Коттедж воспринимается у нас исключительно как загородное жилье, и в городе мы почему-то настойчиво стремимся обзавестись квартирой. Почему? Ведь гораздо приятнее иметь все то же самое, но больше метражом и с собственным садиком под окнами. Тем более, что в Москве теперь не проблема найти землю под индивидуальное строительство. И земля под возведенным домом будет собственностью его владельца. Только с этим не лишне поторопиться. Завтра то же самое может обойтись раза в два дороже.
Дорого, но мило
Вам, любезный читатель, верно кажется, что если и случаются чудесные истории, то не с вами. На садовой грядке где-нибудь на 173-м километре Каширского шоссе вы и подумать боитесь, что можете иметь уютный дом с окнами на Красную площадь. Или, на худой конец, в двадцати минутах ходьбы от оной. Не торопитесь сердито отмахиваться. Такое запросто может произойти. Причем, именно в Москве.
Итак, история счастливого обладания собственным коттеджем должна случиться именно с вами. Для начала надо твердо решить перебраться из московской многоэтажки в отдельно стоящий особняк, не лишаясь при этом прелестей городской жизни. Выбор, правда, при этом у вас небольшой.
Готовые коттеджи в Москве найти так же трудно, как стать президентом России. Старые дома деревенской архитектуры попали под снос, и нам удалось отыскать единственный поселок в районе метро "Сокол". Он сохранился чудом лишь потому, что воздвигли его в 20-х годах для пролетарских художников. Они-то и смогли отстоять его двадцать лет назад, превратив в памятник архитектуры и отдав под охрану государства.
Сейчас 117 коттеджей находятся на балансе Совета самоуправления поселка "Сокол", который территориально подчиняется местной префектуре, а как памятник — управлению мэрии. Недавно жителям разрешили приватизацию, но в собственность они могут получить только стены своих квартир. Сами дома и прилегающая к ним земля (от 7 до 14 соток) являются собственностью государства и, соответственно, не подлежат продаже. Квартиры, точнее стены с потолком, жильцам разрешили обменивать, но цены, можете представить, при этом достигают заоблачных высот элитных европейских или американских особняков.
Цена односемейной квартиры площадью от 65 до 100 квадратных метров в районе "Сокола" — от $ 300 тысяч до $ 500 тысяч. На эти деньги можно без лишней нервотрепки купить шикарную квартиру, а то и две, в центре города.
Даже если вы все-таки совершили обмен (как сделал это Ролан Быков) и вздохнули полной грудью — это действительно, удивительный зеленый островок среди городского пейзажа, в котором есть и газ, и вода, и даже местное отопление — не спешите радоваться. Вам придется доплачивать налог на землю.
А он в этом районе колеблется в пределах 8 миллионов рублей за гектар. И хотя Совет самоуправления выторговал себе льготы и снизил налог до трех процентов от всей суммы, задуматься над этой налоговой арифметикой совсем не мешает.
В общем, вы достойны вкушать прелести деревенской жизни и просыпаться от криков петухов. Но тут самое время задуматься о безопасности жилища и собственной. В "соколиной" деревне в лучшем случае можно спрятаться за деревянным или металлическим забором, а вот личную охрану нанимать уже накладно. Да и не в курятнике же ее размещать. Поэтому в моду потихоньку начинают входить коттеджные поселки.
Земля! Вижу землю!
Поверьте, вы не одиноки в желании заиметь особнячок в Москве. Хотя компании, занявшиеся возведением элитного жилья в специализированных поселках в последние годы, не плодятся как кролики, но они, на наше счастье, есть. Как правило, они покупают права аренды на московский земельный участок (продажа земли в собственность пока запрещена) и начинают возводить коттеджи. Подобный бизнес носит локальный характер. Но уже строятся коттеджи в Западном округе. А также на присоединившихся к Москве территориях — в Кожухово или Косино. Достаточно много коттеджей скоро будет в Северо-Западном округе, где застройка коттеджных поселков рассчитана до 2000 года. Разработан проект поселка в Крылатском.
Можно не дожидаться реализации проектов и просто арендовать квартиру у совместного предприятия "Перестройка" в коттеджном поселке "Сетунь". Хотя сам поселок будет окончательно готов в 1997 году, но его уже освоили иностранные представители. Многим даже нравится. За хорошую двухкомнатную квартиру метров на 120 с гаражом в этом поселке в год надо заплатить $ 600 за квадратный метр (это без учета НДС и налогов), доплачивать на эксплуатационные расходы (в том числе и телефон) по тысяче долларов в год, плюс добавлять ежемесячно $ 500 на охрану. Но вас тогда будут пасти круглосуточно и по всему периметру. Да и соседство сплошь представительное — от посла Панамы до сотрудников Reuters и Citibank. Единственное, что может удручать — нельзя приобрести коттедж в собственность. Но если нельзя в "Перестройке", то это не значит, что вообще нельзя.
В Митино "Альфа-Эстейт" продает первую очередь своих коттеджей. Две линии домов будут сданы в сентябре. В ноябре строители проверят коммуникации, телефонную сеть, а в марте будущего года весь поселок будет передан жильцам. Земля под строительство коттеджного поселка из 80 домов у Пятницкого шоссе недалеко от деревни Рождествено арендована фирмой "Топ" на 49 лет. Коттеджи строит турецкая фирма "Фео", "Альфа" же управляет строительством и владеет эксклюзивными правами на продажу.
Строители обещают клиентам трехуровневый дом с отделкой, сантехникой, телефоном, горячей водой, отоплением и, конечно же, газом и гаражом на одну машину. Плюс — от 4 до 7 соток земли в аренду. В цокольном этаже можно сауну или бильярдную с баром отстроить. На первом этаже — гостиную, кухню, спальню. Для этажа повыше можно выбрать джакузи (от тысячи до семи тысяч долларов) и еще несколько спален обосновать.
Созданное здесь местное эксплуатационное управление будет следить за чистотой, охраной и прочими бытовыми мелочами. Не будет, правда, магазинов, но зато будет комфортабельная дорога, а вокруг — зеленый лес, пруд. И все это в Москве. Ваша мечта вполне может превратиться в явь. Правда, только после оформления договора купли-продажи и получения свидетельства о собственности от Москомимущества.
Но платить лучше сейчас. Хотя "Альфа-Эстейт" может предложить оплату в рассрочку, но сами знаете — раньше сядешь... При единовременной оплате квадратный метр будет стоить $ 1651. Это примерно соответствует стоимости квадратного метра в приличной московской многоэтажке. К тому же, общий метраж вашего коттеджа будет гораздо выше панельного пенала. Обычный коттедж площадью сто семьдесят метров (всего их будет три типа площадью от 170 до 186 квадратных метров) обойдется в 280 тысяч долларов. И не забудьте, что придется выплачивать арендную плату за землю (это совсем не земельный налог, аренда в этом районе может достигать $ 1000 за гектар в год), а после этого взвесьте плюсы и минусы.
А если вы захотите растянуть удовольствие и взять рассрочку на три года (только для строящихся коттеджей), то можете платить поквартально по 20 или 50 процентов от всей суммы. Но на этот срок коттедж не передается в собственность, а лишь в аренду. Посчитайте, что при этом надо платить арендную плату за землю от $ 196 за 7 соток до $ 420 за 15 соток в год, плюс кредит возвращать Альфа-банку под 30 процентов годовых в валюте.
Стоимость квадратного метра коттеджа сразу лихо подскакивает — до $ 2300. То есть, за все вместе надо будет выложить уже около 860 долларов (!).
В Митино коттеджи уже можно выбирать, а над велотреком в Крылатском "Альфа-Эстейт" только начинает строительство поселка из шестидесяти домов. В этом большой плюс. Можно по утрам на велосипеде погонять или веслами погрести. Впрочем, как и просто кофе потягивать, наблюдая, как другие себя спортом изнуряют. Кому что нравится.
Митино, Крылатское или Рождествено, может быть, и хорошо, — скажете вы: зелено, воздушно, велосипедно, но что делать, если тянет в старый город?
И все же — мы не привыкли отступать
Если вам не хочется престижных московских окраин, то можете выбрать третий вариант приобретения отдельно стоящего дома — самим его построить. Где взять местечко под эти грандиозные планы? Придется вплотную столкнуться со столичными властями. Местные законодатели и исполнители уже сейчас пытаются решать вопрос с передачей земли в собственность.
--------------------------------------------------------
24 мая 1995 года мэр Москвы распоряжением N 254 внес изменения в столичное земельное законодательство, открыв тем самым вторичный рынок земли в столице. Распоряжение предусматривает, что "переход выкупленных прав аренды земельных участков от их владельцев другим владельцам осуществляется путем государственной регистрации", и что "по факту отчуждения зданий и сооружений выкуп прав аренды земли под габаритами не производится".
--------------------------------------------------------
Например, в Санкт-Петербурге, где осталось много одноэтажных домов в личной собственности, принято решение передать в собственность и прилегающую к домам землю. Новые владельцы получают свидетельство совершенно бесплатно и могут запросто продавать или обменивать принадлежащие им участки.
Татьяна Валуева, пресс-секретарь комитета по земельной реформе Санкт-Петербургской мэрии:
— Мы уже выдали 6 тысяч свидетельств о собственности на землю в городе. При этом можно и купить землю в собственность здесь же. Цена будет зависеть от расположения участка, его архитектурной ценности. От этого определяется ставка земельного налога. А к ней уже добавляется коэффициент: 150 — для земельных участков до 24 соток и 200 — для более крупных. То есть в центре — Дзержинском и Смольнинском районах — сотка стоит около 100 млн руб. ($ 20 тысяч), а на окраинах около — 20 млн руб.($ 4тысячи).
С начала этого года стоимость питерской земли выросла в три-четыре раза в зависимости от площади и месторасположения. Например, десять соток на Васильевском острове год назад можно было купить за $ 6-7 тысяч, а сейчас то же самое стоит около 20 тысяч долларов. В Москве земельную и ценовую политику определяет Московский земельный комитет. Одна из его комиссий предлагает земельные участки, изъятые у прежних пользователей, другая занимается продажей свободной земли.
Сергей Мельниченко, первый заместитель председателя Московского земельного комитета:
— Мы передаем землю под строительство жилья в долгосрочную аренду до 50 лет. Покупатель имеет преимущественное право на продление срока аренды. Возможно, лет через пять собственность на землю окончательно оформится. Сейчас мы к этому не готовы. Если мы сейчас всем землепользователям дадим право на собственность, то город через пять лет умрет, а мы все из него уедем. Потому, что тогда нельзя будет подступиться ни к коммуникациям, ни к дорогам. Тысячи владельцев не готовы еще взаимодействовать друг с другом.
--------------------------------------------------------
Порядок покупки земельного участка для последующего жилищного строительства достаточно прост. В еженедельных конкурсах Москомзема могут принимать участие как физические, так и юридические лица. Для участия в конкурсе необходима заявка на участие и готовность внести залог — 10 % от стартовой цены выбранного участка. От физического лица для участия в конкурсе необходим только паспорт. Дальнейшая процедура покупки прав аренды осуществляется через посредничество 20 уполномоченных риэлторских фирм. Телефоны управления земельных конкурсов Москомзема: 235-68-00, 235-83-39.
--------------------------------------------------------
С начала этого года в Москомземе появились первые покупатели земли под застройку эксклюзивным жильем — то есть небольших особнячков площадью до 200 квадратных метров.
Вы заполняете заявку на участие в конкурсе. Выбираете участок под застройку эксклюзивным жильем и в конверте пишете свою цену. При этом вас попросят внести 10 % от стартовой цены в виде залога. Потом можете спокойно дожидаться результатов конкурса.
Окажетесь единственным претендентом — можете смело подыскивать проектирующую и строительную организацию. После окончательной оплаты права на аренду, естественно. А если вдруг откажетесь от покупки (денег не сможете набрать или решите приобрести что-нибудь подешевле), залог к вам вернется. Выдержавшим испытание до конца оформляется договор аренды, а дальше — полгода на проектирование (строить можно подольше) коттеджа. Но покупка права аренды не дает вам права строить то, что вы хотите. Если в проекте будет написано: строительство особняка на три этажа, то двумя этажами уже не отделаться. Иначе ваш проект могут не утвердить и землю не отдать. Даже если вы прошли все формальности, а строить решили что-то не то, договор с вами быстро расторгнут и лишат права на аренду.
В договоре предусмотрены и форс-мажорные обстоятельства. Например, если достроенный вами коттедж московские власти захотят забрать под детский сад или банк, то сделать это для них будет проще простого. Компенсируют ваши затраты и, может быть, дадут равноценный участок: стройтесь дальше еще. Если же власть вдруг поменяется — и вашу собственность реквизируют, то на руках у вас останется бумага, гарантирующая компенсацию от государства. Все остальное будет зависеть только от порядочности будущей власти.
Как частному лицу, вам, естественно ни к чему покупать огромные участки земли и возводить коттеджи для их последующей перепродажи. Для вас в Московском земельном комитете есть несколько предложений земли под эксклюзивное строительство. По словам Елизаветы Голубкиной, сотрудника управления земельных конкурсов, за полгода уже приобретено несколько участков в центре Москвы. На Марксистской улице, недалеко от Таганки, на Новолесной, за Белорусским вокзалом. В последний момент покупатель отказался от 12 соток земли под строительство 2-3-этажного особняка в Товарищеском переулке недалеко от Таганки. А всего-то стартовая цена участка составляла — $ 500 тысяч.
Запредельные цены, не так ли? При этом вы должны помнить, что расходы на строительство, коммуникации, охрану ложатся целиком на ваши плечи. В цену купленной земли эти цифры не входят. Строительство кирпичной коробки под очень скромный 200-метровый коттедж обойдется в $ 40 000.
Коммуникации потянут тысяч на 9 долларов. Внутренняя отделка при режиме строжайшей экономии будет стоить еще $ 7000. То есть, сам особнячок с видом на кремлевские башни будет стоить от $ 56 000 и выше, в зависимости от того, захотите ли вы сверять время по Спасской башне или остановитесь на панораме колокольни Ивана Великого.
Не забудьте, что проектная организация за план вашего дома (без него никак нельзя обойтись) потребует с вас от 13 до 25 процентов от стоимости строительства. Прибавьте сюда стоимость права аренды. Десять соток в пределах Садового сейчас вам обойдутся в $ 600 000. Да еще арендную плату около $ 2,5 тысяч ежегодно придется вносить. Вполне можно на все про все истратить тысяч 800 долларов. Страшно? Не пугайтесь.
Далась вам Спасская башня. Цену на законченное жилье, как вы поняли, определяет стоимость права аренды земли. Что вам мешает заехать за Садовое кольцо и строить, например, на той же Марксистской. Права на аренду десяти соток обойдутся в двадцать восемь тысяч долларов. Арендная плата в год — еще сотня зеленых. Каково? Укладываемся в сотню тысяч долларов. Можете еще тысяч десять набросить на непредвиденные расходы.
Но это гораздо ниже стоимости обычной квартиры в центре. А удовольствия при этом получается в миллион раз больше: ведь в отличие от квартиры дорожать будет не только дом, но и земля под ним.
Стоимость земли на сегодняшний день Московский земельный комитет определяет по двум показателям: стоимости права на покупку аренды земли и арендную плату. Ставка выкупа определяется из учета рынка спроса и предложения. Арендная плата зависит от уровня земельных продаж в городе и динамики увеличения рыночных цен.
------------------------------------------------------
Ставка выкупа договора аренды в долларах (за гектар):
Центр города (внутри Садового кольца) — 6 миллионов.
Подзоны повышенной ценности (особо ценные земельные участки вокруг Кремля) — 7,5 миллионов.
Некоторые участки (район Сретенки) предлагаются за 20 миллионов.
Земля на периферии города (за пределами Садового кольца) — от 280 тысяч.
Арендная плата (за гектар):
Центр — 33,5 тысяч экю за гектар в год (25761).
Периферия — 1200 экю (922,8).
Подзоны повышенной ценности — 50,5 тысяч экю (38834,5 долларов). (1 экю — 0,769 доллара).
Арендная плата выплачивается равными долями раз в квартал.
-------------------------------------------------------
Игорь ФИЛИМОНОВ
Подписи к фото
ФОТОГРАФИЯ ИЗ "Сетуни":
В многоквартирных коттеджах поселка "Сетунь" есть все, что пожелаете: охрана и гаражи, вода и газ с телефоном. А соседство с иностранными бизнесменами во всех отношениях приятно. Правда, за аренду квадратного метра придется платить $ 600 в год.
ФОТОГРАФИЯ ИЗ Митино: В коттеджи в Митино природа будет заглядывать прямо в окна. Пока поселок окончательно не сдан, но дом уже можно купить за $ 200000.
ФОТОГРАФИЯ из "Сокола": Дом в поселке "Сокол" можно только обменять. Это будет недешево. От $ 300 тысяч до $ 500 тысяч.