Прошло два года, как риэлторы обещали рост стоимости земли. По их оценкам, в этом году ликвидность вложений в землю должна была достигнуть пика.
Что же мы имеем? Земля в Подмосковье уже год как и не думает дорожать, а в некоторых районах даже подешевела. Впрочем, земля все равно остается выгодным способом вложений. Тем более, что риэлторы все-таки упорно обещают подорожание — к весне будущего года. Главное — знать, в какие земли вкладывать деньги, чтобы вернулись они с ощутимой прибылью.
И хочется, и колется — риэлтор не велит
Два года назад, когда инвесторы только-только начинали рыскать в поисках выгодных мест вложения капиталов, земля казалась золотым дном. В прямом и переносном смысле. Владельцам участков сулили колоссальные прибыли. Здесь и сейчас.
Но то ли политический климат оказался не совсем благоприятным, то ли обещаний слишком много. А может быть, самой земли. Только она не достигла заоблачных ценовых высот, а стала дешеветь. За последний год в разных районах Подмосковья цена на землю снизилась в среднем на 20%-30%.
И это, заметьте, при отсутствии законодательства, способного регулировать ценообразование и при полной свободе землепользования местными исполнительными органами.
В Подмосковье последние решили брать выкуп за превышение земельной нормы собственности в 15 соток (кое-где и в 12). Но и это на цену земли никак не повлияло.
--------------------------------------------------------
Согласно первой части Гражданского кодекса РФ (ст. 260), "лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом ..." с "момента вступления в силу Земельного кодекса РФ" (ст. 13 Вводной части Гражданского кодекса РФ).
Так как Земельный кодекс еще не принят Госдумой, то все вопросы, касающиеся сделок с землей, в том числе и вопросы налогообложения, относятся к компетенции местных властей.
--------------------------------------------------------
Нововведения местных администраций затронули только кошельки прежних владельцев земельных участков. С владельцев земельных излишков за приватизацию лишней сотки на Николиной горе берут 1,5 миллиона рублей плюс 300 тысяч в виде НДС.
При этом не надо забывать и о налоге на землю — 50 тысяч рублей за сотку в год (и эта цифра — не конечная, местные власти ее могут очень серьезно скорректировать).
Юрий Мельников, владелец участка:
— Свой участок в Голицыно я выкупил у местного совета. Поскольку у меня участок небольшой, я ничего за него не платил. Только 15 соток можно приватизировать бесплатно.
А вот тем, у кого земли оказалось в избытке, пришлось доплатить. Местные власти установили цену в 700 000 рублей за лишнюю сотку плюс НДС. По такой цене можно купить землю у риэлторов.
А как считают риэлторы, высокие цены на землю, взвинченные местными администрациями, сбили волну спроса, снизив рыночные цены на ту же землю. Нет, не готовы сельчане и горожане платить высокие цены за земельные клочки. Естественно, что от падения спроса в первую очередь понесли убытки риэлторские фирмы.
Сергей Дерягин, исполнительный директор фирмы "Стак":
— Мы вынуждены были прекратить работу с земельными участками. За последние полгода мы не окупили даже затраты на рекламу этой услуги. Наши участки под Чеховым сейчас в среднем стоят около $ 150 за сотку. Так же, как и год назад. В ближайшее время мы на этот рынок не вернемся, цены предложения и спроса — это небо и земля. Одним словом, мы не в состоянии предложить клиенту ничего, что его бы устроило. Конечно, есть фирмы, которые занимают устойчивые позиции на рынке земли. В основном это те, кто приобрел участки в элитных районах — Минское, Рублевское шоссе. Там за сотку в среднем запрашивают от $ 600 до $ 900. Мы же в свое время посчитали, что цена предложения в этих районах чрезмерно высока и как показало время — ошиблись.
Сотрудник московского банка, оценщик земли:
— Роста цен на землю, который планировался риэлторами по данным 1992 года, не состоялось. Предложение на рынке существенно превысило спрос. Те, кто мог себе позволить купить землю, давно ее купили, а у среднего потребителя для этого нет средств. В 1992 году многие фирмы вкладывали в землю деньги, надеясь заработать на перепродаже. Теперь они пытаются удержать цену. Но ведь помимо них, есть сотни продавцов-одиночек, к которым эта земля попала практически задаром. Они хотят продать свою землю как можно быстрее, не гоняясь за высокой ценой. Они-то и сбивают цену, продавая землю за реальную цену, в отличие от риэлторов, которые, похоже, еще не поняли что их земля не стоит тех денег, которые они за нее хотят.
Куда можно деть свою землю? К сожалению, никуда.
В настоящий момент ликвидность такого товара, как земля, практически нулевая. Ее очень трудно продать, практически невозможно заложить, причем, даже в том случае, если вы хотите получить за нее минимальную цену. Ни один банк, в том числе и наш, не станет выдавать кредит под залог земли.
Потому, что вернуть кредит через продажу залога мы просто не сможем. Как исключение, в качестве залога мы можем принять участок в элитном районе. Его можно будет реализовать. Но к нам таких предложений пока не поступало.
Так что, если вы вдруг решили заняться земельными спекуляциями, не гонитесь за самыми дешевыми участками. Не исключено, что через некоторое время они станут еще дешевле. В Подмосковье, по мнению риэлторов, совершенно не пользуются спросом участки дальше 70 километров от МКАД и те, которые расположены на южном и юго-восточном направлениях. В этом случае землю необходимо продавать. Однако сделать это с каждым днем все труднее и труднее. Спекулировать земельными участками и раньше удавалось далеко не всем, а теперь даже многие профессионалы вынуждены уйти из этого бизнеса.
Но если вы захотели почувствовать себя местным Рокфеллером или Рейганом и разводить на своих участках элитных лошадей или бизонов с питонами (для последних, впрочем, земли много не надо), то лучше действительно заняться садоводством или животноводством. Потому что строительство бунгало вам может оказаться не по карману.
Сотрудник филиала голландской фирмы в Москве:
— Участок размером 15 соток я приобрел в начале лета 1993 года. Место, 25 километров к северу от Москвы, мне понравилась и на цену в $ 560 за сотку я, после некоторых колебаний, согласился. Мне казалось, что отдав $ 8400 за участок, мне придется еще столько же вложить в постройку дома, проводку электричества и газа и бурение скважины с установкой насоса. К таким расходам я был готов.
Но, когда за один только проект подведения газа мне предложили заплатить около миллиона рублей, мне стало не по себе. Получалось, что стоимость подведения коммуникаций превышает стоимость участка. Поэтому я остался с единственной проблемой — куда деть купленную землю. Не буду перечислять все способы, с помощью которых я пытался сбыть этот участок, скажу только, что мне этого и по сей день не удалось.
Можно, конечно на какое-то время забыть о существовании своей земли. А вдруг и ваш участок попадет в разряд перспективных. Тогда вы будете рассказать своим внукам, что не дали себя обмануть.
Мы хотим всем рекордам подмосковные дать имена
Но не все так печально. Земля по-прежнему остается выгодным вложением. Надо только знать, куда вкладывать и на сколько. Сейчас сохраняется достаточно стабильный спрос на участки земли, расположенные в западном и северо-западном направлениях между Минским и Новорижским шоссе и в районе Малаховки. Земля, как сказали в фирме "Самынка", купленная в этих местах, принесла за последний год доход в размере 5%.
Не очень высокий процент? А сама цена на участки?
В последнее время в этих районах она держит абсолютный рекорд области. Тем не менее желающих стать собственниками элитных земель меньше не становится. Тем более, что в перспективе, как наперебой уверяли риэлторы и оценщики земли, они действительно могут принести прибыль.
Казалось бы, предложение в этом районе минимальное — все участки уже куплены. Если и продается некий кусочек, то расположенный в крайне неудобном месте. Тем не менее и их покупают.
Гелий Быковский, генеральный директор фирмы "Самынка":
— Участки в элитных районах всегда были в цене. Разве можно сравнить стоимость участка под Ногинском или Щелково в $ 250 за сотку с такой же соткой, но в Малаховке или по Пятницкому шоссе по $ 1000-$ 1200? Это участки, к которым может быть подключено электричество и газ. Водоснабжение может осуществляться из коллективной или индивидуальной скважины. Как правило, эти земли расположены вблизи от населенных пунктов. В одном районе разница цен на благоустроенные и неблагоустроенные участки может составлять до 200%.
За последний год на фоне общего спада цены на участки в Барвихе или Жуковке выросли почти вдвое и сейчас составляют не меньше $ 4000 за сотку. А на Николиной горе, где к примеру находится дача Михалкова, цена за сотку может достигать $ 6000 и больше, но участков там никто не продает даже за такие деньги. При этом в километре от самой Николиной горы цены на землю составляют $ 500-$ 600 за сотку. Как видите, многое зависит от престижности места, на том же Рублево-Успенском шоссе цены высокие в основном из-за престижности места. Хотя некоторый рост есть и в местах примыкающих к этим районам, они считаются перспективными из-за своей близости к обжитым участкам.
Элитные районы, конечно не безграничны. Всех желающих они не вместят. С недавних пор риэлторы обратили внимание на район вокруг Новорижского шоссе. По их мнению, он имеет все шансы стать таким же перспективным, как и окрестности Рублевки. Для этого у него есть все необходимые данные — экологическая чистота, удобная скоростная трасса, возможность подключения к коммуникациям.
Владимир Пантелеев, сотрудник риэлторской фирмы "Красные ворота":
— Рижское направление ничуть не уступает Рублевке по красоте пейзажей, да и в Москву добираться удобно. Кроме того, на Рублевке яблоку негде упасть, а на Рижском свободно — можно выбрать себе участок по вкусу. И цена за сотку пока не очень велика — в среднем $ 600.
Так что, если вы твердо решили обзавестись участком, считая, что остальные проблемы вам удастся решить, стоит внимательно выбирать место покупки и продавца. Совсем необязательно приобретать участок у риэлторской фирмы, можно приобрести участок дешевле у местных советов. А потом ситуация может улучшиться. И вы вдруг решите, что ни за что со своим Простоквашино не расстанетесь.
Гелий Быковский:
— Если у вас уже есть земля и вы не знаете, что с ней делать — не торопитесь. Земля не может приносить быструю прибыль. В обозримом будущем у Подмосковья неплохие перспективы, земля тут будет дорожать. Сложно сказать, когда это произойдет — через два года, через пять. В любом случае через какое-то время участки можно продать с немалой выгодой.
Уже сейчас многие стремятся, работая в Москве, жить в Подмосковье, в хорошем загородном доме. Поэтому в первую очередь будут дорожать земли, расположенные недалеко от Москвы и хороших шоссейных дорог.
Алексей БЕЛОВ
Подписи к фото
Гелий Быковский, генеральный директор фирмы "Самынка": "Сейчас на земельном рынке Подмосковья — полный ступор. Дешевеет практически все, а дорожает малая часть элитных участков. Но можете спать спокойно, пройдет какое-то время — и в цене поднимется вся подмосковная земля".