Особый вид

Нередко в рекламных объявлениях можно встретить предложения о продаже "пентхаусов". Однако, как утверждают эксперты, на самом деле объектов, которые бы подходили под категорию "пентхаус", в городе крайне мало. А по некоторым оценкам их и вовсе нет.

Впервые пентхаусы появились в Нью-Йорке в двадцатых годах прошлого века. Являясь особняком на крыше небоскреба, пентхаус изначально был удален от шума городской суеты, а просторные террасы и зимние сады делали его похожим скорее на загородный дом, нежели на городскую квартиру. В России этот образ немного трансформировался из-за отсутствия высотных зданий, но прочие атрибуты остались неизменными. Владелец такой "квартиры" может позволить себе разместить здесь бассейн или мини-поле для гольфа. Лифт, при использовании специального ключа, поднимается непосредственно в пентхаус. Панорамное остекление делает его неразрывно связанным с окружающим пространством, а вид из окна способен восхитить взгляд даже искушенного обывателя. Здесь всегда предусмотрено место под камин. Эксплуатируемая кровля часто оснащается устройствами для ее обогрева. Высота потолков значительно выше даже по сравнению с другими этажами того же дома.

В разных странах понятие "пентхаус" может сильно отличаться. Но есть одна общая черта — хорошие виды из окон, дающие широкий обзор пространства и выходящие как минимум на две стороны. Из-за отсутствия высотных зданий в историческом центре Петербурга, "пентхаусы" в центре города уступают в качестве "панорамного вида из окна" — они расположены невысоко от земли и близко к соседним домам, окна которых находятся на одном с ними уровне.

Пентхаус — самая престижная разновидность видового жилья. Принадлежность к премиум сегменту создает общие для пентхаусов и объектов элит-класса тенденции развития. В первую очередь это — ограниченность предложения, связанная со сложностью соблюдения всех опций, без которых объект не сможет принадлежать к заявленному сегменту. Ряд признаков, которыми должен быть наделен пентхаус в идеале, — верхние этажи, выход окон на все стороны света, вид на исторические достопримечательности, собственная терраса, отдельный лифт и площадь от 300 кв. м. Наиболее сложным моментом при застройке становится вопрос поиска качественных локаций, соответствующих высотному регламенту Санкт-Петербурга. В итоге строительство пентхаусов с панорамным видом не всегда представляется возможным из-за правительственных ограничений по высотности зданий в центре города. "При выполнении всех обязательных условий стоимость квартиры начинается от 300 тыс. рублей за один квадратный метр и превышает в 1,5-2 раза стоимость квадратного метра квартир на средних этажах", — говорит старший вице-президент инвестиционно-строительного холдинга "Петротрест" Игорь Соколов.

Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, категоричен: "Идея пентхауса в своем сегодняшнем российском понимании — сильна извращена. Она в корне отличается от западной. Изначально это отдельный дом на крыше здания. С отдельным входом, лифтом, возможно, садом. В Петербурге нет ни одного классического примера пентхауса. В нашем городе это квартиры на верхних этажах, одно- или двухуровневые, но квартиры. В вопросе цены — какую-то конкретную стоимость назвать сложно. В любом случае — это верхняя граница ценового диапазона элитной недвижимости. Пентхаус строится под конкретного заказчика, с учетом всех его потребностей. Клиент сопровождает строительство с самого начала. В противном случае объект будет продаваться годами".

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, согласен с коллегой из Rumpu: "О наличии классических пентхаусов (дома на крыше высотных зданий) в Петербурге нам неизвестно, но есть квартиры на последних этажах, которые по большинству признаков можно назвать пентхаусами".

"В Москве, например, около полусотни пентхаусов, но только некоторые из них можно назвать настоящими, остальные всего лишь шикарные апартаменты на последних этажах. В нашей стране сейчас только начинает формироваться спрос на жилье такого уровня, а активного спроса вообще никогда не будет. Пентхаус — это штучный продукт, и все их можно пересчитать по пальцам даже в масштабах такой большой страны, как Россия", — добавляет господин Пашков.

Павел Пикалев, директор Penny Lane Saint Petersburg, добавляет: "С точки зрения петербургских застройщиков и риелторов, пентхаусы — это квартиры большой площади на верхних этажах с выходом на крышу либо террасу, окна которых выходят на одну или две стороны света. Такие квартиры могут соседствовать с другими пентхаусами или квартирами, и владельцы редко имеют персональный вход или лифт. Пентхаус в этом понимании можно найти практически в любом районе Петербурга, где есть новые элитные дома и объекты бизнес-класса — Тверская, 6, Робеспьера, 4, "Финансист", "Монблан", "Аврора", "Парадный квартал". Классическим пентхаусом можно назвать объект, выставленный на продажу в "Омега-хаусе". Это два последних этажа одной из двух башен здания общей площадью 330 кв. м плюс терраса площадью 170 кв. м с панорамными окнами и собственным выходом на крышу. Выражение "пентхаус в старом фонде" для многих экспертов звучит как оксюморон, однако характеристики некоторых из реконструированных объектов в центре Петербурга (например, Смольный, 6) могут превосходить квартиры на последнем этаже в новых домах".

Регламент накладывает отпечаток

Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад", говорит: "Пентхаусы в истинном понимании этого слова в Петербурге немногочисленны. Можно встретить достаточное количество рекламных объявлений с информацией о продаже пентхаусов. Но зачастую имеется в виду обычная квартира на последнем этаже здания. Такая ограниченность предложения закономерна, ведь это по определению товар штучный". По его мнению, появление пентхаусов нередко обусловлено замыслом архитектора, стремящегося найти наиболее эффективное проектное решение в условиях необходимости соблюдать высотный регламент. Поэтому чаще всего пентхаусы появляются в зоне ограниченных доминант.

Он говорит, что в ряде построенных и строящихся домов строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" есть и пентхаусы. Например, несколько пентхаусов есть в "Доме у моря", объект реализован, все они проданы.

"В настоящий момент у нас в продаже также есть несколько пентхаусов. Например, эксклюзивный пентхаус-ротонда — это двухуровневая квартира общей площадью 459 кв. м, расположенная на последнем, десятом этаже здания. Этот пентхаус расположен в высоком доме и спроектирован круглым в плане. По периметру — несколько балконов и террас. Благодаря панорамному остеклению и круговой планировке из окон открываются виды во все четыре стороны света — на купола Казанского, Исаакиевского и Смольного соборов, на Петропавловскую крепость, на Таврический сад", — рассказал господин Бабаков.

Учитывая ограничение высотности в Петербурге, пентхаус в понимании петербуржцев — это отдельный дом на крыше здания, расположенный на уровне выше других. "Поэтому в нашей ситуации пентхаусы могут быть и на одиннадцатом, и на пятом этаже", — поясняет господин Пашков.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН АРИН, считает, что классических пентхаусов сегодня около 20-50 предложений. "Если учитывать новостройки в спальных районах, то количество может возрасти до нескольких сотен, однако вряд ли превысит цифру в 450-500 объектов", — полагает господин Спарак.

Роман Иваницкий, заместитель генерального директора Megapolis Property Management, полагает, что в историческом центре можно насчитать около 100 квартир, которые подходят под определение "пентхаус" в его классическом понимании.

Без единого портрета

Из-за высокой стоимости пентхаусы редко приобретаются жителями Москвы, которые входят в число активных покупателей жилья в Петербурге. Для гостевого пребывания такой объект покупать нецелесообразно. Хотя есть примеры, когда состоятельные люди из регионов, переселяющиеся в Петербург на постоянное место жительства, покупают для жилья именно дома на крыше или шикарные мансарды в элитных объектах. Однако такие случаи единичны, редкие покупатели готовы значительно переплачивать за престижность, так как комфортность этого типа жилья не для всех очевидна. "В результате продавать пентхаусы намного сложнее и дольше, чем менее специфическое элитное жилье, поэтому в кризис некоторые девелоперы отказались от заявленных пентхаусов, переделав их в несколько квартир. Средний срок экспозиции пентхауса составляет от шести месяцев", — говорит Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Денис Кожин