Пробудитесь от летней спячки — именно сейчас квартиру можно купить на несколько тысяч долларов дешевле, чем весной, а тем более, грядущей осенью. Это зависит не только от сезонного снижения цен, но и от вашего умения определить истинную ценность вашего приобретения.
Лето! Ах, лето!
С возрастом познаешь ценность простых и банальных истин. Главное — извлекать из них выгоду. Мои квартирные поиски, например, убедили, что от штампов и стереотипов надо избавляться. Ну почему сложилось твердое убеждение, что московский рынок жилья — самый консервативный? По всей стране рост стоимости жилья перестал быть безусловным правилом на рынке недвижимости (см. Деньги, N 21), а нас, владельцев московских квартир, эксперты убаюкивают сказками о нескончаемом росте стоимости жилья.
--------------------------------------------------------
По данным Департамента муниципального жилья и АО "Мосприватизация", в 1994 году было зарегистрировано около 78 тысяч сделок купли-продажи и дарения квартир. В этом году только за четыре первых месяца было заключено немногим меньше половины от прошлогоднего количества сделок — около 35 тысяч. Корпорация "Жилищная инициатива" утверждает, что с начала 1993 года стоимость квадратного метра московского жилья выросла в среднем на 60%, а в агентстве недвижимости "Красные ворота" считают, что только за последний год средняя цена на квартиры в Москве выросла в 1,3-1,5 раза, а в центре города — в два раза.
--------------------------------------------------------
Но мой опыт настойчиво говорит: не верь глазам своим. В "Жилищной инициативе" мне совершенно определенно сказали, что за последние полгода спрос на квартиры уменьшился на 21%, а жилья предлагают на 27% больше. Понятно, что при этом и цены начинают вести себя неестественно. Они стабилизируются. А в некоторых местах, представьте, даже снижаются. Правда, это совсем не относится к элитному жилью или квартирам в новостройках — там цены вполне нормально и стабильно растут.
Борис Кулагин, начальник экспертного отдела "Бансо":
— Хорошее жилье в престижных районах в цене практически не падает, в лучшем случае оно не растет. Например, в Крылатском за год цены подскочили на 30%, а потом остановились: предложение превышает спрос. А сейчас они даже чуть-чуть начали откатываться назад. Еще в феврале трехкомнатная квартира в том же Крылатском стоила около $ 140 000. А сейчас ее можно купить за $ 130 000.
Да что там глазам — ушам нельзя верить — ведь сами риэлторы неоднозначны в своих оценках ситуации.
Алексей Макаров, заместитель генерального директора Компании "Вавилон" :
— Этим летом снижение цен на жилье более явное, чем в прошлом году. Тогда цены приостановились и снизились процента на 3-4, а сейчас цены упали на 10-15 процентов практически по всем видам квартир. Меньше всего, на 5-7%, подешевели квартиры улучшенной планировки в районах-новостройках, а трехкомнатные квартиры в Крылатском цены даже подорожали на 5%-10%.
Ладно, насчет Крылатского они могут сходиться во мнениях или спорить. Но в том, что лето — время вкладывать деньги — сомнений нет ни у кого. И пусть вас не обманывает единодушие продавцов и покупателей, которые стройными рядами устремились подальше из пыльной и душной Москвы. Не пугайтесь процесса оформления бумаг в душных канцеляриях, ремонта, переезда. Именно в жару жилищные проблемы решаются легче.
Борис Кулагин, начальник экспертного отдела "Бансо":
— Самое оптимальное время для покупки квартиры — июль и август. Многое зависит, как ни странно, от жары. Несколько дней назад, когда нам предложили квартиру, а мы попытались сбавить цену, то услышали в ответ: "Ну ладно, на жару я скину тысяч пять".
Андрей Куприянов, SAVVA:
— Лето — самое удачное, на мой взгляд, время для покупки квартиры. Во-первых, цены стабилизировались, а, во-вторых, предложение намного превышает спрос. То есть у покупателя появляется возможность приобрести тот вариант, который его устраивает. И в-третьих, купив квартиру летом, можно сделать классический ремонт. Если говорить о конкретном периоде, то покупать квартиру лучше всего в июле. Это самый пик летних отпусков. В августе на рынке уже начинается некое оживление, все, и в первую очередь риэлторы, готовятся к началу делового сезона.
Алексей Макаров, заместитель генерального директора компании "Вавилон" :
— Лучшее время для покупки квартиры — май, июнь. Недавно мы обеспечили разъезд из хорошей квартиры в Царском Селе в район метро "Университет", заплатив за квадратный метр меньше $ 3 тысяч в связи с сезонным снижением цен (в обычное время квадратный метр в квартирах такого типа стоит больше $ 4 тысяч). На покупке обычной квартиры сейчас можно сэкономить 5-6 тысяч долларов.
Охотно представляю вашу реакцию. Вас не просто убедить в летних прелестях решения жилищных проблем. Риэлторы, ворчливо добавите вы, чего только не придумают, чтобы завлечь доверчивых продавцов и покупателей. Не спешите списывать себя в разряд пассивных наблюдателей.
Торгуйтесь и обрящете
Для начала взвесьте слова тех же риэлторов о том, что в Москве сложились устойчивые цены на примерно одинаковые квартиры. Профессионалам, конечно, удобнее загонять цены, а заодно и нас, в прокрустово ложе: можно без особых трудов, на глазок или даже по телефону, оценивать вашу, кровно заработанную жилплощадь. При этом цены, попавшие в рекламные объявления, определяют сами риэлторы. Они же дают информацию о цене предложения, в то время, как цена реальной сделки — коммерческая тайна. А цена спроса отличается от цены предложения примерно на 10%-15%. Так что цифры риэлторов — не более чем средние ориентиры, и при особом старании есть возможность найти квартиру если не на $ 30-$ 50 тысяч (хотя и такое случалось), то уж на $ 5-$ 7 тысяч дешевле, чем обещается в рекламных призывах.
Стоимость одного квадратного метра жилья в Москве, предложенная некоторыми фирмами (в $)
| Район | SAVVA | "Жилищная инициатива" | "Вавилон" |
|---|---|---|---|
| Центр | 1300-1500 | 1300-2500 | 1500-2000 |
| Крылатское, Юго-Запад | 1100-1300 | 1100-1500 | 1500-1700 |
| За пределами Садового | 1000-1100 | 950-1200 | 1000-1300 |
| кольца | |||
| Новостройки | 900-1100 | 950-1050 | 750-1100 |
Но главный фокус в том, что сэкономить можно не только на сезонном снижении цен, но и на отказе от услуг посредников и даже риэлторов. Имейте в виду: профессионалам невыгодно продавать квартиры по ценам ниже рыночных. Чем выше стоимость, тем больший процент они получают. При этом они учитывают, что предложение более дешевой квартиры "тормозит" продажу остальных, аналогичных. Поэтому, даже если кто-то хочет продать квартиру по более низкой цене, то риэлторы рекомендуют не делать этого. А как правило, долго убеждать хозяина в том, что квартиру надо продавать дороже, не приходится. Причем, чем дороже квартира, тем меньше на нее покупателей и больше посредников. Большинство из них не собирается отвечать за процесс купли-продажи, а просто торгует информацией. Естественно, накручивая конечную цену квартиры.
Из личного опыта тех, кто уже с квартирой
Анжелика В.:
— В прошлом году я наконец-то сумела убедить мужа в том, что с родителями следует жить в разных концах города. Он купил им неплохую однокомнатную квартиру рядом с метро "Кантемировская". Дело было в начале июня и квартира обошлась в $ 25000. Как выбирали квартиру и сколько вариантов было отвергнуто, разговор отдельный. Казалось бы, все предусмотрели, даже с соседями заранее познакомились. Как выяснилось, недостаточно близко — не смогли они с ними ужиться. Через четыре месяца, в октябре, квартиру пришлось продать. Но, как выяснилось, на этом мы ничего не потеряли, а наоборот. За это время цены выросли, и получили мы за неудачное пристанище уже $ 29,5 тысяч.
Не правда ли, универсальный способ не только улучшить квартирные условия, но и собственное благосостояние? А можно еще и сэкономить при покупке, особенно когда можешь проверить истинную цену предлагаемой тебе квартиры.
Юрий М.:
— О желании иметь нечто, начиная метров со 100-120 в тихом центре, я оповестил всех заинтересованных лиц через "Из рук в руки". Лица не заставили себя ждать и началась вереница просмотров. Но я сразу ужесточил требования: квартира должна быть с балконом или эркером, а комнаты должны располагаться по обе стороны коридора. После того, как уже три маклерши уже знали, чего я хочу на ближайшее десятилетие, мечта приобрела черты реальной шестикомнатной квартиры на Чистых прудах, которая при некоторых затратах превращалась в нормальную четырехкомнатную.
— Ну как? — спросила меня Светка-маклерша.
— То, что надо, — с нежностью в голосе произнес я. — И что они за это хотят?
Светлана сделала серьезное лицо и проворковала:
--Триста сорок.
--Кто ж за это такие деньги отдаст, — не выдержал я.— По 2 с половиной тысячи баксов за метр можно купить не бывшую коммуналку, а свежереконструированную квартирку.
На мой монолог маклерша среагировала моментально, объяснив, что это цена самая что ни на есть нормальная и в нее еще даже не включены ее посреднические. Пришлось оставить свою мечту и продолжать поиски.
Тем же вечером в телефоне раздался низкий, хрипловатый голос Ирины:
--Я нашла то, что надо, завтра можно смотреть.
По описанию квартира мне показалась знакомой, впрочем, как и адрес, но цена не сходилась. Так вот, утром мы с Ириной стояли у того же дома на Чистых. Я это видел вчера, но за другие деньги. И тут впервые заговорил продавец квартиры:
— Вчера ваша маклерша называла нереальную сумму. Моя цена — триста.
Значит, Светка хотела срубить лишнюю сороковку с меня, а потом еще в довесок и посреднические получить — ну нет. В общем, мы договорились на трех сотнях тысяч долларов, причем в эту сумму уже были включены и посреднические.
Умный в гору не пойдет...
Самый легкий путь удешевить квартиру --"оставить за бортом" посредников при окончательных расчетах. Правда, это не всегда удается и может быть чревато неприятностями. Путь посложнее — искать квартиру без посредников. Трехкомнатную квартиру в соседних домах в районе метро "Университет" можно купить и за $ 160000, и за $ 130000. В последнем случае, естественно, без поддержки посредников. Для этого не ленитесь внимательно читать частные объявления. Правда, в той же газете "Из рук в руки" найти дешевую квартиру сложно — 90% объявлений дают фирмы или частные посредники. При этом не забывайте: дешевая квартира продается быстрее, чем выходит объявление в газете. Поэтому, чем раньше позвоните по приглянувшемуся объявлению, тем больше вероятность успеть. Можно, конечно, самому давать объявления о страстном желании прикупить какую-нибудь квартирку. После этого остается только сидеть и ждать, пока вам не принесут то, что вам хочется. Можно обклеить все подъезды понравившегося вам района своими объявлениями. Как правило, это дает очень неплохие результаты. На объявления реагируют те продавцы, которые газет в принципе никогда не читают.
А самое главное, не забывайте, что при покупке можно торговаться. Сбить цену на две-три тысячи долларов всегда можно, если вы имеете дело непосредственно с продавцом квартиры. Для этого обратите внимание хозяина на все недостатки квартиры, а если таковых не имеется, то придумайте их. Причем, сделать это стоит, даже если квартира вам определенно нравится. Постарайтесь убедить хозяина, что он подсовывает вам товар "второй свежести" и под этим соусом сбивайте цену. И, наконец, самый ответственный момент — сакраментальная фраза "я покупаю эту квартиру". В этот миг цена также может быть снижена за счет того, что вы пообещаете расплатиться немедленно. Завтра, например. И под этим предлогом постарайтесь выторговать еще пару тысяч. Если вы уверены в "чистоте" квартиры, можете оставить задаток. Он может колебаться от тысячи долларов до пяти — десяти тысяч, в зависимости от стоимости квартиры и от конкретной ситуации. Когда продавец видит живые деньги, он с трудом может отказать вам в чем бы то ни было. Но не стоит забывать о том, что всегда есть вероятность влипнуть в какую-нибудь историю с этой квартирой. Желающих поживиться за ваш счет более чем достаточно, а способов как это сделать, еще больше (см. "Деньги", N 16). Ведь возможностей проверить квартиру и продавца самостоятельно у вас, как правило, не так уж и много. Тут можно обратиться к риэлтору. Ему можно поручить проверку и оформление жилья. В результате вы получаете недорогую квартиру, которую отыскали сами, при этом со всеми возможными гарантиями. Если, конечно, у риэлтора не возникнет желания прибрать вашу квартиру к рукам, предложив хозяину большую цену. А если войдете во вкус, то на перепродаже квартир можно и заработать. При этом совсем не обязательно быть профессиональным риэлтором. На моих глазах маклеру предложили двухкомнатную квартиру на Севастопольском проспекте. Продавец месяц маялся, за $ 28000 не мог продать. Маклер купил квартиру за $ 25000 (продавец с радостью уступил), а квартира через две недели "ушла" за $ 39000.
Помните про то, что в цене могут отличаться не только две похожие квартиры. Можно перепродать одну и ту же квартиру. То есть, покупаете дешевую квартиру, а продаете по цене чуть выше средней. На этой операции можно заработать несколько тысяч долларов, причем без особых усилий.
Семь раз отмерь — это тоже из универсальных правил. Только времени взвешивать остается все меньше: лето уже на исходе. Поэтому откладывать приобретение квартиры не стоит.
--------------------------------------------------------
Осенью резонно ожидать обычного для этого времени года роста цен. Об этом говорит и опыт "Жилищной инициативы: осенью 1992 года цены выросли на 18 %, 1993 — на 25 %, 1994 - 7 %.
--------------------------------------------------------
Николай ЛЯМИН