Дома бывают кирпичными, панельными или деревянными.
А еще бумажными. Ими даже можно торговать. При этом, если вы не можете стать владельцем квартиры немедленно и срочно, жилищные акции, сертификаты или векселя на владение квадратных метров могут сделать вас собственником не очень дорогой, но реальной квартиры. Лет через десять.
Золотая дверь за нарисованным очагом
Когда очень хочется квартиру, но не хватает нескольких тысяч долларов, можно придумать тысячу способов ее обретения. Записаться в муниципальную очередь и ждать лет пятнадцать благополучного исхода. Вступить в брак в расчете на солидную крышу. Или взять на иждивение старушку в обмен на обещание изменить завещание в вашу пользу. Можно остаться в роддоме после рождения первенца и требовать улучшения жилищных условий.
Но если вы не умеете рожать, не готовы ухаживать за стариками или принципиально не признаете брака, то на квартиру можно копить. При этом совсем не обязательно бросать мелочь в бутылку из-под шампанского. Скромные сбережения можно инвестировать в ценные бумаги.
Что вы скажете, если вместо квадратных метров в кирпичном доме вам предложат акции на будущее жилье? Разноцветные бумаги, на которых против вашего имени будет обозначен метраж жилой площади. Вашей. Собственной. Например, десять квадратных сантиметров. И теперь вы ими можете распоряжаться как вам взбредет в голову. Продать, заложить, подарить или...
В Перми год назад две фирмы — "Камская долина" и "Пермские квартиры" — выпустили такие цветные бумажные метры и стали ждать. Эмитенты планировали даже дом для "бумажных акционеров" возвести. Правда, как призналась Алевтина Романова, заместитель генерального директора АО "Камская долина", облигации были ограничены в обращении по времени.
В результате за год бумаги приобрело 20 человек. А потом "Камская долина" вообще прекратила продажу векселей. Один из счастливых обладателей ценных бумаг сумел собрать необходимое для квартиры количество векселей и в торжественной обстановке получил от нее ключи. Шестеро других владельцев за торжественный момент доплатили нормальными бумажными деньгами. Другие ждут нового выпуска жилищных сертификатов.
Вы скажете, что ничего нового в схеме распространения жилья нет и все это похоже на продажу квартир в рассрочку? Все так. За исключением того, что въехать в "бумажную" квартиру вы сможете, только выплатив ее реальную стоимость.
При этом совсем не лишне помнить, что вас с ценными бумагами вполне могут обмануть. Если вы, поверив обещаниям очень дешевых квартир (например, за 350 тысяч рублей, как предлагали в "Северном товариществе") понесете свои деньги в неизвестном направлении.
Лучше выбрать верное направление. Сертификаты на будущее приобретение квартир можно приобрести у строительных фирм. Или их дилеров из числа банков или инвестиционных фондов. Тогда ваш дом будет расти у вас на глазах. Вместе с пакетом бумажных документов. Еще вернее покупать ценные бумаги, эмитированные и гарантированные муниципалитетами. Сейчас такие появились в Москве, Нижнем Новгороде, Вологде, Калининграде.
--------------------------------------------------------
В Самаре началась реализация облигаций первого городского жилищного займа (под 20 000 квадратных метров жилья) номиналом по 0,1, 0,5 и 1 метр. А метр стоит 1 миллион 950 тысяч рублей.
В прибалтийском Калининграде эмитируются бумаги двухлетнего муниципального облигационного жилищного займа на 15 миллиардов рублей. С июля 1996 года его участникам обещают четыре дома на 269 квартир общей площадью в 15 тысяч квадратных метров.
В Ульяновске уже состоялось 4 эмиссии жилищных векселей на 45 миллиардов рублей. При этом векселя последнего выпуска были распроданы за 9 суток.
В Перми, наученной неудачным опытом распространения сертификатов через частных инвесторов, готовится проект эмиссии ценных бумаг с участием местной администрации. Она уже замахнулась на строительство 1 миллиона квадратных метров (хотя в городе ежегодно сдается только 400 тысяч метров жилья). Так что возникнут ли 100 жилых домов через пять лет — очень большой вопрос.
--------------------------------------------------------
Гарантии городских властей при реализации подобных программ необходимы, они имеют реально денежное выражение. Потому что при этом инвесторы могут рассчитывать на льготные расценки для очередников или частичное финансирование через бюджетные фонды. При этом процедура покупки очень проста. Достаточно знать заветную дверь, за которой выдают жилищные сертификаты. Ваше имя внесут в реестр владельцев. Потом можете покупать заветные метры. Или сантиметры. Не забудьте при этом, что любая ценная бумага должна соответствовать принятому стандарту. Она может быть только сертификатом.
--------------------------------------------------------
Согласно президентскому указу N 1182 от 10 июня 1994 г., жилищный сертификат должен содержать следующие обязательные реквизиты:
наименование "жилищный сертификат"; дату и номер государственной регистрации выпуска; срок действия; дату приобретения первым собственником; размер общей площади жилья, оплаченного при приобретении одного сертификата; общий объем эмиссии сертификатов данной серии; цену приобретения сертификата первым собственником; схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом относительно цены приобретения жилищного сертификата первым собственником; предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который эмитент обязуется заключить с собственником определенного количества жилищных сертификатов; порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, в том числе срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора; условия, обеспечивающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе: дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем; минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры; срок исполнения эмитентом жилищного сертификата обязательств по передаче квартиры собственнику сертификатов.
На ценной бумаге должны быть также указаны: полное наименование эмитента, его подпись и печать; полное наименование (имя) собственника сертификата; полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств.
Отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат недействительным.
--------------------------------------------------------
Еще один кирпич в стене
Механизм возведения бумажных стен прост. У вас берут деньги с гарантией предоставления квартиры в светлом будущем. Взамен вы получаете договор или сертификат. Будущее может наступить через год, а может и через десять лет. Все зависит от того, как скоро вы наберете бумаги на приличную жилплощадь.
Если вы будете покупать по десять сантиметров в месяц, то на двухкомнатную в Москве вы накопите за сорок лет. Конечно, можно и поторопиться, кто ж вам мешает.
Методы привлечения средств тоже разнообразием не отличаются. Строители предпочитают модель жилищных строительных сбережений, которые вы накапливаете на конкретный дом и даже лестничную клетку. При этом вас не заставляют вносить деньги именно двадцатого числа каждого месяца. Можете делать это с интервалом в год. Растягивая удовольствие получения квартиры.
В Нижнем Новгороде с помощью государственного жилищного займа области за десять лет рассчитывают инвестировать в строительство 60 миллиардов рублей. При этом бумаги можно продать на бирже или даже самой администрации. Выиграв 185% годовых на каждой акции. А доход от облигаций, имейте в виду, не облагается налогом.
Небольшие финансово-строительные компании предпочитают собирать деньги с инвесторов не под сертификаты, а долевое строительство ("Деньги", NN 1, 30 1995). При этом инвестор не просто видит, как растут его стены, но четко знает, когда и сколько ему придется платить.
Для владельцев жилищных сертификатов ожидание может растягиваться на многие годы. Впрочем, некоторые жилищные фонды продают сертификаты, но не собираются строить микрорайоны. Они покупают квартиры на вторичном рынке, продавая их своим акционерам. При этом фирмы-эмитенты покупают квартиры, как правило, на муниципальном рынке, со скидкой. Купленные квартиры, как заверил нас председатель совета директоров федерального фонда "Жилье" Николай Железняков, акционерам достаются по цене муниципального жилья.
В некоторых программах за будущее жилье можно расплачиваться сегодняшней квартирой. Вас сначала переселят. Бывшую квартиру продадут потом.
При этом стоимость "бумажных квартир", как правило, оказывается меньше стоимости равноценного жилья вторичного рынка. Используя эту разницу, можно не только сэкономить, но и заработать. Мой знакомый, получив от федерального фонда "Жилье" двухкомнатную квартиру в Текстильщиках, немедленно ее продал. Разница при этом составила около $ 5 000.
В Москве жилищных программ становится больше. Сейчас сертификаты распространяют около полутора десятков фирм, обещая при этом экономию 15%-20% стоимости квартиры. То же обещают и в регионах. Желающих, правда, не так много.
Впрочем, с обменом сертификатов на жилье могут возникнуть проблемы. В Москве, Санкт-Петербурге или Ставрополье квартиру можно получить. Но вот за регистрацию (когда-то она называлась пропиской) придется платить ("Деньги", N 32).
Но если вы — "житель Крайнего Севера или лицо, чья деятельность связана с нефтегазовой промышленностью", то жилищные сертификаты, распространяемые "Инкомбанком", от головной прописочной боли вас избавят. Мой знакомый, живущий в коммуналке, даже купил себе право именоваться "жителем Севера" — прописался в Норильске. Теперь --в ожидании квартиры.
Во дни сомнений и тягостных раздумий...
Но разве мы похожи на людей, спросите вы, которые могут поверить обещаниям? Которые не слышали про финансовые пирамиды и громкие скандалы?
Вы будете недалеки от истины. "Бумажные" метры пока греют лишь отчаявшихся горожан.
Андрей Дубницкий, председатель комитета по координации строительного комплекса администрации Перми:
— Идея жилищных сертификатов практически никем в городе не воспринималась всерьез. Потому что вкладчики боятся просто обещаний грядущего счастья. Поэтому необходимый объем денег на строительство дома под ценные бумаги найти трудно.
В Екатеринбурге, например, с трудом собрали 20 миллиардов рублей под жилищные сертификаты. Но что такое 20 миллиардов? Один жилой дом.
При этом застройщики в своем большинстве предпочитают не углубляться в дебри новых финансовых инструментов, а работать с эффективными, отработанными схемами. Например, с долевым строительством.
Имейте в виду, что до сих пор под сертификаты невозможно привлечь серьезного страховщика. Поэтому и население неохотно инвестирует в них деньги. Даже если гарантом выступает крупный банк, проект не вызывает доверия у инвестора.
Доверия к сертификатам нет не только в Перми.
В Калининграде, в построенных для владельцев сертификатов домах, сотни квартир до сих пор не выкуплены.
Валерий Кузнецов, консультант фирмы "Россин" (Калининград):
— Спросом квартиры в подобных домах не пользуются. Сейчас стоимость одного метра в них — $ 420 в то время, как на рынке вторичного жилья, расположенного в более престижных районах — $ 400. Инициатором этой программы был муниципалитет, и он установил на момент размещения акций цену $ 250 за метр. Но тем не менее, спросом эти бумаги не пользовались — большинство желающих купить квартиру, предпочли не рисковать и приобрести реально существующее жилье.
Владимир Горячкин, исполнительный директор АО "Инкомсервис" (Вологда):
— Стоимость квадратного метра в домах, построенных по программам долевого строительства и жилищным сертификатам около $ 300, что процентов на 10 дешевле, чем в квартирах вторичного рынка. Но люди неохотно вкладывают деньги в подобные ценные бумаги — никто не хочет рисковать своими деньгами.
В свое время мы занимались жилищными облигациями, но уже около двух лет не работаем с ними — рост себестоимости строительства приводит к тому, что такие проекты не окупаются.
Вячеслав Пермяков, президент компании "Пермский Торговый дом недвижимости":
— Сегодня заниматься жилищными ценными бумагами рискованно — экономическая ситуация нестабильна. Неизвестно, сможет ли фирма выполнить свои обязательства перед инвесторами. Так что мы пока от работы с векселями воздерживаемся.
Даже, если застройщику удалось привлечь к проекту жилищных сертификатов местную администрацию, гарантий успешного завершения строительства нет. В подмосковном Пушкино администрация выпустила предъявительские жилищные облигации на общую сумму 990 миллионов рублей. Обещали в феврале 1995 года разыграть готовые квартиры. Победителям обещали доходность облигаций в 1000% годовых. Кроме того, для собравшего пакет в 100 облигаций ценные бумаги в течение 5 лет должны быть погашены новой квартирой. Однако лотереи нет, и, вероятно, долго еще не будет.
А в соседних Мытищах, где строят больше всех в Подмосковье, фирмы предпочитают сертификатам долевое строительство.
Сергей Голобородько, специалист Мытищинской инвестиционной компании:
— Мы работаем по программе долевого строительства уже несколько лет, и финансовых проблем у фирмы не возникало. Спрос на квартиры в Мытищах очень высок, поэтому инвесторов мы находим быстро. Благодаря тому, что средства вкладчика "прокручиваются" не один раз, квадратный метр обходится ему в $ 600-$ 700, что на 10%-15% ниже рыночной стоимости аналогичного жилья. С жилищными сертификатами работать сложнее, хотя, на мой взгляд, идея долевого строительства ничем не отличается от жилищных сертификатов.
Впрочем, рынок жилищных сертификатов рассчитан не на покупателей элитного жилья. А скорее на тех, кто только таким способом может накопить на квартиру.
Николай Железняков, председатель совета директоров федерального фонда "Жилье":
— В наших проектах мы ориентируемся на недорогое жилье. В Подмосковье или непрестижных районах. Рыночная стоимость таких квартир гораздо ниже элитных районов. Как мне кажется, подобные программы должны помогать тем, кто даже надежду на собственную квартиру потерял.
Цена квадратного метра жилой площади в регионах РФ
| Название города | квартира, полученная в обмен на сертификат($) | квартира на вторичном рынке ($) |
|---|---|---|
| Архангельск | 400 | 400-450 |
| Санкт-Петербург | 550 | 600 |
| Нижний Новгород | 370 | 400-500 |
| Ставрополь | 300-350 | 300 |
| Самара | 380 | 400-450 |
| Калининград | 250 | 400 |
| Саратов | 350-400 | 450-500 |
| Екатеринбург | 370 | 400 |
| Ульяновск | 250 | 300 |
| Кемерово | 300 | 450 |
| Красноярск | 300-350 | 400-450 |
| Вологда | 250 | 300 |
| Владивосток | 300 | 350-400 |
Алексей БЕЛОВ, Татьяна ВОРОНЦОВА, Игорь ВИКТОРОВ