011 года было запущено несколько спекулятивных проектов.
Доля вакантных площадей варьирует от 6,7% в Варшаве до 22% в Софии и Белграде. Наиболее значительное снижение в течение 2011 года отмечается в Софии (-350 базисных пунктов). В Киеве (+410 пунктов) и Загребе (+390 пунктов) пока отмечается противоположная тенденция.
Йос Тромп, руководитель отдела исследований и консалтинга CBRE в Центральной и Восточной Европе, комментирует: "Несмотря на снижение доли вакантных площадей в Центральной и Восточной Европе, в целом ситуация на рынках не сбалансирована. Офисный рынок Варшавы кажется вполне стабильным, и, невзирая на увеличение количества строящихся проектов, здесь, скорее всего, сохранится довольно низкая доля вакантных площадей. Причина в высоком спросе и активном поглощении".
По данным CBRE, средняя ставка доходности офисной недвижимости в Центральной и Восточной Европе в течение второй половины 2011 года продолжала снижаться и составила 8,7%. Это на 65 пунктов ниже, чем в конце IV квартала 2010 года, и на 12 пунктов ниже, чем во II квартале 2011 года. Снижение было вызвано, главным образом, динамикой доходности в странах Восточной Европы, в то время как по Центральной Европе цифры во второй половине года оставались стабильными. В итоге ставки доходности в Центральной Европе снизились на 52 пункта по сравнению с самым низким показателем в цикле, после роста на 170 пунктов, который они демонстрировали в период I квартала 2008 — I квартала 2010 года.
Патрик О'Горман, директор отдела финансовых рынков и инвестиций CBRE по Центральной и Восточной Европе, рассказал: "Так как поиск высококлассных активов продолжается и их нехватка на таких рынках, как Польша и Чехия, становится заметной, вполне вероятно, что доходность лучших активов на этих рынках продолжит снижаться. Рынки Будапешта, Братиславы и Бухареста также могут испытать снижение доходности, для этого необходимым условием является улучшение основных показателей рынка аренды. Все это, конечно, зависит от более масштабной макроэкономической ситуации".
Рынок аренды в течение второй половины 2011 года снова испытал снижение активности. Поглощение в Варшаве, Бухаресте и Праге снизилось на 20-40% по сравнению с первой половиной года, и это происходило на фоне рекордных показателей по аренде в Варшаве в 2011 году. Это показывает, что продления договоров аренды по-прежнему играют важнейшую роль в этом регионе. Тот факт, что объем вакантных площадей в Бухаресте и Праге не вырос значительно, главным образом, связан с ограниченным объемом строящихся проектов.
Йос Тромп также добавляет: "Восстановление спроса наиболее вероятно на рынках, где значителен объем аутсорсинга, и которые в то же время менее зависимы от экономического роста Европы. Неплохие цифры экономического роста в Германии в 2011 году позволяют надеяться на начало положительной динамики спроса в таких странах, как Чехия и Словакия, однако прогноз на 2012 год остается неопределенным".
Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России, комментирует: "В целом ситуацию на офисном рынке Москвы в 2011 году можно охарактеризовать как стабильную. Мы наблюдали высокую активность со стороны арендаторов, особенно на качественные офисные помещения внутри Садового кольца и в популярных офисных районах Москвы. По итогам 2011 года объем новых офисных площадей, введенных в эксплуатацию, составил 603 800 кв. м, что на 30 процентов меньше показателя 2010 года. В 2011 году доля свободных офисных площадей сократилась и составила 14 процентов. Как и в 2010 году, ставки аренды в сегменте класса "А Прайм" увеличивались. По итогам года средняя ставка аренды в сегменте класса "А Прайм" достигла $1,2 тыс. за кв. м, что на 30 процентов превышает ставку на конец 2010 года. В 2012 году мы ожидаем дальнейшее увеличение ставок аренды на качественные офисные помещения, расположенные в самых популярных районах Москвы. Также ожидается сохранение интереса арендаторов к данным помещениям. В 2012 году на рынок выйдет не более 500 тыс. кв. м офисных площадей, что при сохранении стабильного спроса приведет к уменьшению доли свободных офисных площадей. Конечно, нельзя забывать о волатильности на европейских рынках в связи с выборами президента РФ — эти факторы могут существенно повлиять на уровень спроса. Сейчас многие компании с осторожностью планируют стратегию своего развития".