Спрос идет на юг
Спрос на покупку элитного жилья, реанимировавшийся в конце прошлого года, зимой снизился. Участники рынка связывают это не только с сезонным фактором — покупатели откладывают покупки на конец весны, чтобы оценить и видовые характеристики будущего дома, — в этом году в бизнес вмешалась политика.
"Возвращение отложенного спроса на элитную загородную недвижимость эксперты компании ожидают уже в апреле-мае. Элитное жилье — это сегмент на стыке бизнеса и государственной службы, а у представителей этой категории нет желания привлекать к себе излишнее внимание. Следующее повышение активности можно ожидать не раньше, чем через несколько месяцев, когда в финансовых и управленческих структурах страны наступит определенность", — уверен заместитель генерального директора АН АРИН Владимир Спарак. "Тем не менее интерес к сегменту элитной загородной недвижимости в ближайшее время будет расти. Это связано со смещением предпочтений состоятельных жителей Петербурга в сторону собственного дома, пусть и не в черте города. Кроме того, при практически равной стоимости жилой недвижимости одного качества в черте города и в ближних пригородах условия для проживания за городом более комфортны", — считает Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS.
По данным компании "Новый Петербург", в продаже на загородном рынке находится около 100 поселков. "Из них около 40 процентов позиционируются как элитные. Стоимость таких объектов начинается от 10 млн руб. По своим параметрам они сильно отличаются друг от друга, поэтому и разница в стоимости на элитные коттеджи может быть значительной", — говорит Андрей Вересов, генеральный директор компании "Новый Петербург".
"В конце 2011 года был отмечен значительный рост интереса покупателей к загородной недвижимости в высоком ценовом сегменте, который привел к резкому увеличению числа сделок. Несмотря на это, годовой объем продаж в сегменте снизился относительно уровня 2010 года более чем в два раза", — отмечает руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Елизавета Конвей. По ее словам, во многих элитных поселках продажи остановились на завершающей стадии реализации, когда комплекс достроен и заселен и свободны два-три коттеджа. "Вместе с тем отмечен стабильный интерес покупателей к отдельным коттеджным поселкам, в которых регулярно совершались продажи дорогих коттеджей. Объем рынка при этом сократился до 97 домов в открытой продаже", — говорит эксперт.
По словам экспертов, цена на загородное домовладение зависит от стоимости земельного участка (которая определяется локацией), транспортной доступности, а также от возможности подключения к городским коммуникациям. Стоимость земли может начинаться от 300 тыс. руб. и доходить до 1,5-2 млн руб. за сотку. Другой фактор, влияющий на общую стоимость домовладения, — это цена на сам дом, которая может составлять 30-100 тыс. руб. за кв. м. "В условиях высокой конкуренции и возможности выбора клиенты стали выдвигать более жесткие требования к элитному загородному жилью. Покупатель начал обращать внимание не только на локацию, но и на условия проживания — на инфраструктуру, наличие городских инженерных коммуникаций, на общую концепцию коттеджного поселка", — уверена Елена Амирова, генеральный директор Home Estate. "В силу резких колебаний курса доллара средняя стоимость предложения подверглась небольшой коррекции. Несмотря на рост стоимости основных стройматериалов, девелоперы не повышают цены на объекты в связи с низкой покупательской активностью", — отмечает Елизавета Конвей.
В течение всего года отмечалась тенденция выхода на рынок объектов в высокой стадии готовности. При этом ряд подобных объектов не предлагается на продажу собственниками, ожидающими более благоприятной конъюнктуры рынка. В то же время существуют некоторые локальные зоны, где высока концентрация объемов строящегося и проектируемого загородного жилья, в таких районах по-прежнему существуют замороженные проекты.
Ситуация с обеспеченностью загородных проектов объектами социальной инфраструктуры не изменилась: подавляющее большинство девелоперов не предполагают наличие таких объектов на территории реализуемых комплексов, рассчитывая на внешние объекты необходимой инфраструктуры, которые, к сожалению, не всегда удобно расположены.
Что касается направлений, то в прошлом году, по данным Knight Frank St. Petersburg, больше всего предложений в сегменте элитной загородной недвижимости было в Курортном районе, где реализуется шесть коттеджных поселков. Традиционно значительная часть предложений сосредоточена во Всеволожском районе, в Выборгском районе это в первую очередь территория около поселков Ленинское и Рощино. В последние годы эксперты отмечают рост интереса именно к южному направлению.
"С точки зрения инженерной инфраструктуры южные районы всегда были лучше, чем северные. Перспективы их развития стали еще более очевидны с открытием южного участка КАД. После расширения Киевского шоссе, продолжения Витебского проспекта и строительства тоннеля при повороте с Пулковского шоссе заметно улучшилась транспортная доступность", — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС. В южном направлении хорошая инженерная подготовка земель, что и привлекает строителей, подчеркивает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar Андрей Бойков.
Еще один фактор — климатический. По данным Государственного гидрометеорологического университета, в среднем зимой на юге области температура выше на два-три градуса, чем на севере, а летний период в среднем на три недели длиннее. Как отмечает Андрей Бойков, дополнительным фактором, привлекающим внимание покупателей, являются и культурно-исторические достопримечательности: дворцы Пушкина, Павловска и Петергофа.