Столь привлекательная своей доступностью и рассрочкой платежей программа коттеджного строительства Московского банка Сбербанка РФ, похоже, останется еще одним памятником традиционному недострою. Объявленное строительство недорогих особнячков в Подмосковье остановилось.
"Эта земля была нашей, пока мы не увязли в борьбе"
В феврале 1995 года Московский банк Сберегательного банка РФ и Акционерное Общество Открытого типа МИКС (малоэтажное и коттеджное строительство) объявили о долгосрочной программе ипотечного кредитования. За 10 лет предполагалось строительство более 140 тысяч коттеджей на 40 тысячах гектаров. При этом потенциальному заказчику предлагался очень удобный вариант поэтапного финансирования собственного строительства.
Программа выглядела очень привлекательной для инвесторов, но, выясняя детали ее осуществления ("Деньги", N 35) мы столкнулись с полным отсутствием информации.
В нескольких отделениях Сбербанка даже не слышали о подобной программе. Нам повезло только в валютном отделе банка на Волгоградском проспекте, где нам предложили вступить в ипотечную программу.
--------------------------------------------------------
Чтобы стать участником программы, достаточно открыть счет в одном из валютных отделений Сбербанка. Минимальный вклад составляет $ 300. Последующие вложения должны быть не менее $ 300. На вклад ежегодно начисляется 5% годовых, при этом сам вклад ежеквартально капитализируется.
Когда на счету накапливается $ 10 000, можно заключать контракт с АО МИКС. С ним согласовывается, какой именно нужен коттедж, его стоимость и сроки окончательной оплаты.
Сбербанк и МИКС предлагают приобрести коттедж вместе с землей на участках, расположенных от 30 до 100 километров от Москвы по семи направлениям. Цена благоустроенного коттеджа колеблется от $ 90 000 до $ 400 000. Стоимость квадратного метра не превышает $ 600-$ 800.
Коттеджи должны быть возведены, в частности, в Дмитровском и Солнечногорском районах. Ближайшая площадка застройки — Марьино по Пятницкому шоссе (34-й километр). Есть участки в Радомле (Ленинградское шоссе), Мостки-Зеленино (Рогачевское шоссе), Ивлево, Черпино, Рухово, Федоровке, Ивашово.
--------------------------------------------------------
Впрочем, в отделении Сбербанка никаких комментариев о перспективах строительства получить не удалось. Сотрудники управления знали о том, что строительные работы ведет АО МИКС, но наотрез отказались комментировать его деятельность. "Мы к ним не имеем никакого отношения", — заявили банковские служащие.
В центральном офисе директор управления по связям с общественностью Московского банка Сбербанка РФ Андрей Чистяков также отказался отвечать на наши вопросы. Возможно, это было связано с тем, что в апреле этого года московское правительство лишило МИКС более 157 гектаров земли. Предназначенных для строительства по программе Сбербанка.
--------------------------------------------------------
Постановлением Правительства Москвы от 11 апреля 1995 года N 312 "в связи с невыполнением АО МИКС условий контракта, срывом сроков проектных и строительных работ" изъяты неиспользованные земли площадью 157 га, в том числе: Радомля — 23,2 га, Марьино (восточное) — 33,8 га, Мостки-Зеленино — 100 га.
--------------------------------------------------------
Впрочем, настораживало не только отсутствие информации из Сбербанка. Оказалось, что многие учредители МИКСа на самом деле таковыми не являются.
--------------------------------------------------------
По словам сотрудников МИКСа, учредителями Акционерного общества являются 42 организации. Среди них — Главмосстрой, "Альфа-Эстейт", Москапстрой, Моспромстройматериалы, Инкомбанк, Московский межрегиональный банк и другие не менее крупные организации и банки.
В то же время, по словам Марии Флорентьевой, начальника управления стратегических инвестиций Инкомбанка, "банком рассматривался вопрос о сотрудничестве с АО МИКС, но согласия быть учредителем либо акционером он не давал". Сотрудники "Альфа-Эстейт" также не подтвердили своего участия в проекте МИКСа.
--------------------------------------------------------
Экскурсия по районам застроек произвела удручающее впечатление. В Марьино возведены стены нескольких коттеджей, в других местах прокладываются коммуникации, подводятся дороги, но само строительство даже не начиналось.
"Этот поезд в огне, и нам не на что больше жать"
Естественно, что программа строительства могла быть заморожена не по вине МИКСа. Именно поэтому мы обратились за комментариями к исполнительному президенту, чрезвычайному полномочному посланнику АО МИКС Владиславу Крыжевскому.
"Деньги": Почему ваша компания была выбрана для программы ипотечного строительства?
Владислав Крыжевский: Вероятно потому, что мы не строим ни одного коттеджа без заказчика. Сейчас в окрестностях Москвы более 2000 коттеджей без хозяев. Мы строим только под "живой" заказ.
У нас два вида финансирования. Первый — прямые контракты. Заказчик переводит деньги по специальному графику на наш счет. Исходя из этого, мы составляем график строительства. Если прекращаются платежи, мы останавливаем строительство. Такая система ограждает нас от риска остаться с построенным, но не проданным коттеджем.
Второй вид — долгосрочное кредитование через накопительные счета в Сбербанке. По этой системе клиенту предоставляется право оплатить половину стоимости коттеджа, вторая оплачивается в рассрочку в течение 10 лет.
"Д": И много у вас клиентов по этой программе?
В.К.: По этой программе у нас 60 заказчиков. Для них дома строятся. Всего у нас 358 гектаров земли, переданных в бессрочное пользование под коттеджное строительство. В основном мы работаем в северо-западном направлении. На юг пока не пошли.
Конечно, есть свои сложности: Сбербанком приостановлено финансирование 15 коттеджей в Марьино.
"Д": Почему?
В.К.: Оно приостановлено до тех пор, пока мы не внесем ясность в отношения с Тверьуниверсалбанком.
--------------------------------------------------------
В сентябре 1993 года Тверьуниверсалбанк и АО МИКС заключили договор о совместной деятельности. Банк инвестировал строительство коттеджного поселка в деревне Ивлево по Рогачевскому шоссе (15,8 гектара земли). Для этого выделялось 600 миллионов рублей в виде беспроцентного кредита.
30 декабря 1994 года, к моменту окончания срока договора и возврата кредита МИКС не завершил нулевой цикл строительства (сейчас в Ивлево готовы только коттеджные фундаменты) и не вернул деньги.
В феврале 1995 года Арбитражный суд принял решение взыскать долг с МИКСа. Однако АО подало апелляцию. 12 октября 1995 года, на повторном слушании дела решение суда осталось в силе.
По словамгенерального директора юридической фирмы "Тверьуниверсалконсалт" Игоря Смияна, "АО должно банку около 3,8 миллиардов рублей. С учетом штрафных санкций".
Тем не менее, МИКС не согласен с решением Арбитражного суда.
Владислав Крыжевский:
— В договоре с банком четко оговорено, что все построенное принадлежит ему. А он кредит выдал и больше денег не дает. Нам едва на фундаменты хватило.
Естественно, мы прекратили строительство. Предлагаем банку забрать то, что есть, но банк хочет получить назад свои деньги. Но деньги мы вернуть не можем. У нас их нет.
Мы ищем покупателя на этот участок. Найдем — деньги вернем. А пока собираемся вновь обжаловать решение суда и надеемся, что здравый смысл восторжествует.
--------------------------------------------------------
Пора вернуть эти деньги себе
"Д": Получается, что заказчикам по линии Сбербанка не стоит рассчитывать на скорейшее новоселье? Тем более, что и землю у вас начинают отбирать.
Владислав Крыжевский: У нас было в два раза больше земли, чем сейчас. Но Южное Марьино уже застраивается, а до Северного мы еще доберемся. И никаким садово-дачным участкам его не отдадим.
При этом нет нашей вины в том, что многие участки остались без коммуникаций. В этом году Москва прекратила выполнять работы по инженерным сетям и до многих участков они не доведены.
Приходится изобретать. Так, во всех коттеджах предусматривалось газовое отопление. А так как сети не подведены, приходится менять его на что-то другое. Предлагаем заказчикам купить топливные котлы. За дополнительные $ 2-4 тысячи и тысячу за установку.
"Д": На что же могут рассчитывать ваши заказчики? 600 миллионов рублей Тверьуниверсалбанка фактически исчезли. Сроки строительства других коттеджей постоянно переносятся...
В.К.: Летом мы должны были сдать три коттеджа. Но мы же не можем строить без денег. Когда заказчики не вносят достаточных средств, строительство замораживается.
"Д": Но по договору со Сбербанком заказчик может расплачиваться в течение десяти лет.
В.К.: Наши условия для всех одинаковы: платите — мы строим, нет — строительство останавливается...
Как нам стало известно, ни один из участников ипотечной программы не предупреждается о возможной задержке в строительстве. При этом процентные ставки ипотечных вкладов едва ли могут удовлетворить клиента банка. Пять процентов годовых даже с условием капитализации вклада — не очень много. Тот же Московский банк Сбербанка РФ обещает 9 процентов годовых на срочные валютные вклады. В других банках процент может быть еще больше.
Тем более, что заказчикам не приходится рассчитывать на получение коттеджей в ближайшем будущем. Пятнадцать возводимых коттеджей в Марьино МИКС едва ли сможет сдать к следующему лету.
Анастасия Воронина