А нужно ли строить в центре?
О сегодняшних стандартах и правилах на рынке дорогой недвижимости, о перспективах и о том, как победить "долгострой", рассуждает генеральный директор ООО "Квартира.Ру Платинум" ДМИТРИЙ ЮЖИК.
BUSINESS GUIDE: Дмитрий Вячеславович, что вы вкладываете в понятие "жилье бизнес-класса"?
ДМИТРИЙ ЮЖИК: Для меня элитным является жилье, максимально приближенное к собственному дому. Это некое пространство, в котором живут социально и ментально близкие люди. Жесткий отбор будущих сособственников — единственно правильная стратегия при создании элитного объекта. Дом, в котором больше 16 квартир, уже трудно сделать элитным. В бизнес-классе такого четкого количественного ограничителя нет, количество квартир в доме может доходить до 80. Например, жилой комплекс "Платинум" предусматривает 12 секций, в каждой из которых в среднем около 50 квартир. То есть это 12 домов бизнес-класса, собранных в единое кольцо. Мы исходим из того, что бизнес-класс — это не только качественное жилье, но и некий набор сервисных функций, позволяющих сделать его максимально комфортным.
BG: В чем заключаются эти функции?
Д. Ю.: Бизнес-класс должен обеспечить человеку комфортную среду обитания, которую он может получить, не выходя за пределы комплекса. Это не только подземный паркинг, фитнес-центр и spa-салон, кафе и рестораны, магазины и предприятия обслуживания.
В нашем комплексе все коммерческие помещения имеют выход на улицу, а все жилые — в закрытый внутренний двор. Таким образом, обеспечение безопасности становится комфортным для жителей, у них не возникает ощущения жизни в клетке. Внутренний двор полностью отдан под возможности тихой прогулки. В нем будет дендрарий и не будет никакого автомобильного движения. Все подъезды имеют выход в подземный паркинг, и если жилец приехал с покупками из супермаркета, он сможет воспользоваться специальной тележкой, чтобы доставить продукты из машины до лифта и квартиры.
Дом бизнес-класса должен иметь либо очень удачное расположение, либо какую-то изюминку. Например, человек должен иметь возможность устроить свой бизнес в непосредственной близости от дома. Я думаю, что многие жители этого комплекса, люди бизнеса, испытывая естественный дефицит времени для семьи и близких, оценят возможность устроить офис своей компании в границах домовладения.
BG: Что можно сказать о расположении?
Д. Ю.: Комплекс расположен в месте излучины, и из окон открывается панорамный вид на Неву, исторический центр города, мост Петра Великого, Смольный собор и парк. Кроме того, Свердловская набережная — место очень удобное с точки зрения транспортных потоков. Из центра в сторону залива и обратно иначе не доберешься. Работы по устройству коллектора рано или поздно закончатся. А когда построят Орловский тоннель, дорога из "Платинума" до любого места в центре будет занимать 5-7 минут на машине. В долгосрочной перспективе развития транспорта — лучше места будет не найти.
BG: Насколько важен выбор строительных материалов?
Д. Ю.: Дом бизнес-класса может быть выполнен в стандартных материалах и технологиях. Ни уникальная архитектура, ни эксклюзивные материалы не придают жилью статус бизнес-класса, это, скорее, атрибуты элитного жилья. Но и там покупатель выбирает не итальянский мрамор, а окружение. Бизнес — это среда, и задача девелопера — сформировать эту среду. Мы ориентируемся на людей, в которых силен некий дух свободы. Они поживут и сами решат, что им делать с входными группами и как оформлять места общего пользования. Наша задача — предоставить им для этого все конструкторские и инженерные возможности. Одним клиентам хочется жить в доме с остекленным фасадом, и они готовы к регулярным дополнительным расходам (его же надо мыть, а это под силу только специально нанятым альпинистам). А другим этот фасад не нужен.
Стремление к уравниловке у людей бизнеса вызывает отторжение. Мы можем формировать для жильцов разную стоимость проживания. В нашем комплексе башня — более дорогой продукт, чем "хвост" в глубине двора. Люди, которые будут покупать квартиры по более высоким ценам, получат другое остекление, более высокое качество лифтов, чуть более дорогие входные группы...
BG: Говорят, башню придется "укоротить"?
Д. Ю.: "Платинум" спроектировали в 2006 году, а в 2009 году были приняты новые ПЗЗ. Когда мы взялись за развитие комплекса, по инициативе градозащитников были проведены проверки уполномоченных органов, которые показали, что проект полностью соответствует всем установленным требованиям. Уменьшать высоту башни можно только с согласия дольщиков, купивших в ней квартиры, и финансирующего строительство банка, которому права на эти площади переданы в залог. Кроме того, нужно было бы переделывать проект, вновь проходить экспертизу, искать возможности дополнительного финансирования. Изменение проекта поставило бы под угрозу саму возможность завершения строительства комплекса.
BG: "Платинум" достался вам как проблемный объект, за счет чего вы смогли его развивать?
Д. Ю.: В сегменте массовой застройки большинство девелоперов сегодня склонны строить и продавать сотни тысяч квадратных метров более доступного жилья, а не развивать подобные проекты. Это, к сожалению, общая ситуация на петербургском рынке недвижимости. "Платинум" начинали в 2003 году одни застройщики, потом пытались продолжать другие, потом случился кризис и проект "заморозили"... В итоге хорошая идея оказалась на грани выживания. Проанализировав ситуацию, мы поняли, ликвидация каких лакун позволит нам рассчитывать на возрождение проекта. Первые полгода мы работали над тем, как сделать проект востребованным и как привлечь финансирование. Мы смогли продлить договор аренды земельного участка и разрешение на строительство, исполнить обязательства перед городом. Но самое главное — нам удалось решить проблему финансирования в объеме, достаточном для завершения строительства комплекса. Мы разработали финансово-правовую схему, по которой банк кредитует одного крупного дольщика. Эта схема позволяет нам действовать более гибко и при этом обеспечивает все права как покупателя, так и банка.
BG: Кто займется эксплуатацией комплекса?
Д. Ю.: В домах бизнес-класса часто возникает проблема дальнейшей эксплуатации. Владельцы квартир — люди занятые, и они отчетливо понимают необходимость передачи забот по эксплуатации дома профессионалам. Но для участия в самоуправлении, как правило, делегируются домохозяйки и пенсионеры, и ничего хорошего из этой затеи не выходит. В таких домах все должно быть устроено, как в коммерческой фирме: никакого колхоза, все подчиняются единым понятным правилам, строгая отчетность и контроль расходов. Для бизнес-класса естественная система управления домом — это управляющая компания.
BG: Что ждет рынок недвижимости в ближайшем будущем?
Д. Ю.: Центр будет смещаться. Мало кто хочет и может жить в месте, для жизни не предназначенном, а в историческом центре становится жить все сложнее. Мы все время спорим: можно строить в центре или нельзя — но не задумываемся, а нужно ли? У Петербурга пока нет осмысленного вектора развития — ни территориального, ни смыслового. Куда город движется? Если мы хотим жить в туристической столице, нам придется смириться с существующими правилами и ограничениями. Те, кто живут в исторических центрах туристических столиц во всем мире — в Париже ли, в Лондоне, — готовы мириться с тем, что припарковаться негде, под окнами круглосуточно ходят группы туристов, и хорошо еще, если только под окнами, а не по комнатам твоего особняка, именно на таких условиях приобретенного.