Инвестиционная привлекательность недвижимости земли Северный Рейн-Вестфалия

Рынок жилья земли Северный Рейн-Вестфалия демонстрирует средние для Германии показатели развития. Так, крупнейшие города региона Кельн и Дюссельдорф по уровню доходности и арендных ставок демонстрируют средние показатели среди рынков недвижимости так называемой большой шестерки, куда входят Берлин, Франкфурт, Мюнхен и Гамбург. При разбросе вакантных площадей на рынке аренды квартир в Германии от 1,4% до 8% Северный Рейн-Вестфалия демонстрирует показатель в 3,6%. Соотношение собственников жилья и тех, кто его арендует, практически такое же, как в среднем по Германии (доля домовладельцев на уровне 43% от общего количества населения, доля арендаторов — 57%). Для сравнения: в наиболее перспективном для сдачи жилья в аренду Берлине собственным жильем могут похвастаться лишь 16% горожан, то есть доля арендаторов — 84%.

По интенсивности приобретения жилья регион также находится вблизи средненационального показателя. Так, если в среднем по Германии ежегодно количество домовладельцев увеличивается на 4%, то в Северном Рейне-Вестфалии данное значение составляет 3,8%. Средняя площадь и стоимость квартир составляет 85 кв. м и €150 тыс. соответственно. С 2005 года в Северном Рейне-Вестфалии стоимость жилья выросла в среднем на 8-12%. При этом около 80% роста цен пришлось на последние два года. Причем активнее всего в регионе дорожали частные дома. При средней жилой площади в 130 кв. м на первичном рынке недвижимости региона домовладения стоят €250 тыс. Аналогичный тип недвижимости на вторичном рынке оценивается уже в €185 тыс. По прогнозам экспертов, стоимость жилья земли Северный Рейн-Вестфалия продолжит увеличиваться, но прирост цен вряд ли превысит в целом по региону 3-4% в год.

Вложения в коммерческую недвижимость крупнейших городов региона Кельна и Дюссельдорфа, как правило, в два-три раза меньше, чем инвестиции в аналогичные объекты других мегаполисов, таких как Берлин, Франкфурт, Мюнхен и Гамбург. Так, в прошлом году ежеквартальный объем вложений в коммерческую недвижимость Дюссельдорфа колебался в пределах €500-600 млн, Кельна — €200-300 млн, в то время как лидирующий по данным показателям Франкфурт демонстрировал в отдельные кварталы до €2 млрд инвестиций. Гамбург, Берлин и Мюнхен — от €1 млрд до €1,5 млрд привлеченных средств. Вместе с тем уровень арендных ставок и доходности офисной, торговой и складской недвижимости в регионе фактически совпадает с такими же средними значениями в большинстве других мегаполисов "большой шестерки". Так, средняя стоимость аренды офисной недвижимости в Дюссельдорфе составляет €13,44 за 1 кв. м. В Берлине и Гамбурге аналогичное значение равняется соответственно €13,02 и €13,95 за "квадрат". В 2011 году доходность торговой недвижимость в Дюссельдорфе равнялась 4,3% годовых, в Кельне — 4,35%. Для сравнения: в Мюнхене аналогичное значение равнялось 4,2%, Гамбурге — 4,25%, Франкфурте — 4,45%, Берлине — 4,5%.

Стоит отметить, что регион известен активно развивающимся сегментом производственно-складской недвижимости, который только в 2011 году продемонстрировал двух-трехкратный рост показателей по сравнению с годом ранее. Недаром Северный Рейн-Вестфалия вот уже 200 лет считается индустриальным сердцем Германии. Однако уровень арендных ставок и доходности и в данном сегменте также не отличается от показателей других городов.

Доходность недвижимости земли Северный Рейн-Вестфалия

Торговая недвижимость — супермаркеты и торговые центры, имеющие долгосрочные договоры аренды с арендаторами класса А, которые показывают уровень рентной доходности 7-8%, а рентабельность инвестиций составляет 11-15% годовых благодаря использованию недорогого долгосрочного кредитования сделок.

Гостиничная недвижимость — отели под управлением гостиничных сетей, гарантирующих собственнику ежегодный рентный доход на уровне 5-7%, что дает рентабельность инвестиций 9-12% при использовании кредитования.

Доходные дома — рентный доход 6-8%.

Источник: международное агентство недвижимости Gordon Rock.

Взаимный интерес

Россия крайне заинтересована в создании совместных проектов с Германией в первую очередь в сфере высоких технологий и c максимальным вовлечением компаний малого и среднего бизнеса. В ноябре прошлого года между Минэкономразвития России и Федеральным министерством экономики и технологии Германии подписаны декларации о ключевых направлениях экономического сотрудничества в рамках партнерства по модернизации и программа действия, проекты-маяки российско-германского сотрудничества в рамках инициативы "Партнерство для модернизации". Тогда же российская сторона обозначила три главных направления сотрудничества. Это продолжение имеющихся и запуск новых инфраструктурных проектов с участием германских инвесторов, формирование отраслевых стратегических альянсов и СП с участием ведущих российских и германских компаний в самом широком спектре областей, а также поддержка госбанками наиболее значимых проектов и контрактов по поставкам высокотехнологичного оборудования, кредитование СП, реализуемых по линии малого и среднего бизнеса.

Самыми перспективными с точки зрения совместных предприятий эксперты торгпредства РФ в ФРГ называют следующие отрасли промышленности: автомобилестроение, электроэнергетика, нефтегазовая промышленность, складское хозяйство, транспорт, информационно-коммуникационные технологии, строительство, розничная торговля, сельское хозяйство, пищевая промышленность, металлургия, машиностроение, химическая промышленность, возобновляемые источники энергии и энергоэффективность, электротехника.