Похоже, что сегодня мы можем обращаться к профессиональным оценщикам без риска быть обманутыми. Российское общество оценщиков готово гарантировать качество своего труда. Получив всероссийский статус, эта общественная организация превратилась в крупнейшее объединение независимых профессионалов.
Вы торгуйтесь, истинную цену назначайте
На Западе привыкли считаться с профессиональными объединениями оценщиков. Статус рядового независимого эксперта резко повышается после включения в общую структуру. Которая, естественно, гарантирует непредвзятость и профессионализм своих членов.
А в нашем краю до сих пор одинокие бродят оценщики.
Тем не менее, созданный два года назад профессиональный союз — Российское общество оценщиков, недавно обрел всероссийский статус. Это означает, что сегодня деятельность региональных членов организации гарантирована именем Российского общества оценщиков. Российские предприниматели могут безбоязненно привлекать к работе местных оценщиков. Их риск практически сведен к нулю.
Но окончательно решить проблемы, связанные с оценкой предприятия, движимого или недвижимого имущества, пока невозможно. До сих пор в Российской Федерации не существует закона о предмете деятельности профессионального оценщика.
--------------------------------------------------------
Из проекта Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, рассматриваемом Федеральным Собранием:
"Оценке подлежат:
а) недвижимое имущество, в том числе земельные участки;
б) предприятия в целом, как действующие, так и находящиеся в процессе ликвидации;
в) машины и оборудование;
г) движимое имущество;
д) ценные бумаги;
е) имущественные права, требования, не овеществленные в ценных бумагах и могущие, в соответствии с действующим гражданским законодательством, являться предметами сделок по их отчуждению.
Предметом оценочной деятельности является установление рыночной или иной стоимости оцениваемого объекта профессиональным оценщиком".
--------------------------------------------------------
Тем не менее Российское общество оценщиков собирается не просто координировать деятельность своих членов по всей стране, но и готовить новых профессионалов, присваивая им сертификаты установленного образца.
--------------------------------------------------------
Общественная организация "Российское общество оценщиков" зарегистрирована 1 сентября 1995 года в Министерстве юстиции Российской Федерации. В нем состоит более 1300 членов из 68 регионов России, которые являются как физическими, так и юридическими лицами. Руководит обществом Президент, избираемый на конференции представителей региональных отделений. Общество защищает интересы потребителей, пользующихся услугами оценщиков, разрабатывает стандарты деятельности членов РОО, готовит дипломированных (сертифицированных) оценщиков.
Вступительный взнос составляет около $ 200. Такую же сумму члены РОО платят в виде ежегодных взносов.
--------------------------------------------------------
Сегодня у потенциального клиента оценщика появляется больше возможностей застраховать сделку или собственный бизнес от непрофессионализма или предвзятости эксперта. Российское общество предлагает готовые методики исключения риска работы с оценщиком.
Наталья Морина, главный методист Российского общества оценщиков:
— Заключая договор, совсем не лишне выяснить, какое эксперт имеет образование (на сегодняшний день такие аттестаты можно получить на курсах Российского общества оценщиков), когда был получен сертификат.
При этом, если оценщик станет уверять, что может оценить все, от антикварного подсвечника до металлургического комбината, то, вероятно, он даже не представляет, с чего необходимо начинать работу. Но самое главное, бойтесь, если вам обещают выполнить заказ за двадцать четыре часа. Небольшое офисное здание площадью 2000 квадратных метров два эксперта в лучшем случае смогут оценить за трое суток.
Наконец, узнайте, застрахована ли деятельность оценщиков от профессиональных ошибок. Если вам объявили стоимость вашей недвижимости в $ 40 000, продали вы ее за $ 50 000, а через неделю вам готовы предложить за нее $ 70 000, то только с застрахованных оценщиков можно потребовать компенсации понесенного ущерба.
--------------------------------------------------------
На услуги оценщиков не существует твердого прейскуранта. Размер вознаграждения определяется сложностью работы. Оценка квартиры стоит в среднем $ 50, коттеджа или дачи — от $ 150 до $ 300. Оценка предприятия в среднем стоит от $ 1 000.
Обычно оценщики требуют предоплату. Но, если вас не устраивает проведенная работа, вам вернут деньги, за вычетом накладных расходов.
Результатом работы оценщика является заключение или отчет об оценке. Его объем зависит от условий, установленных договором. Но этот документ обязательно должен включать такие пункты, как основание проведения оценки, сведения об оценщике и объекте, перечень документов, использованных экспертом, полный расчет и итог оценки объекта.
--------------------------------------------------------
Он и меня посчитал
Впрочем, российские оценщики твердо убеждены в том, что неустойчивое состояние рынка еще долго будет определять непрофессионализм операций оценки. В самом деле, если вы уверены в непогрешимости собственного чутья, никто не сможет вас убедить снизить цену на продаваемое имущество.
Как случилось с моим знакомым коммерсантом, который приобрел здание бывшего детского сада в Бибирево. Превратив садик в офисное здание средних стандартов, он выставил его на продажу за $ 1,5 миллиона. Хозяин был уверен в успехе предприятия, однако прошел год. Цена уже упала до $ 1 миллиона, а покупателей на горизонте не прибавилось. Как выяснилось, никто не хочет въезжать в здание, возле которого нет удобных подъездных путей, а рядом грохочет какая-то узкоколейка.
Поэтому, пояснили в Российском обществе оценщиков, продавая квартиру или коттедж, необходимо быть уверенным в том, что вы получите реальную цену и товар не превратится в неликвидный.
Сегодня услуги оценщиков становятся необходимы, и когда речь идет об ипотечном кредите или залоге под недвижимость. Это касается коммерческих банков, которые терпят убытки, выясняя, что уровень ликвидности заложенных объектов не позволяет продать их без потерь (как это случилось с "Эрланом", "Деньги", N 11, 1995).
Самые распространенные результаты непрофессиональной оценки, по словам экспертов, — скандалы разорившихся чековых инвестиционных фондов или финансовых компаний по сбору средств с населения. Многие из них на эти средства покупали недвижимость по абсолютно нереальным ценам. Печальный итог этой деятельности известен.
Георгий Попов, генеральный директор Международного центра оценки:
— Не так давно ко мне обратился бизнесмен, купивший баржу. Она обошлась ему в $ 1 миллион, но ему требовалась подпись оценщика под отчетом, в котором цена баржи выше на полмиллиона долларов. Все это было необходимо для получения кредита под залог баржи или последующей ее продажи. Подобных случаев с самыми разными объектами очень много. Естественно, мне не приходит в голову идти на подобные махинации, но когда инвестиционная компания представляет документы на недвижимость по явно завышенным ценам, выясняются механизмы многих финансовых скандалов.
Впрочем, как считают в Российском обществе оценщиков, многие операции на рынке не всегда требуют привлечения независимых профессионалов. Например, риэлторы могут более точно оценивать рыночную стоимость объекта недвижимости.
Тем более, что сама недвижимость не всегда оценивается только по ее рыночной стоимости. Иногда, при покупке или аренде площадей нелишне выяснить, с какой ноги любит вставать директор и насколько сильны его связи.
Андрей Куприянов, начальник департамента маркетинга и рекламы фирмы "SAVVA Real Estate":
— Сегодня на рынке, в том числе недвижимости, действуют два вида ценообразующих факторов. Традиционные (удаленность от центра, станций метро, магазинов) не нуждаются в подробных комментариях. Нетрадиционные (регламент отбора арендаторов, степень предсказуемости действий администрации) характерны для формирующегося рынка. Действие второй группы факторов приводит к тому, что аренды добиваются не те, кто может предложить наиболее выгодные условия, а наиболее настырные клиенты.
Но пока эксперты спорят о допустимой погрешности при оценке, нам важнее не потерять собственные деньги, приобретая или продавая имущество или предприятие. Особенно в тех случаях, когда не приходится рассчитывать на собственный "глаз".
Наталья Морина, главный методист Российского общества оценщиков:
— Один и тот же объект — не производивший продукции машиностроительный завод в Москве — оценивали два разных оценщика. Один по образованию — строитель. Он исходил из количества вложенных денег в строительство и оборудование. У него получилось $ 1,5 миллиона.
Другой оценщик — экономист. Он использовал доходный метод и пришел к выводу, что этот завод для производственных целей никто не купит. В лучшем случае, часть помещений можно было использовать под склад. Соответственно, стоимость объекта, по его подсчетам, составила $ 450 000.
Чтобы избежать подобных неприятностей, можно заказать удобный для вас отчет. Как говорят сами оценщики, два заказчика из трех готовы за это платить. Хотя в Российском обществе оценщиков разработан этический кодекс (в нем считается неэтичным принимать к выполнению работу при существовании личного интереса в объекте и обслуживать в одном деле более одного заказчика), согласитесь, что следовать ему буквально не всегда в интересах ваших советчиков.
Алексей В., менеджер:
— Недавно я продавал права аренды на овощной магазин. Ко мне друг за другом явились три покупателя с оценщиками. Первый давал половину назначенной мной цены. Второй — треть. Третий предложил уменьшить ее на 25 процентов. Естественно, я согласился с последним. Только потом совершенно случайно, узнал, что это был типичный трюк "психологического прессинга" — все трое были из одной "команды".
Впрочем, надежда на то, что этические и профессиональные качества оценщиков будут преобладать над жаждой немедленного обогащения, остается.
По крайней мере, именно эти цели декларирует новое всероссийское объединение.
Петр Романов
Подписи к фото
Георгий Попов, генеральный директор Международного центра оценки: "Не удивляйтесь, если несколько разных оценщиков выдают непохожие результаты. Если расхождения составили 25 процентов, то повода для беспокойства нет".
Наталья Морина, главный методист Российского общества оценщиков: "Для нормальной работы оценщиков необходимо законодательное регулирование их деятельности".
Небольшой магазин сегодня могут оценить в $ 200 000. При этом его рыночная цена может быть намного больше. Если вы сможете найти покупателя.