Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Руслан Габбасов и Алексей Александров расскажут о том, с какого момента исчислять срок, от которого зависит необходимость регистрации договора аренды: с момента заключения договора или с момента фактической передачи имущества.
Добрый день! Нужно ли регистрировать договор аренды помещения, если он заключен 1 февраля 2012 года, но при этом помещение будет предоставлено арендатору по акту только 1 апреля 2012 года? Срок окончания договора — 30 марта 2013 года.
Договор аренды в данном случае подлежит обязательной государственной регистрации.
Обоснование вывода. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичное правило действует и применительно к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53). Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации.
Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом, исходя из п. 4 ст. 421 и ст. 606 ГК РФ, стороны договора вправе определить в нем дату передачи помещения арендатору в течение срока действия договора аренды. Однако момент такой передачи не имеет значения в целях определения срока договора и, как следствие, определения того, подлежит ли он регистрации. Договор аренды является консенсуальным (ст.ст. 433, 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (см. п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (см., например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2010 г. N 08АП-8195/2010).
В рассматриваемой ситуации договор аренды подписан сторонами 1 февраля 2012 года и действует по 30 марта 2013 года, то есть заключен на срок более года. Следовательно, такой договор подлежит государственной регистрации, с момента которой он и будет считаться заключенным.