Элитное жилье будет в дефиците
Какое будущее ждет рынок элитной недвижимости? Какие изменения неизбежны? Чего хочет покупатель и как к этому относится девелопер? Об этом и многом другом рассуждает ЭДУАРД ТИКТИНСКИЙ, президент инвестиционно-строительного холдинга RBI.
BUSINESS GUIDE: Как, на ваш взгляд, изменился рынок элитного жилья за последние годы?
ЭДУАРД ТИКТИНСКИЙ: Мы наблюдаем несколько тенденций на рынке элитного жилья, касающихся как предпочтений потенциальных покупателей, так и возможностей девелоперов. Прежде всего стоит отметить, что покупатель стал более четко понимать, что ему надо и, как следствие, предъявляет более высокие требования к элитному жилью. В отличие от массовой застройки, тех, кто постоянно работает на элитном рынке, можно пересчитать по пальцам одной руки. Проведя несложное исследование (а серьезные инвестиции, каковыми является вложение в элитную недвижимость, этого требуют), клиент может понять, чего ему ждать от той или иной компании. Риск есть в случае, если некая компания впервые строит элитный дом. И риск касается не только сроков сдачи дома, но и качества его исполнения — продуманности деталей и мелочей, выбора строительных и отделочных материалов.
BG: Цена такой квартиры будет сильно ниже?
Э. Т.: Сложно сказать, ведь элитную недвижимость и цену на нее определяет серия факторов: это и место, и опыт девелопера, качественные характеристики будущего дома и каждой конкретной квартиры. В элите разницу в стоимости оценить трудно — каждый объект индивидуален. Но, по ощущениям, на начальных стадиях строительства цена квартиры от небрендированной компании может быть в 1,5 раза ниже, чем от известного застройщика. При высокой степени готовности, когда все можно "пощупать" и объективно оценить качество, риски снижаются, и разница в цене будет составлять около 15-20%.
BG: Спрос соответствует предложению?
Э. Т.: В последние годы на рынке элитного жилья наблюдается сокращение объема предложения во всех сегментах от качественного бизнес-класса до "люкса". В отличие от массовой застройки, элита из центра никуда не стремится, а центр не расширяется, поэтому новых хороших мест не появляется. Вместе с тем элитный клиент стремится иметь квартиру именно в центре. Сейчас намного более строгое отношение власти города к целесообразности строительства в центре, которая даже при наличии свободного места ставит под вопрос любой проект. Правила игры пока не ясны, непонятно, что можно, что нельзя, и строительное сообщество ждет ясности. Требуется принять ряд законодательных актов, в том числе на федеральном уровне, окончательно сформулировать политику, провести консультации с общественностью и строительным сообществом, чтобы все стейкхолдеры были вовлечены в процесс. Пока политика четко не определена, говорить о запуске новых проектов очень сложно.
BG: И что же нас ждет в перспективе?
Э. Т.: Элитное жилье будет все более дефицитным продуктом. Цены будут расти, но дело даже не в этом. А в том, что придется все больше ограничивать возможности. Покупателям придется идти на компромисс, приобретая то, что есть, вместо того, о чем мечтал. Многое будет зависеть от политики федеральных и городских властей. Масштабная программа реконструкции исторического центра дала бы ему значительный импульс к развитию. Сейчас в стадии разработки находится проект, предусматривающий федеральное финансирование реконструкции центра, и один из возможных вариантов реализации программы — схема частно-государственного партнерства, когда часть средств, необходимых для расселения, выделял бы город, а застройщик брал бы объекты на реконструкцию с понятными обременениями. Это, на мой взгляд, дало бы центру колоссальный импульс в развитии и резко повысило его качество и, как следствие, качество жизни в нем.
BG: Многие ли согласятся на такие обременения?
Э. Т.: Уровень защиты того, что требует сохранения, должен быть необходимым и разумным. Безусловно, есть фасадные здания, которые определяют облик города, но есть вторые, третьи дворы, неотремонтированные дворы-колодцы... Когда видишь эту другую сторону жизни парадного Петербурга, думаешь о качестве жизни горожан и понимаешь, что единственный выход — поиск общественного консенсуса, что сохранять, а что модернизировать. Приоритетом общества является комфорт людей, а если человеку, пусть и живущему в центре, не хватает солнца, которого в городе и так мало, — это дискомфорт.
BG: А если такой программы не будет?
Э. Т.: Значит, не будет и новых проектов, земля заканчивается. Тогда рынок преимущественно станет вторичным, причем купить элитную квартиру в центре будет значительно сложнее. Лучшие варианты будут передавать из рук в руки знакомым или выставлять на аукцион, как это делают за границей.
BG: Как создаются проекты элитного жилья RBI?
Э. Т.: RBI имеет заслуженную репутацию с точки зрения качества продукта и сервиса. Миссия нашей компании — преобразование окружающей среды, где живут, работают и отдыхают люди. Каждый наш дом — это уникальный проект, к его созданию мы подходим, прежде всего, с точки зрения соразмерности окружающей среде — как архитектурной, так и социальной. Важно, чтобы здание соответствовало духу места, в котором создается. Мы изучаем район, окружающий будущий дом, проводим анализ — и из этого рождаются идеи, каким дому быть.
BG: Как это выглядит на практике?
Э. Т.: Мы ставим себя на место человека, который будет жить в будущем доме, стараясь понять его потребности, исходящие из стиля жизни. Например, в нашем флагманском проекте "Новая звезда" на Песочной набережной человеку из дома вообще не надо выходить. Все, что ему нужно для полноценной жизни, есть в доме — бассейн и тренажерный зал, зимний сад с патио-баром для деловых встреч или посиделок с друзьями, массажный и косметологический кабинеты, солярий, детская игровая комната, бильярдная. Кстати, создание "Новой Звезды" стало началом развития Песочной набережной, которая в момент строительства проекта не относилась к числу мест элитной застройки. Сегодня этот участок Петербурга — один из самых популярных в элитном сегменте. Проект, который мы сейчас реализуем на Новгородской улице, также содержит всю необходимую инфраструктуру. Дом благородных семейств "Собрание" на Большой Посадской улице, 12, — совсем другой проект. Рядом — Каменноостровский и Большой проспекты, и вся социальная инфраструктура — в шаговой доступности. Поэтому там иной набор функций (например, возможность купить не только квартиру, но и офис в этом же комплексе), более изолированная и защищенная среда, которая во многом задана внутренним благоустроенным двором, раскрытым в сторону Большой Посадской. Такая черта характерна для доходных домов, которые строились в этой части Петроградской стороны в начале XX века. Наш проект архитектурно выполнен в той же стилистике, что делает его "созвучным" этому уголку Петербурга.
BG: От чего зависит успех элитного проекта?
Э. Т.: Ключевые факторы успеха — философия девелопера, подразумевающая создание проекта, который превзойдет ожидания клиента, и его опыт, позволяющий эту философию реализовать. Мы не хотим и не будем строить стеклянные коробки, в наших проектах есть и качество архитектуры, и качество среды. Мы видим свою задачу в том, чтобы в городе с великой историей создавать знаковые проекты. Архитектура должна быть такой, чтобы ее стоило охранять через столетия. К сожалению, многие годы в XX столетии, за исключением некоторых примеров конструктивизма, и начало XXI века для петербургской архитектуры потеряны. Мы стремимся возродить высокий архитектурный стиль города, создавая объекты, достойные великих зодчих, которые творили в прошлые века.
BG: Каковы ваши личные представления об идеальном доме?
Э. Т.: Мои личные предпочтения воплощены в "Новой звезде". Во многом я создавал проект "под себя", таким, чтобы мне хотелось жить в этом доме. Я в нем и живу.