Неподъемный подвал
Ремонт помещений обойдется на треть дороже
Подвалы в историческом центре Петербурга до сих пор остаются одним из самых плохо развитых сегментов нежилой недвижимости. Чаще всего они попросту простаивают заброшенными. Пока изменений в этой ситуации не предвидится. Чтобы привести в порядок подвал, вложить в ремонт придется на треть больше средств, чем при реконструкции обычного помещения. А сдать такое помещение в аренду можно лишь на 30-50% дешевле, чем аналогичные помещения в другой части здания.
Сегодня, по оценкам экспертов, в исторической части Петербурга насчитывается около 3 тыс. подвальных помещений. Используются в основном те, которые выходят на проходные улицы.
Александра Славянская, генеральный директор ГК "Овентал", говорит, что подвальные помещения в дворовых и непроходных местах могут использоваться для модульного хранения, такая практика широко применяется на Западе. "Человек арендует модуль (контейнер, полуконтейнер) и хранит там вещи в зимний/летний период. Для такого использования подвальных помещений нужно, чтобы они были хорошо освещены и проветриваемы", — говорит госпожа Славянская. Она отмечает, что в России практически не встречаются в подвальных помещениях прачечные и химчистки. "Такая услуга удобна, например, для стирки постельного белья, в случае если в квартире отсутствует балкон, а также людям, которые арендуют жилье и не имеют собственной стиральной машины", — рассуждает она.
Кроме всего прочего, госпожа Славянская указывает на то, что в Петербурге и Москве существует колоссальный дефицит досуговых центров. Люди устали проводить однообразно выходные и праздничные дни. "Все больше людей стремится заниматься восточными танцами, учиться рисовать или играть на музыкальных инструментах. Поэтому организация досуговых центров — это прекрасная возможность для коммерческого использования таких помещений", — полагает госпожа Славянская.
Она также говорит, что помещения можно оборудовать под архив. "Если подвальное помещение оборудовано, например, под архив, то арендная ставка находится на уровне не ниже, чем в самом офисном центре. Если же это необорудованное помещение без особых требований к воздухообмену, температурному режиму, доступу, освещенности, то арендная ставка будет значительно ниже", — рассуждает госпожа Славянская.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, говорит, что сегодня чаще всего площадь подвальных помещений составляет 150-500 кв. м, однако в целом возможны любые метражи — от 10 кв. м до 5 тыс. кв. м.
Чаще всего арендаторами подвалов выступают представители малого и среднего бизнеса — наиболее востребованный метраж — от 30 до 250 кв. м. "Здесь можно организовать магазин, кафе, ателье, другие предприятия сферы услуг. Особенно выгодно совместное использование помещений такого типа и коммерческих площадей на первом или цокольном этаже", — говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест".
Ликвидность коммерческих помещений в первую очередь зависит от местоположения дома, "проходимости" места. Очень важны технические характеристики объекта: площадь подвала, высота потолков, наличие окон, уровень освещенности, расположение придомовых коммуникаций.
Стоимость ремонта в подобных помещениях определяется комплексом необходимых работ. Очень часто в подвале требуется установить дополнительное оборудование в санузлах, усовершенствовать вентиляцию и гидроизоляцию, обеспечить доступ к коммуникациям обслуживающим техническим службам. В центре города бывает необходим полный комплексный ремонт, с углублением помещений из-за низких потолков, оборудованием дополнительных выходов, заменой всех коммуникаций. Чаще всего в подвальных помещениях высота потолков колеблется в пределах 2,3-2,7 м, что и является недостатком при сдаче объекта в аренду. Кроме того, большинству операторов необходимо наличие двух входов в помещение, что подвалы могут обеспечить в редких случаях.
Ремонт подвальных помещений обойдется примерно на 30% дороже, чем ремонт помещения на первом этаже, при условии соответствия всем необходимым характеристикам.
Инна Лапченко, ведущий консультант отдела стрит-ритейла Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, считает, что подвальные помещения пользуются низким спросом у арендаторов, даже если они имеют хорошее местоположение. "Психологически легче подняться на несколько ступенек, чем спуститься вниз. Кроме того, арендуя подвальное помещение, арендатор вынужден вкладывать несколько большие средства в рекламу, чтобы привлечь посетителей. Поэтому срок экспозиции таких объектов достаточно велик и может достигать нескольких месяцев", — говорит она.
Госпожа Лапченко отмечает, что некоторые типы операторов (например, медицинские центры, аптеки или банки) не могут размещаться в таких помещениях из-за санитарно-эпидемиологических ограничений. Вследствие этого стоимость аренды таких объектов может быть до 50% меньше величины ставки аренды на помещения с аналогичной площадью и местоположением. Однако чаще разница составляет 10-40%.