Власти субъектов Уральского федерального округа все чаще обращают внимание на развитие рынка арендного жилья. В Челябинской области уже разработана государственная программа поддержки строительства доходных домов, развивать арендный сектор жилья требует свердловский губернатор Александр Мишарин. Привлекать потенциальных инвесторов власти планируют льготными земельными участками, сниженными налоговыми ставками и другими преференциями. Участники рынка считают, что механизм социальной аренды заработает, только если все предлагаемые меры будут сведены воедино.
Доходчивые условия
Чтобы выяснить потенциальный спрос на арендные дома, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) провел исследование. Выяснилось, что в России улучшить свои жилищные условия хотели бы 28,7 млн семей. Решать этот вопрос с помощью аренды готовы только 1,4 млн из них, то есть 5% от общего числа, в аренде квартиры на приемлемых условиях в доходных домах заинтересовано большее количество — 11 млн семей. Для их размещения потребуется порядка 760 млн кв. метров жилья. В фонде РЖС считают: чтобы возникло необходимое количество предложений, нужно обеспечить быструю окупаемость таких проектов и сохранить арендную ставку для типовой квартиры на уровне 10 тыс. рублей.
Сегодня эксперты оценивают срок окупаемости арендного жилья премиум-сегмента в 7–12 лет, экономкласса — до 20 лет. Уровень доходности, отмечает президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак, не достигает и ставки по депозитам, составляя порядка 4% годовых. «Я считаю, что тема доходных домов актуальна в двух сегментах: это сегмент дорогого жилья и, наоборот, социальное жилье с невысокой арендной платой. Именно здесь государство должно давать какие-то преференции и защиту», — уверен господин Полторак.
Меры стимулирования строительства таких домов предлагают фонд РЖС и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). «Наиболее очевидной видится возможность предоставления земельных участков в безвозмездное срочное пользование. Но мы провели анализ и выяснили, что ни предоставление земельных участков на бесплатной основе, ни зачастую обеспечение их инфраструктурой не привлекает девелоперов в этот бизнес. Нужно прежде всего разработать меры государственной поддержки, которые уравняли бы затраты на содержание квартирного фонда „белого“ инвестора с затратами частных лиц, которые сегодня являются участниками рынка арендного жилья. Если создать адекватное налогообложение и понизить тарифы на жилищно-коммунальные услуги для жилья, предоставляемого в аренду юридическими лицами, можно получить реально действующий рынок в этой сфере», — говорит руководитель департамента маркетинга и мониторинга фонда РЖС Николай Шмелев. В настоящее время в Министерстве регионального развития РФ создана рабочая группа для выработки согласованных предложений по внесению таких изменений в законодательство.
АИЖК предлагает девелоперам программу «Арендное жилье»: юридическое лицо (арендодатель) сможет получить на выкуп квартир в доходном доме кредит на 20 лет. «Поток арендных платежей от нанимателей квартир призван обеспечить погашение ипотечного кредита. Степень рентабельности проекта можно будет оценить по факту заселения и началу эксплуатации зданий», — рассказывает исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый. Первый подобный проект уже запущен в Новосибирске. По словам господина Шелкового, в первом квартале 2012 года сдаются два доходных дома на 130 квартир. По прогнозам, ставка аренды в них составит порядка 12 тыс. рублей против рыночных 16 тыс. рублей. В 2011 году АИЖК подписало соглашения о намерениях сотрудничества в данной сфере с администрацией Калужской области, а также с ОАО «Объединенная судостроительная корпорация» и ОАО «Особые экономические зоны».
Ориентация на местах
Челябинскими властями с учетом предложения АИЖК разработана государственная программа стимулирования строительства арендного жилья экономкласса. Южный Урал стал первым российским регионом, принявшим такой документ, однако застройщиков, которые бы воспользовались им, пока нет. Как рассказал первый заместитель министра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области Сергей Сихарулидзе, подпрограмма «Развитие жилья экономкласса, в том числе арендного сектора жилищного фонда» существует в рамках программы «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», рассчитанной до 2015 года. Основной объем финансирования предусмотрен за счет компаний-застройщиков. Областной бюджет в 2011 году выделил 4,45 млн рублей на субсидирование части процентной ставки по кредитам строительным компаниям, которые возьмутся за реализацию подобных проектов. Компенсацию можно получить за кредиты, взятые, в частности, на обеспечение земельного участка под строительство жилья экономкласса инфраструктурой и дорогами.
«Застройщик получает от кредитной организации (коммерческого банка) средства в размере 70% от стоимости строительства доходного дома сроком до двух лет. После завершения строительства данный жилой объект выкупается управляющей компанией, оформившей кредит в Агентстве ипотечного жилищного кредитования на срок до 20 лет под 10–11% годовых», — говорит господин Сихарулидзе. Управляющая компания может быть организована застройщиком либо определена министерством строительства по итогам конкурсного отбора. Квадратные метры планируется передавать гражданам по договорам соцнайма. По предварительным расчетам, стоимость аренды однокомнатной квартиры составит порядка 8,5 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной — от 12 тыс. рублей. Кроме того, для очередников, молодых семей и других категорий льготников предусмотрена возможность компенсации части арендной ставки за счет бюджета.
Активных действий, по словам Сергея Сихарулидзе, челябинские застройщики пока не предпринимают. Проекты доходных домов, реализуемые в регионе, возводятся по инициативе строительных компаний и исключительно для коммерческой аренды. В частности, завод панельного домостроения и строительных конструкций (ПСО КПД и СК) разработал типовой проект для массового строительства доходных домов. Первый такой дом на 72 квартиры был построен в Челябинске в 2008 году, первых арендаторов он принял в 2011 году. По словам директора департамента коммерческой недвижимости компании «Новый дом», управляющей домом, Андрея Поджиганова, учреждение работает только с юридическими лицами и не занимается социальной арендой. Основные клиенты — крупные предприятия, торговые сети, банки, для которых такое жилье — альтернатива гостиницам и частным арендодателям. Арендовать одно-, двухкомнатную квартиру экономкласса в доходном доме можно за 20–30 тыс. рублей в месяц и максимум на 11 месяцев. При этом средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры у частных лиц в Челябинске составляет порядка 12 тыс. рублей. В ближайшее время, по словам Андрея Поджиганова, такой опыт планируется распространять — весной начнется заселение и эксплуатация второго доходного дома в Челябинске, в перспективе подобный проект, возможно, будет реализован в Копейске. Раскрывать инвестиционную составляющую господин Поджиганов отказался, однако ранее со ссылкой на гендиректора ПСО КПД и СК сообщалось, что средние инвестиции в строительство типового доходного дома в Челябинске составляют порядка 4 млн евро, а срок окупаемости — около семи лет.
Кроме того, в городе заявлено еще несколько проектов. В частности, к началу следующего учебного года компания «Артель-С» планирует сдать дом, предназначенный для аренды студентами Челябинского госуниверситета. По словам Сергея Сихарулидзе, предполагается возведение двухподъездного девятиэтажного дома на 99 одно- и двухкомнатных квартир. В настоящее время ведутся работы нулевого цикла. Квартиры будут сдаваться студентам в коммерческую аренду по ставке порядка 13 тыс. рублей.
Разрабатывать свои программы по формированию рынка доступного арендного жилья планируют власти Ханты-Мансийского автономного округа — Югры и Свердловской области. По словам первого заместителя губернатора Югры Ильи Петрова, в регионе закончилось обсуждение проекта концепции развития жилья, предназначенного для сдачи в наем, и утверждено соглашение, которое планируется заключить с АИЖК. Как отмечает директор окружного департамента жилищной политики ХМАО Рустам Мирсаяпов, это даст возможность привлекать инвестиции агентства, использовать его опыт при разработке региональной программы арендного жилья и приступить к непосредственному обсуждению пилотных проектов. «Такое финансирование позволит получить доходные дома, в которых однокомнатные квартиры будут сдаваться по ставке 14–15 тыс. рублей в месяц», — говорит господин Мирсаяпов.
В Свердловской области на стадии утверждения находится концепция региональной программы строительства арендного жилья с государственной поддержкой. Как сообщил исполняющий обязанности министра строительства Свердловской области Сергей Федоров, основная ставка делается на снижение себестоимости этого процесса. «Мы сегодня рассматриваем ряд проектов минимально социально допустимого жилья. Такой опыт сегодня есть в Челябинске, где построили дом по старой 97-й серии, и застройщик сдал его в аренду двум крупным заводам города. Они поделили дом пополам и для своих рабочих снимают там квартиры», — рассказал господин Федоров.
Баланс интересов
Участники рынка убеждены: механизм социальной аренды заработает только тогда, когда все предлагаемые меры будут сведены воедино. «На мой взгляд, должна быть проработанная комплексная программа. Причем она должна иметь общий государственный шаблон, а в муниципалитетах применяться в зависимости от конкретных условий. Оттого, какова сложившаяся арендная плата в данном регионе, какова себестоимость строительства, стоимость технических условий и т.д. Тогда это будет работать, — комментирует Григорий Полторак. — Есть огромное количество строительных организаций, у которых нет работы, и они готовы строить с минимальной рентабельностью. Есть инвесторы, у которых имеются „длинные“ деньги, — это пенсионные фонды и страховые компании. Нужно только свести баланс и отдавать правильным управляющим, чтобы содержать эти дома в надлежащем состоянии».
«Чтобы этот сектор реально заработал, необходима системная поддержка сразу на четырех уровнях: федеральном, региональном, а также на уровне застройщика и непосредственно квартиросъемщика. В первую очередь это потребует ряда изменений в Градостроительный, Жилищный кодексы и налоговое законодательство. Ключевой момент здесь — законодательно предусмотренная возможность предоставлять застройщику земельные участки, обеспеченные инфраструктурой, на льготных условиях или бесплатно. В этом случае регионы смогут разрабатывать собственные программы по выделению таких земельных участков на бесплатной основе, обеспечивать их инженерной инфраструктурой за счет инвестиционных программ местных монополий, создавать социальную и транспортную инфраструктуры за счет бюджетов всех уровней», — комментирует начальник управления девелопмента ООО «УГМК-Холдинг» Станислав Придвижкин.
Соучредитель екатеринбургской девелоперской компании «Малышева-73» Игорь Заводовский отмечает, что для стимулирования строительства арендного жилья государство могло бы по примеру программы для военнослужащих выкупать построенные квадратные метры по фиксированной стоимости и передавать их в управление коммерческой структуре. «Это слишком малодоходный бизнес. Предоставление бесплатных земельных участков, подведение сетей, субсидирование процентной ставки по кредитам — я не верю в действенность таких искусственных инструментов», — говорит господин Заводовский.
«Девелоперу нужен гарантированный доход от сдачи объекта не менее 10–15% годовых при арендных ставках до 250–300 рублей за квадратный метр с коммунальными платежами, на чем заработать бизнесу? Сегодня проще и выгоднее строить и продавать площади, срок окупаемости проектов на нашем рынке составляет до семи лет, и доходность может доходить до 50%», — считает председатель совета директоров AVS Group Валерий Савельев.
Директор по инвестиционному строительству ЗАО «ЮИТ Уралстрой» Александр Погончик отмечает перспективность формата доходных домов, но признает, что самостоятельно строить доходные дома и при этом конкурировать с частниками по уровню арендных ставок у застройщиков не получится: «У нас доходные дома могут решить много проблем. Часто люди не в состоянии купить квартиру, но платить аренду могут. Хотя по нашим подсчетам получается, что аренда при этом будет достаточно дорогой. Поэтому часть функций необходимо взять государству, а часть — строителям. Возможно, рентабельность таких проектов будет не столь значительна, как от обычного жилья, тем не менее, у отдельных застройщиков это вызовет интерес».
При формировании цивилизованного и доступного рынка аренды девелоперы и риелторы не исключают, что доходные дома смогут снизить рыночные цены на квадратные метры и даже стать альтернативой муниципальной очереди на жилье. «Наверное, не совсем правильно, когда бюджет строит квадратные метры и бесплатно предоставляет их очередникам. Если, к примеру, дотировать ставку аренды за предоставленные квадратные метры, сразу снимется множество проблем. При этом люди будут закреплены на работе и смогут жить в комфортных условиях с доступной стоимостью проживания, пока выполняют тот функционал, ради которого вложены большие деньги в эту инфраструктуру жизни», — высказывает свое мнение полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль. «А у государства появится маневренный фонд, — добавляет исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев. — Не секрет, что сегодня все, что предоставляется по договору соцнайма, тут же приватизируется и выходит на рынок — государство это жилье теряет. В случае с доходными домами решается задача и государства, и населения».
В перспективности такого варианта решения проблем очередников не сомневается и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru» Олег Репченко. «Государство может отдавать застройщикам землю под строительство доходных домов с обязательством предоставить определенное количество квартир для очередников по льготной арендной ставке», — говорит господин Репченко.