Олег Репченко, руководитель аналитического центра
«Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru»
Охарактеризовать ситуацию с доходными домами в России правильнее всего словом «никак». Есть только единичные и, скорее, экспериментальные примеры доходных домов. Причина в том, что доходность этого бизнеса достаточно низкая — около 5% годовых, при этом кредиты на строительство банки дают примерно под 15% годовых. При таких раскладах это абсолютно нерентабельно для девелоперов. На Западе кредиты намного дешевле, ставки могут быть 1–2% годовых, а доходность приблизительно такая же.
Чтобы сдвинуть рынок доходных домов, нужны «дешевые» деньги. Много раз говорилось, что сюда можно вкладывать деньги пенсионного фонда, как оно и происходит во многих странах мира. Пенсионные деньги везде инвестируют под небольшие проценты, но в самые низкорискованные инструменты. И строительство доходных домов в мировой практике считается именно таким инструментом — это реальный актив, который всегда пользуется спросом, ведь крыша над головой — предмет первой необходимости. При этом доходность была бы даже выше нынешних 2–3%, которые в основном получаются за счет вложения в государственные облигации стран с высоким рейтингом надежности.
Второй способ стимулирования строительства доходных домов — снижение стоимости «входного билета». Когда единственной тратой остается непосредственное строительство дома, доходность вырастает до 7–15% в зависимости от региона. И это было бы уже очень интересно для девелоперов, так как при низкорискованном вложении можно получать около 10% в год.
Сейчас при доходности 5% окупить строительство доходных домов можно за 20 лет. Если же за счет перечисленных выше мер доходность возрастет, то и срок окупаемости снизится примерно до 10 лет. Это, конечно, еще не супервыгодно, но вполне приемлемо для консервативных инвесторов.
Если говорить о предполагаемой арендной ставке, надо отделить коммерческую аренду и социальные доходные дома (в них ставка может быть не больше, чем в случае соцнайма, однако действительно доходными такие дома назвать нельзя). В коммерческих доходных домах цена аренды будет примерно такой же, как сейчас на рынке. При этом конкуренцию такие дома будут выигрывать — это более новое качественное жилье, чем у частников, к тому же условия аренды более стабильны и понятны. В тех редких примерах коммерческих доходных домов, которые есть сейчас, арендные ставки выше рыночных. Но тут дело в объеме: если надо будет заселить сразу несколько больших домов, сделать это по цене, намного выше рыночной, не получится. А если предлагать лучшие условия за те же деньги, то люди начнут переезжать от частников в доходные дома.