Что, по-вашему, является лучшей формой совместного проживания? Теперь — кондоминиум. Его можно организовать не только в отдельно взятом доме или подъезде, но даже на одной площадке. При этом на вашу голову свалятся налоговые льготы и прочие блага. А по новому закону "О кондоминиумах" (его уже почти приняли в Госдуме) жилищные товарищества обещают превратиться в самую выгодную форму вложения денег.
Но панталоны, фрак, жилет
Всех этих слов на русском нет.
А.С.Пушкин. "Евгений Онегин"
В начале было слово
Удивительное время наступило. На каждом шагу приходится хвататься за словари. И учиться. Мне, по крайней мере, пришлось помучиться, прежде чем молодой сосед этажом ниже, студент МАИ, вспомнил, что "кондоминиум" — это что-то похожее на "совместное владение". Остальные соседи удивленно переглядывались, а пятнадцатилетняя соседка этажом выше при этом неприлично хихикнула.
Но не только праздное любопытство толкнуло меня на энциклопедические изыскания. При ближайшем рассмотрении оказалось, что "кондоминиум" ("Деньги", N 12, 1995) становится самым удобным способом существования.
При этом жители избавляются от властей сверху и снизу. Никаких тебе начальников из РЭУ с ДЭЗами. Полная свобода. А если еще верить слухам о близком конце приватизации жилья в Москве (об этом — в следующем номере), то кондоминиум может остаться последним приютом квартирного собственника.
Тем более, что сегодня с каждой мелочью (течет крыша, сломался унитаз или просто холодно) приходится бежать в ДЭЗ, платить деньги и ждать, когда до тебя дойдет очередь или соседи сверху превратят вашу квартиру в Ниагару... Уж лучше объединиться с соседями и самим решать собственные проблемы. Становиться хозяевами собственных и общих метров. И при этом не только дверные петли с унитазом совместно менять, но и извлекать выгоду из содружества.
-------------------------------------------------------
Жилтоварищества ("кондоминиумы") пользовались популярностью в Москве с 1921 по 1929 год. Тогда их насчитывалось более 11 тысяч. В 1937 году закрылся последний. Возрождение началось в 1992 году. Сейчас только в Москве — 200 жилтовариществ, которые зарегистрированы как товарищества с ограниченной ответственностью или акционерные общества нанимателей и собственников жилья.
Кондоминиумы существуют в 8 странах (в основном, в Европе и США). И пользуются возрастающей популярностью. Советы кондоминиумов обладают практически неограниченной властью в доме. Так, Мадонне было отказано в покупке квартиры в престижном районе Нью-Йорка: совет кондоминиума не захотел соседства с "нарушительницей общественного спокойствия".
-------------------------------------------------------
Соседний с нами дом недавно превратился в кондоминиум. Для начала все коммунальные квартиры расселили. Наняли шведскую фирму для коммунального обслуживания. Потом сдали в аренду банку первый этаж. Председатель уже ездит на "Мерседесе" и, по слухам, отдыхает исключительно на Канарах.
Впрочем, кондоминиум — это не колхоз: насильно никого не тащат. А вот за взаимное согласие хотя бы двух соседей придется платить. Но не пугайтесь. Не так много: регистрация устава — один минимальный оклад (55 000 рублей), технический паспорт в БТИ — около полумиллиона рублей (это за целый дом, а отдельная площадка стоит дешевле).
При этом если в доме все квартиры приватизированы, то кондоминиум автоматически получает в собственность все остальные нежилые помещения.
Но не забывайте, что одному кондоминиум вам не осилить.
Мой знакомый купил на Сухаревке целый дом и квартиры принялся сдавать по найму. Все замечательно, но власти не разрешат зарегистрировать его в кондоминиум: он же — единственный владелец.
--------------------------------------------------------
Статья 4 проекта Федерального закона "О кондоминиумах":
"В состав кондоминиума входят следующие объекты: одно здание или его часть, несколько зданий, в которых различным (не менее двум) домовладельцам принадлежат жилые и /или нежилые помещения, а также домовладельцам на праве общей собственности принадлежат объекты общего пользования; несколько односемейных, садовых и дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры; земельный участок в установленных границах".
-------------------------------------------------------
А в моем доме кондоминиум может избавить и от другой напасти. Первый этаж нашей девятиэтажки превратили из жилого в нежилой, но на этом не остановились: к третьему этажу подбираются. Еще немного — не дом будет, а здание СЭВ. Мы из жильцов превратимся в клерков. Нет на новых приватизаторов собрания товарищества.
При этом у кондоминиумов есть очень много плюсов. Особенно для пожилых и социально незащищенных. Товарищество их сможет надежно защитить.
Лев Матеров, председатель ТОО "Пречистенка-29":
— Кондоминиум — это, можно сказать, семья, ячейка общества. Вы бы видели, как наши жилтоварищи на субботниках работают... Пожилые и инвалиды в кондоминиуме надежно защищены. Никто не сможет их квартиру незаконно приобрести: общее собрание или совет самоуправления этого не позволит.
А еще в уставе можно записать любое положение о защите вашего покоя. Как это сделали в "Пречистенке-29": "Любое животное, нарушающее покой и доставляющее неудобство жильцам, будет навсегда выдворено за пределы дома после уведомления и слушания на правлении или общем собрании жителей дома". Представляете, какой покой и умиротворение наступят? У нас даже муха не пролетит.
"Разруха сидит не в клозетах, а в головах..."
Но если вы уже вступили в ряды товарищей, ваши владения расширятся соразмерно доле занимаемого вами жизненного пространства. То есть к вашей квартире добавится несколько процентов лестничных клеток, подвалов, чердаков и крыш.
При этом можно будет что-нибудь перестроить: соорудить прихожую для двух квартир, пристроить мансарду или ресторанчик на крыше. Естественно, что полет фантазии ограничивают общее собрание и совладелец в лице городского комитета имущества.
Для создания кондоминиума совершенно не обязательно приватизировать всю площадь. Можно ограничиться 51% и взять дом на баланс. Но при этом в кондоминиум обязательно войдет Москомимущество в виде владельца неприватизированных метров и нежилых помещений. Сами понимаете, что нежилые помещения (лестничные пролеты, подвалы, чердаки, крыши, коридоры, технические этажи, лифтовые и иные шахты) имеются в каждом доме и не каждый кондоминиум может похвастаться стопроцентной приватизацией.
Ну, если вас хватило на 100-процентную приватизацию вашего дома, то он перейдет в собственность вашего товарищества.
Лев Матеров:
— Если не всех жильцов удалось уговорить на приватизацию дома, то получается, что ты одновременно — владелец и невладелец. Можно этого избежать: взять дом на баланс. Но попробуй подписать 13 договоров на содержание дома и к каждому чиновнику при этом найти подход. Накладно.
Но игра стоит свеч. Тем более, если за независимость вы расплачиваетесь нервами. А приобретаете возможность зарабатывать на собственном доме.
Владимир Кузнецов, президент Московской жилищной ассоциации:
— Когда берешь дом на баланс, следует посчитать, на какие деньги будет существовать кондоминиум. Ваш бюджет будет складываться из муниципальных денег на содержание дома, вступительных и иных взносов членов товарищества, доходов от хозяйственной деятельности — прожить можно, но трудно. Если сдавать в аренду нежилые помещения, можно рассчитывать еще на 47% от прибыли на нужды жилтоварищества. Но, конечно, договориться с арендаторами и Москомимуществом не так просто. Что касается товариществ, которые не берут дом на баланс, то надеяться на доход от аренды и вовсе не стоит. Кто же захочет поделиться прибылью добровольно?
Галина Терехина, сотрудник Департамента муниципального жилья:
— Если уж организовывать кондоминиум, то надо брать дом на баланс. Для таких домов существуют льготы по налогообложению: все доходы от коммерческой деятельности идут на содержание жилого фонда, и налог на прибыль не отчисляется. Может быть, появятся льготы по земельному налогу. Готовится постановление правительства Москвы, касающееся эксплуатации нежилых помещений кондоминиума. Хотя кондоминиум считается некоммерческим предприятием, но на собственные нужды он может зарабатывать любым способом. А кто может ограничить его в нуждах?
Сейчас в Москве всего 11 жилтовариществ, которые взяли дома на баланс. Классический пример — поселок "Сокол". Остальные кондоминиумы на балансе — это дома в центре с нежилыми первыми этажами, которые должны приносить неплохой доход. Только аренда помещения под офис в центре города стоит от $ 650 до $ 900 за квадратный метр (в других районах — $ 250-$ 350).
Лев Матеров:
— Нам от властей ничего не надо, лишь бы не мешали зарабатывать на жизнь. Можно платные курсы кройки и шитья организовать, можно переводы с китайского делать.
Открыли на первом этаже магазин. Консьержки одновременно в нем работают продавцами. На выручку домофон установили, подарки ветеранам купили и даже Деда Мороза для детей приглашали. При этом, правда, проблем прибавилось: участковый требует магазин убрать, пожарникам он мешает, за вывеску меня оштрафовали, торговая инспекция цепляется.
Так что мало получить права, необходимо ими умело пользоваться.
Житель кондоминиума на 1-й Тверской-Ямской, 7:
— В нашем доме есть косметический салон, магазин "Подарки", казино. Арендаторы — не бедные. Но где взять смельчака, который сумеет потребовать деньги на хозяйственные нужды дома у казино? К ним даже на пушечный выстрел подойти страшно. Так что от такого соседства — одна головная боль.
--------------------------------------------------------
В статье 33 проекта Федерального закона "О кондоминиумах" говорится о средствах, на которые может рассчитывать товарищество: вступительные и иные взносы членов товарищества, доходы от хозяйственной деятельности, направленные на осуществление целей и задач товарищества; часть свободных денежных средств товарищество кондоминиума может помещать в облигации, сертификаты, акции и другие ценные бумаги. По решению общего собрания товарищество может образовывать специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам.
--------------------------------------------------------
Им пользуются даже члены правительства
Вы, естественно, догадываетесь, что законы не решают всех проблем разом. Даже если в них говорится, что жилищное товарищество имеет преимущественное право выкупа нежилых помещений, а у вас нет денег, то ваши площади могут достаться сторонним инвесторам. Которые при этом становятся полноправными членами товарищества. С такими же правами.
Впрочем, это московские власти стараются. В провинции будущее кондоминиумов кажется более светлым.
Наум Золотаревский, сотрудник администрации города Екатеринбурга:
— Городские власти всячески помогают кондоминиумам. Сейчас у нас их пятнадцать. Город дает дотацию товариществам на содержание жилого фонда, как на муниципальное жилье. Мы не регламентируем размеры оплаты за коммунальные услуги — они сами решают. Для кондоминиумов существует льготное налогообложение. Очень важной статьей дохода для товарищества является использование нежилых помещений. Поэтому мы освободили кондоминиумы от отчисления арендных ставок в городской бюджет.
Столичным товариществам на снисходительность властей рассчитывать не приходится. Кондоминиумы заключают договор на обслуживание дома с жилищно-эксплуатационной организацией, чаще всего с ДЭЗами и, хотя и оплачивает только коммунальные услуги, но расценки для них такие же, как для всех. То есть, жители приватизированных квартир и кондоминиумов платят за все сполна. Даже если в квартире месяцами не бывает воды, а электричеством вы пользуетесь только по семейным праздникам.
--------------------------------------------------------
Согласно постановлению Правительства РФ с 1 сентября 1995 года вводятся новые тарифы на энергоресурсы и коммунальные услуги:
— электроэнергия в домах с газовыми плитами — 120 рублей за 1 кВт/час, в домах с электроплитами — 85 рублей за кВт/час;
— газ и горячая вода — 470 рублей.
--------------------------------------------------------
А то, что кондоминиум становится популярным, уже не секрет. В 35 субъектах Федерации готовы принять местные законы о жилищных товариществах. А в Петербурге, Ярославле, Владимире, Самаре, Рязани и Екатеринбурге кондоминиумы становятся привычной формой существования жильцов.
В Рязани местные власти на каждый метр создаваемых товариществ выделили 450 рублей в год. И двадцать рязанских жилтовариществ потратили эти деньги с максимальной выгодой: 200 рублей хватило на содержание квадратного метра, а остальные деньги пошли на создание пошивочных мастерских.
В Самаре тоже любят кондоминиумы.
Геннадий Глашенков, заместитель директора департамента по архитектуре, градостроительству и жилищно-коммунальному хозяйству Самары:
— У нас практикуется создание кондоминиумов на базе МЖК и ЖСК. Выделяются бюджетные средства на обслуживание домов. Причем мы стараемся передавать все жилые и нежилые помещения во владение кондоминиумов. В ЖСК это невозможно. К тому же, в ЖСК вы не можете получать прибыль от аренды или хозяйственной деятельности. Хотя это не совсем проработано в федеральном законодательстве, в жилищном товариществе "Солнечный город" комитет по государственному имуществу передал в пользование жилтоварищей все нежилые помещения.
Впрочем, у новой формы совместного проживания впереди немало проблем. Чего стоят, например, права жилищных инспекторов. В Москве они найдут к чему придраться. То краска на фасаде потускнела, то белье на балконе портит городской ландшафт. И только попробуй его не впустить — он штрафную квитанцию на 11 миллионов под дверь подсунет ("Деньги", N 37).
Или, например, вы не застраховали дом, просрочили ДЭЗу плату за коммунальные услуги. Опять штраф.
Но несмотря на все трудности, кондоминиумов становится все больше. В Северном Бутове, например, новый 120-квартирный дом готовится пополнить ряды жилтовариществ. А в доме том и члены правительства, и некоторые префекты поселились. У них размах, естественно, не на один кондоминиум: найти инвестора побогаче, жилищно-эксплуатационную организацию выбрать получше. И нежилые помещения сдавать тем, кто прибылью делиться будет.
Подождем немного, скоро и мы станем свидетелями новых фонтанов на месте детских песочниц.
Тем более, что кондоминиумы становятся не только выгодной формой проживания, но и оплотом морали: говорят, что в кондоминиумах Екатеринбурга (сейчас их пятнадцать) за последние три года случилось всего 6 разводов.
Инга ЗАМУРУЕВА