До пятой звезды
Гостиничный рынок Воронежа готовится к серьезной конкуренции: в ближайшие два-три года в городе должно быть построено не менее пяти новых отелей в общей сложности более чем на 500 номеров. Эксперты прогнозируют перенасыщение рынка. участники рынка уверены, что преимущество получат те проекты, которые будут раньше запущены в эксплуатацию.
Добрались до отелей Рынок качественной гостиничной недвижимости в Воронеже начал активно формироваться около 10-15 лет назад. Принципиально новые проекты в Воронежской области стали появляться с начала 2000-х годов, в частности, были построены «Арт-отель», Benefit Plaza, «Петровский пассаж». В докризисные годы эксперты по коммерческой недвижимости прогнозировали перенасыщение рынков офисной и торговой недвижимости после 2010 года и, как следствие, уменьшение дохода от инвестирования в них. Это должно было увеличить инвестиционную привлекательность гостиничного сегмента. «Отели – последние в очереди коммерческой недвижимости на развитие, мы повторяем международный опыт. Фактически бум гостиниц ожидаем на фоне близких к насыщению рынков офисов и торговых центров в городе», – подтверждает управляющий партнер группы компаний «Основа» Александр Калтыков.
Интенсивное оживление на рынке гостиничной недвижимости Воронежской области произошло в 2010 году, когда о необходимости строительства отелей в городе заявили областные власти и лично губернатор Алексей Гордеев. «Современные отели высокого класса сегодня Воронежу крайне необходимы, так как их отсутствие в достаточном количестве является сдерживающим фактором при привлечении инвестиций в регион», – говорил губернатор. Бизнес понял, что качественным проектам по строительству отелей будут давать «зеленый свет», и активно пошел в эту нишу коммерческой недвижимости. Губернатор по-прежнему подтверждает свою заинтересованность в этом бизнесе, в частности, почти все потенциальные инвесторы в строительство отелей получали у главы региона аудиенцию.
В 2010 году одними из первых анонсировали проект новой гостиницы совладельцы «Арт-отеля» Павел Какалия и Александр Муштаев (ООО «Стройсервис»). Они планируют построить на улице Орджоникидзе на участке площадью 0,4 га четырехзвездочный отель ориентировочно на 200 номеров. В проекте обозначены восемь конференц-залов, два ресторана, фитнес-центр, бассейн, парковка. Как заявлял господин Какалия, отель по своим параметрам будет «универсальным», чтобы в дальнейшем его можно было передать в управление сетевому оператору. Впрочем, из-за сложностей с участком строительство отеля было отложено, совладельцы «Арт-отеля» только недавно передали проект на госэкспертизу. В апреле экспертный совет по вопросам реализации стратегии социально-экономического развития Воронежской области присвоил статус «особо значимого» этому проекту гостиницы. Согласно представленной в облправительство информации, срок строительства отеля – два года, объем вложений – свыше 1 млрд руб. Теперь инициаторы проекта получат право на ряд областных льгот, в частности – на снижение налогов на имущество и прибыль.
Гостиница более чем на 200 номеров планируется в третьей очереди многофункционального центра «Галереи Чижова». Известно, что партнерами Сергея Чижова по данному проекту будут все те же Павел Какалия и Александр Муштаев. Впрочем, официально в «Галерее Чижова» заявляют, что окончательно решение по строительству отеля еще не принято.
Совладельцы трехзвездочного отеля Benefit Plaza Сергей Мамотов, Кирилл Иванов и Ксения Терентьева планируют на прилегающем к действующему объекту участке построить еще одну гостиницу экономкласса – Benefit Express – на 250 номеров. Окончательно с параметрами проекта и его стоимостью инвесторы обещают определиться летом 2012 года.
В рамках девелоперского проекта «Воронеж-Сити», который реализует на площадях бывшего концерна «Энергия» группа «Мегион», к 2014 году планируется запуск отеля на 120-150 номеров, который будет работать под брендом Park Inn. «Мегион» предоставляет под данный проект только участок, а инвестировать в гостиницу будут структуры, близкие к ОАО «РЖД». Впрочем, официальная информация по данному проекту не раскрывается.
Владельцы воронежского ЦУМа Владислав Курносов, Владимир Колыхалин, Дмитрий Лапыгин и Сергей Лепендин заявили о планах по реконструкции ЦУМа в многофункциональный комплекс общей площадью 64 тыс. кв. м с пятизвездочным гостиничным сегментом на 219 номеров стоимостью порядка 4,5 млрд руб. Кроме гостиницы комплекс будет включать торговую часть, апартаменты и подземную парковку. Управлять отелем, как планируется, будет Marriott International, ввод гостиничных площадей в эксплуатацию планируется в 2014 году. Впрочем, проект еще нужно согласовать с городскими властями, а в Воронеже уже появилась инициативная группа, которая выступает против столь резкого изменения облика проспекта Революции – центральной улицы города, на которой расположен ЦУМ.
Напомним также, что строительная группа «БиК» заявляла о планах строительства гостиницы на 52 номера в центре города еще в 2010 году, но, как заявил ее совладелец Дмитрий Большаков, до сих пор до конца не определилась, стоит ли реализовывать данный проект.
Пока единственным девелопером, реально приступившим к строительству новой гостиницы в городе, остается группа «Основа». На площадке на улице Донбасской уже около двух месяцев идут работы по возведению двенадцатиэтажной гостиницы экономкласса на 148 номеров. Объект планируется запустить в эксплуатацию во втором квартале 2013 года. Транскредитбанк открыл ООО «ФК „Основа-инвест“» под этот проект кредитную линию в размере 260 млн руб. на 60 месяцев. Обеспечением по кредиту выступят здание отеля (незавершенный объект строительства) и земельный участок под ним. Соинвестором проекта также является бизнесмен Дмитрий Дойхен. Гостиница будет работать под брендом Hampton by Hilton Voronezh.
«Если бизнес не развиваетсЯ, он стагнирует» Всего на сегодняшний день, по данным отдела исследований рынка компании Knight Frank, на гостиничном рынке Воронежской области представлено более 20 объектов, включая гостиницы, мини-гостиницы и ведомственные объекты общим номерным фондом порядка 1,5 тыс. номеров. Основные отели города – «Арт-отель» (56 номеров), Benefit Plaza (175), «Петровский пассаж» (41), «Феникс» (28), «Брно» (334), «Россия» (59), «Дон» (41). Около 80% всего номерного фонда располагается непосредственно в Воронеже. На территории Воронежской области на данный момент нет ни одной гостиницы международного бренда. Основной спрос на гостиницы в областном центре, по данным Knight Frank, формируют бизнес-туристы.
Наиболее востребованы в городе трех- и четырехзвездочные отели, предоставляющие своим постояльцам бизнес-услуги, в частности услуги по проведению деловых встреч, конференций и семинаров.
Банковский аналитик Елена Чуфринова отмечает, что самым «загадочным и непредсказуемым» с точки зрения заполняемости площадей является премиальный сегмент. «У нас это „Феникс“, „Арт-отель“, загородный отель „Яр“. Площади то загружены, то пустуют, и предсказать эти процессы сложно», – отметила госпожа Чуфринова.
Наиболее перспективным и востребованным Елене Чуфриновой кажется бизнес-класс – двух-трехзвездочные отели. Сектор экономкласса, напротив, близок к насыщению. «Это целый ряд разнообразных объектов, включая старые гостиницы советского типа, придорожные гостиницы, „новые гостиницы“, переделанные из общежитий, квартиры, переделанные во временное жилье. Здесь главное – цена, такие площади нужно продавать дешево, а это непросто», – поясняет госпожа Чуфринова. Срок окупаемости гостиничных проектов она оценивает в семь-восемь лет при самых оптимистичных прогнозах, то есть при 80-90%-ной загрузке площадей.
По прогнозам отдела исследований рынка компании Knight Frank, общий номерной фонд в Воронеже к 2014 году может увеличиться как минимум на 30%. И участники рынка, и аналитики соглашаются, что номерной фонд проектов, которые планируется реализовать в ближайшие годы, очень велик. «Сейчас всем кажется, что это прибыльный бизнес. Это частая ошибка инвесторов – направлять средства на реализацию проектов, нехватка которых ощущается, в данном случае – дефицит номерного фонда, – высказал мнение CEO Benefit hotels Сергей Мамотов. – Условно говоря, есть потребность в 100 номерах, а появляется 300. Для города это хорошо, а для инвесторов может обернуться убытками».
В группе компаний «Мегион» прогноз о возможном превышении предложения над спросом в случае реализации всех заявленных проектов по строительству гостиничных площадей также считают наиболее вероятным сценарием развития ситуации в Воронеже на ближайшие годы. «Необходимо понимать, что гостиничный бизнес – это долгая игра, где окупаемость 10-15 лет, горизонты планирования до 30 лет, а жизнь проекта может быть 100 лет и более. Поэтому рынок рассматривается не в статике, а в динамике, с учетом прогнозов по изменению ситуации как в отрасли, так в регионе и стране в целом. Думается, заявленные проекты подтверждают оптимистический сценарий этих прогнозов», – пояснил представитель группы компаний.
Тем не менее не все участники рынка настроены столь же оптимистично. «С гостиничным бизнесом может произойти то же, что и с торговыми центрами, – прогнозирует участник рынка, пожелавший остаться неназванным. – Ни один из них сегодня не успешен из-за перенасыщения – девелоперы „размазали“ рынок. Гостиничный бизнес столь же рискованный, но на то они и бизнесмены: кто не рискует, тот не пьет шампанского». Однако, добавил собеседник Guide, не рисковать тоже нельзя: если бизнес не развивается, он стагнирует.
СегментациЯ или перепрофилирование С учетом возможности появления большого количества гостиничных объектов возникает вопрос, какие факторы берутся в расчет инициаторами новых проектов. В «Мегионе» считают, что девелоперы прежде всего рассчитывают поделить между собой разные сегменты рынка в зависимости от класса гостиниц. «Проект отеля с оператором Marriott находится в самом сложном сегменте «премиум-класс», однако у него очень выгодное местоположение. Инициаторы совместного проекта „Галереи Чижова“ и предпринимателей Муштаева и Какалии ожидают, скорее всего, синергетический эффект от объединения с торговым центром. В „Воронеж-Сити“ проект Park Inn также будет в своей нише: он рассчитан прежде всего на деловых людей, приезжающих в командировки», – представил свое видение ситуации собеседник из группы компаний «Мегион».
Участники рынка не отрицают, что «бизнес достаточно рискованный». При этом совладелец воронежского ЦУМа Сергей Лепендин отмечает, что гостиничный бизнес при длительной окупаемости достаточно стабильный. «Я не считаю, что есть какая-то тенденция в одновременной заявке сразу нескольких проектов. Приходить с тем, что уже есть, глупо, здесь у каждого из заявленных проектов есть свое уникальное обоснование», – добавил господин Лепендин. «Проект „Галереи Чижова“ соответствует общеевропейскому тренду: соседство крупного ТЦ с гостиницей. Это делается для привлечения крупных торговых операторов, ведь полезная площадь в ТЦ не так уж велика, при этом якорные арендаторы не приносят достаточно прибыли», – рассказал Сергей Лепендин. Целесообразность проекта Павла Какалии и Александра Муштаева также не вызывает у господина Лепендина сомнений. «Очевидно, что „Арт-отель“ перегружен, в нем был бы востребованным в два-три раза больший номерной фонд. К тому же бизнесменам не придется тратиться на международного оператора и согласование проекта в другой стране, как нам с Marriott», – пояснил господин Лепендин. Проект Benefit hotels собеседник Business Guide объясняет перманентным спросом на недорогое съемное жилье «по целому ряду причин».
Впрочем, есть и другая версия: заявленные проекты либо не будут реализованы, либо не будут гостиницами. Вариант развития событий с согласованием и последующим перепрофилированием проектов предлагает Елена Чуфринова. «„Галерея Чижова“ сейчас достаточно сильно закредитована, поэтому им, как мне представляется, было бы выгоднее построить торговые площади, а гостиницу заявить, чтобы быстрее пройти согласование. Marriot – самый спорный проект, тут и изменение архитектурного облика центра города, и большой пятизвездочный отель с не очень понятной в воронежских условиях экономикой, и торговые площади, и большая подземная парковка на относительно небольшом участке, окруженном другими домами. Проект сложный и с финансовой, и с технической точки зрения, есть сомнения в том, что он будет реализован в нынешнем виде. В идеале с точки зрения экономики в текущих условиях было бы логично построить на этом месте элитный дом», – предположила госпожа Чуфринова.
«Если у тебя есть участок земли в центре, гораздо выгоднее построить на нем дом, чем гостиницу», – рассуждает аналитик. В подтверждение своей мысли она напоминает, что экономику гостиниц нельзя назвать стабильной и предсказуемой: при дороговизне и длительной окупаемости проектов остается неясным, будет ли расти турпоток (например, в свете грядущей Олимпиады) и, как следствие, наполняемость гостиниц. «Если люди идут в проект, который будет окупаться более десяти лет, значит, либо они занимаются строительством, а сам гостиничный бизнес является побочным, либо хотят построить торговые площади, прикрываясь гостиничной инициативой для более быстрого согласования», – делает вывод госпожа Чуфринова. Проект совладельцев «Арт-отеля», по ее мнению, будет реализован, несмотря на ряд проблем с оформлением прав на земельный участок – «не зря же его включили в программу социально-экономического развития Воронежской области». «Но сюрпризы, особенно в случае смены взглядов властей на этот проект, вполне возможны», – предупреждает госпожа Чуфринова.
Сергей Мамотов считает, что длина российского инвестиционного цикла тоже является своеобразным «генератором» количества проектов. «От заявки до начала строительства может пройти несколько лет, по истечении которых анонсируются новые проекты, но останавливать процесс уже не хочется – жаль потраченного времени и средств», – объяснил господин Мамотов.
«Спрос создаетсЯ не гостиницами» Одно из основных обоснований проектов – емкость рынка – эксперты оценивают по-разному. Опираясь на маркетинговые исследования для проекта Marriott, Сергей Лепендин предложил в качестве одного из факторов для расчета емкости рынка междугородний пассажиропоток. «Предположим, в нашем сегменте есть „Арт-отель“ на 50 номеров и Marriott на 200 номеров. В сезон почти каждый час летают самолеты, на каждом – порядка 50 человек. Таким образом, только через авиасообщение прибывает 350-400 человек. Плюс поезда – даже если не брать транзитные, остается около шести в день, в каждом примерно по 200 человек. При этом примерно треть остается более чем на три дня, еще треть – на один день, и еще треть вообще не остаются. Плюс есть автомобильный трафик», – подсчитал господин Лепендин. Также он предлагает учесть, что при появлении определенного уровня сервиса появятся новые возможности, для реализации которых потребуются пятизвездочные площади. «Например, когда в Воронеже проводился матч сборной России, цены в гостиницах были очень высокие – чуть ли не в три раза выросли, и FIFA усмотрела в этом гостиничный сговор. А когда появятся гостиничные операторы, подписавшие международное соглашение о недопустимости преднамеренного завышения цен, организаторы мероприятий станут более лояльными», – пояснил Сергей Лепендин. В результате маркетологи определили емкость гостиничного рынка в 600 номеров, при этом примерно половина – потребность в площадях уровня четыре плюс-пять звезд.
А управляющий партнер группы «Основа» Александр Калтыков оценил рынок гостиничной недвижимости как минимум в 1,2-2 тыс. номеров. «Такая большая вилка отражает неопределенность в отношении роли города, способного принимать масштабные выставки и конференции. Для текущего уровня деловой активности нижней границы вполне хватит, для потенциального – может не хватить и верхней», – поясняет эксперт. Стоит отметить, что емкость воронежского рынка пятизвездочных гостиниц группа компаний «Основа» оценивает в 100-150 номеров. При этом, напоминают в Capital Consult Realty, доля рынка всегда корректируется факторами расположения гостиницы, качества услуг и репутации оператора.
Будущее – за международными брендами, уверяет Александр Калтыков. Общий номерной фонд проектов, заявленных к реализации, составляет порядка 800-900 номеров. «Структура же заявленных номеров интересна „креном“ в сторону дорогих форматов, – отмечает господин Калтыков. – Только 148 номеров (Hampton by Hilton от ГК «Основа»), или менее 20%, приходятся на формат Economy+, остальные (Novotel, Marriott, Park Inn и предположительно Hilton Garden Inn) занимают места от Midscale до Upscale. В то же время Европа нам показывает порядка 70% недорогих брендовых номеров». Исходя из текущей стоимости земельных участков, а также строительства и оснащения гостиницы, Александр Калтыков предположил, что окупаемость проектов будет достигаться за счет средних цен за номер начиная от 4 тыс. руб. для формата Economy, от 5 тыс. – для Midscale и от 6 тыс. – для Upscale.
А Сергей Лепендин напомнил, что номерной фонд – это лишь до 40% прибыли, остальное приходится на сопутствующую инфраструктуру: развлечения, бал-рум, рестораны, номерной сервис. «К примеру, в отеле Ritz-Carlton в Москве номер стоит 11 тыс. руб. в сутки. С учетом скидок и всех сопутствующих расходов на номере можно заработать порядка 4 тыс. в сутки. При этом завтрак стоит 2,5 тыс. руб., и на нем зарабатывают 2 тыс. – в разы больше», – отметил господин Лепендин.
Спрос на гостиничные услуги создается не самими гостиницами, а близлежащей туристической и бизнес-инфраструктурой, привлекающей потоки людей, а также конкурентными преимуществами месторасположения перед другими гостиничными объектами, говорится в аналитических материалах Capital Consult Realty. В этой связи все участники рынка говорят о необходимости поддержки гостиничных проектов – дальнейшем промоутировании региона как туристического центра и зоны с благоприятным деловым климатом. «Мы видим такое отношение и его позитивные результаты на примере Калужской области, где мы реализуем один из своих проектов», – подтвердил Сергей Мамотов.
«При этом победит тот, кто первый построит, поскольку в этом случае остальные с большой вероятностью откажутся от собственных проектов», – считает один из девелоперов.
«Гостиничный рынок в масштабах страны сильно изменится через два-три года, когда состоится первая волна открытий с вывесками от мировых операторов, – прогнозирует Александр Калтыков. – Вырастет узнаваемость и доверие к брендам, особенно в корпоративном секторе и особенно у федеральных и международных компаний. Затем лет пять будет передел рынка между мировыми и локальными брендами. И только после этого нас может ожидать вторая волна заявленных гостиничных проектов».