Европейцы возвращаются в центр
Низкие арендные ставки качнули маятник назад
На европейских рынках офисной недвижимости наметилась тенденция к рецентрализации. Компании снова стали активно арендовать помещения в центральной части крупных городов. Этому способствуют относительно низкие ставки аренды. Но усиливающийся поток арендаторов уже начал толкать ставки вверх, отмечают аналитики.
До кризиса и в России, в частности в Петербурге, и в Европе наблюдался процесс децентрализации — из-за высокой стоимости аренды многие компании предпочитали арендовать помещения на окраинах. И это подталкивало девелоперов к вводу все новых и новых бизнес-центров. Однако сейчас "маятник качнулся" в другую сторону.
Несмотря на неблагоприятные экономические настроения и продолжающийся рост напряжения на финансовых рынках, спрос арендаторов на офисную недвижимость в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке оставался в 2011 году стабильным и примерно равным уровню 2010 года. Некоторые крупные рынки офисной недвижимости, такие как Париж, Милан и Мюнхен, показали значительный рост арендой активности по сравнению с 2010 годом.
По данным CBRE, главным мотором роста на некоторых рынках стал спрос на офисы со стороны технологических, медийных и телекоммуникационных компаний. Например, в Амстердаме, который является центром связи и стратегическим центром для многих компаний такого рода, рост спроса составил 15% к предыдущему году. В Дублине скачок был еще заметнее — 29% к прошлому году.
Кроме того, на некоторых рынках спрос на аренду офисов сформировался в центральных деловых районах, происходит ре-централизация, так как корпорации спешат воспользоваться пониженной арендной платой, чтобы улучшить качество своих офисов. Само по себе это приводит к некоторому росту арендных ставок в премиальном сегменте этих рынков. Хотя в четвертом квартале 2011 года арендные ставки в высококлассных офисах оставались стабильными и индекс офисной аренды CBRE EU-27 поднялся лишь немного (+0,2%), в некоторых областях Центральной и Восточной Европы продолжается рост. Арендная плата в премиальном сегменте выросла в четвертом квартале 2011 года, например, в Москве (4,3%) и Варшаве (3,8%) — как результат поиска арендаторами помещений в самом центре. Этот тренд уравновешивается необходимостью контролировать расходы, что остается ключевым фактором при выборе местоположения офиса. На некоторых рынках, например во Франкфурте, тенденция к рецентрализации куда менее заметна.
"Большинство тенденций европейского рынка офисной недвижимости присущи и московскому рынку: в четвертом квартале мы также наблюдали сокращение объема заключенных сделок, уменьшение объема нового строительства и доли свободных площадей. Высокий спрос приходился на высококачественные офисные помещения, расположенные как в центре города, так и в наиболее популярных районах Москвы, например, в районе Ленинградского проспекта и шоссе. Так же, как и в некоторых европейских столицах, телекоммуникационные компании стали активными игроками на московском рынке в 2011 году. Несмотря на общие черты европейского и московского рынков, был зафиксирован рост ставок аренды на помещения класса "А прайм" лишь в Москве и Варшаве", — говорят в CBRE.
Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России, прогнозирует: "В 2012 году мы ожидаем, что для рынка офисной недвижимости Москвы и Европы будут характерны общие тенденции: небольшой объем нового строительства, стабильный спрос на офисные помещения со стороны арендаторов. Не исключено, что офисные помещения в самых лучших строящихся офисных объектах Москвы будут сданы еще до ввода здания в эксплуатацию".