Сделки с виллами на воде
Покупка "дальней дачи" на недорогом европейском курорте может обернуться не только долгими судебными разбирательствами, но и потерей самой недвижимости. Наиболее рискованными в этом отношении считаются Болгария и Черногория. Впрочем, если не разобраться детально в условиях сделки, с неприятным сюрпризом можно столкнуться даже в Великобритании и Швейцарии.
Один мой знакомый решил купить квартиру или домик где-нибудь за границей. Выбор пал на Черногорию. Плюсы покупки недвижимости в этой стране были очевидны: близко лететь, туристический сезон дольше, чем, например, в Болгарии. Море, солнце, а Адриатическое побережье славится своими пляжами с песком и очень мелкой галькой. Практически вся территория страны находится под защитой ЮНЕСКО. Что может быть лучше! Да и стоимость объектов, по сравнению с другими европейскими странами, вполне привлекательная.
Интересный вариант был достаточно быстро найден. В четырехэтажном доме (на каждом этаже по двое апартаментов) на первой линии у моря была выбрана квартира на третьем этаже. Когда подошло время сделки, оказалось, что по документам он почти купил квартиру не на третьем этаже, как думал, а на втором. Причем соответствующая квартира уже была продана другому владельцу. Хозяина дома этот момент ничуть не смутил: квартира есть, жить в ней можно — значит все в порядке. Он объяснил, что та квартира, которая продана, она на "первом" втором этаже, а ему он продает квартиру на "втором" втором этаже. Хозяин здания пристроил этаж к зданию не сверху, а в середине. Таким образом, он получил на треть больше площади и по документам не нарушил разрешенную этажность. В результате пришлось отказаться от такого выгодного предложения.
Собственно говоря, в Черногории такие истории происходят на каждом шагу. И способов увеличения площади объекта предприимчивые владельцы придумали множество. Как правило, в какой-то момент потенциальный покупатель выясняет, что приглянувшаяся ему квартира фактически продается без документов. Конечно, эта проблема может быть решена, и нельзя исключать, что узаконить несуществующую на бумаге постройку удастся. Однако заниматься этим придется самому покупателю.
По количеству проблем с оформлением прав собственности на первом месте у наших соотечественников находятся Черногория и Болгария. По словам экспертов, сложности с получением документов в этих странах связаны с отсутствием централизованного реестра объектов недвижимости. "Если в Западной Европе можно получить планы муниципалитета по развитию района и выписку из земельной книги, в Болгарии и Черногории это затруднительно. Поэтому может получиться, что вы купили дом на второй линии моря, а там через пять лет должна пройти дорога. Вам этого никто не скажет, но право собственности вы впоследствии не получите. Или вы покупаете дом и не можете поставить забор, потому что там должна проезжать машина для сбора мусора", — рассказывает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.
Еще одна причина частых покупок "кота в мешке" заключается в том, что, несмотря на настойчивые рекомендации риэлторов все сделки совершать только с юристом, наши сограждане экономят на этой статье расходов. "К сожалению, в большинстве случаев россияне не обращаются к юристам при покупке недвижимости как в Болгарии, так и в Черногории. В Болгарии до сих пор нередко можно встретить большие скидки на объекты, доходящие до 20% от первоначальной стоимости, а владельцы, чтобы побыстрее продать объект, "заворачивают" его в "красивую упаковку", которая зачастую скрывает неприятные сюрпризы. Наши соотечественники, покупая объект за €50 тыс., не хотят тратить дополнительные суммы на услуги юриста", — сетует Станислав Зингель.
Однако беспечность не единственная причина неправильного оформления права собственности. Как рассказывают эксперты, схемы работы застройщиков в этих странах довольно специфичны. "В Болгарии у застройщика в контракте прописаны обязательства по предоставлению строительных работ на возведение объекта. То есть покупатель подписывает контракт не на получение самого объекта, а на строительные работы по его возведению. Только после этого можно получить кадастровый план на право собственности. Но зачастую болгарские застройщики покупают участок земли, закладывают его в банк и на эти деньги строят дом. При этом застройщик свои обязательства перед покупателем выполнил — дом он построил. А дальше стандартная ситуация — застройщик признает себя банкротом и уезжает отдыхать на Багамы. Покупателю, чтобы получить законное право собственности, придется провести не один год в суде", — поясняет глава консалтингового портала по инвестициям в недвижимость Indriksons.ru Игорь Индриксонс.
В Черногории ситуация с застройщиками несколько иная, однако итог аналогичный. "Здесь застройщик сначала получает право на планирование земли и только потом право на строительство. При этом получить право на планирование легко, а на строительство — сложно. А распродавать непостроенные объекты застройщик может уже на этапе планирования. Так покупатель может остаться и без денег, и без квартиры", — предостерегает Игорь Индриксонс.
Помимо этого застройщики при возведении объекта не всегда в точности соблюдают строительные нормы для конкретного региона. В результате возникают проблемы, которые также ведут к отказу в получении права собственности. "Еще довольно сложно получить право на эксплуатацию объекта. В Черногории, поскольку дома строятся на возвышенности или близко к ней, есть определенные условия. Если застройщик возвел дом на два метра выше или ниже положенного уровня, он не получит право эксплуатации. Покупатель, в свою очередь, может жить в таком доме, но не получит права собственности", — говорит Игорь Индриксонс.
Впрочем, чтобы столкнуться с проблемами при оформлении недвижимости в собственность, не обязательно выезжать в страны бывшего соцлагеря. В Крыму, излюбленном месте отдыха россиян, ситуация с оформлением земли тоже далеко не простая. По украинскому законодательству нерезиденты могут приобретать право собственности на приватизированные земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а за их границами — только земельные участки, на которых расположены дома, которые им принадлежат. Теоретически нельзя приобретать земли садоводческих кооперативов, которых, кстати, большинство и которые предназначены для садоводческой деятельности. Однако в этом случае более значимы "местные законы", которые устанавливает председатель кооператива. Купить такую землю можно, но право собственности на нее будет весьма условным, не закрепленным никакими официальными бумагами. А вот покупка квартиры в Крыму — вполне надежный вариант. В этом случае покупатель получит зарегистрированный договор купли-продажи, и право собственности будет бесспорным.
Но и в самом дальнем зарубежье вы не застрахованы от сложностей с оформлением недвижимости. "Проблемы с получением права собственности на жилой объект могут возникнуть в тех странах, где невозможно оформить право собственности на землю. В частности, в так называемых банановых республиках — Тунисе, Таиланде, Египте. Например, вы покупаете квартиру в жилом комплексе у застройщика. Земля взята в аренду, условия аренды могут измениться. А вам принадлежит только квартира, поэтому через некоторое время вам могут сказать: забирайте свои кирпичи. Гарантий на владение квартирой в этом случае нет никаких", — резюмирует Игорь Индриксонс.
По мнению экспертов, наиболее надежные рынки с точки зрения оформления прав собственности на объекты недвижимости — это Англия, Германия, Израиль, Швейцария и США. "Например, в США есть специализированные тайтл-компании, которые тщательно проверяют все обременения приобретаемой недвижимости, выясняют, кто был предыдущим владельцем и т. д. Преимущество в том, что тайтл-компания несет ответственность за свою работу и ее ответственность застрахована. То есть если из-за ошибки тайтл-компании клиент лишился своего объекта недвижимости, то страховая компания компенсирует ему понесенные убытки", — объясняет Станислав Зингель.
Однако при покупке недвижимости в европейских странах стоит иметь хотя бы минимальные представления о местных особенностях законодательства. Например, в Англии очень непростая система земельного кодекса. Землю там можно приобрести по схеме freehold или leasehold. Первый вариант предполагает безусловное право владения недвижимостью, второй — безусловное право пользования недвижимостью сроком от 10 до 999 лет. "Выбор той или иной системы владения зависит от предпочтений покупателей. По деньгам leasehold дешевле, чем freehold. Но есть важный нюанс в продлении договора leasehold. Разница в цене между договором, на котором 80 лет плюс один день, и договором, на котором 80 лет минус один день, может достигнуть нескольких десятков или сотен тысяч фунтов стерлингов", — говорит руководитель департамента зарубежной недвижимости компании Welhome Варден Авалиани.
Как рассказывают эксперты, наши соотечественники в основном предпочитают покупку в безраздельное пользование. В принципе проблем с оформлением прав собственности ни в том, ни в другом случае не возникает. Однако в пользу аренды говорит ее меньшая стоимость, даже с учетом дополнительной платы за продление договора. Кроме того, в некоторых странах имеются определенные ограничения на продажу недвижимости иностранцам. Например, как рассказали в компании Knight Frank, на Кипре максимальный размер земельного участка, который разрешено оформлять в собственность иностранцам, составляет 4014 кв. м. При этом одна семья (три поколения: семейная пара, их дети и родители) не может приобретать более одного объекта — квартиры или дома. В Швейцарии действует федеральная квота на количество единиц жилья, приобретенных нерезидентами. Некоторые кантоны устанавливают свои требования — в частности, регулируют максимальную площадь приобретаемой недвижимости, а также возможность ее перепродажи.
В целом риск попасть в неприятности с оформлением объекта в собственность больше при покупке на первичном рынке. По мнению экспертов, в текущей ситуации вообще лучше переориентироваться на объекты вторичного рынка. Причем это касается не только проблемных рынков недвижимости, но и рынков стабильных европейских стран. По мнению директора департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерины Тейн, основные сложности с получением права собственности возникают тогда, когда застройщик не выполняет свои обязательства и объект переходит в разряд недостроя. Поэтому, чтобы совершить удачную покупку, как бы банально это ни звучало, нужно внимательно изучить досье застройщика. "В первую очередь стоит смотреть на застройщика, который ведет проект. Очень надежную схему предлагают в Англии. В отношениях покупателя и застройщика посредником выступает банк. Он переводит застройщику средства на строительство объекта, тогда как деньги за квартиры, которые поступают в продажу, переводятся на счет банка. Таким образом, застройщик обязательно достроит объект, так как не зависит от денег покупателей, в то же время и банк уверен, что кредит, выданный застройщику на строительство, будет возвращен при продаже квартир", — говорит Екатерина Тейн.