По первоначальному проекту "Положения о единой системе страхования жилых помещений", страхование жилища должно было стать обязательным. Буква только что обнародованного нового московского закона строга до занудства. Что же скрывается за его строками для нас с вами? Кто из нас обязан или не обязан страховаться, как, где, на каких условиях? Да и вообще, стоит ли с этим связываться?
Городские власти сберегут наши квартиры и свои деньги
Один из самых крупных московских пожаров в январе прошлого года почти полностью спалил дом номер 16 по Ленинскому проспекту. Без крыши над головой остались множество обитателей как муниципальных, так и частных квартир. Всем им было предоставлено жилье из городского фонда. Тогда возмутились очередники да "льготники", а вслед за ними задумалось и Правительство Москвы: как бы сделать так, чтобы и без жилья людей не оставлять, и не ущемлять ничьих интересов. Чиновники хотели как лучше. Положение "О единой системе страхования жилья" еще только вводится в действие, но уже ясно: получилось, как всегда.
А в самом постановлении, тем временем, говорится, в частности, следующее:
"(...) Ввести в г. Москве с 1 января 1996 года систему страховой защиты имущественных интересов и жилищных прав собственников и пользователей жилых помещений. Установить, что страхование жилых помещений проводится на принципе добровольности. (...) Страховая сумма определяется из расчета 20% действительной стоимости подлежащего страхованию жилого помещения; правительство Москвы гарантирует возмещение 80% процентов причиненного в результате страхового случая ущерба. При уничтожении в результате страхового случая жилого помещения (признании жилого помещения непригодным для проживания) гарантия Правительства Москвы устанавливается в размере 80% стоимости квартиры с типовыми потребительскими качествами, соответствующей социальной норме площади жилья для семьи, проживающей в застрахованном жилом помещении. Городскому центру жилищного страхования средств на уплату страховых взносов, предусмотренных указанными договорами.
На условиях договора с Городским центром жилищного страхования о долевой ответственности по возмещению ущерба страхователями жилых помещений могут выступать юридические лица, в том числе муниципальные предприятия и учреждения, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, а также физические лица - собственники жилых помещений. (...) Страховщиками могут выступать юридические лица любой организационно-правовой формы, предусмотренной законодательством Российской Федерации, созданные для осуществления страховой деятельности и получившие соответствующую лицензию.
Объектами страхования являются жилые помещения (квартиры), в том числе приобретенные в кредит и являющиеся обеспечением этого кредита. Не подлежат страхованию на условиях настоящего Положения жилые помещения: являющиеся аварийными, имеющие физический износ свыше 55%, подлежащие сносу или переоборудованию под нежилые, подлежащие конфискации.(...)
События признаются страховыми случаями, если они явились причиной фактически и внезапно происшедшего повреждения или уничтожения жилого помещения в период действия договора страхования и подтверждены страховым актом. Вышеназванные события не являются страховыми случаями, если они произошли в результате: умышленных действий Страхователя, нанимателя (арендатора) застрахованного жилого помещения или членов их семей, а также работников предприятий и организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт застрахованного жилья по договору со страхователем, направленных или повлекших за собой их наступление, дефектов жилых помещений и строений, в которых они расположены, известных Страхователю до заключения Договора страхования, о которых им не был поставлен в известность Страховщик, военных действий, гражданских волнений, массовых беспорядков, забастовок, распоряжений властей, действия ядерной энергии, воздействия бактериологических и химических веществ. Перечисленные в настоящем пункте деяния, причины и события признаются таковыми на основании документов, в установленном законодательством порядке.
Так что же все это значит? Можно ли застраховаться от этого страхования, или, наоборот, нужно спешить в некий Городской центр страхования, который, судя по всему, призван быть сам и страховщиком, и риэлтором, которому мэрия передаст квартиры для отселения пострадавших?
О том, как поссорились Николай Васильевич с Эдуардом Сергеевичем
Положение о Единой Системе Страхования стало модной темой, не обсуждает которую сегодня только ленивый. Оценивают ситуацию все участники дискуссии преимущественно в ироническом ключе. "Московский комсомолец: "Правительство Москвы будет страховать граждан от всего, кроме собственных распоряжений". "Наша марка": "Правительство Москвы будет страховать свою собственность у самого себя". Газета "Сегодня": "Единая система страхования вызвала резкое недовольство риэлторов".
Руководители мэрского Департамента Муниципального Жилья почувствовали себя киногероями: с утра до ночи в приемные и неприемные дни щелкают затворы фотокамер, и три кита московского жилищного хозяйства каждый по-своему работают на свою популярность — считая, видимо, что способствуют таким образом популярности новоиспеченной системы.
Предвыборные ставки поднимаются, повышается и уровень щепетильности: всегда недостижимый начальник департамента, министр Правительства Москвы Петр Васильевич Сапрыкин — мечта журналистов, ограничивается тем, что лишь изредка появляется в эфире Московского телеканала и публично высказывается по вопросу о неуместности торга. Истинные герои вестерна, грозящего превратиться в скучный второсортный телесериал — два замначальника ДМЖ, Эдуард Сергеевич Якушенко и Николай Васильевич Маслов. Их наполовину скрытое, а наполовину показное противостояние красиво и понятно объясняет суть документа. Николай Васильевич поведал корреспонденту "Денег" о том, как, заручившись поддержкой страховой компании "Частный дом", задумали они с товарищами по первоначалу облегчить жизнь гражданам, украсить ее: будущим избирателям-собственникам дать возможность застраховаться подешевле и тем самым ублажить избирателей-очередников на муниципальное жилье, особенно "льготников", которых постоянно отодвигало от "головы" заветной очереди внеочередное, из гуманных побуждений, предоставление квартир гордецам-собственникам. Потом вожжи взял в руки Эдуард Сергеевич.
Поговорить с ним самим нам так и не удалось — заместитель г-на Якушенко призналась корреспонденту "Денег", что в сложной предвыборной обстановке возможность себя увидеть Эдуард Сергеевич предоставляет только телекамерам. Однако г-н Якушенко, возглавляющий Управление жилищной политики при ДМЖ, идею популярных мер трактует очевидно иначе, чем его оппонент. По мнению Эдуарда Сергеевича, главное — массовость и дешевизна. Причем, при дешевизне истинный смысл проекта уже не важен, а зато массовости возможно добиться принудительными методами.
Довольства нововведением на сегодня пока еще никто не выказывал. Это странно, потому что ничего в этой системе, на первый взгляд, нет плохого. Другое дело, что больше в ней пафоса, чем реальных планов.
-------------------------------------------------------
Дмитрий Николенко, директор страховой фирмы "Частный дом", участник разработки проекта на ранней стадии:
О предыстории и причинах
— Вся эта история началась полтора года назад, после того, как в январе 1994 года сгорел дом Ленинскому проспекту, номер 16. Тогда внимание общественности было обращено на то, что жилье из муниципального фонда предоставляется погорельцам (среди которых есть и владельцы приватизированных квартир), и поэтому отодвигаются очередники. Город не был обязан предоставлять жилье собственникам сгоревших квартир, но приходилось это делать — не мог же город такое количество людей сделать БОМЖами. В результате, появилось поручение Мэра: сделать как-нибудь так, чтобы очередники не страдали за счет собственников. Была создана специальная комиссия. Когда мы все это начинали, речь шла о том, чтобы на законодательном уровне сделать обязательным страхование квартир, находящихся в частной собственности.
Об обязательности вводимой системы и о положении нанимателей муниципального жилья
— Вышло наоборот: для нанимателей муниципального жилья это скрытая форма обязательного страхования, а для собственников — как для жильцов приватизированных квартир, так и для тех, кто приобрел жилье на вторичном рынке — она добровольная.
Вообще, обязательное страхование возможно только на основании закона РФ. Но по данной системе город страхует это жилье как собственник, и сам платит. А сумму страховых платежей он себе возмещает, поделив ее на всех нанимателей своего, то есть муниципального жилья, у которых не остается выбора. Они даже не подписывают никаких бумаг — скорее всего, взносы будут уплачиваться вместе с квартплатой. Это что-то вроде нового, негласного налога. А у дирекции единого заказчика тоже нет другого выхода — они обязаны всем этим заниматься на основании постановления правительства Москвы. Этим же постановлением им дано право принуждать жильцов к уплате страховых взносов, и естественно, что они эти правом воспользуются. Нужно при этом учитывать, какое количество жильцов уже сегодня годами не платит за квартиры — не только потому, что у них нет денег, а по тысяче разных причин, хотя бы потому, что им некогда. Даже с этим сегодня ни одна организация толком не может бороться. По идее, наниматель муниципального жилья должен иметь возможность отказаться от такого страхования. Но я не представляю себе, каким образом это возможно будет сделать и насколько это будет вообще реально.
О пакете предусмотренных рисков
— Проблема еще и в том, что постановление предусматривает не только предоставление новых квартир взамен ставших непригодными для жилья, но речь идет и о возмещении частичного ущерба при пожарах, заливах и т.д., о ремонте, который должны производить уполномоченные страховые компании. А ремонт — это крайне расплывчатое понятие, у всех разное представление о том, каким должен быть ремонт и сколько он должен стоить. Ставки тарифов не предусматривают инфляцию и удорожание стоимости стройматериалов. Кроме того, если для нанимателей муниципального жилья положение предусматривает только предоставление нового жилья, то собственник может по своему желанию получить не другую квартиру, а деньги. Представляете, что в связи с этим начнется? Не говоря уже о разногласиях между разными членами семьи, когда один кто-то получит деньги и скроется, оставив родственников на улице — что весьма вероятно, если учитывать специфику некоторых социальных категорий. Непонятно, почему бы сейчас, пока не поздно, не отказаться от возмещения частичного ущерба и ремонта, полностью возложенного на плечи уполномоченных страховых компаний, и не заняться напрямую тем, чтобы люди не оставались без крыши над головой? Даже если кого-то заливает, то этим занимаются сегодня РЭУ... Почему это проблема мэрии? Случаев, когда жилье страдает частично, огромное множество. Начнутся претензии, суды и скандалы.
В основном, в сегодняшней практике принято страхование пакетом рисков, который обязательно включает и ущерб, нанесенный в результате неправомерных действий третьих лиц — например, взрывы, преступные действия. В проекте мэрии об этом нет ни слова. А между тем сегодня такие случаи по частоте находятся наравне с пожарами.
О практике страхования
— При традиционной модели страхования жилья страховой взнос доходит до 1% в год от страховой суммы. Однако муниципальное жилье частные страховщики страхуют только от нанесения частичного ущерба — залива, пожара в соседнем помещении и прочее. Застраховаться так, чтобы в случае чего получить другую квартиру, могут только собственники жилья. Но вообще, страхуют квартир не так уж много. Часто это те, кто страхуется по инерции, еще со времен Госстраха. Бизнесмены страхуют квартиры меньше. Насколько часты в реальности эти страховые случаи? По статистике Департамента Муниципального Жилья, взамен утративших пригодность для проживания квартир ежегодно предоставляется 12000 квадратных метров жилплощади. Если исходить из средней общей площади квартиры 52 кв. м, получится примерно по квартире в день. В основном, причиной тому пожары — их в Москве происходит до пяти тысяч в год. Взрывы бытового газа (второй страховой случай, согласно новой системе) — это крайне редкий случай. Такое бывает максимум раз, ну от силы несколько раз в год. Что касается аварий водопроводных сетей, то маловероятно, чтобы они могли привести к непригодности квартиры для проживания. Здесь скорее можно говорить о возмещении частичного ущерба.
О привлекательности проекта для страховых компаний
— Сейчас правительство Москвы предполагает определить круг уполномоченных страховых компаний "на конкурсной основе". Для самих компаний вопрос о том, насколько участие в этой программе привлекательно, пока неоднозначен. Надо посмотреть, на каких условиях все это будет проистекать. Пока заявлять о своем участии или однозначно отзываться о новой системе было бы преждевременно.
О перспективах единой системы страхования
— На самом деле, вся эта модель в какой-то момент может запросто забуксовать сама собой.
--------------------------------------------------------
Ольга Долгушина, заместитель начальника Управления жилищной политики Департамента муниципального жилья Правительства Москвы:
О предыстории и причинах
— На самом деле, не у каждого собственника есть возможность и средства, чтобы возместить себе ущерб, не остаться без жилья, восстановить или купить его в случае чего. Собственник знает, что имеет все права в отношении имущества: он может его продать, кому-то передать и так далее. О том, чтобы нести бремя ответственности, он, как правило, не заботится и никаких мер не принимает.
О практике страхования и возмещения ущерба
— Обычный размер страхового тарифа достаточно велик и не всем по карману. В нашей системе страхования мы не учитываем тех, кому это не под силу, или тех, кто имеет две-три квартиры. Мы работаем в данном случае только с теми собственниками, кто имеет единственное жилье в пределах социальной нормы. Социальная норма принята в соответствии с основами федеральной жилищной политики — она адекватна тому количеству жилплощади, исходя из которого, производится оплата коммунальных услуг: на 1 человека — 33 метра общей площади, на 2 — 42 метра, на большее количество проживающих — 18 х N. Норма жилищного Кодекса — 12 метров на человека, не имеет к этой норме никакого отношения.
Сегодня — собственник или нет — случился пожар, произошел ли взрыв газа, это считается аварийной ситуацией. Как правило, наше правительство дает в этом случае новую квартиру или производит ремонт за счет средств городского бюджета. У нас, увы, не существует в реальности того, что положено по закону: раз ты — собственник, делай все сам, за счет своих средств, и сам неси бремя своих убытков. Сегодня собственник приходит и говорит: а что мне, на улице оставаться?
Позиция Правительства Москвы такая : давайте все-таки будем помогать собственникам справляться с их бедами. Правительство готово возмещать из бюджетных средств около восьмидесяти процентов ущерба.
О теории страхования
— По новой системе, мы будем страховать не на рыночную стоимость жилья, а на так называемую действительную стоимость. Возьмем за основу все-таки данные БТИ (Бюро технической инвентаризации — "Д"). Стоимость 1 кв. метра муниципального жилья соотнесем со стоимостью 1 кв. метра сегодняшней стоимости строительства. Коэффициент — примерно 4,6. После этого возьмем цену БТИ (инвентаризационную), умножим на 4,6 и получим действительную стоимость. От этой действительной стоимости мы возьмем 20%. Они и будут являться страховой суммой. 80% ущерба Правительство Москвы возместит из бюджетных средств. Исходя из всего этого, стоимость страхового взноса будет всего 5 тысяч рублей в месяц.
Об обязательности вводимой системы и о положении нанимателей муниципального жилья
— Страхование производится на добровольной основе. Никакого обязательного страхования нет и быть не может. Собственник страхует жилье по своему желанию и гораздо дешевле, чем в страховой компании.
А если мы говорим о муниципальном жилье, то в данном случае правительство имеет право застраховать имущество, которое ему принадлежит. Наниматель — не собственник муниципального жилья, он лишь оплачивает коммунальные услуги. Формально, с жильцами муниципального жилья город должен заключать договора найма, в которых вправе диктовать нанимателю свои условия — как, например, это делает частное лицо, у которого вы снимаете квартиру. Сумма страхового взноса для нанимателей муниципального жилья будет просто включена в квартплату. При этом ДЭЗ заключит договор со страховой компанией, ее эксперты пройдут по домам, будут осматривать и страховать отдельно каждую квартиру.
О пакете предусмотренных рисков
— Мы не предусматриваем ни страхование ответственности, ни неправомерные действия третьих лиц. Конечно, рисков в эту систему можно было бы ввести любое количество. Но чем больше рисков, тем больше тариф. А мы именно за счет минимальной суммы взноса рассчитываем сделать новую систему страхования привлекательной для жильцов.
Берем четыре риска. Это пожары, правомерные законные действия при тушении пожаров, залив водой в случае аварий водопроводных и канализационных труб, взрыв бытового газа. Если будет возможность поднять тариф, увеличим количество рисков. Теоретически, можно включить сюда что угодно: землетрясения, ответственность третьих лиц и т.д. Но сегодня мы даже не беремся страховать помещения, износ которых свыше 55%. Там — большая вероятность страховых случаев, большее количество аварий, выше риск. А значит — больше тариф. Не можем мы сейчас идти по этому пути. Давайте сначала пойдем по одному пути. А там уж, после того, как по программе в третьем квартале 1996 года отчитаемся перед Правительством Москвы, уже будем увеличивать размер взносов, количество рисков, менять структуру — ради Бога.
О привлекательности проекта для страховых компаний
— Вопрос страхования вообще невозможно ставить без привлечения организаций, специализирующихся на данном виде деятельности. Для профессионалов совершенно очевидна привлекательность работы с Правительством, на государственные программы, с бюджетными средствами. Условия конкурса для отбора страховых компаний разрабатываются в настоящий момент. К конкурсу будут допускаться все лицензированные компании. Посмотрим на финансовые отчеты, устойчивость, на то, как они размещают страховые резервы. Мы заинтересованы размещать привлеченные средства так, чтобы это было выгодно городу. Предполагается вкладывать их в строительство.
Вводить в действие новую систему страхования в Москве будет Единый центр жилищного страхования, который будет наделен правительством города координирующими функциями по отношению к системе в целом. Сам Центр — не страховая компания, лицензии он иметь не будет.
О недовольстве риэлторов
— По поводу риэлторов — очень интересный вопрос. Ведь раньше было как? Сгорело или повредилось у человека имущество. К нему приходят риэлторы и говорят: давай мы тебе поможем, все отремонтируем, сделаем и предоставим — но тебя переселим в другую квартиру. У него не было другого выхода, и этим моментом до сегодняшнего дня пользовались некоторые риэлторские компании. Я думаю, это одна из основных причин, по которой они сегодня выказывают такое недовольство.
О перспективах единой системы страхования
— Пока мы планируем продержаться год в этой системе... если не при этих ценах, то, скажем, при этих коэффициентах.
------------------------------------------------------
Риэлторы
Уже почти принято считать, что единая система страхования жилья не отвечает интересам риэлторов, которые, несомненно, должны будут привлекаться к реализации программы. Если отбросить популистское недовольство новым косвенным налогом для представителей малообеспеченных категорий граждан или чисто человеческое недоумение от перечня страховых случаев, потенциальных риэлторских возражений остается немного. Страхователи получат жилье в муниципальных новостройках в пределах социальной нормы, а город прибавит к своему бюджету разницу между стоимостью "голого" строительства и рыночной ценой (пусть даже с вычетом стоимости ремонта) пострадавшей квартиры, площадь которой, вполне возможно, и превышала социальную норму. При другом подходе к введению системы все это могло бы достаться риэлторам.
Однако в своих комментариях риэлторы проявляют сдержанность — словно бы подозревая, что в вводимой Правительством Москвы системе недостатков не быть не может, они, тем не менее, затрудняются их назвать.
Андрей Куприянов, представитель фирмы "Savva real estate":
— В концептуальном плане проект единой системы страхования не вызывает у меня никакого недоумения. Мне непонятно, какое отношение к риэлторам все это имеет, мы для себя не обнаружили здесь никаких проблем.
Какие перспективы?
Сергей Селезнев, руководитель центра имущественного страхования компании "АСКО-Москва":
— На стадии подготовки этот проект широко не обсуждался, поэтому представление о нем не очень точное. Некоторое время назад к нам попала директива Москомимущества, рекомендующая всем своим партнерам Москомимущества обращаться по вопросам страхования только в четыре страховые компании, которые, видимо, будут уполномоченными по этому Положению. Нельзя сказать, чтобы в списке были компании, широко занимающиеся имущественным страхованием, которые у всех на слуху. Некоторое время назад уже были попытки ввести обязательное страхование нежилого фонда. У нас нет пока сведений о том, чтобы эта деятельность проводилась успешно. По нашему мнению, с обязательным страхованием жилья может получиться то же самое. Дело это слишком серьезное, а пока разработки и подбор страховщиков проводятся не слишком профессионально. Во-вторых, дело, скорее всего, будут "тормозить" именно властные структуры, которым не захочется перестраивать налаженную и привычную схему работы.
Что же выходит? С одной стороны, очевиден некоторый популизм, актуальный для городских чиновников сегодня, и возможная коммерческая выгода для них же где-то в перспективе. Перспектива отодвигается тем дальше, если в связи с выборами сменится состав городских властей — поэтому декларации для мэрии сегодня актуальней, чем действие программы в будущем году или предстоящий отчет через год — еще не очень понятно, перед кем.
С другой стороны, для нас с вами ничего плохого в этом проекте вроде бы и нет. Пять тысяч, смело скажем, не деньги. Правда, город жилье погорельцам худо-бедно и сегодня предоставляет. Ни порядок процедуры возмещения городскими властями нашего с вами ущерба, ни качество жилья не станут в связи с введением новой системы ни лучше, ни хуже. Если городским властям для нормальной работы необходимо, чтобы граждане скинулись по пять тысяч — разве нам жалко, господа? Дай Бог, чтобы важнейшая часть жилищной проблемы в столице так легко решалась. Предание об этом довольно свежо. Может, отчасти и поэтому верится все же с трудом.
Ольга САГАРЕВА