Московские риэлторы начали объединяться. Семь риэлторских фирм образовали "Московский центр недвижимости" со своим собственным единым информационным банком, филиалом коммерческого банка и даже, как уверяют, с минимальными комиссионными.
Теперь практически все операции по купле-продаже недвижимости можно совершить не выходя за пределы бывшей гостиницы "Академическая", где расположился центральный офис объединения.
Что нам дает объединение риэлторов, помимо сокращения чисто организационных хлопот?
Единица — вздор. Единица — ноль
Кажется, лед тронулся. Риэлторские фирмы решили объединиться, но не в качестве полупрофсоюза. Если существующие объединения (Российская и Московская гильдии риэлторов или Московская Ассоциация риэлторов) собирают фирмы, готовые соблюдать "кодекс чести", регулярно платить взносы, обмениваться информацией и совместно защищаться от неприятностей, то новое образование помимо этих собирается решать чисто рыночные вопросы.
Создавать единый банк данных, устанавливать единые правила игры и пытаться влиять на ценовую ситуацию на квартирном рынке.
Не так давно по Ленинскому проспекту к гостинице Академии наук вышагивали провинциальные доценты с кандидатами. Возможно, скоро мы увидим движущихся в том же направлении покупателей и продавцов всем что угодно: бывшая "Академическая" превратилась в бизнес-центр.
На первом этаже вместо горничной меня встречает диспетчер-консультант: "Вы в Центр недвижимости? Ремонт у них закончился, но, может, встретите кого-то из руководства. На четвертом этаже".
Хотя до официальной даты открытия, 8 сентября, еще есть время, на 4-м этаже уже принимают первых посетителей. На других этажах, где должны разместиться отделение банка и офисы риэлторских фирм Центра, еще продолжается ремонт.
--------------------------------------------------------
"Московский центр недвижимости" зарегистрирован в августе 1995 года в виде акционерного общества открытого типа. Уставный капитал — 100 млн руб. Учредителями стали 5 крупнейших риэлторских фирм Москвы: "АТН", "Вавилон", "Лаурел", "ОСВ" и "Рескор". Неделю спустя пакеты акций выкупили еще 2 фирмы — "Инком" и "Кондр".
Учредители имеют равное количество акций и являются равноправными партнерами. Управление деятельностью осуществляет Совет директоров, в который входят руководители всех риэлторских фирм объединения. Текущее руководство будет возложено на исполнительного директора, привлекаемого со стороны.
-------------------------------------------------------
Как ни странно, на заветном этаже оказывается почти полный состав учредителей.
Мария Ухова: Всех захватила волна объединений. Вы — не исключение. Какова цель вашего?
Сергей Багаев, президент компании "Вавилон" и председатель совета директоров "Московского центра недвижимости": Идея витала в воздухе. Два года назад началось повальное увлечение созданием обобщенных баз данных с предложениями о покупке и продаже квартир. Потом риэлторы решили обмениваться поступающими к ним заявками (с указанием телефонов владельцев). Поэтому, создание центра — логический финал спорадических усилий к объединению. Сейчас мы работаем над созданием единого документооборота внутри Центра. Для этого необходимо создать более совершенные формы клиентских договоров. В одиночку риэлторам с такими задачами не справиться.
Мария Ухова: А что нам, потенциальным покупателям, даст ваше объединение?
Сергей Багаев: В интересах клиентов мы и создавались. Дело в том, что мы собираемся разместить в офисе Московского центра недвижимости не только филиалы риэлторских фирм, но и всю "инфраструктуру", которая нужна для полноценного обслуживания клиентов. Филиал одного из существующих коммерческих банков, например (с некоторыми из московских мы ведем переговоры). Чтобы клиент не волновался в момент передачи денег, а мог оставить их в банковской ячейке. После успешного завершения сделки сотрудники банка передадут деньги продавцу квартиры.
Кроме того, в Центре будет находиться офис нотариуса, у которого можно тут же, не отходя от кассы, заверить договор купли-продажи. Здесь можно будет воспользоваться услугами страховых компаний и профессиональных оценщиков. В ближайшем будущем мы планируем открыть в Центре филиал департамента муниципального жилья. Тогда цикл покупки-продажи окончательно замкнется.
Мария Ухова: Кстати, почему именно эти фирмы вошли в "Московский центр недвижимости"? Другие не хотят или их не пускают под единую "крышу"?
Ирина Радченко, президент компании "Лаурел": Мы давно знаем друг друга по стилю работы. Он нас устраивает. Что же до других, то, думаю, в будущем число участников Центра расширится до 15-20 фирм. Это будет удобно для клиентов, да и площади позволяют это сделать.
У нас достаточно жесткие критерии отбора будущих коллег: все фирмы, входящие в Центр, должны быть членами Московской ассоциации риэлторов, иметь лицензию на право заниматься риэлторской деятельностью, а главное — у них должно быть "доброе имя".
Мария Ухова: В наше время никто уже не верит в "доброе имя", тем более в альтруизм. Не ради этого ведь создавался ваш картель, вкладывались немалые суммы в создание и "раскрутку"? Может получиться, что ваши услуги будут дороже, тем более, что входящие в Центр фирмы по-прежнему будут самостоятельно работать на рынке? Чем отличается объединение от обычной риэлторской фирмы? Стоимостью услуг?
Сергей Багаев: На рынке недвижимости существует очень жесткая конкуренция. Риэлторам приходится расширять спектр услуг, давать дополнительные гарантии продавцам и покупателям. Сосредоточить полный спектр услуг в своем офисе (юрист, банк, нотариус, регистрация сделок, страхование, оценка), пожалуй, не под силу ни одной фирме. А наше объединение сумеет это сделать и тем самым завоевать симпатии покупателей. Мы рассчитываем на то, что вместе сумеем привлечь значительно большее число клиентов, чем действуя по отдельности. А поэтому в результате работы Центра каждая из фирм сумеет увеличить свои обороты.
Сергей Лупашко, президент финансово-промышленной группы "РЕСКОР": У нас есть еще одна, не столь явная, цель. На Западе ни один риэлтор не будет возиться с владельцем недвижимости, пока не получит документов, подтверждающих его право собственности на объект. В Москве в порядке вещей, что большинство продавцов квартир, обращаясь к нам, считают вполне достаточным описывать прелести своего жилья на словах (часто по телефону). Некоторые не могут точно назвать общую и жилую площадь.
А риэлтору для работы нужны не слова, а документы, чтобы он мог заранее их проверить, провести юридическую проверку квартиры и лишь после этого предлагать ее покупателям. Но только в случае заключения договора на эксклюзивное обслуживание риэлтор будет проводить целевую рекламную компанию вашей квартиры, и шансы на ее быструю реализацию увеличиваются.
Поскольку в Центре недвижимости будут предлагаться только "живые" квартиры (эксклюзив или право собственности), продавцы со временем пойдут нам навстречу и станут более охотно идти на заключение договоров на эксклюзивное обслуживание.
Мария Ухова: Клиентов зазывают почти всегда одинаково. Но представьте себе растерявшегося покупателя или продавца, который никак не может взять в толк, какая фирма ему нужна. А при этом разные фирмы по-разному еще и квартиру оценивают. Где на пять тысяч долларов больше, где меньше. Что делать, кому из "великолепной семерки" поверить?
Сергей Багаев: Если клиент не сможет подобрать себе квартиру по вкусу в одной из фирм, он обратится в другую. Для удобства клиента квартиры на продажу, имеющиеся у каждой фирмы, будут собраны в единой базе данных, и с ней клиент сможет ознакомиться в Центре. Уже сейчас, на момент открытия, в нашей базе около тысячи квартир. На любой вкус и кошелек. А нас только семь. Что будет, когда в объединение войдут еще двадцать риэлторских контор?
И потом. Каждая фирма имеет право выставлять в своем филиале только квартиры, находящиеся на эксклюзивном обслуживании (с владельцем которой имеется договор об эксклюзиве) или в собственности фирмы. Обычных "посреднических" вариантов в Московском центре вам не предложат. Значит, клиенту не стоит бояться, что сумма комиссионных будет очень высокой.
Сергей Лупашко: Если клиент пришел в Центр с намерением обратиться в конкретную фирму, ему никто не мешает это сделать. Он может сделать выбор самостоятельно, в диспетчерской, где будет вывешено электронное табло с указанием фирм и предоставляемых ими услуг. Если же он затрудняется в выборе, ему поможет диспетчер. Последний будет строго следить за очередностью, в соответствии с которой клиент будет направляться в ту или иную фирму.
Мария Ухова: То есть, покупатель может на ходу решать, иметь ему дело с этой фирмой, или уйти к другой?
Сергей Багаев: Разумеется. Для этого и создан Центр.
Мария Ухова: А как же все-таки быть с оценкой? Получается, клиент, при желании, сможет обойти все семь фирм и получить семь разных оценок?
Сергей Жидаев, генеральный директор компании "ОСВ": Мы создали единую экспертную комиссию, в которую вошли специалисты по оценке из всех фирм. Эта команда и будет заниматься оценкой и выдавать квалифицированные заключения клиентам, пожелавшим оценить свою квартиру.
Мария Ухова: Но если квартиру будут "вести" две фирмы, то клиенту придется еще и заплатить двойные комиссионные?
Сергей Лупашко: Не придется. Это в обычной риэлторской фирме происходит: если клиент находит в базе данных квартиру, поступившую не от владельца, а от другой фирмы, он платит дважды — сначала фирма, имеющая заявку на продажу, накинет свои комиссионные, а затем фирма, куда обратился клиент, прибавит свои. Вот и получается двойная накрутка. У нас все будет по-другому. Мы между собой договорились, что комиссионные для клиента в любом случае составляют 6%. И если одна из фирм продает квартиру другой фирмы, то каждая из них получит ровно половину.
Мария Ухова: Но можно предположить, что ваше объединение станет своеобразной монополией. Вы элементарно договариваетесь между собой и ведете единую ценовую политику на рынке. Снижаете, или, что более вероятно, поднимаете цены на московские квартиры...
Сергей Багаев: Такой задачи мы изначально не ставили и ставить не собираемся. Мы считаем, что наш интерес заключается в росте числа клиентов. Напрасно вы считаете, что 15-20 фирм могут диктовать цены на рынке. Московский рынок квартир слишком велик (по данным департамента муниципального жилья, в Москве заключается около 10 тысяч сделок в месяц), на нем оперируют около 1,5-2 тысяч фирм. Как при этом группа компаний (пусть даже крупных) может диктовать цены?
Тем не менее некоторые ценовые изменения все же произойдут, по крайней мере, в рамках деятельности Центра.
Представьте, в каждую фирму поступают предложения на продажу типовых квартир в одном и том же районе. Цены на них, естественно, будут различаться. Разумеется, покупатель выберет ту квартиру, которая дешевле. А дорогие квартиры никто покупать не будет. Таким образом фирмы или частные лица, владеющие квартирами, будут вынуждены снижать цены, чтобы продать свой товар. Если случится именно так, то в нашем центре цены будут несколько ниже, чем в среднем по рынку.
Мария Ухова: А если не случится? А если фирмы, входящие в Центр, начнут конкурировать между собой?
Святослав Семенов, генеральный директор агентства "АТН": Конкуренцию между нами никто не отменял, но она будет идти скорее на пользу клиентам. Поскольку у нас определен единый для всех фирм размер комиссионных и выработаны общие принципы работы с клиентами, нам остается одно — конкурировать уровнем обслуживания. Каждая фирма будет стремиться как можно полнее удовлетворить запросы клиента, чтобы в следующий раз клиент пришел к ней снова. А от этого клиенты только выиграют.
Но, может быть, не все будет так радужно, тем более, что объединит риэлторов только единый банк данных и, возможно, общий буфет. И не застрахованы отцы-основатели от внутрисемейных ссор и разборок. А каждая из них способна не только похоронить начинание, но и оставить продавцов и покупателей квартир один на один. С рынком и властями.
С такими мыслями звоню президенту компании SAVVA REAL ESTATE и президенту Российской гильдии риэлторов Константину Апрелеву.
— В принципе идея создания такого центра выглядит прогрессивной и перспективной. Но на мой взгляд, успех в привлечении покупателей обеспечен лишь тогда, когда в Центре будет создан филиал департамента муниципального жилья по регистрации сделок. Это гарантирует возможность проведения сделок в одном месте от начала до конца. Однако, по моему опыту, добиться этого будет сложно.
Действительно, одна из самых привлекательных особенностей нового объединения-- замкнутый цикл документооборота по купле-продаже квартир, где ключевое звено — отделение департамента по регистрации жилья.
Но здесь-то и возникнут самые серьезные проблемы.
В Департаменте муниципального жилья прокомментировать возможность открытия своего отделения в Московском центре недвижимости отказались.
Мария УХОВА
Подпись к фото
Великолепная "семерка": "Конкуренцию между нами никто не отменял, но она будет идти скорее на пользу клиентам". Сидят (слева направо): Валерий Прищепа ("Рескор"), Ирина Радченко ("Лаурел"), Дмитрий Денискин ("Кондр"); стоят: Святослав Семенов (АТН), Евгений Романов ("Инком"), Сергей Жидаев ("ОСВ"), Сергей Багаев ("Вавилон").
Сергей Лупашко, президент компании "Рескор": "Мы будем работать как на Западе".