Вахтерский метод

При приобретении жилья потенциальные покупатели обращают внимание не только на его расположение, метраж и качество отделки. Безопасность является одним из первостепенных факторов, определяющих стоимость квадратного метра. В начале 1990-х в городе стали появляться службы консьержей. Сегодня их активно теснят новые технологии: как говорят эксперты, наличие камер скорее повлияет на стоимость жилья, чем будка с охранником. Впрочем, отказаться от "вахтеров" иногда мешает психология потребителей.

В своих новых проектах застройщики почти всегда предусматривают помещения для размещения консьержа или охраны. Даже если изначально при введении дома в эксплуатацию не планируется обеспечить жильцов данным сервисом, у собственников остается возможность самим организовать подобную службу, что зачастую и происходит.

Неотъемлемый атрибут

"Для домов высоких ценовых категорий консьерж в каждом подъезде является обязательным как неотъемлемый атрибут жилья такого уровня, поэтому данная опция как таковая не влияет на стоимость квадратного метра", — говорит Ольга Трошева, заместитель генерального директора КЦ "Петербургская недвижимость".

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой", обращает внимание на то, что служба консьержа за два десятилетия распространилась не только в домах бизнес-класса, она стала также важной составляющей домов комфорт- и даже экономкласса. "Во всех наших домах мы проектируем помещение консьержных. Стоимость ежемесячного обслуживания зависит от многих факторов: будет ли оказывать услуги специализированная компания или частное лицо, сколько парадных будет обслуживать один консьерж. Иногда в целях экономии один консьерж отвечает за две-три парадных", — рассказал он.

Эксперты при этом отмечают, что наличие консьержа в доме не является существенным фактором, определяющим выбор покупателей. "Безусловно, профессиональная круглосуточная консьерж-служба обеспечивает жильцам безопасность и дополнительный комфорт. Но без полного спектра охранных услуг (система видеонаблюдения, круглосуточная охранная служба, огороженная территория) вряд ли можно говорить о высоком уровне безопасности. Наличие консьержа не играет существенной роли в ценообразовании квартир. В итоге данная опция влияет в большей степени не на рыночную стоимость жилья, а на квартплату", — говорит заместитель генерального директора ООО "Петротрест-Недвижимость" Наталья Тужилова.

Тамара Ганина, руководитель центра продаж объектов нового строительства АН "Итака", также считает что на цену жилья наличие или отсутствие консьержа никак не влияет, скорее только на квартплату. "Сегодня многие управляющие компании и ТСЖ уже не прибегают к услугам консьержей. Установка камеры и организация службы охраны полностью их заменяет. Сегодня популярны закрытые территории, службы дежурных. Надо сказать, что эти факторы способны заметно увеличить стоимость жилья", — говорит госпожа Ганина.

Наряду со службой консьержей другими обязательными признаками современных элитных домов являются наличие таких дополнительных сервисов, как благоустроенная и охраняемая придомовая территория, подземный паркинг, наличие гостевой автостоянки, видеонаблюдение и круглосуточная профессиональная охрана. Как правило, к стандартному "набору" требований для объектов элит-класса также относят наличие фитнес-центра, бассейна, химчистки, ресторана. В бюджетных вариантах такие параметры отсутствуют или присутствуют частично.

Камеры предпочтительнее

Ольга Козимянец, исполнительный директор "НДВ СПб" (подразделение "НДВ-Недвижимость"), согласна с тем, что увеличить стоимость жилья скорее поможет установка камер по территории жилого комплекса, например, на улице по периметру дома и в лифте. "Возведение ограждения дома дает некую уверенность в безопасности для жильцов, при этом оно не обязательно должно быть глухим и закрытым, это может быть и невысокая ограда вокруг комплекса. При единовременном дополнительном вложении средств данная опция впоследствии окупится при продаже квартир", — рассуждает она.

Начальник отдела сопровождения договоров ООО "КВС" Павел Третьяков говорит, что сейчас многие ТСЖ начали приглашать консьержей, которые могут заниматься приемом и сортировкой почты, следить за зеленой зоной внутри и снаружи дома, украшать подъезд к праздникам. "Хорошему консьержу всегда можно доверить передать ключи, принять заказ у курьера, что значительно облегчает жизнь работающим жильцам. Видеонаблюдение в подъезде и на территории дома может стать еще одним плюсом при продаже квартиры", — добавляет он.

Генеральный директор "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто тем не менее полагает, что если говорить о вторичном рынке, то наличие консьержа или диспетчера может влиять на стоимость жилья. "Потенциальные покупатели обращают внимание не только на качество квартиры, но и на состояние мест общего пользования и атрибуты безопасности", — объясняет он.

С ним согласен Павел Пикалев, директор Penny Lane Saint Petersburg, который считает, что наличие консьержа в доме увеличивает стоимость жилья. "Однако необходимо четко понимать, что консьерж не может выполнять функции охраны. Это скорее человек, следящий за порядком в подъезде, которому жильцы опционально могут доверять мелкие поручения. Помимо консьержа, в доме может присутствовать служба охраны, причем необязательно в виде персонала в каждом подъезде, это может быть видеонаблюдение (периметральное, дворовое и в местах общего пользования) с выводом на единый пульт охраны. Организованная система уборки как придомовой территории, так и лестниц, также будет преимуществом. Подобные сервисы в большинстве случаев финансируются жильцами, поэтому их стоимость зависит прежде всего от количества квартир в подъезде или доме", — говорит господин Пикалев.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН АРИН, отмечает, что наличие консьержа в среднем может добавить лишь порядка 1% к стоимости жилья. "Зато повышается ликвидность объекта, в частности, срок экспозиции может уменьшиться на 1-3 месяца. Что касается квартплаты, здесь затраты, в зависимости от типа дома и количества квартир, могут варьироваться от 100 рублей до нескольких тысяч рублей", — говорит он.

Господин Спарак также добавляет, что сегодня в большинстве домов границы между видеонаблюдением и консьержем стираются. "В частности, стали довольно популярны варианты, когда домофон оснащен видеокамерой, а один консьерж контролирует несколько подъездов, что составляет несколько десятков, а то и сотен квартир. При таком раскладе фактические расходы на консьержа с квартиры несущественны. Тем не менее управляющие компании сегодня стараются выжать из жильцов максимум денег, поэтому затраты, прописанные в квартплате, могут быть выше реальных. Но если мы говорим о жилье высокого класса, здесь консьерж обслуживает довольно маленькое количество квартир — в среднем 10-20, поэтому затраты, по сравнению с предыдущим вариантом, увеличиваются. Однако для покупателей такого жилья, пожалуй, все же являются довольно незначительными", — говорит господин Спарак.

Психология имеет значение

Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, так объясняет психологический аспект необходимости службы консьержей: "Функция консьержа чрезвычайно популярна у покупателей недвижимости высокого ценового сегмента. Нередко его наличие становится обязательным условием при выборе квартиры. Это скорее дань традиционным представлениям об элитном жилье, хотя эта функция, заимствованная у западных элитных объектов, на российской почве подверглась значительной трансформации. По сути консьержи выполняют роль вахтеров, и при этом их функция может полностью выполняться системами безопасности и несколькими охранниками. Для девелопера экономически целесообразнее организовать на территории систему видеонаблюдения и многоступенчатую систему контроля доступа, нанять трех охранников и таким образом решить вопрос безопасности. На рынке немало примеров объектов, где вопрос решен именно так. Но привязанность к традиционному институту консьержей, требующему нанимать на два человека в каждый подъезд жилого комплекса, по-прежнему сильна. Влияние наличия консьержа на стоимость квадратного метра выделить сложно, поскольку этот фактор оказывает гораздо меньшее влияние, чем местоположение, качество объекта, социальная однородность жильцов. Это касается и других возможных сервисов. Единый социальный состав позволяет организовывать те или иные услуги совместными усилиями жильцов и ТСЖ уже после ввода объекта. Со временем в доме могут появиться ясли, фитнес-клуб, химчистка, которые повысят качество жизни жильцов, но не скажутся значительным образом на стоимости квартиры в доме".

При этом госпожа Брун указывает на то, что уровень эксплуатационных расходов в то же время остается одним из ключевых вопросов при поиске квартиры: клиенты, как правило, стремятся уложиться в бюджет квартирной платы, не превышающий 10 тыс. рублей в месяц.

Роман Русаков