О проектах комплексного освоения территорий (КОТ) в последние годы говорят достаточно часто. К ним особо благосклонны власти, а эксперты отмечают увеличение доли КОТов в общем объеме строящегося жилья. Однако крупных проектов в виде застройки целых районов власти стараются избегать из-за отсутствия крупных инвесторов. Чаще всего под комплексную застройку муниципалитеты отдают кварталы, осваивать которые предлагают сразу нескольким компаниям.
Толчок государства
Комплексная застройка — это создание полноценных жилых районов с качественной инфраструктурой и благоустроенной территорией, то есть комфортной средой обитания. «Девелоперу необходимо создать продуманную концепцию всего проекта: жилой квартал должен иметь единый архитектурный облик, полноценную социальную инфраструктуру, включающую детские сады, школы, поликлиники, продуманную коммерческую и бытовую составляющую — необходимые конкретному микрорайону магазины, сервисные службы, спортивные комплексы, паркинги. Важной составляющей комплексной застройки является благоустроенная внутренняя территория — зеленые прогулочные зоны, детские и спортивные площадки, зоны для выгула собак», — рассказал первый вице-президент ГК ПИК Артем Эйрамджанц.
Пристальное внимание и строителей, и чиновников проектам КОТ было уделено в 2007 году, когда появилось постановление правительства РФ № 265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». В правительстве реализацию проектов называли главным механизмом развития жилищного строительства. Тогда было отобрано 22 проекта КОТ, которые должны были быть реализованы на территории 17 субъектов России. Половина из них получили государственную поддержку в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище» на 2002–2010 годы. Семь отобранных проектов КОТ получили государственную поддержку на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки. Ожидалось, что в результате реализации этой программы до 2025 года будет застроено в общей сложности 19 тыс. га, а общая площадь жилой застройки составит 60 млн кв. м. Предполагалось, что на реализацию проектов будет направлено более 1,8 трлн рублей, в том числе на инженерную инфраструктуру 256 млрд рублей, социальную — 201 млрд рублей, транспортную — 146 млрд рублей. Однако воспользоваться господдержкой в полной мере из-за наступившего кризиса смогли не все. Если в 2007 году в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой для жилищного строительства» реализовывалось 180 основных проектов и 22 экспериментальных, то в 2009 году — всего 56. Среди наиболее заметных проектов — в Амурской области застройка Северного жилого района в Благовещенске, в Кемеровской области — проект «Лесная Поляна», в Свердловской области — проект «Академический». Последний остается крупнейшим проектом КОТ в России. Застройка микрорайона «Академический» на юго-западе Екатеринбурга идет на участке площадью 1,3 тыс. га. Население района приблизительно будет составлять 325 тыс. человек. Всего до 2025 года планируется построить 13 млн кв. м недвижимости (9 млн кв. м — жилые дома, 4,2 млн кв. м — нежилая недвижимость). По данным руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, доля «Академического» в общем объеме ввода многоквартирного жилья в Екатеринбурге (без учета ИЖС и коттеджных поселков) выросла с 12,8% в 2009 году до 22,7% в 2011 году. При этом в 2009 году в районе было введено 72,57 тыс. кв. м, в 2010 году — 274,66 тыс. кв. м, в 2011 году — 166,84 тыс. кв. м. «Проект „Академический“ — живой организм, поэтому некоторые его количественные параметры могут меняться в зависимости от экономической конъюнктуры. Темпы и объемы строительства определяются экономической целесообразностью. Сейчас строится ровно столько, сколько требует потребитель», — пояснил заместитель гендиректора компании-застройщика «Ренова-СтройГрупп» Александр Рыжков. Не последнюю роль для «Академического» сыграли госконтракты — по ним было реализовано около 3 тыс. квартир (например, жилье для военнослужащих).
Уральское развитие
Однако проект «Академический» для регионов УрФО является успешным и своевременным, но только примером. В последние два-три года проект масштабного комплексного освоения территорий претерпел изменения, связанные с объективными обстоятельствами. В округе отсутствуют крупные инвесторы, сопоставимые с «Ренова-СтройГрупп». По словам главного архитектора Екатеринбурга Михаила Вяткина, компании, которая могла бы разработать район со всей необходимой инфраструктурой, в области нет. «Местные застройщики не обладают необходимыми ресурсами и могут затянуть работы на десятки лет. Поэтому целый район мы отдать не можем. Оптимальный вариант — это комплексное освоение в пределах одного квартала, где могут работать несколько компаний», — рассказал господин Вяткин. По его словам, администрация готова рассмотреть возможность участия в таких проектах при возведении социальных объектов. Аналогичного мнения придерживаются и власти Челябинской области, где комплексно осваиваются в основном территории для малоэтажного жилья.
Эту точку зрения поддерживают и эксперты. «Найти инвестора для КОТа — самое сложное. Поскольку инвестор обычно один, то в случае возникновения финансовых трудностей замораживается строительство сразу одного района или квартала», — говорит аналитик «Инвесткафе» Антон Сафонов. Основным минусом российских проектов КОТ, по мнению экспертов, является то, что они, как правило, реализуются не в нуждающихся в реконструкции центрах городов, где много ветхого жилья и бездействующие промышленные зоны, а на окраинах, где дешевле земля. «Все рабочие места традиционно остаются в центре, людям приходится все равно ездить туда на работу. Получается так, что реализация проектов не упрощает, а усложняет транспортные проблемы городов. Например, так получается в Екатеринбурге», — отметил ведущий эксперт «Инжиниринговой компании „2К“» Сергей Вознесенский. «Безусловно, Екатеринбург и его пригороды нуждаются в качественном обновлении жилого фонда и в увеличении объемов строящегося жилья. Но часто анонсируются новые крупные проекты на значительном удалении от сложившихся районов. Это создает потенциальные проблемы с коммуникациями между территориями города, строительством „с нуля“ всей инфраструктуры. Поэтому не менее важно развивать и обновлять уже сложившиеся районы, улучшая городскую среду, и создавать новые стимулы для более эффективного развития и функционирования старых районов», — считает Михаил Хорьков.
При этом, по словам аналитиков, такие проекты могут реализовываться только с помощью государства. Кроме того, важно отношение к КОТам со стороны властей муниципального образования. «Возведение жилья должно сопровождаться возведением соответствующих социальных и инфраструктурных объектов. Если местные власти включаются в этот процесс, соглашаются выкупать у инвесторов построенные соцбъекты, тогда такие проекты получают мощный импульс к реализации. Так происходит не всегда, далеко не все местные бюджеты согласны взять на себя такую нагрузку», — добавил Сергей Вознесенский.
«О массовой реализации проектов говорить пока рано, но в последние годы их количество очень сильно возросло», — считает Антон Сафонов. По словам Сергея Воскресенского, развиваться проекты КОТ массово в России стали в последние несколько лет. «Если строительство жилья в общероссийских масштабах почти не растет, то в отдельных регионах в рамках проектов по комплексному освоению территорий строительство жилья растет на 20–30% в год», — отмечает господин Воскресенский. По его словам, комплексное освоение территорий удешевляет строительство, что делает жилье в них доступным для массового покупателя. По их мнению, несмотря на все трудности в реализации проектов, комплексная застройка будет продолжена как основной тренд жилищного строительства, и это подтверждается проведением новых конкурсов. Так, в конце марта Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) провел аукцион, на котором было выставлено право аренды земельного участка площадью 50 га в Челябинске на ул. Братьев Кашириных для строительства многоэтажного жилья. Победителем было объявлено ООО «Гринфлайт», предложившее 493,004 млн рублей. Согласно конкурсной документации, на участке должно быть построено 250 тыс. кв. м жилья. «На данном земельном участке будет возведен крупный жилой микрорайон, обеспеченный всей необходимой социальной инфраструктурой», — обещает руководитель проекта ООО «Гринфлайт» Виталий Санников, добавляя, что приступить к реализации проекта планируется во втором квартале 2012 года.
В Тюмени в ближайшее время начнется строительство нового микрорайона площадью 57,4 га в границах: улица Федюнинского—МЖК—улицы Монтажников и Широтная. Соглашение о сотрудничестве в рамках этого проекта было подписано 1 февраля между представителями правительства Тюменской области, Западно-Сибирским банком Сбербанка России и АИЖК по Тюменской области. Банк предоставит территориальному представительству АИЖК кредит на 2,3 млрд рублей сроком на пять лет на приобретение у ООО «Инвестиции» 33 земельных участков, которые будут переданы в аренду с последующим выкупом трем местным строительным компаниям — ОАО «ТДСК», ООО «Дом» и ООО «Партнер-Инвест». Проведение инженерной инфраструктуры берет на себя регион. По словам заместителя губернатора Тюменской области Евгения Заболотного, на участке планируется строительство 39 жилых домов на 10 тыс. квартир, детские сады, школы, магазины и другая инфраструктура. Строительство микрорайона планируется на 4–4,5 года.