Ускоритель для девелопера

Рынок первичного жилья постепенно становится все более цивилизованным. За последние несколько лет, как говорят эксперты, случаев задержки сдачи домов от заявленного застройщиков срока стало гораздо меньше. Как полагают эксперты, к этому девелоперов подталкивает 214-ФЗ, получающий все большее распространение на первичном рынке.

Сегодня можно выделить несколько причин задержки. Первая связана с недостаточным финансированием строительных работ, то есть темпы строительства значительно отстают от заявленных сроков. Вторая связана с задержкой оформления необходимых документов, то есть дом физически построен, а разрешения на ввод в эксплуатацию не оформлено в заявленный срок. Третья нередко упирается в проблемы с подключением дома к сетям монополистов. Причиной также могут быть низкие темпы продаж, которые часто обусловлены, например, плохо продуманной концепцией проекта, нелогичной квартирографией с неудачными планировками, непродуманной ценовой политикой, плохой узнаваемостью компании и, как следствие, недоверием со стороны покупателей.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой", поясняет: "Зачастую задержки сроков сдачи домов вызваны не недобросовестностью застройщика, а объективными проблемами, связанными с выделением мощностей и подключением инженерных коммуникаций. К сожалению, до сих пор порядок взаимодействия застройщика с монополистами несовершенен — у застройщика нет никаких методов воздействия на монополистов по получению технических условий на подключение к коммуникациям".

Как правило, задержки бывают на 1-2 месяца. Но если компания работает по 214-му закону, задерживать сдачу дома ей невыгодно. В договоре долевого участия прописаны серьезные неустойки за задержку — одна трехсотая от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, и в двойном размере при подписании договора с физическим лицом.

Малая доля

Ирина Румянцева, руководитель центра продаж объектов нового строительства АН "Итака", говорит, что по сравнению с 2008-2009 годами ситуация на первичном рынке изменилась к лучшему. "Тогда доля задержек при сдаче жилья была выше в среднем на 20 процентов. Одной из причин позитивной тенденции может быть переход многих строительных компаний к работе в рамках 214-го Федерального закона. Девелоперы, работающие по договорам долевого участия, сдают свои объекты строго в срок. При этом застройщики, работающие по договорам паевого участия (ЖСК), также вполне успешно соблюдают свои обязательства перед пайщиками. В случае если сдача все же задерживается, обычно срок задержки не превышает одного-двух кварталов", — рассказала госпожа Румянцева.

Ольга Козимянец, исполнительный директор "НДВ СПб" (подразделение "НДВ-Недвижимость"), отмечает: "Задержки в сдаче жилья можно рассматривать с нескольких сторон. Например, сам срок сдачи, описываемый определенным кварталом, уже включает в себя три месяца, для некоторых покупателей это значительный срок. Далее ввод в эксплуатацию, выдача ключей и реальная возможность заселиться в квартиру тоже иногда происходят в течение нескольких месяцев".

Генеральный директор "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто также отмечает что за последние годы ситуация с задержками сдачи домов (следовательно, и передачи) стала намного лучше. Господин Вятто также считает причиной сокращения доли компаний, задерживающих ввод объектов 214-ФЗ. Также эксперт указывает на то, что в период кризиса несколько изменилась модель покупательского поведения, потенциальные клиенты в первую очередь стали выбирать надежную строительную компанию, а затем район и объект. "Один из признаков надежности — сдача домов в срок", — поясняет он. Более того, господин Вятто отмечает, что ряд компаний сдают объекты ранее анонсированных сроков.

Андрей Тетыш говорит, что теперь даже если дом и задерживают, то сроки задержки стали все же меньше: "Если 4-5 лет назад сдача дома откладывалась на полгода или даже два года, то сейчас от трех месяцев до года. Кроме того, в 2011-2012 годах достраиваются дома-долгожители, например, "Поэма у трех озер", "Лондон парк" и т. д."

Впрочем, в отличие от коллег, Ольга Трошева, заместитель генерального директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость", считает, что говорить о том, что просрочек не осталось, все же преждевременно. Она утверждает: "Сегодня можно говорить о том, что свыше 30 процентов объектов, находящихся в продаже, переносят сроки сдачи. В кризисные годы эта цифра была выше по ряду причин. Кризис оголил все девелоперские просчеты — и в финансовой политике, и в концепциях проектов. Как результат, сроки по ряду объектов сорвались, какие-то дома попали в категорию долгостроев. Нестабильная экономическая ситуация научила девелоперов более тщательно подходить к вопросам планирования и кредитования, а также "вымыла" с рынка недобросовестные компании и фирмы-однодневки. Отрасль в целом стала более цивилизованной, состав участников — более профессиональным. Все понимают, что затягивание сроков сдачи — это только убытки для девелопера. Поэтому застройщики максимально стараются избежать срывов, выстраивая грамотную финансовую, маркетинговую и организационную стратегию".

Сложный период

Сегодня ввод объекта в срок — важный фактор для потенциальных покупателей. Поэтому многие компании сейчас ежемесячно публикуют отчет о ходе строительства с фотографиями, устанавливают веб-камеры на свои объекты.

"Наиболее сложно оценить динамику строительства в первые полгода и в последние. В первые полгода изменений на этапе котлована практически не видно, так как ведется большой объем подготовительных работ — земляные работы, забивка свай, устройство фундаментной плиты. В последние полгода, когда коробка дома уже построена, изменений тоже не видно, поскольку все работы ведутся внутри — отделочные работы квартир и мест общего пользования, благоустройство дворовой территории, электромонтажные, сантехнические работы. Также при заключении договора должна настораживать слишком длительная рассрочка (от четырех лет). Одно дело, когда такую рассрочку дает надежный застройщик, который одновременно реализует несколько объектов и может покрыть расходы на строительство, "подтянув" средства из других проектов. Другое дело, когда длительную рассрочку предлагает малоизвестный застройщик, строящий один-единственный дом. Ведь чаще всего застройщики дают рассрочку до конца строительства. Поэтому если вам предлагают рассрочку на 4-5 лет, это может означать, что и строительство, несмотря на заявленные сроки, закончится не раньше, чем через 4-5 лет", — говорит Николай Гражданкин.

"Первый признак беспокойства для покупателя — заведомо низкая цена, которая не соответствует местоположению и стадии готовности объекта Любой застройщик работает в рыночных условиях и опирается на текущую конъюнктуру, поэтому слишком низкие цены просто не смогут обеспечить необходимый минимум рентабельности", — говорит Ольга Трошева.

"Помимо этого, на рынке даже сегодня, к сожалению, наблюдаются случаи, когда застройщик открывает продажи раньше, чем оформит полный пакет необходимых документов и получит все требуемые разрешения. Сколько бы покупателя ни уверяли, что какое-либо разрешение будет "вот-вот получено" и что "это чистая формальность", он должен понимать, что идет на серьезный риск. В лучшем случае подобная тактика компании свидетельствует о том, что девелоперу требуются дополнительные финансовые вливания для реализации проекта и он стремится как можно раньше привлечь средства дольщиков. В худшем случае подобная организация может и вовсе оказаться мошеннической", — предостерегает Ольга Трошева.

"Единственный механизм, позволяющий избежать задержек в строительстве (не беру во внимание различные форс-мажорные ситуации, такие как политический кризис, резкий рост инфляции и т. п.) — это правильное ценообразование и соблюдение графика строительства", — категорична директор по маркетингу и продажам ООО "КВС" Наталья Агрэ.

В случае обращения в суд по поводу возврата средств из-за задержки дольщики практически всегда добиваются возврата уплаченной суммы. Безусловно, уровень инфляции при выплате не учитывается.

Впрочем, Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН, говорит, что дольщики не очень часто обращаются в суд. "Если говорить по объектам, у которых срок задержки год, то это порядка 2-10 человек", — подсчитал господин Тетыш.

"Дольщики почти не обращаются в суд, так как им все-таки инвестиционно выгоднее дождаться окончания строительства, чем получить выплаты через суд, поскольку цены на жилье сейчас растут достаточно быстро, на 10-15 процентов в год", — поясняет Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home Estate.

Роман Русаков, Валерий Грибанов