В первом квартале 2012 года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил $512 млн — на 70% меньше, чем за аналогичный период 2011-го. Брокеры уверены, что в этом году рынок уже не покажет таких высоких темпов роста, как в прошлом, когда был реализован отложенный за время кризиса спрос.
По подсчетам Jones Lang LaSalle, в российскую коммерческую недвижимость по итогам первого квартала 2012 года было инвестировано $512 млн, по оценкам Cushman & Wakefield — $460 млн. За аналогичный период прошлого года этот показатель достиг $1,77 млрд. Основной объем инвестиций пришелся на офисный и торговый сегменты рынка — 40% и 34% соответственно, доля гостиниц составила 12%, складских объектов — 8%, перечисляет консультант отдела аналитики инвестиционного рынка Jones Lang LaSalle Дарья Бугаева. Среди инвесторов доминировали российские компании: на них пришлось 90% сделок. При этом российские инвесторы сейчас уже готовы покупать строящиеся объекты, процент таких сделок вырос до 44% (17% в первом квартале прошлого года). Доля иностранцев снизилась до 9% (по итогам первого квартала прошлого года сделок с участием иностранного капитала было 35% от общего объема).
В первом квартале 2012 года были закрыты сделки по покупке 50% строящегося торгово-развлекательного центра «Мозаика» Петром Шурой у венгерской TriGranit Development, склада в индустриальном парке «PNK-Внуково» компанией «ПРВ Групп», DIY-гипермаркета «Клондайк» в Ростове-на-Дону фондом Trinity Russian Retail Partnership. В Praedium Oncor International отмечают приобретение французской группой FM Logistic участка под строительство логистического комплекса на территории логопарка «Орудьево» в Московской области. В CBRE — выкуп компанией «Галс Девелопмент» 50% ТРЦ «Лето» у французской Apsys Group и приобретение O1Properties здания фабрики «Большевик» (об этих сделках стало известно в конце 2011 года).
Консультанты утверждают, что интерес инвесторов к российской коммерческой недвижимости остается высоким, а отрицательную динамику в первом квартале объясняют рекордными итогами прошлого года — тогда общий объем инвестиций превысил $8 млрд (рост на 73% по сравнению с 2010 годом). «На объеме сделок в первом квартале сказывались нестабильность в глобальной экономике и затишье в связи с президентскими выборами в России»,— говорит Дарья Бугаева.
В прошлом году идеально сошлись интересы продавцов и покупателей из-за отложенного спроса в 2009–2010 годах. В этом году уже не будет таких высоких темпов роста, как по итогам 2011-го, говорит старший аналитик Cushman & Wakefield Александр Зинковский. «Но несмотря на падение в первом квартале, рынок находится на хорошем, докризисном уровне»,— считает он. По итогам 2007 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил $5,3 млрд (прирост — 17%), в 2008 году — $5,8 млрд (плюс 8%). По итогам текущего года объем инвестиций в коммерческую недвижимость может достигнуть $6,5 млрд.
Ставки капитализации за первый квартал не изменились и остались на уровне декабря прошлого года. По словам Дарьи Бугаевой, для офисов это 9%, торговых центров — 9% и 11% для складских помещений. Сейчас ставки выше, чем в период максимального подъема рынка в 2007–2008 годах. «Тенденция по снижению уровня ставок капитализации несколько ограничена стоимостью финансирования»,— поясняет госпожа Бугаева. В октябре прошлого года стоимость кредитов в западных банках составляла 4,5%, отмечает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Praedium Oncor International Светлана Кара. Сейчас вследствие экономической нестабильности в Европе финансирование подорожало до 7–7,5%.