Отпуск подождет. Не время отдыхать, когда главные дела — впереди. Или вы уже купили себе квартиру? Зря — сейчас или чуть позже самое время потрепать себе нервы, бегая за справками и оформляя недвижимость в собственность — летнее падение цен на носу. К осени-зиме то, что вы купите сейчас, на несколько тысяч долларов должно подорожать, и вы сможете мирно почить на лаврах и вернуться к идее отдохнуть от трудов праведных по увеличению собственного благосостояния.
Ну было, было, было...
Нет, вы только не думайте, что мы стали активными противниками недвижимого имущества — мы по-прежнему к нему со всей душой. А вот оно к нам какими-то странными местами начинает поворачиваться. Всего-навсего три-четыре года назад, когда мы только начали открывать для себя прелести рынка недвижимости, все было что называется тип-топ. У редких по тем временам продавцов не было никаких проблем с продажей квартир, а у покупателей не начиналась мигрень при объявлении суммы, за которую владелец был готов расстаться со своим жильем. Цены довольно стабильно росли, делая вложения в недвижимость одними из самых выгодных даже для непрофессионала и, заметьте, рост на пятьдесят процентов в год был далеко не пределом.
О времена, о нравы! Владея даже небольшой квартиркой, можно было себя чувствовать Рокфеллером местного масштаба. Эх, сейчас бы квартирок несколько по тем ценам прикупить!
Увы, сегодня ситуация в большинстве городов России совсем не та. Где она, хваленая стабильность и выгодность недвижимости? Все, кто мог легко купить себе квартиру, давно уже это сделали. А кто не успел, тот, как известно, опоздал.
И, за редким исключением, нынешним покупателям приходится тем или иным способом копить деньги для того, чтобы сменить старое или завести себе новое жилье.
Ситуация, конечно, меняется, но проблемы-то остаются. Решать, насколько выгодно продавать или покупать сейчас квартиру, приходится в каждом городе отдельно. А если учесть, что в некоторых городах еще даже сложно говорить о сложившемся рынке, то определить, как и в какую сторону будут меняться цены, представляется сложным даже для профессионалов.
Сергей Потапов, вице-президент Российской гильдии риэлторов:
— В тех регионах, где существует более крупная денежная масса, и формируется рынок недвижимости. Например, во Владивостоке моряки начали зарабатывать неплохие деньги, в Хабаровске организовано много совместных предприятий, тоже — приток средств, в Екатеринбурге развивается бизнес — та же ситуация. Там же, где доходы у населения невысоки (Курск, Орел), говорить о сложившемся рынке мы не можем.
По-разному меняются цены на жилье не только в разных городах, но и районах. Это не говоря уже о том, что разные категории квартир могут отличаться в динамике, как небо и земля. Практически везде более дорогие квартиры растут в цене быстрее (или во всяком случае дешевеют медленнее) средних и, тем более откровенно плохих, а элитное жилье дорожает постоянно и во всех городах, где такие квартиры продаются.
Лучшие цены, как и жен, надо искать в провинции
От того, насколько обеспеченными являются жители того или иного города, зависит, в основном, и цена квадратного метра жилья. Например, одними из самых дорогих городов России (после Москвы, конечно), являются Санкт-Петербург и Нижний Новгород. Там цена за квадратный метр среднего жилья доходит до $ 550-$ 600. А, скажем в Ижевске, Чебоксарах или Самаре продают квартиры по цене, в среднем, немногим превышающей $ 200 за квадратный метр.
Скажем так: общее правило таково, что чем больше город, тем средние цены на квартиры в нем выше. Но даже в самых дорогих городах стоимость квадратного метра, превышающая тысячу долларов, считается перебором — по такой цене продается только элитное жилье.
Средние цены квадратного метра жилья в некоторых городах России (весна 1995 года) в $ за кв. м
| Центральные районы | окраины | |
|---|---|---|
| Владимир | 250-300 | 200-250 |
| Волгоград | 480-550 | 300-350 |
| Вологда | 300-350 | 200-250 |
| Екатеринбург | 320-380 | 260-300 |
| Калининград | 400-450 | 300-350 |
| Красноярск | 380-420 | 250-300 |
| Курск | 380-420 | 280-320 |
| Нижний Новгород | 450-500 | 280-320 |
| Новосибирск | 200-250* | |
| Оренбург | 350-380 | 250-300 |
| Пермь | 300-350 | 230-260 |
| Ростов-на-Дону | 450-500* | |
| Рязань | 430-480 | 280-350 |
| Санкт-Петербург | 550-600 | 450-500 |
| Саратов | 350-400 | 200 |
| Сыктывкар | 400-450 | 200-300 |
| Тверь | 350-400 | 200-230 |
| Ульяновск | 400-450 | 250-300 |
| Хабаровск | 350-400* | |
| Чебоксары | 220-250 | 170-200 |
* — средние цены по городу в целом
Данные получены от нескольких риэлторских фирм в каждом из городов
В большинстве городов в последнее время сложилась парадоксальная ситуация, когда вновь строящееся жилье оказывается дороже квартир аналогичного качества на вторичном рынке. С одной стороны, это, конечно, вполне логично — новая квартира в целом лучше, чем "бывшая в употреблении". Но с другой стороны, новые квартиры строятся обычно где-нибудь на задворках города. Сразу возникают проблемы с транспортом.
Кроме того, в новых районах обычно не торопятся строить то, что называется инфраструктурой: школы, детские сады, магазины и прочее. Что, согласитесь, не всегда приятно. Да и качество только что сданного жилья, как правило, оставляет желать лучшего. Обычно приходится потратить как минимум месяц и весьма значительную сумму, чтобы привести новую квартиру в состояние, когда она станет действительно пригодной для жилья.
Так что, если вы не привязаны к конкретному городу и вам по большому счету все равно, где жить, то вы можете найти себе достаточно хорошее по качеству жилье по вполне приемлемой цене. К тому же, в отличие от Москвы, в большинстве городов давно забыли о таком слове, как "прописка". Поэтому вам не придется придумывать сложных многоходовых операций для того, чтобы получить в паспорте вожделенный штамп. Достаточно купить квартиру — и вас в нее непременно пропишут.
Чем больше знаешь, тем больше получаешь
Хорошо, скажете вы, возможно где-то хорошо и дешево, но нас там нет. И не будет, поэтому какой смысл новгородцу отягощать извилины информацией о чебоксарских ценах на квартиры, а москвичу интересоваться прелестями жизни в Твери. Нет, господа, вы как хотите, но вы не правы и еще раз не правы. Это совсем не лишнее, а, что называется, в кассу.
Загляните в любую рекламную газету, и вы без утомительных поисков найдете объявления: меняю хорошую трехкомнатную квартиру в Тьму Таракани со всеми удобствами на однокомнатную в Москве с доплатой. Думаете, это какого-нибудь добропорядочного тмутараканьца "приперли" к стене обстоятельства и ему завтра-послезавтра выходить на высокооплачиваемую работу здесь, а он все еще там и поэтому хочет? Нет, все гораздо проще, прозаичнее и интереснее. Междугородний обмен вообще — штука хитрая, и на этом тоже можно с равным успехом потерять или получить.
Считайте сами: в Москве с большинством городов разница в стоимости квадратного метра превышает $ 500. Поэтому вполне возможно предложить человеку, имеющему однокомнатную квартиру в приличном районе Москвы, трехкомнатную новую квартиру где-нибудь во Владимире или Рязани, и при таком раскладе еще останется сумма в двадцать-тридцать тысяч долларов, которой можно распорядиться по собственному усмотрению.
Основное достоинство этого способа приобретения квартиры заключается в том, что большинство людей имеют достаточно слабое представление о том, сколько стоят квартиры в других городах. И у вас появляется возможность сыграть на этом. К тому же впечатляет, когда за среднюю однокомнатную квартиру вы предлагаете полноценную "трешку".
Первое, чем вам придется озаботиться, это поиски в своем городе человека с квартирой, которая вас устраивает. Вот с этим у вас могут сложиться серьезные проблемы. В принципе, вполне возможно найти человека, не испытывающего особой привязанности к своему нынешнему месту жительства и готового за определенное вознаграждение переехать в более спокойное (а значит, более дешевое) место. Но предсказать, сколько это займет у вас времени, достаточно сложно.
После этого вы начинаете в новом городе поиски квартиры, которая устраивала бы вашего партнера по качеству, а вас по цене. Точную цену, заплаченную вами за квартиру, сообщать совершенно не обязательно. По данным риэлторов, как правило при междугородних обменах с доплатой выплачивается примерно 65%-70% от действительной разницы между стоимостью квартиры, которую вы хотели бы получить, и квартирой в другом городе.
Понятно, что эта схема подходит и для покупки квартиры не только в Москве. Но сделать это можно, только если вы хотите получить квартиру в городе, где цены на жилье выше, чем там, куда вы собираетесь послать вашего партнера.
Возьмем простой пример: вам нужна двухкомнатная квартира в Нижнем Новгороде, скажем в более престижной "верхней" его части. Сейчас цена одного квадратного метра жилья в этой части города составляет примерно $ 450. Таким образом, квартира, на которую вы претендуете, обойдется вам при покупке сразу примерно в $ 22 тысячи. Чтобы ваша экономия окупила расходы на переезд и позволила "почувствовать разницу", стоимость квадратного метра в двух городах должна отличаться минимум на $ 100. Поэтому выбираем, скажем, расположенный относительно недалеко город Чебоксары, где квартиры продаются в среднем по $ 200 за квадратный метр. Находим новгородца ( с устраивающей вас квартирой), который ничего против чебоксарцев не имеет и даже готов влиться в их ряды. Ищем ему квартиру в Чебоксарах. Две одинаковые квартиры в этих городах различаются в цене практически в два раза. Но об этом вашему "протеже" совсем необязательно сообщать, и тогда пятидесятиметровая "двушка" обойдется вам всего в $ 10 тысяч. Разница пойдет на доплату, но совсем необязательно целиком.
Возможностей узнать настоящую цену на квартиру у вашего партнера не так уж много. В нашем примере с обменом Нижнего Новгорода на Чебоксары совершенно не стесняясь можно экономить на доплате примерно $ 3,5 тысячи. Это больше, чем вы смогли бы сберечь при обмене меньшей квартиры на большую с доплатой внутри одного города.
И все-таки они падают
Сэкономить несколько тысяч долларов при покупке квартиры, конечно, всегда приятно, но сначала стоит решить простой вопрос: а стоит ли вообще покупать квартиру? Нет, если вам негде жить, то вопрос этот, конечно, праздный. Нас волнует другая сторона этой проблемы — будет ли покупка квартиры выгодным способом помещения ваших денег.
Все дело в том, что в последний год во многих городах валютные цены на жилье начали падать, и когда это падение остановится, предсказать довольно сложно. Происходит это потому, что первоначальный рост цен при общем недостатке жилья загнал цены на запредельную высоту. Например, в Нижнем Новгороде за последний год (с мая прошлого года) средняя цена квадратного метра снизились с $ 390 до $ 335. В Екатеринбурге за прошлый год мало того, что валютные цены снизились на 30%, даже рублевые полностью остановили свой рост. И подобная картина наблюдается во многих городах России.
Динамика изменений средних долларовых цен на жилье за 1994 год (в процентах)
| Владимир | -10 |
| Волгоград | +30 |
| Вологда | +15 |
| Екатеринбург | -20 |
| Красноярск | -5 |
| Курск | 0 |
| Нижний Новгород | 0 (с мая -15) |
| Самара | +15 |
| Санкт-Петербург | +5 |
| Ульяновск | +30 |
| Хабаровск | 0 |
| Чебоксары | +5 |
Данные получены от нескольких риэлторских фирм в каждом из городов
При этом необходимо помнить, что разные категории квартир изменяются в цене по разному: хорошие квартиры дорожают, а плохие дешевеют. Связано это с тем, что хорошего, а особенно элитного жилья обычно строится недостаточно. Спрос на него в 4-5 раз превышает предложение. В итоге, например в Твери, при общей стабилизации средних цен, квартиры низкого качества в отдаленных районах подешевели на 10%, средние квартиры не изменились в цене, квартиры улучшенной планировки подорожали примерно на 10%, а элитное жилье выросло в цене на 15%.
При этом риэлторы тех городов, где в прошлом году наблюдалось достаточно серьезное снижение цен, считают, что в этом году цены должны либо остановиться на одном уровне, либо, в крайнем случае, замедлить свое падение.
Александр Кудрин, директор агентства "КУПЕ", г. Екатеринбург:
— Долларовые цены в 1994 г. снизились на 25-30%. В этом году прогнозируемое снижение долларовых цен не превысит 10%. Снижение коснется прежде всего квартир с невысокими потребительскими качествами.
Игорь Мелихов, директор фирмы Инфоцентр "Жилье", г. Волгоград:
— За прошлый год цены на квартиры в валюте выросли на 31%. При этом летом было весьма заметное снижение стоимости жилья. После апреля цены начали падать и к июню потеряли 8%, после чего не менялись до конца августа, когда началось медленное повышение. В октябре цены резко выросли, что и обусловило общее повышение цен за год. В этом году сезонное снижение цен будет обязательно, хотя, возможно, более мягкое, чем в прошлом.
Поспешай медленно
Что нам в принципе требуется для того, чтобы с выгодой потратить деньги? Знать, когда что можно купить дешевле. Особенно это относится к квартирам. Для покупки квартиры сумма требуется большая, поэтому даже небольшое снижение цен может приносить в итоге экономию в несколько тысяч долларов.
Даже там, где цены на недвижимость в общем и целом все еще растут, существуют сезонные колебания. Сами понимаете, что летом большинство покупателей тянуться подальше от городов, и уж во всяком случае не желают себя отягощать нервотрепкой, связанной с покупкой или продажей квартиры в такое время. Поэтому количество сделок летом резко уменьшается. Например, в прошлом году по данным Нижегородского фонда недвижимости в городе с апреля по июнь было заключено на 20% меньше сделок, чем с февраля по март. И сразу цены снизились примерно на 15%. Так что, потерпев месяца четыре, совершенно спокойно можно было бы сэкономить достаточно значительную сумму. Например, вам надо было купить простенькую 45-метровую "двушку" в Ленинском районе Нижнего Новгорода. Район непрестижный, застроен в основном пятиэтажками. В апреле такая квартира обошлась бы вам почти в $ 16 тысяч. Но если бы у вас не "горело", и подождать с покупкой четыре месяца — для вас не проблема, тогда в августе вы точно такую же квартиру смогли бы купить всего за $ 12,5 тысяч. То есть за четыре месяца вы, совершенно не напрягаясь, могли сэкономить $ 3,5 тысячи.
Инна Готская, главный специалист Нижегородского фонда недвижимости:
--Общая динамика поведения рынка сохраняется и в этом году. Был "весенний" подъем, началось "летнее" падение цен на жилье. Но весна 1995 года оказалась значительно "мягче", что может быть связано и с поведением доллара, и с увеличением объемов строительства, а также с приближением к "мировой цене на жилье" по Нижнему Новгороду. По всей видимости, "летнее" падение цен также будет не таким резким, как в прошлом году. На хорошее жилье цены скорее всего просто остановятся, а быстрее всего будут дешеветь откровенно плохие квартиры, особенно в Автозаводском районе. К тому же, нам есть куда развиваться, поскольку на рынке недвижимости количество обменов пока превышает количество сделок купли-продажи.
Примерно такая же ситуация сложилась летом прошлого года в Санкт-Петербурге. По данным агентства "ИнтерОксидентал", многие категории жилья подешевели с апреля по август примерно на десять процентов. То есть та же двухкомнатная "хрущевка" обошлась бы вам вместо $ 25,5 тысяч — $ 23 тысячи. Что, согласитесь, тоже приятно. Как правило, летнее снижение цен на квартиры начинается в апреле-мае. Продажа квартиры занимает обычно больше месяца, поэтому лето растягивается в обе стороны. В большинстве городов повышение цен после летнего затишья начинается примерно в октябре. И максимального значения цены достигают примерно в феврале-апреле. Так что если вы обязательно желаете уехать летом подальше от всяческих проблем, знайте, что в стоимость вашей поездки включаются еще и деньги, переплаченные за квартиру, которую вы купили зимой или весной.
Елена Кирюшина, консультант фирмы "Недвижимость", г. Владимир:
--В прошлом году цены на недвижимость упали к концу осени процентов на двадцать. На сегодняшний день они стабилизировались. Но отсутствие спроса, особенно летом, может спровоцировать и дальнейшее падение цен. Кстати, на стоимость квартиры практически не влияет месторасположение, за исключением строительства элитного жилья в центре города. Покупают квартиры в основном северяне, приезжие из Казахстана и, как ни странно, из Москвы.
Понятно, что кроме чисто сезонных колебаний, на квартирные цены влияют еще десятки других причин. Поэтому в каждом конкретном городе картина, безусловно, своя. Например, год назад в Ростове-на-Дону практически не было летнего падения цен на квартиры. Дело в том, что город является одним из излюбленных мест относительно обеспеченных северян, которые стремятся осесть в более теплых краях. Но в общем и целом можно сказать, что летом квартиры дешевеют или, в крайнем случае, перестают дорожать практически во всех областных городах России. Правда, риэлторы большинства городов рассчитывают, что в этом году сезонное снижение будет менее резким, поскольку покупатели, наученные прошлым годом, более активно будут покупать квартиры сейчас.
Мы намеренно не обсуждали ситуацию с ценами на московские квартиры. Дело в том, что в столице картина сильно отличается от общей по России и цены здесь изменяются в соответствии с собственными законами. Но об этом, если вы не возражаете, мы расскажем в одном из ближайших номеров журнала.
Николай ЛЯМИН